万科市场营销战略分析
万科悦府营销策划方案
万科悦府营销策划方案一、项目概况万科悦府是万科集团旗下的高品质住宅项目，位于中国北京市，总用地面积300亩，总建筑面积100万平方米，由多栋高层住宅、联排别墅、商业配套等组成。
项目定位为高端人群，注重生活品质，提供优质的居住环境和配套设施。
二、市场分析1. 目标客户万科悦府的目标客户主要是有一定经济实力和追求高品质生活的人群。
他们通常具备较高的收入水平，喜欢追求时尚与舒适，对房产的品味有一定要求。
他们通常是中青年高层管理人员、创业者、职业精英等。
2. 市场竞争分析目前北京房地产市场竞争激烈，高端住宅项目众多。
与万科悦府在同一区域的竞争项目主要有恒大金洲、保利中央公园、中海亚太和绿地中央广场等。
这些项目的销售策略和市场定位各有差异，但都面临相同的竞争压力。
3. 市场机遇北京是中国的政治、经济、文化中心，吸引了大量的人才和资本。
随着城市化进程的加快，高端住宅需求量也在不断增加。
万科悦府作为一个高品质住宅项目，有望受益于这个趋势。
三、营销目标1. 销售目标在项目销售期限内，实现销售额达到1.5亿元，销售面积达到50000平方米。
2. 品牌目标树立万科悦府的高品质、高端定位，打造成为北京高端住宅市场的领导品牌。
四、营销策略1. 市场定位万科悦府将定位为高品质、高端的住宅项目。
通过提供豪华装修、完善的配套设施、优质的居住环境等，吸引目标客户的关注和认可。
2. 产品特点通过项目的规划设计，注重户型的合理布局和功能性，提供舒适、宽敞、通风的居住环境。
同时，在采购建材和装修方面，打造豪华、环保、高品质的产品。
3. 市场推广3.1 广告宣传利用多种媒体渠道进行广告宣传，包括电视、报纸、网络等。
通过露出频次较高的广告，提高目标客户的认知度和购买欲望。
3.2 线下推广活动举办开盘活动、样板房参观和咨询会，吸引目标客户前来参观和了解项目。
同时，邀请知名房产专家和设计师进行讲座，提升万科悦府的品牌形象和专业度。
3.3 线上推广活动通过社交媒体平台和房地产网站进行线上推广。
万科商业街营销策划方案
销售 目标
销售准备期 （8.1-9.3 ）
释放商业认筹消息， 积累意向客户，确保 认筹日火爆势头（当 日认筹100个以上）
认筹阶（ 9.4-11.5）
•350个认筹号 •30%解筹成功率 •认购套数100 •解筹日实现 70%销售率
公开发售强销期 （11月6日-31日
）
尾盘阶段 （2004年12月）
万科商业街营销策划方案
四、总体价格策略
1．价格定位
合同成交价格均价（返租模式）： 14800元/平米
万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：
12000元/平米
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
2．付款方式设计
A：返租型
• 一次性付款，照定价照96折； • 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
（二）客户投资抗性分析及应对策略
1．客户投资抗性分析
居新城 3．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换
代，万科城“新城市商业中心”诞生 4．汽车时代“20+20”模式商圈效应：
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
• 5．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万 m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首 个“会员制集约化经营”国际美食坊
万科的分析
一、万科公司战略规划分析1、企业外部宏观环境因素分析(PEST分析法)（一)政治环境因素（Political Factors）分析国内现行政策对房地产行业影响a。
政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。
未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。
随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。
随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用.（二）经济环境因素（Economic Factors）分析(１) 国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势（２）居民可支配收入居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响.预计,未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。
（３) 消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。
随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务.只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。
