万科房地产合作开发模式23647
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开发模式房地产合作开发是指房地产开发企业与其他相关企业或个人通过合作共同进行房地产项目的开发和销售。
万科作为中国领先的综合房地产运营商，其房地产合作开发模式备受关注并且成为行业的典范。
一、战略合作伙伴关系的建立在开展合作开发前，万科先与各合作方建立起长期稳定的战略合作伙伴关系。
通过严格的合作伙伴选择机制，万科与其合作伙伴共同发展，形成互利共赢的局面。
这种长期合作的战略伙伴关系，确保了房地产合作开发的顺利进行。
二、项目甄选与规划万科在选择合作项目时，会对项目的市场前景、地理位置、配套设施等因素进行全面评估，并与合作方充分进行沟通。
通过充分的市场研究和规划，确保项目的可行性和区域竞争力。
三、资金投入和风险共担房地产合作开发过程中，万科与其合作伙伴共同承担资金投入和开发风险。
万科通常负责项目的资金筹措，并与合作方按照约定的比例分摊投资成本。
这种风险共担的合作模式有效降低了万科的风险压力，提高了项目的成功率。
四、专业化管理和资源共享万科在房地产开发中拥有丰富的经验和专业的团队。
在合作开发中，万科将自己的专业能力和管理经验充分发挥出来，为项目提供全方位的服务和支持。
同时，万科与合作方之间也进行资源共享，互利共赢。
五、合作模式创新与示范效应万科在房地产合作开发中不断创新，通过引入新的商业模式和理念，提升合作开发项目的竞争力和附加值。
万科的成功合作案例也具有示范效应，为整个行业提供了宝贵的经验和启示。
六、社会责任的履行作为一家社会负责任的企业，万科在合作开发中注重环境保护和社会效益。
在项目的规划和建设中，万科积极倡导绿色环保和节能减排，致力于打造可持续发展的城市和社区。
总结：靠着稳定的战略合作伙伴、优质的项目选择、资金风险共担、专业化管理和资源共享以及持续创新，万科房地产合作开发模式在业内取得了巨大的成功。
作为一个倡导绿色环保和社会效益的企业，万科也在积极承担社会责任的同时，为整个行业树立了榜样。
万科房地产开发项目合作模式探讨
万科房地产开发项目合作模式探讨随着房地产行业竞争日趋激烈以及房地产市场环境的发展变化,围绕土地和资金这两项资源展开的房地产开发项目合作也越来越频繁,如何最大程度地控制合作风险,选择最适合的合作模式,成为房地产开发商普遍关心的问题。
万科作为中国房地产开发行业的龙头企业,早在2005年初就确立了以合作开发模式为主导的积极扩张路线。
经过十多年的发展,万科销售规模已达到2000亿以上,其中合作项目的数量一直保持在60%以上,在这些项目中万科一直坚持做到在降低资金投入的同时不增加负债,不降低投资收益率,使企业一直维持着较高的年增长率。
万科为何能从合作项目中取得比较丰厚的利润并使企业经营获得巨大的成功,他们是如何确定合作模式,如何运行规避合作风险,有哪些有利的经验、教训,这些是本文分析探讨的重点。
在万科全面开展项目合作业务的十多年间,从合作项目中提炼出成熟的项目合作模式和合作规则,其合作模式分为土地合作和资金合作两大类。
本文主要采用案例分析法、文献资料研究法、经验总结法和描述性研究法等方法,结合对北京万科投资、法务、各专业配合人员,以及合作方管理层代表、各专业配合人等进行访谈,以及参与到合作项目的管理过程中,了解万科项目开发合作模式及合作开发执行情况,以及各合作方之间的矛盾和问题。
同时本文也研究了在与合作模式相应的合作协议中,如何通过协议条款审核规避各种合作风险。
最终通过具体案例分析,并尽量采用合作各方的视角去分析合作模式对项目合作本身的影响。
并确定项目初期如何设定合作规则,分析合作过程中容易出现那些问题,如何规避和降低由合作模式带来的项目开发风险。
通过对万科合作模式的充分研究,得出项目合作成败的关键点一是必须坚持由经营能力较强的一方操盘,二是注重模式和合作协议匹配提前确定退出机制。
直接复制项目合作模式具有局限性,合作开发模式创新方向最有可能出现在金融模式方面。
项目合作开发终将回归其最根本的目标,即资源共享和合作共赢;合作各方均应在项目合作成功、项目利益最大化的基础上,再寻求达成各自的利益目标。
万科董秘谭华杰详解房地产合作开发模式
2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70%左右。
2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。
2010年，万科的销售额突破了千亿规模，这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。
但同时，国内地产业也经历了史无前例的调控，过去的辉煌并不意味着未来的成功。
在这场变革中，任何经验都不可照搬，而顺应历史者、求新求变者或将获得真正发展壮大的机会，对于千亿后的万科，怎样巩固王者的宝座，又怎样面对四伏的危机呢？谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员，是万科投资和经营策略制定的重要参与者。
同年，他也开始代表公司执笔撰写“致股东”，因此也是万科文化的主要布道者。
提问：2010年，万科合约销售额已突破千亿规模，年报中屡次提到，要“追求有质量的增长”，从这个角度出发，2011年万科会注重提升哪些会计指标？以及采取什么样的途径呢？谭华杰：在财务维度，万科“质量效益型”增长的首要追求指标是股东回报水平，体现在项目层面主要是IRR（内部收益率）、在公司层面主要是ROE（净资产回报率）。
2010年万科全面摊薄ROE为16.5%，比2009年高2.2%，比2008年高3.8%。
2011年希望能进一步提升。
提升ROE的手段是多方面的，产品性能、经营效率的提升和有效的成本适配、费用控制都是基本的“内功”。
此外，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。
2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70%左右。
2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。
提问：合作开发的好处是什么？谭华杰：合作开发的好处至少有三点：一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。
