资产评估之收益法课件
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资产评估 第二章 收益法
前期现值＝
Ri i i 1 (1 r )
5
A 资本化现值＝ r
A 1 资本化现值的现值＝ r (1 r )n
分段法图解
选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态；
（2）尽可能长，但也不宜过长。
7
1.2 收 益 法
例2-10 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值
•折现率＝长期负债占资产总额的比重
×长期负债利息率×（1－所得税率）
+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率
• 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率
1.2 收 益 法
(3)市场比较法
通过参照物的市价和收益来倒求折现率。
折现率＝（ ） n 样本资产的收益 样本资产价格
i 1
n
n3
（三）收益期限
• 成本法适宜评估
资源性资产
•收益法适宜评估 无形资产 整体资产 •市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产
27
1.4 资产评估方法的比较和选择
2、资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应 3、受可搜集到的数据和信息资料的制约
4、纳入不同评估途径中统筹考虑
28
咸郎平谈股票： /v_show/id_XMjI2MjU5O DI0.html
t
3、已知若干年后资产价值的情况
Pn A 1 P 1 n r (1 r ) (1 r ) n
6
1.2 收 益 法
) n=5） 后期 (i n 1, n 2,, ) 前期 ( i 1, 2,, n（设
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
4
1.2 收 益 法
收益法及其应用(PPT 98张)
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每 年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限 年n。
Page 9
Sn=a1(1-q^n)/(1-q)
二、净收益每年不变的公式
（二）收益期限为无限年的公式
A V Y
公式原形
A A A A V ... ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
四、收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。
Page 5
第二节 报酬资本化法的公式
一、最一般的公式
A A A 3 2 V 1 ... ( 1 Y ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 ) 1 A n ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 )...( 1 Y n )
Page 8
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为 有限年，二是收益年限为无限年。Βιβλιοθήκη （一）收益期限为有限年的公式
A 1 V 1 Y ( 1Y)n
公式原形
A A A A V ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在 购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可 以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
资产评估实务课件第02章2--收益法
四、收益法中的具体评估方法
• 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干 具体方法的集合。从大的方面来看，收益法 中的具体方法可以分为若干类，其一：针对 评估对象未来预期收益有无限期的情况划分， 分为有限期和无限期的评估方法；收益评估方 法等等。
。
6 5 4 3 2 1 0 1 2 £ ¡ ¡ £ ¡ £ n n+1 n+2 ¡
2、在收益年期有限，资本化率固定且大于零的条件 下， P = A/r －A/ r× 1/(1+r)n = A/ r [1－ 1/(1+r)n] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成 立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且 大于零：(3)收益年期有限为n。
[例2-8]
某收益性资产预计未来五年收益额分 别是 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元 和 14 万元。假定从第六年开始，以后各 年收益均为 14 万元，确定的折现率和本 金化率为 10 ％。分别确定该收益性资产 在永续经营条件下和 50 年收益的评估值。 • 1、永续经营条件下 • 2、收益期为50年的情况下。
一、收益法的基本含义
• 1、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收 益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总 称。 • 2、收益法服从于将利求本的思路，即任何一个 精明理智的投资者在购置或投资于某一资产时， 所愿意支付的货币数额不会高于所购置或投资 的资产在未来能给其带来的回报（收益额）。 • 3、根据评估对象的预期收益来评估其价值，容 易被资产交易各方接受，所以，从理论上讲， 收益法是资产评估中较为科学的方法之一。
(一)收益额
• 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。 • 在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理， 资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点，其一，收 益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额 或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的 客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的这两个特 点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收 益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。 • 资产的收益额是指资产未来预期的客观的纯收益。 • 因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不 完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金 流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
资产评估之收益法培训课件PPT(共 44张)
2.折现率 （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在 定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看
（3）资本化率与折现率的关系 ①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来 时期所面临的风险是否相同。
【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资 的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值
要求：
试确定该企业的评估价值。（保留2位小数）
（三）纯收入按等差级数变
A
A+B A+2B A+3B …..
