无锡商业地产深度分析报告

商业地产深度分析前言岁月无声，2004年即将逝去。

这一年房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。

而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。

为把握地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，大卫不动产顾问历时三个月的普查，最终完成了《主要商业街调查报告》。

这份报告如实对46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。

这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。

但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。

期盼在我们的共同努力下，揭开商业地产崭新而辉煌的篇章！第一部分商业街概述商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。

随着中国加入世界贸易组织和2008年奥运会、2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。

而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。

国商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。

另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。

统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。

而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。

随着国房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是、、等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。

促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。

“太湖明珠”，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距128公里；西距183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。

在省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是锡常都市圈的核心城市之一。

锡常是大都市圈的有机组成部分，是省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。

近年来，市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。

“三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。

“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。

随着商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。

市中心区有以路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。

规划建设特大城市以来，的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。

截止到2004年10月，在销商铺有28个，总面积近80万平米。

如：国际轻纺城、招商城、华东五金商贸城、时代服饰都汇、站前商贸区等。

呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。

本次对商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。

统计表的说明：店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。

第二部分数据汇总统计表各商圈情况统计表各商业街情况统计表第三部分各区域商业街情况商业街—中心区中心区是解放环路以的区域，商业中心区包括以路为纽带的CBD商圈和以火车站为辐射的火车站商圈。

他们是最为成熟的两个经济商圈，商业条件成熟、商业氛围浓厚，承担行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区，历来是商家入主的必争之地。

特别是近两年加快了城市化建设，中心区规划对城中分区的功能结构和用地性质进行调整，进一步加强城市中心区的商贸功能，改善居住环境，完善道路系统，使中心区的商业配套更趋完善。

一、CBD商圈CBD即中央商务区，是一个城市的经济中心，是最繁荣的商务区。

CBD商圈汇聚最旺的人气、财气、商气，是市民购物、休闲、娱乐的汇集区；是商家掘金的黄金宝地。

他的繁华程度折射出城市的经济状况。

1、商圈围CBD商圈包括了最为繁华的10条商业街：路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪，他是历史最早、商气最旺的商圈，是最繁华的中央商务区。

2、商圈各商业街情况中山路路商业街，商业大楼林立，是一条集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街，是全国十条中华商业示街之一。

它地处市市中心，北至胜利门广场，南联广场，中有崇安寺地区，是最繁华的商业街道。

路商业街商厦林立，有第一百货、花都百货、商业大厦、大洋百货、三阳百盛、新世界百货、八佰伴7家大型综合性商场。

路共有店铺198家，其中服饰类56家，包括知名品牌服饰21家，以中高档服饰为主，专卖店较多。

餐饮21家中，大酒店有10家，西餐3家，档次相对较高；珠宝、金店、银楼6家，占3%，是市珠宝首饰类商家分布最多最集中的商业街；投资、金融、保险类16家（银行12家），占8.1%；另外还有婚纱摄影、婚庆礼仪、眼镜店、高档化妆品、饰品、培训机构等大多设在繁华地段，能承受高额租金的商业形态。

（商铺基本数据详见附表1）人民中路人民中路是一条东西走向，横穿市中心的商业街，是CBD商圈中又一条较为繁华的商业街。

是一条以服饰、餐饮类为主，其他商业形态为辅的商业地段，也是具有代表性的商业街之一。

本街共有店铺80家，都在经营中。

其中：服饰类店铺14家，占总店铺数的17.5%，以中档为主，有七匹狼专卖店、宁专卖店、男仕世界服饰等；餐饮类店铺19家（其中，大型酒店1家，酒吧2家，茶楼6家），占总店铺数的23.8%，有蔡家食谱、7+7快餐店、粤浙海鲜城、亚马逊拉丁餐厅、上岛咖啡、国料理等；大型特卖场7家，占8.8%，有宁电器、中国电信、新华书店，以及和路交叉口的商业大厦、大洋百货、三阳百盛、新世界百货；眼镜店6家，占7.5%，有大明眼镜、吴良材眼镜和康明眼镜等。