房地产合作开发4大模式学起[优质文档]
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房地产合作开发4大模式学起导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。
而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
万科集团2024年房地产开发项目协议一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX万科集团2024年房地产开发项目协议一本合同目录一览第一条：项目概述1.1 项目名称1.2 项目地点1.3 项目规模1.4 项目投资估算第二条：合作原则2.1 平等互利2.2 共同发展2.3 合规合法2.4 诚实信用第三条：合作内容3.1 房地产开发3.2 销售与营销3.3 物业管理3.4 配套基础设施建设第四条：合作方式4.1 股权合作4.2 项目合作4.3 融资合作4.4 技术合作第五条：合作期限5.1 项目启动时间5.2 项目竣工时间5.3 合作终止条件第六条：投资与收益分配6.1 投资金额6.2 投资回报方式6.3 收益分配比例6.4 收益分配时间第七条：风险防范与责任承担7.1 风险评估7.2 风险防范措施7.3 责任承担原则7.4 违约责任第八条：沟通协调8.1 合作会议8.2 信息共享8.3 争议解决8.4 变更与调整第九条：法律法规与合同执行9.1 法律法规遵守9.2 合同变更条件9.4 合同终止后的处理第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 泄露后果10.4 保密义务履行第十一条：违约责任11.1 违约情形11.2 违约责任承担11.3 违约赔偿金额11.4 违约解决方式第十二条：争议解决12.1 争议类型12.2 协商解决12.3 调解解决12.4 仲裁解决12.5 诉讼解决第十三条：合同的生效、变更与解除13.1 合同生效条件13.2 合同生效时间13.3 合同变更条件第十四条：其他条款14.1 合同的履行地14.2 合同的份数14.3 合同的保管14.4 合同的补充协议第一部分：合同如下：第一条：项目概述1.1 项目名称：万科集团2024年房地产开发项目1.2 项目地点：位于市区，具体位置详见附件一1.3 项目规模：项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，包括住宅、商业、办公、配套设施等1.4 项目投资估算：项目总投资估算为亿元，具体投资金额根据项目实际进展和市场需求进行调整。
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开发模式合作开发模式1. 介绍本文档旨在阐述万科房地产合作开发模式，包括其定义、流程、合作方式、合作方责任和权益等内容。
通过了解该模式的细节，可以帮助各合作方理解合作开发的工作流程，达成共识，促进合作双方的协同合作。
2. 定义万科房地产合作开发模式是指万科房地产与其他开发商、投资商、房地产公司等合作方通过签署合作协议，共同合作开发房地产项目。
在这种模式下，各合作方共同承担项目开发的风险和收益，并按照合作协议的约定，合理分配各方的责任和权益。
3. 流程3.1 拟定合作意向书拟定合作意向书是合作开发的起始阶段，各合作方通过协商在书面上表达合作意愿，并确认合作项目的基本要求和条件。
3.2 签署合作协议签署合作协议是合作开发的关键阶段，合作双方就项目的具体合作方式、合作期限、责任与权益、风险分担、收益分配等进行协商，并在协议中明确列出。
3.3 开展尽职调查在合作协议签署后，各合作方需要进行尽职调查，包括对项目的市场前景、法律风险、施工条件、资金来源等进行详细分析，确保项目的可行性。
3.4 设计与规划根据项目的定位和市场需求，各合作方共同设计与规划项目的建筑、景观、配套设施等，并进行审批与备案。
3.5 筹集资金各合作方根据合作协议的约定，按照责任和权益的比例，共同筹集项目所需的资金。
3.6 开展施工与销售项目开发阶段，各合作方共同进行施工，同时进行销售工作，确保项目能够按时完成并满足市场需求。
3.7 收尾工作项目开发完毕后，各合作方进行收尾工作，包括交付验收、退还保证金、结算款项等。
4. 合作方式4.1 资金合作指各合作方根据项目的资金需求，按照约定的比例共同出资，共同承担项目的风险和收益。
4.2 技术合作指各合作方根据项目的需求，共同提供技术支持，共同推进项目的设计、规划和施工工作。
4.3 市场合作指各合作方共同承担项目的销售工作，共同制定市场营销策略，共同推广项目，共享销售收益。
5. 合作方责任和权益5.1 合作方责任各合作方应按照合作协议的约定履行各自的责任，包括出资责任、技术支持责任、市场推广责任等。
案例分析--万科项目开发股权合作模式探讨
万科合作模式及案例分享与资金方合作的模式第三种模式：信托 1、模式描述：指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。
2、信托模式我国现有的房地产信托投资的主要方式有: 1）股份投资。
即房地产信托企业通过购买企业的一定股份,成为合资企业的股东。
信托企业委派代表参与对投资企业的经营管理工作,按投资比例承担风险和分配红利。
2）贷款。
信托公司以委托人委托的资金贷款给房地产开发企业，由房地产开发企业向信托公司支付本息和费用的方式。
3、适合万科的信托方式1）关于股权信托：信托采取股权投资方式投入到项目中，不会提高集团的资产负债率。
2）关于贷款信托：在采取贷款信托的方式情况下，实际上与银行贷款相似，会提高集团资产负债率。
要实现不提高公司的资产负债率，万科在项目公司中的股权比例就要低于50%，项目公司当中需要有其他股东，万科应当寻找合作方。
万科合作模式及案例分享与资金方合作的模式 3、信托优缺点（1）优点• 相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式期限弹性较大。
• 一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行相关前期投入，节约时间成本。
