(房地产管理)容积率计算方法——房地产类

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2 ，绿地率应不低于30% 。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

简介

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction ）：又称建筑面积毛密

度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0 标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1 ，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

计算公式

容积率二地上总建筑面积+规划用地面积

当建筑物层高超过8 米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算

（各个地区或城市有各自相关规定）。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角

度来设计一个社区。

相关规定

容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积

率分为

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6 层以下多层住宅为0.8~1.2,

11 层小高层住宅为1.5~2.0,

18 层高层住宅为1.8~2.5,

19 层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0 的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

建筑特点

（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑

容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情

况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R= C-H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率

可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

容积率指标计算规则

一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面

积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》

（GB/T50353-2005 ）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规

则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9 米（2.7 米+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米X2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5 米（3.3 米+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2 倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米X2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1 米（3.9 米+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米X2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5 米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5 米的，其建筑面积不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上

0.2 米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、

体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》 ( GB/T50353-2005 )的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

九、本规则规定的数值均含本数。

十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。

十一、本规则自发布之日起执行。

对地价的影响

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。

容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：

影响一

遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收

益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率