0
1
2
3
4
n
(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有
P A B
其成立条件是：
r r2
①纯收益按等差级数递增；
②纯收益逐年递增额为B；
③收益年期无限；
④r大于零。
(6 18)
1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体 （2）资产评估中收益额的特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益 额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估 而现实收益中可能包括不合理的因素。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益 不同，需要合理选择收益额的种类。
•
5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
•
收益法ppt课件
VY A 11 1 Yn 7.1 5% 0 117 1 .55 0 6 1.2 8万 7 0 元
精品课件
11
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1Yn
Kn
则有：
Vn
An Y
Kn
111YN
KN
VN
AN Y
KN
如果： An=AN=A
则有：
Vn
VN
YKn yKN
如果：
Y=y
则有：
Vn
t
V
i1
Ai
1Yi
1VYt t
V1 5 1% 5 0 1 6 1.5 % 0 0 2 V 1 1 1 1 % % 0 2 0
V110万 0 元
精品课件
28
例：某写字楼于2008年10月30日取得50年的土地使用权，于 2011年4月底建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估 该写字楼于2011年5月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年 开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房 地产的报酬率为8%。试评估该写字楼于2011年5月1日的价格。
n=∞
V A Y
——无限年公式
r=0有限年 VnA
精品课件
9
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
精品课件
10
1、直接用于计算价格
例：某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格。
精品课件
11
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1Yn
Kn
则有：
Vn
An Y
Kn
111YN
KN
VN
AN Y
KN
如果： An=AN=A
则有：
Vn
VN
YKn yKN
如果：
Y=y
则有：
Vn
t
V
i1
Ai
1Yi
1VYt t
V1 5 1% 5 0 1 6 1.5 % 0 0 2 V 1 1 1 1 % % 0 2 0
V110万 0 元
精品课件
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例：某写字楼于2008年10月30日取得50年的土地使用权，于 2011年4月底建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估 该写字楼于2011年5月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年 开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房 地产的报酬率为8%。试评估该写字楼于2011年5月1日的价格。
n=∞
V A Y
——无限年公式
r=0有限年 VnA
精品课件
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公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
精品课件
10
1、直接用于计算价格
例：某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格。
《房地产估价》课件8收益法
的方法。
假设开发法适用于那些具有潜在 开发价值的房地产，而收益法则 更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、 建设成本等因素，而收益法则更 注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资 料，包括市场供求情况、 竞争情况、同类房地产的 价格水平等。
搜集有关收益的资料，包 括房地产的租金水平、出 租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益， 包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调 整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风 险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时 ，应合理预测未来的收益和现金 流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响 较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综 合考虑市场比较因素，如供求关 系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来 收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取 也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
02
收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料， 包括房地产的地理位置、 周围环境、建筑结构、用 途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益 和风险评估，确定适 当的折现率。
折现率的确定要保持 相对稳定，避免频繁 变动。
假设开发法适用于那些具有潜在 开发价值的房地产，而收益法则 更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、 建设成本等因素，而收益法则更 注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资 料，包括市场供求情况、 竞争情况、同类房地产的 价格水平等。
搜集有关收益的资料，包 括房地产的租金水平、出 租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益， 包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调 整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风 险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时 ，应合理预测未来的收益和现金 流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响 较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综 合考虑市场比较因素，如供求关 系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来 收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取 也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
02
收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料， 包括房地产的地理位置、 周围环境、建筑结构、用 途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益 和风险评估，确定适 当的折现率。
折现率的确定要保持 相对稳定，避免频繁 变动。
第八章收益法讲义
第二节 报酬资本化法的公式
◆ 八 、预知未来若干年后的价格的公式 预测房地产未来t年的净收益分别为A1 ，A2 ， … ，At ， 第t年末的价格为Vt ， 则其现在的价格为：
假设前提： 已知房地产在未来第t年末的价格为Vt（或 第t年末的市场价值 ， 或第t年末的残值 。如果购买房地 产的目的是为了持有一段时间后转售 ， 则Vt为预期的第 t年末转售时的价格减去销售税费后的净值 ， 简称为期 末转售收益）； 已知房地产未来t年（含第t年） 的净收 益（简称为期间收益）； 期间收益和期末转售收益具 有相同的报酬率Y 。
第八章 收益法
房房地地产产估估价价
1 收益法的概念 2 收益法的理论依据 3 收益法适用的对象和条件
4 收益法的操作步骤
◆ 一 、收益法的概念：