（2）缺点• 目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点，一方面使信托公司很难开展大型项目，另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。
• 可能涉及众多委托人的利益，一旦出现问题，影响波及面广。
4、合作原则（1）互赖原则：要精选信托人，双方要相互信赖，信托方要诚信、有资金实力，有规范的信托制度。
（2）战略伙伴：建立战略合作伙伴关系。
（3）项目规模适中，若资金占用太大，信托方式难以解决。
（4）集团控制操作原则：鉴于信托方式可能影响到众多委托人的利益，一线公司采取信托合作方式，需要集团控制操作，评估操作的可行性、负责具体操作、控制操作环节。
（5）信息披露：信息披露要真实、准确，不得存在不实、误导。
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开辟模式万科房地产合作开辟模式本旨在介绍万科房地产公司的合作开辟模式。
万科是中国房地产行业的领军企业之一，秉承着合作共赢的理念，与各方合作火伴共同开辟房地产项目，为客户提供高质量的住宅和商业地产。
在本中，将详细介绍万科房地产合作开辟的流程、主要合作对象、项目合作形式等。
以下是详细内容：一、合作开辟流程1. 需求调研：万科房地产公司会通过市场调研和内部份析，确定合适的地产项目和合作火伴。
2. 合作火伴选择：根据项目需求，万科会选择合适的合作火伴，包括政府机构、地产开辟商等。
3. 意向书签署：万科与合作火伴签署意向书，明确双方合作意向、开辟规模、分工等内容。
4. 立项评审：经过内部评估，万科决定对该项目启动立项评审流程，确保项目可行性。
5. 合作协议签署：万科与合作火伴签署合作协议，明确各方责任、权益、利益分配等内容。
6. 开辟设计：万科与合作火伴共同进行项目的规划、设计、方案论证等工作。
7. 资金筹措：根据项目需要，万科和合作火伴共同筹措资金，并确保项目顺利推进。
8. 施工建设：万科和合作火伴共同组织施工团队，按照设计方案进行施工建设。
9. 销售推广：万科负责项目的市场推广和销售工作，确保项目的销售情况。
10. 交付验收：项目建设完成后，经过验收合格后交付使用。
二、主要合作对象1. 政府机构：万科与政府机构合作，参预城市更新、城市改造等项目的合作开辟。
2. 地产开辟商：万科与其他地产开辟商合作，共同开辟房地产项目，提高资源利用效率。
3. 建造设计机构：万科与建造设计机构合作，共同进行项目的规划和设计工作。
4. 建造施工单位：万科与建造施工单位合作，共同组织项目的施工和建设工作。
三、项目合作形式1. 联合开辟：万科与合作火伴共同出资，共同承担风险，共同开辟房地产项目。
2. 委托开辟：万科将项目委托给合作火伴进行开辟，由合作伙伴全权负责项目开辟。
3. 合作管理：万科作为项目的主管方，与合作火伴共同管理项目，共同分享项目利益。
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开发模式【正文】一、合作开发方案概述本合作开发方案由万科房地产（以下简称“甲方”）与合作开发方（以下简称“乙方”）共同签订的合作协议，在此基础上进行具体项目的合作开发。
本方案旨在明确双方在合作开发过程中的权利和义务，并规定合作方式、项目投资、土地出让、项目建设、收益分配等主要内容。
二、合作方式1：本合作采用股权合作方式进行，甲方与乙方将共同出资成立合资公司，共同承担项目投资、开发建设等风险和责任。
2：合资公司的股权比例为甲方占股50%，乙方占股50%。
三、项目投资1：合资公司的总投资额为万元，甲方和乙方按照其持股比例分别出资。
2：甲方和乙方按照出资比例承担项目开发建设过程中的费用，并按照约定时间和方式进行出资。
四、土地出让1：土地出让权由甲方负责获取，并按照相关法律法规的要求进行程序合法的土地使用权取得。
2：土地使用期限为年。
3：土地出让金按照相关部门规定的比例支付，并由甲方负责支付。
五、项目建设1：合资公司按照项目规模和规划要求，进行项目的规划、设计、施工等工作。
2：甲方负责项目建设的监督和管理，乙方则负责具体的施工工作，并按照甲方的要求保质保量完成建设任务。
六、收益分配1：项目竣工并取得相关证书后，合资公司开始进行销售、租赁等经营活动。
2：合资公司的收益按照甲方和乙方的股权比例进行分配，分配方式由双方协商确定。
3：合资公司的税费按照相关法律法规的要求分摊并缴纳。
【附件】1：合作协议：本方案依据的合作协议，详细说明了双方权益、责任等内容。
2：土地出让合同：包括土地的所有权获取、出让金支付等具体细则。
3：公司章程：合资公司的组织章程，包括股权比例、公司治理等规定。
【法律名词及注释】1：合资公司：由甲方和乙方共同出资成立的公司，用于进行合作开发项目。
2：股权：公司的所有权，按照股份比例分配公司收益和决策权。
3：土地使用权：指国家对土地的占有、使用、收益和行使管理权限的权利。
4：合作协议：双方共同签订的明确双方权益和义务的合作文件，具有法律约束力。
万科项目开发股权合作模式ppt课件
二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一 些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。所以， 合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
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Hale Waihona Puke 20195（一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。
（二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作 风险。 4
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万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点：
一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不 确定性，有效分散风险；
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目录
I.