另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。
消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。
万科的营销策略
万科的营销策略万科作为中国房地产业的领军企业之一，一直以来都有着强大的营销策略。
以下是万科的营销策略。
第一，以客户为中心。
万科的营销策略始终以客户的需求和满意度为核心。
他们通过深入调研和市场分析，了解客户的购房需求和偏好，以此为基础开发出符合客户需求的产品。
同时，万科注重与客户的沟通和反馈，通过客户关系管理系统建立客户档案，跟进客户需求变化，并提供个性化的服务。
第二，差异化的产品定位。
万科在市场竞争中注重与其他竞争对手的区别化，通过独特的产品定位来吸引消费者的注意。
他们注重产品的品质和特色，并通过创新的设计和规划，在市场中创造独特的竞争优势。
例如，他们推出了“绿城”、“花园式”、“大平层”等产品系列，满足市场不同消费群体的需求。
第三，多渠道的销售模式。
万科通过多渠道的销售模式，将产品推广到更广泛的市场。
除了传统的销售渠道如房地产展示中心和销售代理商，万科还通过互联网和手机应用等新媒体渠道进行销售和宣传。
他们利用互联网平台，建立了全球最大的物业交易平台“万房”，为客户提供便利的购房体验。
第四，市场营销活动。
万科通过各种市场营销活动增强品牌知名度和形象。
他们经常组织各种促销活动如优惠购房、赠送礼品等，吸引客户前来购房。
此外，他们还会举办各种社区活动如健康跑、艺术展览等，提高社区居民的满意度和忠诚度。
第五，品牌建设和口碑营销。
万科注重品牌建设，通过精心策划和管理来塑造企业形象。
他们力求成为可靠、值得信赖的品牌，提供优质的产品和服务。
同时，万科注重口碑营销，通过客户的口碑和推荐来增加销售和市场份额。
综上所述，万科的营销策略以客户为中心，注重差异化的产品定位，采用多渠道的销售模式，开展市场营销活动，进行品牌建设和口碑营销。
这些策略的运用使万科在竞争激烈的房地产市场中保持了领先地位。
浅析万科发展战略
毕业设计（论文）题目浅析万科发展战略—以重庆万科为例院系专业年级学生姓名学生学号指导教师职称完成毕业设计（论文）时间 2012 年 12 月目录摘要 (4)第1章万科集团的简介 (4)1.1重庆万科简介 (4)第2章外部环境分析 (4)2.1 一般环境分析 (4)2.1.1 政治因素 (5)2.1.2 经济因素 (5)2.1.3 社会因素 (5)2.1.4 技术因素 (5)2.2 行业环境分析 (6)2.2.1 行业新加入者的威胁 (6)2.2.2 现有竞争者之间的竞争程度 (6)2.2.3 替代产品的威胁 (6)2.2.4 购买者讨价还价的能力 (6)2.2.5 供应商讨价还价的能力 (6)第3章内部条件分析 (7)3.1企业资源分析 (7)3.1.1优秀的领导者 (7)3.1.2 高素质的员工 (7)3.1.4 财务资源 (7)3.1.5研发资源 (7)3.1.6 形象资源 (7)3.2企业战略能力分析 (8)3.2.1 财务能力分析 (8)3.2.2 营销能力分析 (8)3.2.3 企业文化分析 (8)3.3核心竞争力分析 (9)3.3.1 完整科学的职业经理人文化 (9)3.3.2重庆万科的成功源于万科的综合实力 (9)3.3.3重庆万科入渝战略 (9)3.3.4“万科牌汽车”是一架自动车 (9)第4章综合战略分析 (9)4.1 SWOT分析 (9)4.1.1 优势(S) (10)4.1.2 劣势(W) (10)4.1.3 机会(O) (10)4.1.4 威胁(T) (10)第5章企业战略目标 (11)5.1 企业愿景 (11)5.2企业使命 (11)5.3战略目标 (11)第6章企业的公司战略与竞争战略选择 (11)6.1万科的一体化战略 (11)6.2万科的加强型战略 (11)6.2.1市场渗透 (11)6.2.2市场开发 (12)6.3产品开发 (12)6.4万科的多元化战略 (12)6.4.1集中多元化战略 (12)6.4.2横向多元化战略 (12)第7章企业战略实施 (13)第8章企业发展展望 (13)结论 (13)参考文献 (13)浅析万科发展战略—以重庆万科为例作者姓名：XXX重庆XX学院XX专业XX级重庆XX 邮编摘要万科来了，尽管他姗姗来迟，并一直保持着低调，但以其他老大的地位和身份，确实树欲而风不止。
万科STP营销与营销技巧(42)页
STP营销
（一）市场细分 （二）目标市场选择及其策略 （三）市场定位 市场营销组合策略( 4P's) ——IT企业综合营销方案 （一）产品策略 （二）价格策略 （三）渠道策略 （四）促销组合策略
管理营销工作
STP营销
现 代 战 略 营 销 的 核 心 可 称 STP 营 销 ： Segmenting，Targeting，Positioning。
推销激发对方的思维，肯定对方而肯定自 己，而对方所肯定的正是我们所肯定的。它是 面谈却以聊天作形式，它大半只是听，听是听 客户未说的。它是说，说是说客户要说和要听 的，在它里面，真正说的不是我们,是客户。 而客户所说的,是我们要（使）他说的。
推销难，不是难在买，是难在听，“使听” 便能“使买”。
你很专业是因为你敬业 子曰“可与言而不与之言，失人。不可与 言而与之言，失言。智者，不失人亦不失言。