收益法估价对象的未来收益 ，然后利用报酬率或资本 化率 、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值 的方法 。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为 导向求取估价对又称收益资本化法 、收益还原法 ， 是 预测象的价值。
（ 3） 分别测算净收益 ，最后汇总。
◆ 四 、求取净收益时对有关收益的取舍
1 有形收益和无形收益
有形收益是由房地产带来的直接货币收益 。无形收益是指房地产带 来的间接利益 ， 如安全感 、 自豪感 、提高个人的声誉和信用 、增 强企业的融资能力和获得一定的避税能力等。
2 实际收益和客观收益
实际收益是在现状下实际取得的收益 ， 一般不能直接用于估价 。客 观收益是排除了实际收益中属于特殊的 、偶然的因素之后所得到 的一般正常收益 ，这种收益才可作为估价的依据。
第二节 报酬资本化法的公式
◆ 五 、净收益按一定数额递减的公式 只有收益期限为有限年一种：
第七章收益法PPT精品文档40页
（房地产价值-抵押贷款） ➢ 抵押资本化率=年还款额/贷款总额
21.06.2020
13
▪ 产出率：房地产的产出与房地产价值的比率。
➢ 利息率（用于负债资本的产出率） ➢ 贴（折）现率（用以将未来值转换为现值的产出率） ➢ 内部收益率（是使投资净现值NPV等于零的产出率） ➢ 完全产出率（房地产产出与房地产总体价值的比率） ➢ 权益产出率（房地产产出与房地产自有资金价值的
35
347
43
435
39
398
28
372
Y=10.02%
21.06.2020
16
2、投资组合法求完全资本化率
➢ 物质实体组合法 ➢ Ro＝（L × RL）+ （B× RB） ➢ 财务组合法： ➢ Ro＝（M × RM）+ [（1 - M）× RE ]
Ro为完全资本化率 L为土地价值占房地产整体价值的比率 RL为土地的资本化率 B 为建筑物价值占房地产整体价值的比率 RB为建筑资本化率 M为贷款占房地产价值的比例 RM为抵押常数，即房地产债务的资本化率 RE为权益资本化率
5
二、房地产净收益的含义
▪ 总收益中排除了其他生产要素所产生的收 益部分，而仅属于房地产所带来的收益， 其包括：
➢ 房地产的资本产出
➢ 房地产的资本回收
以收益为目的房地产所产生的总收益在扣除总费用的余额， 属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。一般以年为计 算单位。
21.06.2020
6
三、资本回收的方式
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法概念和理论依据
▪ 概念：
▪ 收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值 法，是将房地产未来的收益资本化，从而求出房 地产价格的方法。
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▪ 产出率：房地产的产出与房地产价值的比率。
➢ 利息率（用于负债资本的产出率） ➢ 贴（折）现率（用以将未来值转换为现值的产出率） ➢ 内部收益率（是使投资净现值NPV等于零的产出率） ➢ 完全产出率（房地产产出与房地产总体价值的比率） ➢ 权益产出率（房地产产出与房地产自有资金价值的
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Y=10.02%
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2、投资组合法求完全资本化率
➢ 物质实体组合法 ➢ Ro＝（L × RL）+ （B× RB） ➢ 财务组合法： ➢ Ro＝（M × RM）+ [（1 - M）× RE ]
Ro为完全资本化率 L为土地价值占房地产整体价值的比率 RL为土地的资本化率 B 为建筑物价值占房地产整体价值的比率 RB为建筑资本化率 M为贷款占房地产价值的比例 RM为抵押常数，即房地产债务的资本化率 RE为权益资本化率
5
二、房地产净收益的含义
▪ 总收益中排除了其他生产要素所产生的收 益部分，而仅属于房地产所带来的收益， 其包括：
➢ 房地产的资本产出
➢ 房地产的资本回收
以收益为目的房地产所产生的总收益在扣除总费用的余额， 属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。一般以年为计 算单位。
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三、资本回收的方式
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法概念和理论依据
▪ 概念：
▪ 收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值 法，是将房地产未来的收益资本化，从而求出房 地产价格的方法。
资产评估的基本方法-收益法
• ……
• Fn=P(1+i)n……………………P=Fn/(1+i)n • =Fn(1+i)-n
• 把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号（P／F， i，n）表示。例如， （P／F，5%，5）表 示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
23:17:23
15
第二节 收益法
• 3.普通年金现值
23:17:23
23:17:23
32
第二节 收益法
• （二）折现率 • 1.从本质上讲 • 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投
资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
23:17:23
33
第二节 收益法
• （二）折现率 • 2.从构成上看 • （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 • （2）无风险报酬率 • 指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资
（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5） 表示利率为5%，5年期复利终值的系数
23:17:23
13
第二节 收益法
• 2.复利现值 • 已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，
n年前的复利现值p。
23:17:23
14
第二节 收益法
• F1=P+P·i=P(1+i)……………P=F1/（1+i） • F2 =P(1+i)2…………………P=F2/（1+i）2
系列收付款项。当期限无限期等额收付时 （n→∞），称为永续年金 。 • ②预付年金（先付年金） • 从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系 列收付款项。
• ③递延年金 • 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期
末等额发生的系列收付款项。23:17:23 Nhomakorabea8
• Fn=P(1+i)n……………………P=Fn/(1+i)n • =Fn(1+i)-n
• 把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号（P／F， i，n）表示。例如， （P／F，5%，5）表 示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
23:17:23
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第二节 收益法
• 3.普通年金现值
23:17:23
23:17:23
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第二节 收益法
• （二）折现率 • 1.从本质上讲 • 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投
资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
23:17:23
33
第二节 收益法
• （二）折现率 • 2.从构成上看 • （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 • （2）无风险报酬率 • 指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资
（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5） 表示利率为5%，5年期复利终值的系数
23:17:23
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第二节 收益法
• 2.复利现值 • 已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，
n年前的复利现值p。
23:17:23
14
第二节 收益法
• F1=P+P·i=P(1+i)……………P=F1/（1+i） • F2 =P(1+i)2…………………P=F2/（1+i）2