合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则 万科合作模式 1、与土地方合作 （1）项目公司模式 （2）合作建房 （3）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2）境外融资 （3）信托 合作对万科的影响
II.
II.
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I.
合作的目的和原则
2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”
万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕 尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商。
2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得 2006年超过62%新增项目通过合作购得 2007年收购了27个项目， 2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备 743万平米中的约84%都是通过合作方式获得。 万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭 房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股 权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万 科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了 万科的标签。 2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。 而万科对商业地产的投资，亦是沿用了合作开发模式。
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开发模式合作开发模式概述本文档旨在介绍万科房地产合作开发模式，包括合作开发的基本定义和原则、合作开发的利弊、合作开发流程、合作开发合同的要点等内容。
通过本文档，希望能够为相关合作项目的参与方提供指导和参考，确保合作开发能够顺利进行。
一、合作开发的基本定义和原则1.1 合作开发的定义合作开发是指不同主体之间在共同利益的基础上，通过合作进行房地产开发的模式。
常见合作开发主体包括房地产开发商、土地出让方、投资方等。
1.2 合作开发的原则（1）互利共赢原则：合作开发双方应以互利共赢为目标，通过合作实现各自的利益最大化。
（2）公平合理原则：合作开发双方应本着公平合理原则，确保各方的权益得到保障。
（3）风险共担原则：合作开发双方应共同承担开发过程中的风险，共同分享项目的盈利和亏损。
二、合作开发的利弊2.1 合作开发的利益（1）资源优势互补：合作开发双方可以充分利用各自的资源优势，提高项目的开发效率和质量。
（2）风险分散：合作开发可以将风险分散到不同的合作方，降低自身承担风险的压力。
（3）盈利机会：通过合作开发，可以扩大项目的规模和市场份额，增加项目的盈利机会。
2.2 合作开发的挑战（1）利益分配：合作开发涉及多方利益关系，如何合理分配利益是一个挑战。
（2）合作协调：合作开发需要各方密切合作，如何协调各方的利益和决策是一个挑战。
（3）项目管理：合作开发需要对项目进行全面管理，如何统一项目管理标准是一个挑战。
三、合作开发流程3.1 合作洽谈阶段（1）确定项目目标和规划（2）确定合作双方的责任和权益（3）签订合作意向协议3.2 合作协议签订阶段（1）商务谈判和合同条款讨论（2）合作协议的起草和签署3.3 项目实施阶段（1）项目筹备和准备工作（2）项目开发和建设（3）项目管理和监督3.4 项目交付和运营阶段（1）项目交付和验收（2）项目运营和管理（3）项目收尾和结算四、合作开发合同的要点4.1 合同主体的确认（1）合作开发商的身份和资质确认（2）土地出让方的身份和权益确认（3）投资方的身份和投资金额确认4.2 合作原则和权益分配（1）合作开发的原则和基本条款确认（2）各方的权益分配和责任划分确认4.3 合同履行期限和约束条款（1）合同的履行期限和条件确认（2）合同违约和争议解决的约束条款确认附件：合作开发合同范本法律名词及注释：1.合作开发：房地产开发商与土地出让方、投资方等共同开发房地产项目的模式。
万科项目开发股权合作模式
尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司合 作；
万科2011年全年新增项目71个，其中42个为合作项目；所有项目中合作方权益比例与万科权益比例平均为1:2， 共节约土地款166亿元
成交日期 城市 地块编号 建面(万平)总价(亿元) 3.61 9.24 10.56 23.45 11.31 27.44 9.38 57.20 9.97 3.08 6.27 14.92 11.85 4.01 18.00 10.86 2.24 59.79 1.60 17.30 1.55 16.29 38.75 52.93 34.29 57.10 42.66 35.02 22.10 5.60 46.60 11.70 11.33 36.30 37.53 25.45 3.24 2.83 1.88 0.59 0.28 12.30 12.70 31.00 3.30 0.37 1.65 2.56 2.40 1.70 11.19 4.68 1.40 13.56 0.19 2.94 0.40 3.26 6.07 8.76 5.60 15.00 5.80 7.36 6.03 0.47 6.92 4.08 4.64 10.36 9.01 9.49 2011/8/25 北京 京土整储挂(丰)[2011]081号地 2011/7/7 成都 成华区建设路锦电东苑地块 2011/1/13 东莞 2011G002 2011/9/13 抚顺 2011-03-16 2011/9/13 抚顺 2011-03-17 2011/9/9 广州 KXCD-D1-2 2011/9/18 广州 白云大道AB2911022商住用地 2011/4/1 广州 广州万科红郡项目 浦口区江浦街道沿山大道以南，财 2011/7/19 南京 八路以西4号 2011/1/21 宁波 2010CJ37 2011/2/19 宁波 2011CJ04 2011/7/28 莆田 PS挂-2011-11号 2011/7/28 莆田 PS挂-2011-12号 2011/7/28 莆田 PS挂-2011-13号 2011/1/26 上海 201011402 2011/2/1 上海 201100605 2011/2/24 深圳 G17301-0024 2011/1/31 沈阳 DL-1101 2011/5/27 太原 LG-1114 2011/6/30 太原 太原变压器厂项目 2011/10/3 乌鲁 南山水西沟镇项目用地 1 木齐 2011/1/11 芜湖 1043-1号地块 2011/1/11 芜湖 1043-3号地块 2011/3/3 武汉 P(2011)014号 2011/3/3 武汉 P(2011)015号 2011/10/3 武汉 汉阳国际旧改项目用地 1 2011/1/11 武汉 洪山区长江村P（2010）210号 2011/1/30 西安 CA6-6-1 2011/8/24 西安 