物业管理招投标第4章 物业管理投标程序

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3 有些招标文件中附有物业管理委托合同文本， 合同的主要条款是招标文件的组成部分，双方的最 终法律制约就在合同上，履约价格也主要是依靠合 同确定，因此要认真研究合同的条款，熟悉合同的 构成及主要条款。一般地，主要应从以下几个方面
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4 ． 1． 3
进行投标可行性分析
在得到有关招标信息后，必须进行整理、分 析和筛选，力争提高所选投标项目的中标概率， 并降低中标后实现利润的风险。随着物业管理买 方市场的形成，如何对取得的信息进行分析，直 接关系到投标企业的生存和发展。
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投标人对信息的分析除了要考虑招标人履约的 状况以及资金来源的可靠性，招标人或委托的代理 人是否有明显的授标倾向，招标人是否对某些物业 公司有特殊的优惠或特殊的限制外，还要重点分析 如下内容： 1
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（2 物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业 ①注册。在招标物业所在国注册，使其具有独 立经营的法人资格，这对于进行国际投标的物业管 理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核 准颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投
②选择代理人。聘用代理人承办注册、咨询等 自己所不熟悉的当地业务，不仅可节约费用，还可 利用代理人对当地物业的熟悉程度，增加其投标成 功的可能性。 4
①物业性质、规模、类型是否适合投标人。 ②是否存在明的技术难度或有特殊服务要求， 预计应采取何种措施 ③物业质量及其配套建设情况、租售状况和人
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①根据投标项目的性质，预测投标竞争形势。 在分析竞争形势时，不能忽略新进入者(刚获得某 资质的物业管理企业) ②预计参与投标的竞争对手的优势。 ③分析潜在竞争对手的投标积极性
2 物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重 要因素，公司所拥有的资金必须能满足公司投标全 过程及中标后的管理需要。因此投标公司应根据自 身财务状况及招标物业管理所需资金，做好资金筹 措准备，以使自己有足够资金通过投标资格预审。
投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有：自 有资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于 物业管理公司的经营与盈利状况，而银行贷款则取 决于公司的融资能力与信用状况。
⑥关于投标单位资质方面的要求，如：是否必 ⑦明确投标单位在投标过程中应遵守的程序、 原则和有关事项，如投标书的格式、签署方式、密 封方法等，避免造成废标。
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2 评标办法是招标文件的组成部分，投标人中标 与否是按评标办法的要求进行评定的。目前，物业 管理招投标一般采用的评标办法有：最低投标价法 、综合评估法和两阶段评标法。其中最低投标价法 就是合理低价中标；两阶段评标法是评技术标合格 者、商务标得分或综合得分最高者中标；综合评估 法是综合得分最高者中标。
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1 在研究招标文件时，必须对招标文件逐字逐句 地阅读和斟酌，要对招标文件中的各项要求有充分 了解因为投标时要对招标文件的全部内容都有实质 性的响应，如果误解了招标文件的内容，会造成不 必要的损失。在阅读过程中，若发现其中有含糊不 清或相互矛盾的地方，可在投标截止日期之前以口 头或书面形式向招标人提出澄清要求。
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3 物业管理投标人必须符合一定的条件，并得到 相应设立的招投标管理机构的审查通过，才可以参
① ② ③具有一定的技术、管理人员，并拥有一定的 ④具有一定的物业管理经验和能力。
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4 ． 1． 2
获取物业管理招标信息
目前物业管理市场竞争日趋激烈，谁先迅速 准确地获得第一手信息，谁就可能成为竞争的优 胜者。虽然物业管理企业可以随时到国家指定的 公共媒介，以及中国住宅与房地产信息网、中国 物业管理协会网查阅相关信息，但是对于一些大 型或复杂的物业项目，待看到招标公告后再做投 标准备就非常仓促，尤其是对于邀请招标，更有 必要提前介入，对项目进行跟踪，并根据自身的 技术优势和经验为招标人提出合理化建议，获得 招标人的信任。
第4章 物业管理投标程序
本章导读 熟悉投标前期工作和投标实施步骤，掌握物 业管理投标程序，了解定标后的工作。
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4．1 投标前期工作 4 ． 1． 1 取得投标资格
1 从业资格是物业管理公司从事正常营业活动 所必须具备的首要条件，这也是物业管理公司参 与投标必须具备的基本条件。按照国际与国内的 不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所 需履行的手续有所不同。
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（1 物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得 企业法人营业执照和政府颁发的物业管理企业资质
首先，按照我国《公司法》规定，作为独立经 营、独立核算的法人机构，物业管理公司(或其所 属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发 的营业执照，才能从事相关的经营活动。 其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁 发的资质证书。
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① ② ③是否具有类似物业项目管理的经验及信誉：
④资金、劳务、物资供应、设备、管理等方面
⑤项目的社会效益；
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⑥ ⑦ ⑧是否有理想的合作伙伴联合投标，是否有良
⑨物业经营方式。
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4．2 投标实施步骤 4 ． 2． 1 阅读招标文件
参加投标的物业管理企业通过资格预审取得 投标资格，并决定参加该项投标后，就进入了正 式的投标阶段。首先必须按照招标公告中规定的 时间、地点向招标单位购买招标文件。获得招标 文件后就应着手详细阅读并分析招标文件。
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①研究物业服务项目的综合说明，包括物业的 地点、使用情况、功能区分以及业主的情况等，借 ②熟悉并仔细研究物业的规划设计和设计方案 、设计图纸和技术说明书，目的在于弄清物业的建 筑工程情况，使制定投标书和报价有比较可靠的依 ③弄清中标后的责任和报价范围，以免发生遗 漏。
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④注意招标文件中有关时间方面的要求，如投 标截止日期、投标有效期、开标日期、合同签订日 ⑤招标文件中有关保函或担保的规定，如担保
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物业管理企业获得招标信息和有关资料的主要
①通过报纸杂志、电视、网络等媒介发布的招 标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标 ②搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建 ③通过政府有关部门，如发改委、房地产行政
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④取得老客户的信任，从而承接后续物业或接
⑤ ⑥通过业务往来的单位和人员以及社会知名人 物业管理企业得到信息后，应及时表明自己的 意愿报名参加，并向招标人提供资质情况。