黄金定律: 你希望别人怎样待你,你就怎样待别人。 白金法则: 别人希望你怎么待他,你就怎么待他。
推销定义：
在适当的时机及地点，利 用正确的沟通方式及促销方法， 将适当的商品及劳务交给适当 的人。
推销不是乞求、欺骗、强求，而 且机智与真诚的结合，是一门与人交 往的艺术。——吉拉德
推销自己：
98%的人际+2%的商品。
市场细分
——市场营销的一种最基本的原理与手法。 仅以互联网领域的企业建站为例，在二十世纪九十 年代末的我国，企业通常建站都是用静态网站 ( 技术 层面也比较低 ) ，而随着经济的不断发展和 IT 技术的 不断成熟，开始慢慢出现了动态网站和智能网站等. 市场细分和目标市场定位已成现代市场网络营销中 的一种最为必要而又基本的手段。
讨论：
现代市场克隆能力极强，目标市场 撞车，我们如何面对？
万科新媒体营销
万科新媒体营销
⒈摘要
本文档旨在介绍万科公司的新媒体营销战略和实施方案，以提升品牌知名度、增加销售和招租量，并与目标受众建立更紧密的联系。
通过在各种数字平台上展示创意、有吸引力的内容，并利用社交媒体和在线广告进行推广，我们旨在加强万科品牌的影响力。
⒉引言
⑴公司背景
⑵项目目标
⒊市场分析
⑴目标受众分析
⒊⑴年龄、性别和地理位置
⒊⑵兴趣和行为特征
⑵媒体使用习惯
⒊⑴社交媒体平台偏好
⒊⑵在线搜索偏好
⒊⑶移动应用使用情况
⒋新媒体营销战略
⑴品牌定位
⑴目标与指标
⑵渠道策略
⒋⑴社交媒体平台选择
⒋⑵内容创意策略
⒋⑶在线广告选择
⑶用户参与策略
⒋⑴社交媒体互动
⒋⑵用户内容（UGC）
⑷数据分析与优化
⒌新媒体运营计划
⑴内容日历
⑵内容发布频率
⑶内容类型
⒌⑴文字与图片
⒌⑵视频与直播
⒌⑶资讯与趋势
⑷社交媒体广告计划
⒌⑴广告平台选择
⒌⑵广告投放预算
⑸活动策划与执行
⒍结果与评估
⑴关键指标追踪
⑵数据分析报告
⑶问题与改进措施
附件：
⒈市场调研报告
⒉目标受众画像
⒊内容创意样稿
⒋广告投放数据报告
法律名词及注释:
⒈广告法：广告法是我国的一部法律，用于规范广告行为，保护消费者权益。
⒉《电子商务法》：电子商务法是我国的一部法律，用于管理和规范互联网上的电子商务活动。
⒊《个人信息保护法》：个人信息保护法是我国的一部法律，用于保护公民个人信息安全。
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】内容提要项⽬营销策略⼤纲⼯作流程及推导逻辑。
营销策略⼤纲基本要求营销策略⼤纲范例分析营销策略⼤纲操作注意事项⽬前的项⽬操作流程营销策略⼤纲的推导逻辑全⾯了解项⽬定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。
带着市场、竞争关系、客户需求、推⼴思路综合考虑、评估项⽬核⼼机会和卖点，形成营销推⼴定位、原则、表现标准，即营销策略⼤纲。
策略⼤纲：⽬的和内容从项⽬前期资料（定位报告、产品深化建议等）中寻找适合向⽬标客户传播的元素，将其转化为营销语⾔。
提炼贯穿项⽬始终的准确、独特⽽且清晰的品牌形象，并适度延展。
确⽴项⽬长期⼀致的推⼴原则和总精神。
搭建项⽬传播主要资源、渠道平台和话语体系。
因此，根据对前期项⽬产品定位、市场调研、客户细分的结论的解读，营销策略包括：对谁说：⽬标对象的分析和描述；说什么：项⽬品牌DNA，DNA的主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI⼿册怎么说：推⼴原则、营销推⼴策略、话语体系、主要资源和⼯具策略⼤纲的基本构架市场分析产品分析－－基础分析消费者分析品牌策略－－品牌DNA（项⽬营销定位）传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道视觉表现－－ VI⼿册及延展策略⼤纲的基本内容组成市场分析－－⼤市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？产品分析－－项⽬规划、产品等－结论：项⽬核⼼产品⼒有哪些？消费者分析－－⽬标客户物理、精神和需求描摹－结论：⽬标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪⾥？）、客户核⼼需求（要什么？）。
品牌策略（项⽬营销定位）－－据以上分析，什么是项⽬可贯穿始终的独特的最吸引⽬标客户的东西？－结论：品牌DNA传播策略－－推⼴原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费⽤的年度铺排视觉表现－－ VI⼿册及延展营销策略⼤纲基本要求逻辑性：在市场、项⽬、客户的研判和把握的基础，推导出项⽬DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，⽽不是跳跃性的主观臆断。
万科市场调研报告
万科市场调研报告
《万科市场调研报告》
一、调研目的
本次市场调研旨在了解万科作为房地产行业的领军企业在市场上的地位和竞争优势，同时掌握其发展趋势和未来规划，为投资者提供决策参考。
二、调研方法
本次调研主要采用了问卷调查、实地走访和数据分析等方法。
通过问卷调查了解消费者对万科产品和服务的满意度和需求，实地走访了解万科的项目开发情况和营销策略，同时通过数据分析了解万科的市场份额和竞争对手的情况。
三、调研结果