QJ10-1-360 2011/12/2 0 惠州 惠东双月湾后续项目 2011/10/3 中山 水晶城项目用地 1 2011/7/1 长沙 长沙高正项目用地 2011/7/5 大连 大城(2011)-13号 2011/12/3 1 大连 大连樱花园项目 2011/8/18 合肥 BHC-11地块 2011/6/30 深圳 沙井新沙旧改项目 万科权 万科建面 万科投 益比例 (万平) 资(亿元) 1 3.61 3.24 1 9.24 2.83 1 10.56 1.88 1 23.45 0.59 1 11.31 0.28 1 27.44 12.30 1 9.38 12.70 1 57.20 31.00 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 70% 67% 65% 60% 55% 55% 55% 55% 9.97 3.08 6.27 14.92 11.85 4.01 18.00 10.86 2.24 59.79 1.60 17.30 1.55 16.29 38.75 52.93 34.29 57.10 42.66 35.02 15.47 3.75 30.29 7.02 6.23 19.97 20.64 14.00 2011/6/23 2011/9/30 2011/6/1 2011/1/13 2011/9/19 2011/11/2 2011/6/30 2011/9/30 2011/8/26 2011/3/1 3.30 2011/2/18 0.37 2011/2/18 1.65 2011/12/3 2.56 1 2.40 2011/3/18 1.70 2011/3/18 11.19 2011/11/3 4.68 0 1.40 2011/9/1 13.56 2011/8/30 0.19 2.94 2011/9/16 0.40 3.26 6.07 8.76 5.60 15.00 5.80 7.36 4.22 0.32 4.50 2.45 2.55 5.70 4.96 5.22 苏州 鞍山 东莞 东莞 佛山 贵阳 晋中 厦门 太原 太原 天津 天津 西安 长春 长春 珠海 北京 北京 北京 苏地2011-B-14号地 鞍山永乐公园南项目用地 2011G052 东莞塘厦石潭埔二期项目 桂城南约地铁口地块 2011-挂-004 晋中大学城项目 H2011P02 山西省太原市CG-1123地块 太原紫台项目用地 津东疆(挂)2010-10号 津东疆（挂）2010-11 西安凤九路项目 55-21-43 55-21-47/48/49 珠海金湾区三灶地块 北京大兴区旧宫3号地 京土整储挂(房)[2011]048号 京土整储招(丰)[2011]100号， 郭公庄5期 201103301 武汉花山生态城项目 苏地2010-B-41号 56-1 56-2 57-2 36.13 66.70 15.07 9.27 37.38 76.12 48.60 51.80 69.44 32.70 27.76 10.54 37.00 53.18 52.11 19.00 17.32 15.69 62.92 14.25 30.00 24.77 31.74 13.60 18.88 58.80 11.50 7.40 98.90 41.90 3.00 6.99 6.99 6.82 6.00 15.00 4.90 2.27 1.65 16.20 5.56 3.00 15.12 12.51 2.60 6.04 1.45 3.20 7.94 7.71 2.84 17.05 7.34 33.51 14.80 4.49 10.20 2.86 1.53 2.27 21.33 4.13 2.06 14.26 6.77 0.80 6.29 6.38 6.52 0.80 55% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 50% 50% 50% 50% 50% 49% 48% 48% 48% 45% 40% 34% 34% 33% 25% 20% 20% 20% 20% 19.87 34.02 7.69 4.73 19.06 38.82 24.79 26.42 35.41 16.68 14.16 5.37 18.87 27.12 26.58 9.69 8.66 7.85 31.46 7.13 15.00 12.14 15.24 6.53 9.06 26.46 4.60 2.52 33.63 13.62 0.75 1.40 1.40 1.36 1.20 8.25 2.50 1.16 0.84 8.26 3.40 1.53 7.71 6.38 1.33 3.08 0.74 1.63 4.05 3.93 1.45 8.53 3.67 16.76 7.40 2.30 5.00 1.37 0.73 1.09 9.60 1.65 0.70 4.85 2.20 0.20 1.26 1.28 1.30 0.16
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开发模式万科房地产合作开发模式范本一、项目背景1.1 项目概述本合作开发项目由万科房地产有限公司与合作方共同开发，旨在开发一处综合性房地产项目，包括住宅、商业、文化娱乐等多种功能。
二、合作模式2.1 合作方介绍合作方应具备一定的房地产开发经验，财务实力雄厚且合法合规。
2.2 合作方式双方根据项目的具体情况，可采取以下合作方式之一：●股权合作：合作方以股权投资形式参与项目，与万科共同承担风险及收益。
●委托合作：合作方将项目委托给万科进行开发，万科负责开发全过程，合作方享有一定的收益权。
●联合开发合作：双方共同参与项目的规划、开发和销售，共同承担风险及收益。
2.3 合作权益分配具体的合作权益分配应在合作协议中明确规定，一般可采取以下方式之一：●比例分成：根据双方投入资金或资源的比例，按比例分享项目的收益。
●固定利润或金额：双方约定固定利润或金额作为合作方的收益。
●公司股权：合作方获得相应的公司股权作为合作权益。
三、项目规划3.1 项目可行性研究合作方应提供项目的可行性研究报告，包括市场分析、项目定位、投资收益预测等，并由双方共同确认。
3.2 开发规划根据项目可行性研究报告，合作方与万科共同确定项目的整体规划，包括建筑设计、用地规划等方面。
四、资金与资源4.1 资金来源双方应明确各自投入的资金来源及方式，确保项目的资金需求得到满足。
4.2 资源投入合作方应提供必要的资源支持，包括土地、资产、人力等，确保项目的顺利进行。
五、项目执行5.1 合作管理机构双方可成立合作管理机构，负责项目的整体管理和决策。
5.2 项目管理合作方与万科应共同确定项目的管理架构及管理流程，并明确各自的责任与义务。
六、项目收益6.1 收益分析双方应根据项目的预期收益，对收益进行分析和评估，并在合作协议中明确收益分配的方式。
6.2 收益分配方式合作方与万科应在合作协议中明确收益的分配方式，确保合作双方的权益得到合理保护。
万科房地产合作开发模式
契
税
• 财农税字（1991）38号]规定，以房产作价 投资或作股权转让的行为，应视同房屋买 卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当 持契税完税凭证和其他规定的文件材料， 依法向土地管理部门、房产管理部门办理 有关土地、房屋的权属变更登记手续。由 此可见，以房产作价投资应视同房屋买卖 征收契税。
房地产合作开发的税收筹划
房地产合作开发的法律风险防范之一