银行、证券等金融网点6家，占7.5%；电子通信器材、各类公司各5家，各占6.3%；售楼中心4家，占5%；超市、便利店3家，占3.8%。

其他经营种类有书店、药店、茶叶店、布店、字牌店、邮局、影剧院、歌城、面包西饼、票务等，各1～2家，共11家，占13.5%。

（商铺基本数据详见附表2）人民东路人民东路是人民中路向东的延伸，西至东林大酒店，东至亭子桥，处在CBD 商圈的外围，人流量、车流量都不大，商业氛围不浓，相对有点冷清。

人民东路商业街上共有商业店铺31家，空置7家。

经营中的有24家，其中：餐饮类（大酒店1家，中型餐饮2家，小吃店1家）共4家，占16.7%，有东林大酒店、金好德酒楼等；金融网点（银行、证券）4家，占16.7%；各类专卖店（茶叶、助听器、电动自行车、音像制品）共4家，占16.7%；面包、西饼店3家，占12.5%；中高档美容美发2家，占8.3%；医药、保健类2家，占8.3%；其他有便利店、照相馆、邮局、服饰、高档浴场各1家，共占20.8%。

（商铺基本数据详见附表3）县前东街县前东街与路、解放路相连接，交通便捷。

街道边酒店林立，住宅楼、写字楼较多，人流量大，拥有很好的区位优势和广阔的发展前景。

县前东街共有商铺60家，空置13家，在经营中的47家店铺中，餐饮类共9家，占19.1%，包括1家大型酒店、4家中型餐饮、4家小吃店；服饰5家，占10.6%；金融机构网点（银行、信用社）7家，占14.9%，特别是银行有6家，像中国银行、工商银行、农业银行等都在此街设立分支机构，金融业繁荣。

烟酒类店铺有6家，占12.8%。

另外20家店铺的商业形态不成规模，如：眼镜店、电子通讯通信、图文打印、医疗门诊、写字楼大厦各2家，超市便利店、大型商厦、书店、汽车销售、中档美容美发店、专业市场等各1家，专业用品（化妆品、字牌、电动工具、旗蓬）共4家。

（商铺基本数据详见附表4）学前街学前街西接解放南路，东至路，这里交通便捷，虽然街道不长，但人流量大，商贸繁荣，商业氛围浓厚。

这里店面较多，共有店铺64家，其中：服饰类11家，占17.2%，以中低档服饰为主；餐饮7家（4家中型餐饮店、2家茶楼、1家咖啡屋），占10.9%；电脑专卖店6家，占9.4%，有华海电脑、清华同方、方正、惠普、联想、宏达，是电脑配置相对较集中的地方。

学前街上有3所学校，2家书店，2家乐器店，1家文化用品店，1座文物建筑群，1家教育研究中心，所以文化氛围比较浓厚。

专业店（婴幼儿用品、眼贴、干洗、医疗器材、营养品、美容品、影像器材、复印）共有11家，其他商业形态有：银行、邮政局、大型超市、门诊部、影像冲印、大型农贸市场等。

实施道路拓宽改造工程，将进一步调整开发商业街功能，按照购、吃、住、游、玩、休闲等功能配套齐全的原则，将学前街规划成特色专卖商业群，相信今后会有很大改观。

他独特区位、黄金地段，表现出无尽的潜力。

（商铺基本数据详见附表5）崇 宁 路崇宁路地处市中心，西至路，与后西溪相连，东至解放路。

此商业街上大型商业物态较多，东段主要有市检察院、市中级人民法院等政府机关，西段有“巴黎”大型女性主题商场。

本商业街共有店铺102家，调查时有6家关门，2家转让，以经营服饰和餐饮为主，其中：服饰23家（巴黎只算1家），占22.5%，大多是精品服饰店；餐饮类20家（其中酒楼6家），占19.6%；美容美发类8家，占7.8%；美术工艺品类店铺7家，占6.9%；单位、办事机构类6家，占6.9%；副食品（面包、糕点、西饼等）4家，占3.9%；烟酒店5家，占4.9%；医疗、保健类4家，占3.9%；小百货店4家，占3.9%；另外有1家大型购物广场、2家金银珠宝店，2家婚纱摄影，2家银行；其他有学校、宾馆、鲜花店、饰品店、足浴、化妆品、复印社等，各1、2家。