1. 产品和服务满意度高：消费者对万科的产品品质和售后服务都给予了较高的评价，客户满意度较高。
2. 项目开发情况良好：万科在各地的项目开发情况良好，销售额稳步增长，市场表现优异。
3. 品牌影响力较大：万科作为行业领军企业，其品牌影响力和市场地位一直处于领先位置。
四、调研建议
1. 加大产品研发和服务升级力度，提升竞争力。
2. 拓宽营销渠道，加强市场推广，提升品牌知名度和影响力。
3. 加大对人才的投入和培养，提升企业内部管理和经营水平。
通过本次市场调研，我们对万科公司的市场地位和竞争优势有了更清晰的认识，同时也为投资决策提供了重要的参考依据。
希望万科能够持续发展壮大，为顾客和投资者创造更多的价值。
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）万科营销策划书（共5篇）第1篇：最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将"用心、品位、感动目的开发理念。
"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。
万科营销方案
万科营销方案万科营销方案引言万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。
该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。
为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。
目标万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。
通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。
市场调研在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。
调研主要包括以下内容：1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。
他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。
2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。
这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。
3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。
营销策略基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：多渠道宣传万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。
他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。
品牌定位万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。
他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。
促销活动万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。
这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。
社区活动万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。
他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。
营销执行万科的营销执行主要包括以下几个方面：团队建设万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。
万科战略分析介绍
二、万科概况
万科企业股份有限公司1984年5月成立是目前中国最大的专业住宅开发企业 万科1988年进入房地产行业1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务至2010年末业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市2010年公司完成新开工面积1248万平方米实现销售面积897.7万平方米销售金额1081.6亿元销售总额突破1000 亿元相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和提前了49 个月完成其在2004 年提出的2014 年远景目标
4. 万科的愿景及定位
愿景 成为中国房地产行业的领跑者
市场及产品定位 坚持主流定位面向普通购房者 丰富产品类型带动社区发展 持续改善产品品质 实现有质量的增长
三、外部环境分析
1. 宏观环境分析 2. 竞争环境分析 3. 竞争对手分析
1. 宏观环境---PESTEL模型
政治因素： 住房市场化改革 国家政策调控-税收、货币信贷、行政措施 经济因素： 国民经济快速增长 居民可支配收入增加拉动内需 通货膨胀压力 资本市场变化-存款准备金提 高、存款加息、海外资本