• 对合作各方的诚信和履约能力进行尽职调查 • 房地产开发周期长、需要资金量大、法律关系复 杂，因此在合作前必须对合作各方的情况进行充 分了解，包括其所陈述的项目情况是否客观真实， 项目本身是否具有合法性，所承诺的合作条件是 否具备履行条件，合作方是否具有不诚信的记录 等等。合作前必须对上述情况进行调查了解。 烂尾楼 担保诉讼 增加费用（拆迁、挡光、土地 出让金） 规划制约、变更
外商合作开发房地产的特殊规定
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(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业。 (二)外商投资设立房地产企业的注册资本要求：投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注 册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 (三)设立外商投资房地产企业，必须由商务主管部门审批取得《外商投资企业批准证书》，到工 商管理机关办理《营业执照》，到税务机关办理税务登记。 (四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等 部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房 地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。 (五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥 善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者， 不允许其在境内进行上述活动。 (六)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目 资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的 外汇借款结汇。 (七)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其 他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
龙湖万科开发与物业合作模式介绍
龙湖、万科在房地产开发与物业服务合作模式的简介龙湖和万科这两家房地产开发公司均为国内知名的大型房地产企业,而其提供的配套物业管理服务同时也在行业内处于领先地位。
究竟是什么因素使其能够树立在同行业内的这种优势呢？房地产事业部分别对龙湖、万科在开发和物业以及两者合作模式上，进行简单的介绍。
龙湖篇一、龙湖地产有限公司简介龙湖致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。
龙湖地产有限公司创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
集团总部设在北京，现有员工6900多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
“为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。
在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。
”龙湖把“为客户提供最优质的产品和服务”写入自己的使命，认为给业主提供满意的房子既是龙湖的经济责任，更是龙湖的社会责任。
龙湖为自己订立的经营管理原则中，给自己提出很高的要求：企业的质量标准应略高于行业标准、国家标准以及市场期许标准。
龙湖在做产品过程中，把这种责任内化成自己的良心准则，在良心这样的道德层面去自觉推动自己从客户的角度去思考和行动，保持一种专业良知，绝不允许运用自己的专业能力去欺骗消费者。
对于承诺客户的，龙湖一定做到；对于没有承诺的，龙湖尽力做到。
龙湖经营原则中，给自己提出了无数个“更”高的要求：不断寻找更好（更省钱、更省时、更方便、更人性、更好看、更环保、更有效、更时尚、更舒适、更可靠……）的产品或服务替代目前的产品或服务。
万科房地产合作开发模式》教案
万科房地产合作开发模式》教案教案：万科房地产合作开发模式一、教学目标1.了解房地产合作开发的定义和特点；2.知晓万科房地产合作开发模式的基本原理和操作流程；3.掌握万科房地产合作开发模式的优点和挑战。
二、教学内容1.房地产合作开发的定义和特点；2.万科房地产合作开发模式的基本原理和操作流程；3.万科房地产合作开发模式的优点和挑战。
三、教学过程1.导入活动通过问题导入，引发学生思考：-房地产开发是一个复杂的过程，需要很多专业知识和资源。
如果你是一家房地产公司的CEO，你会选择什么样的合作模式来进行房地产开发？2.知识讲解a.讲解房地产合作开发的定义和特点。
-房地产合作开发是指房地产公司和其他企业或个人共同合作进行房地产项目的开发、销售和分配的一种合作模式。
-特点：资源共享、分工合作、利益共享、风险分担。
b.讲解万科房地产合作开发模式的基本原理和操作流程。
-基本原理：通过与国内外知名企业、地方政府等合作，实现房地产项目的优化配置资源。
-操作流程：确定合作伙伴→签订合作协议→开展前期工作（项目评估、规划设计、融资等）→实施开发→销售和分配。
3.实践活动分组讨论：请学生分组，选择一个已经实施过万科房地产合作开发模式的案例，并分析其优点和挑战。
4.综合讨论学生代表汇报各组讨论的结果，全班一起讨论总结万科房地产合作开发模式的优点和挑战。
5.拓展延伸了解其他房地产合作开发模式的案例，比较不同模式之间的异同点。
四、教学设计理念本课程通过问题导入的方式引发学生思考，通过知识讲解和实践活动的方式提高学生的实际操作能力和团队合作能力。
通过综合讨论和拓展延伸的方式拓宽学生的视野，让学生能够理解和应用万科房地产合作开发模式。
五、课堂评价1.教师观察法：对学生的活动参与度、思考深度等进行观察和评价。
2.学生互评法：学生进行小组互评，评估自己和小组成员在活动中的表现。
3.讨论总结法：引导学生进行综合讨论，总结万科房地产合作开发模式的优点和挑战。
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开发模式万科房地产合作开发模式一、背景介绍本文档为万科房地产公司与合作伙伴之间进行合作开发的模式范本，旨在明确双方在合作开发项目中的权责和规范。
本模式适用于万科房地产公司与各类业主、开发商或投资机构等进行合作开发的情况。
二、合作项目选择双方应协商确定合作项目，并明确项目名称、地理位置、规划用途、开发规模、总体设计等要素。
双方应签署合作意向书或合作协议，明确双方意向，确保合作关系的合法性和有效性。
三、合作模式及权责划分1-项目立项阶段：a-万科房地产公司负责进行项目调研、规划、设计等工作，并承担相应费用。
b-合作伙伴提供项目的土地、建筑物、资金等资源，并承担相应费用。
c-双方共同讨论项目的发展方向、市场定位、业态策划等事项，并达成一致意见。
2-前期开发阶段：a-万科房地产公司负责筹集项目开发所需的资金，并进行项目前期的市场拓展和预售工作。
b-合作伙伴负责提供项目所需的土地和建筑物资源，并协助万科房地产公司完成相关审批手续。
c-双方共同合作进行项目的开发规划、方案设计等，并承担各自责任。
3-开发实施阶段：a-万科房地产公司负责项目的施工、销售、售后等各项工作，并承担相应责任。