品牌营销能力 1科学的客户细分方式—生命周期与支付能力矩阵 2品牌建设 2011中国房地产企业品牌价值：中国海外246.87亿元、 万科210.70亿元、恒大210.18亿元 王石的明星效应 3客户服务理念 全国首创物业管理概念、6+2步法服务体系、万客会等
融资及盈利能力 1多渠道、较强的融资能力 透明化运作——投资信任 渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等 2相对欠缺的盈利能力 比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率 企业管理 1内化的企业文化 简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任 2成熟的体制管理 控制核心资源、制度化运行、标准化运作
万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
房产营销案例分析
房产营销案例分析一、深圳万科案例1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略?答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。
指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。
2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行?答：目标市场选择的程序是：1、市场调研及市场细分。
2、细分市场分析与平估。
3、目标市场的选择。
3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。
答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。
二、人口老龄化案例。
问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。
答：1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。
人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。
2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。
不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。
这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。
3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。
适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。
三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。
问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法答：1、红石公司采用的是选择性专业化策略。
万科金域蓝湾_营销策略总纲
2006年上半年有3宗土地出让，仅有一宗成交，楼面地价是2510元/㎡，测算出其建设成本为4600元/㎡左右， 再加上开发商获取利润，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该 区域5000元/㎡左右的市场价格。说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。 2006年10月18日，“珠国土储2005－13”地块拍卖由华发以25.5 亿元获取，建面3510元/平方米，再加上契 税7000万元共26.2亿元的总价 ，宗地35.44万平方米，总建筑面积为72.66万平方米，功能定位为住宅、商业、 酒店、办公，挂牌出让的楼面地价为1200元/平方米。（万科、和黄、凯德臵地、中海、中信华南、招商、华 发）。而万科止步于1900元。
中华方兴· 每一间
本项目
方圆· 云山诗意
景山一号
金域廊院 钰海山庄 湖光山舍 华发新城 未拍卖地块 中新国际 华发国际 格力广场
银座
金碧时代 九洲假日 山海一品
万科· 珠海宾馆项目
蓝爵
金地项目
九洲时代 北岭项目
海湾半山
06年项目
在售项目 将售项目
上海中新· 中新国际
07年项目
面对众多本土与外来品牌发展商的合围，已不仅仅是产品与资源之 间的竞争。 但情侣路沿线未来高端项目的推出，有利于带动项目价格的提升， 同时，结合项目自身的产品品质和高调推广，项目存在进入珠海第 一阵营的机会。
项目现场展示品质不强，产品规划存在不足，整体档次不高，近期 营销中心将开放。
2.2竞争分析
华发九州
项目地址： 石华东路与情侣路交界 处西北侧。 建筑面积：3.9万平米 建筑形式：2栋高层， 28层
户型：4房，复式
工程进度：地基阶段 预计发售时间：2007 年中
万科小户型营销方案
万科小户型营销方案引言小户型住房因其紧凑、成本低廉的特点，在当前房地产市场中越来越受到消费者的青睐。
与此同时，作为房地产企业中的领军者，万科集团也深入认识到小户型住房市场的巨大潜力。
为了更好地满足市场需求，并切实提升竞争力，万科集团特别制定了小户型住房的营销方案。
1. 目标市场针对小户型住房，万科集团明确划定了目标市场，包括以下几个方面： - 首次置业者：以年轻人群体为主要目标受众，他们通常对房屋价格敏感，喜欢紧凑的生活方式，但又不愿意牺牲舒适性。
- 投资客群：小户型住房也是作为投资房产的选择，吸引那些看中租金回报率的投资者。
- 上班族：由于城市化的加速发展，许多人迁往大城市工作。
针对这一群体，小户型住房的交通便利性、价格适中以及配套设施的便捷性十分重要。
2. 产品特点为了在市场竞争中脱颖而出，万科集团对小户型住房产品进行了全面的调研和分析，总结出以下产品特点： - 紧凑布局：在有限的空间内，通过巧妙的布局设计，最大化地利用每一寸空间，并满足居住者的需求。
- 灵活使用功能空间：通过折叠墙、多功能嵌入式家具等设计，提供更灵活的使用空间，满足不同生活方式的需求。
- 高品质建材：虽然是小户型住房，但万科集团依然坚持使用高品质的建材，保证房屋的舒适性和品质的稳定性。
- 快速交付与装修：采用现代化建筑工艺，加强工程管理，缩短交付周期，并提供精装修服务，提升购房者的购买体验和入住质量。
3. 营销策略为了将小户型住房推向市场并提升销售量，万科集团制定了一系列有效的营销策略：3.1 精准定位营销在目标市场中，万科集团通过有效的数据分析和细分市场，找到目标人群的共同特征，从而实现精准定位。
针对不同的目标市场，采取相应的宣传和推广策略。
3.2 品牌建设万科集团在市场中享有很高的知名度和声誉，通过加大品牌推广和建设，提升消费者对万科小户型住房的认知度和信任度。
通过线上线下多渠道的宣传手段，展示万科小户型住房的品质和特色。
万科市场分析
万科市场分析万科消费市场细分不同项⽬对客户的细分⽅式不同，对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项⽬都是⼀个重新摸索的过程，周期长、效率低。
万科集团希望通过客户背景、购买考虑因素等⽅⾯的研究来对客户进⾏有效细分，为集团未来的中长期规划提供客户资料⽅⾯的决策依据。
“物以类聚，⼈以群分”！万科通过对购房消费市场中的消费者背景资料，家庭结构，消费者对房屋的价值追求，购房动机、房屋需求的特点等研究分析，来对房屋消费群体进⾏了有效的市场细分调查。
可分为：1. 社会所认同的成功⼈⼠。
这些⼈群是社会中⾼端阶层，家庭成员⾼学历，⾼收⼊，⾼社会地位是他们最⼤的特征。
房屋价值：他们把房屋的购买看成是⾃⼰事业上成功的标志，房屋成为⼀个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层⼈之间的联系，促使事业再上⼀个台阶。
房屋需求他们希望⼩区⾥有完备的健⾝娱乐场所。
因为⼤部分家庭都有汽车，因此希望⼩区有良好的停车硬件设施。
⾼⽔平的物业管理，⼤规模的⼭⽔园林设计也是他们所看重的。
他们希望和同等社会档次的⼈居住在⼀起，能够体现⾃⼰的⾝份和实⼒，外界对社区或者房屋档次评价对他们来说也是很重要的。
更多⼈希望在市中⼼买房，3室1厅或更⼤的房屋是他们的理想。
他们期望的⾯积在5类⼈中最⼤，平均价格也最⾼。
2. 社会新锐。
家庭主要成员⽐较年轻，但是学历较⾼，收⼊仅次于成功家庭。
没有孩⼦的⽐例⾼于其他家庭，很多家庭孩⼦年龄较⼩。
房屋价值：这类家庭对房屋的社会标签价值有深深认同，可以给⾃⼰带来⾯⼦上的增光，但是他们更加看重的是这种荣耀给⾃⼰⼼理上带来的享受。
房屋的物理特征上强调的是个性特征，能够体现个⼈的⽣活品位，独⼀⽆⼆的情调。
同时这类家庭注重和朋友⼀起分享⽣活中的快乐时刻，房屋既是下班后放松⼯作压⼒的地⽅，也是最好的朋友聚会，休闲场所。
房屋需求：好的户型对他们来说很重要，这样可以⽅便朋友聚会等活动，还可以体现⾃⼰房屋的个性。
3. 实务的家庭。
这类家庭的收⼊不是很⾼，还处在事业的起点和奋⽃期，⼀般还是做着基层的⼯作。
万科营销策略
万科营销策略万科是中国领先的房地产开发企业之一，在竞争激烈的房地产市场中保持了强劲的竞争力，其中之一就是其有效的营销策略。
以下是万科营销策略的主要方面：1. 品牌建设：万科注重品牌建设，通过持续的广告宣传和市场推广活动来提高品牌知名度，并塑造积极正面的形象。
他们通过在电视、报纸、网站、户外广告等渠道进行广告投放，让消费者对万科的产品和服务有更深入的了解和认识。
2. 产品差异化：万科在市场上提供多种类型的产品，包括住宅、商业地产、写字楼等，以满足不同消费者的需求。
他们注重产品的品质和设计，并与知名设计师和建筑师合作，打造出富有竞争力的产品。
3. 价格策略：万科在房地产市场中实行灵活的定价策略，根据市场需求和竞争情况进行调整。
他们通过合理定价，吸引消费者关注，并采取促销活动，如优惠折扣和赠品，来增加销量。
4. 渠道拓展：万科通过多种渠道进行销售，包括线上和线下。
他们在全国范围内设立了多家销售中心和体验中心，以便消费者了解和体验产品。
此外，他们还与各大地产中介机构合作，通过代理销售来扩大销售渠道。
5. 客户关系管理：万科注重与客户的沟通和互动，通过建立客户关系管理系统，不断跟踪客户需求，提供个性化的服务。
他们通过定期举办客户活动和培训课程，加强客户与企业之间的互动关系，并提高客户的忠诚度。