b-合作伙伴负责提供项目所需的资金，并协助万科房地产公司推进施工进度和销售进程。
c-双方共同协作，保证项目按时按质完成，并共同分担项目风险。
4-收尾阶段：a-万科房地产公司负责项目的竣工验收、后期管理等工作，并提供相关支持和服务。
b-合作伙伴负责项目的移交手续，并协助万科房地产公司进行物业管理及售后服务。
四、项目权益分配及约束条款1-项目权益分配：a-根据合作协议约定，双方按照约定比例分享项目的销售及收益。
b-合作伙伴享有优先认购权，以提高其项目的持有比例和权益。
2-项目约束条款：a-双方应遵守相关法律法规和行业规范，确保项目合规和合法运营。
b-合作伙伴应保证提供的土地及建筑物资源的合法性和真实性，承担相应的法律责任。
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税 • 资产独立、降低风险考虑：使该项资产独立于公司其他资
产，避免受让方因担心公司潜在债务而不敢收购
A
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房地产合作开发的税收筹划
• 项目转让所涉及的税收：营业税、契税、 所得税、土地增值税
• 股权转让所涉及的税收：所得税 • 作价入股涉及税收：所得税 契税
A
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爱是什么？ 一个精灵坐在碧绿的枝叶间沉思。
• 3、项目公司的经营适用《公司法》的规定。
• 4、合作各方可以按照实缴的出资比例分取红利，也可以 不按出资比例分取红利（《公司法》第35条）。
• 5、原房地产公司在开发新项目时也通常会组建新的项目 公司，以降低原公司风险。
A
7
以合作开发形式进行的项目转让
• 先联营后转让的房地产合作开发： • 出资方先以出地方的名义进行开发建设，待投资额达到总
(三)设立外商投资房地产企业，必须由商务主管部门审批取得《外商投资企业批准证书》，到工
商管理机关办理《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
•
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等
部门严格按照有关法律合同》、
中，出地方一般为具有开发资质和出让土地使用 权的开发公司，因资金不足而进行合作开发。提 供劳务的一般为施工企业，施工企业通常存在垫 资行为，以补充开发商资金的不足。当前的土地 储备中因政府要求企业必须向土地储备机构提供 三通一平的土地，为筹集拆迁补偿资金和取得较 好的规划设计条件，拥有政府拟储备的工业及其 他用地的企业与房地产开发商之间的合作在不断 增加。此种情形下，有地方一般不具备开发资质， 而另一方通常为专业的房地产开发公司。
A
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契税
• 财农税字（1991）38号]规定，以房产作价 投资或作股权转让的行为，应视同房屋买 卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当 持契税完税凭证和其他规定的文件材料， 依法向土地管理部门、房产管理部门办理 有关土地、房屋的权属变更登记手续。由 此可见，以房产作价投资应视同房屋买卖 征收契税。
• 受让不动产应当缴纳契税
• 股权转让的转让方应当缴纳所得税
A
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营业税
• 《营业税税目注释(试行稿)》第八、九条中规定以无形资 产和不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同 承担投资风险的行为，不征收营业税，但转让该项股权， 应按转让不动产和无形资产征收营业税。但《财政部、国 家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税 〔2002〕191号)第一条、第二条分别规定：以无形资产、 不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投 资风险的行为，不征收营业税，并且对股权转让不征收营 业税。同时规定：《营业税税目注释(试行稿)》国税发 〔1993〕149号第八、九条中与本通知内容不符的规定废 止。该通知从2003年1月1日起执行。
A
4
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释》
• 第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地 使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利 益的，应当认定为土地使用权转让合同。
• 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金 的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋 的，应当认定为房屋买卖合同。
他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
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房地产合作开发的法律风险防范之一
• 对合作各方的诚信和履约能力进行尽职调查 • 房地产开发周期长、需要资金量大、法律关系复
杂，因此在合作前必须对合作各方的情况进行充 分了解，包括其所陈述的项目情况是否客观真实， 项目本身是否具有合法性，所承诺的合作条件是 否具备履行条件，合作方是否具有不诚信的记录 等等。合作前必须对上述情况进行调查了解。 烂尾楼 担保诉讼 增加费用（拆迁、挡光、土地 出让金） 规划制约、变更
• ⑵联营合同中的保底条款问题
• 3、有效的房地产合作开发合同应具备的特殊要件
• ⑴主体:当事人一方必须具备房地产开发资质
• ⑵标的:土地使用权应为出让土地使用权
• ⑶内容:合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同 类型的合同进行分别认定。
A
3
最高人民法院《关于审理联营合同 纠纷案件若干问题的解答》
房地产合作开发模式 及法律风险防控
主讲人:刘金玲
A
1
房地产合作开发的概念
• 房地产合作开发是指拥有土地使用权、开 发资质、建设资金等要素的不同当事人之 间共同出资、共担风险、共享利益的合作 建房行为，是一种房地产开发的联合经营 行为。
A
2
房地产合作开发的特征：
• 1、不限于一方出地，另一方出资，也可以是双方共同出地出资；
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房
地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
•
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥
善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，
• 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金 的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币 的，应当认定为借款合同。