6. 社会责任：万科积极履行社会责任，通过开展公益活动来提升企业形象和吸引消费者关注。
他们参与慈善捐赠、环保项目和社区建设等活动，以回馈社会，赢得公众的认可和支持。
总而言之，万科通过品牌建设、产品差异化、价格策略、渠道拓展、客户关系管理和社会责任等多种手段来实施其营销策略。
这些策略帮助万科在激烈的竞争中保持竞争优势，吸引消费者关注并获得成功。
万科集团战略分析报告之企业战略分析
1.万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上优势互补，双方共同发展。
并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。
2005年，万科与中粮集团合作开发广州科学城鹏利项目。
宁高宁最擅长的是资本市场，鹏利做地产、酒店也有好多年，但是产品线一直不够明确，而万科在房地产开发方面很有经验，在双方的大力合作下，把产品链打造得更好。
这两年万科增速非常快，而且有很多兼并。
万科分别于2005年3月3日和2006年8月3日，两次与中桥、上海南都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司签署系列协议，分别以总额人民币18.58亿元和17.66亿元，收购了南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司、镇江润桥置业有限公司、镇江润中置业有限公司、苏州南都建屋有限公司的股权。
2006年1200万平方米土地待开发项目，60%是兼并来的。
2007年，万科与中国航空工业第一集团公司所属全资子公司北京瑞赛科技有限公司合资组建综合性房地产开发公司，共同开发房地产项目，双方就此展开战略合作。
中航与万科进行战略合作，双方在资源和专业开发上的不同优势，将为合资公司的良好发展前景奠定坚实的基础。
万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。
1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。
开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。
2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。
2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。
万科的前向一体化主要体现在自己对房屋进行装修上。
2007年，万科装修房新开工比例达到50％，预计2008年万科装修率将超过80％，2009年，万科原则上将没有毛坯房。
“根据权威调查结果，采用工厂化的施工方法，施工失误率可以降低到0．01％(50r)，外墙渗漏率水平降低到0．01％，精度偏差以mm计，小于0．1％。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1
1、努力推动行业 规则的建设，不断 完善生产方式、技 术 和管理，提高行 业规范化程度，实 现“有质量增长” 并推动行业技术进
步。
2
3
3、不断深化研究，
2、系统地理解不同消 因地制宜地保护环
费者对居住生活的需要， 境、改善环境，形
创造性地运用设计、技 成人与自然的可持
术和服务提供展现自我、
续发展。
.
27
目标市场选择策略
•4、完全市场覆盖模式
•通过投资开发各种类型的物业来满足各种目 标市场的需求。万科集团借助自身核心竞争 能力开发各种物业来满足各种客户群体的需 求。
.
28
产品定位策略
• （1）属性/利益定位
• （2）价格/性能定位
• （3）目标客户需求定位
• （4）竞争者定位
• （5）复合定位
和谐共生的理想生活空
间。
2020/6/7
.
6
集团作品
.
7
.
8
Part 2 公司发展阶段
多元化
专业化 规模化
.
9
目录
1.公司简介 2.发展阶段 3.Swot分析 4.策略分析
.
10
目录
1.公司简介 2.发展阶段 3.Swot分析 4.策略分析
.
11
目录
1.公司简介 2.发展阶段 3.Swot分析 4.策略分析
2.渠道的层次方面万科在面对消费者应注重从消费者的多层次需求出 发，针对各层次消费者对房子的优先需求创建针对消费者的房源要求， 从而从多层次满足了客户的需求并为自己赢得了更多的销售量，取得 利润的更大化，其次，针对与自己相关的经销商的层次上应根据经销 商提供的商品的具体指标划分自身企业对其需求的优先级，并采取针 对性的措施使成本和利润最优化，. 且在相关经销商方面杜绝单一性和36
•公司在1998年4月开发建设了万科俊园，该项目位于深圳市文锦路与爱国 路交汇处的北侧，它占地 5466 平方米，总建筑面积 78000 平方米，建 筑总层数 45层，高 161 米，它是当时中国第一高住宅楼，在该项目的前 期阶段，开发商通过市场细 分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产 人士的目标市场，虽然这一目标市场十分狭窄， 客户群体容量也十分有 限，但由于这部分群体存在着有效需求，开发商把握了他们的需求信息， 及时开发出他们所需求的物业产品——高层豪宅，结果市场反响热烈，至 1999 年 11月，该项目的销售率已达到 83%。
.
26
目标市场选择策略
•3、市场专业化模式
•位于北京朝阳东三环的赢嘉中心， 它的目标客户群体定位在北 京东三环国贸桥 CBD 办公的 白领阶层，该项目的 -2—8 层为百 货公司，9—13 层为高档写字楼，14—22 是公寓，开 发商通过 在一个楼盘中开发不同类型的物业， 较好地满足了北京北京东三 环国贸桥 CBD 区域内的白领人 士购物、餐饮娱乐、办公、居住 等各种需求。
•开发商把为目标市场提供性价比更高的物 业作为自己楼盘的定位，万科多块低端小区 正应用了此定位法。
.
31
产品定位策略
•3、目标客户需求定位
万科在物业产品定位时，根据所选定的目标 市场的实际需求，开发建设出能满足他们个 性化需求的产品。
.
32
产品定位策略
•4、竞争者定位
直接面对竞争对手，将自己的物业产品定位成在某方面 比竞争对手更好一些。万科在北京上海深圳广州成都等 主要区域针对于万达、保利、金地、芜湖、香港瑞安等 进行产品和服务定位升级，取得竞争优势。
• （1）按地理因素划分 • （2）按人口因素划分 • （3）按客户心理划分
• （4）按客户行为因素划分
.
19
.
20
.
21
.
22
.
23
目标市场选择策略
• (1)单一市场模式 • (2)选择专业化模式 • (3)市场专业化模式择策略
•1、单一市场模式
• 总部：广东深圳
• 经营成果:至2009年，已在20多个城市设立 分公司。2010年公司完成新开工面积1248 万平方米，实现销售面积897.7万平方米， 销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元， 净利润72.8亿元。
.
4
Logo图标
• 企业logo
• 万科地产项目矢量logo
.
5
企业所追求的使命
➢2.一个有着独特个性的企业品牌，能使企 业及其产品在如林的.竞争对手中脱颖而出，35
渠道战略
• 从渠道的宽度、渠道的层次、渠道的成员、
渠道的价格方面来考虑。
1.万科应在未来的发展中保证自身发展的稳定性的前提下拓宽企业各 方面渠道的宽度，比如土地的获取、营销等，使企业在日趋紧张的竞 争环境下根基更加稳固；
万科集团市场营销 战略分析
第八小组
.
1
目录：
公司简介 发展阶段
Swot分析 策略分析
2020/6/7
.
1 2 3 4
2
Part 1 公司简介
•基本介绍 •Logo欣赏 •企业使命 •集团作品欣赏
.
3
简介
• 名称：万科企业股份有限公司
• 英文名称：CHINA VANKE CO. LTD.
• 成立时间：1984年5月
.
12
Part 3 Swto分析
1. Strength 2. Weakness 3. Threat 4. Opportunity
.
13
.
14
.
15
.
16
.
17
Part 4 策略分析
市场细分策略 目标市场选择策略 产品定位策略 品牌战略 渠道战略 促销战略 营销执行 网络营销
.
18
市场细分策略
.
29
产品定位策略
•1、属性/利益定位
•广州云山花园项目，将产品定位在“绿色、空气、空间”为主 题的生态型住宅小区，该小区内的大型的山顶公园和位于白云山 内的优越自然外环境， 为目标市场的客户群体创造出其它项目 无法比拟的生态和环境方面的利益，成为广州楼市生态住宅的标 杆。
.
30
产品定位策略
•2、价格/性能定位
.
33
产品定位策略
•5、 复合定位
•万科在对项目进行定位时，巧妙地将房地产 领域的各种技 术手段和房地产以外的其它手 段（如体育业、旅游渡假业等）相结合，通 过复合地产开发唤 醒并满足目标客户群的潜 在需求。
.
34
品牌战略： 打造具有深度内涵产品
➢1.万科要做房地产行业的领跑者，要实现 持续、高速 、稳定的增长，需要两个条 件：一是资本的超常规扩张； 二是强大 品牌的支撑。只有当品牌具备一定“资产” 时，企业才有可能保持长期的增长。
.
25
目标市场选择策略
•2、选择专业化模式
公司通过市场细分，在西安选择了高校和新兴企业家为 目标市场，建设了西安·万科城项目，项目位于长安区 大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开 发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消 费群体。超小户型配合其地缘位置创造出了自己的独特 优势。