• 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金 的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形 式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
A
5
房地产合作开发模式之一
• 以联营形式进行的房地产合作开发 • 一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践
不允许其在境内进行上述活动。
• (六)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目 资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的 外汇借款结汇。
•
(七)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其
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8
外商合作开发房地产的特殊规定
•
(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业。
•
(二)外商投资设立房地产企业的注册资本要求：投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注
册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
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情况下，选择联营多 • ★出地方与施工企业的合作，倾向于选择联营 • ★双方信任度较高，选择联营多 • ★出地方资产、债权债务复杂情况下选择项目公司多 • ★中外合资情况下需选择项目公司 • ★大项目通常选择项目公司
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房地产合作开发的法律风险防范之三
• 根据各种模式的特点做出相应合同约定 • ⑴联营模式下合同制作要点： • 联合经营管理的约定，包括：联合经营管理机构、公章、财务管理
• 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的 企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行 投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增 值税的规定。 六、本文自2006年3月2日起执行。
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房地产合作开发的法律风险防范之四
• 加强合同履约管理
• ★要跟踪合同的全过程，包括变更、解除，及时对合同进行修改、补 充
• ★严格执行合同，对于合同的履行点应由行政部和各专业部门共同负 责。
• ★对于总承包合同、商品房买卖合同等履行时间长、标的额大，合同 相对人众多、合同履行人众多的合同，要组织专门学习，吃透合同精 神，严格按合同约定的期限执行（规定提出异议或给予确认的意见， 逾期视为同意），并且能够根据合同的履行进展提出修改建议。
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企业所得税
• 《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》 (国税发〔2000〕第118号)规定：企业以经营活动 的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的 法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股 份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分 解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两 项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认 资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额 较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税 确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所 得，在投资交易发生当期及随后不超过5个月纳税 年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
（共管帐户） • 出资方式约定 • 办理项目手续约定 • 利润分配方式约定（取得固定回报存在风险）针对性条款 • 房地产因出地方债务被查封的约定 • 负责开发建设方被罚款或涉诉约定 • 开发建设质量监督约定 • 税收约定 • 违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 • ⑵项目公司模式下主要适用《公司法》的规定
• 不限于开发后进入市场即进行商品房销售，也可以是建设完毕后归自 身使用；合建的主体不局限于企事业单位，也可以是单位和个人之间； 合作开发的利益分配，有的约定分利润，有的约定分房屋，有的则约 定给予土地补偿。
• 2、房地产合作开发不同于一般的联营：
• ⑴共同出资、共享利润、共担风险是合作开发的必备条件，但不强调 共同经营
• 四、关于联营合同中的保底条款问题 （一）联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与 共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时， 仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵 循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合 法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款 收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿 后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按 联营各方的投资比例重新分配。 （二）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营， 也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利 润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。 除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另 一方则应处以相当于银行利息的罚款。