系列收付款项。当期限无限期等额收付时 （n→∞），称为永续年金 。 • ②预付年金（先付年金） • 从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系 列收付款项。
• ③递延年金 • 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期
末等额发生的系列收付款项。23:17:23 Nhomakorabea8
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▪ P A1 i 1 A1 i 2 A1 i n（1）
▪ （1）式两边同乘以（1+i），则
▪ P1 i A A1 i 1 A1 i n1
（2）
▪ （2）-（1），得，
也称年金现值系数
▪ 案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为多少？
P A
1 in 1 i1 in
C、资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情 况下，折现率越高，收益现值越低
D、本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率 E、折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资 本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率
【正确答案】 ACDE
（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri=A）
1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额； （2）资产评估中收益额的特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益 额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益； 而现实收益中可能包括不合理的因素。
下计算式:
P
（
A r
B r2Байду номын сангаас
）[1
(1
1 r)n
]
B r
(1
n r)n
▪ 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下 计算式：
P
A r
B r2
其成立条件是：
①纯收益按等差级数递减；
（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在 不变阶段Ri=A）
计算题
被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准 日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末 出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的 预期出售价格约为900万元，假设折现率为10％，计算该无形 资产的评估价值。
下列不属于收益法的基本参数的是（ A、收益额 B、折现率 C、收益期限 D、重置成本
）。
资产评估中收益法中的收益额有哪两个特点（ ）。
A、资产的历史收益 B、资产的未来收益 C、资产的客观收益 D、资产的现实实际收益 E、收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的 所得额
收益法评估的基本前提条件主要是（ ）。
（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）
采用收益法进行评估，其基本程序如下：
1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包 括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；
2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。 从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计 算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；
②纯收益逐年递减额为B；
③收益递减到零为止；
④r大于零。
(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下
计算式：
P
（
A r
B r2
）
[
1 (
1 1 r
)n
]
B r
(
n 1 r
)n
其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式 不同，需要合理选择收益额的种类。
2.折现率 （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一 定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看
（3）资本化率与折现率的关系 ①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的 时期所面临的风险是否相同。
【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资产时，收益法中 的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值
『正确答案』A『答案解析』考核关于收益法计算公式各个参数与 评估价值之间的关系分析。
▪ 复利现值 ▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率折
合成的现值。 ▪ 公式推导：由
F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值， 其现值总和。
▪ 设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金的现值， 则：
（三）纯收入按等差级数变化
A
A+B A+2B A+3B …... A+(n-1)B
0
1
2
3
4
…..
n
(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：
其成立条件是：
P
A r
B r2
①纯收益按等差级数递增；
②纯收益逐年递增额为B；
③收益年期无限；
④r大于零。
(6 18)
▪ (2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以
A、被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 B、未来市场交易条件可预测 C、资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量
D、被评估资产预期获利年限可以预测，资产未来预期收益可 预测
E、要有一个活跃的公开市场
下列关于折现率的说法正确的有（ ）。
A、一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成 B、资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来 长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者一定相等的。
企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势， 预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、 120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银 行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和 11％。
要求：
试确定该企业的评估价值。（保留2位小数）
预付年金现值＝普通年金现值×（1＋i）
递延年金现值： 方法一：P＝A（P/A，i，n）×（P/F，i，m）
永续年金的现值
2.应用收益法必须具备的前提条件
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 （Ri或A）
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量（r）
▪ （1）式两边同乘以（1+i），则
▪ P1 i A A1 i 1 A1 i n1
（2）
▪ （2）-（1），得，
也称年金现值系数
▪ 案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为多少？
P A
1 in 1 i1 in
C、资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情 况下，折现率越高，收益现值越低
D、本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率 E、折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资 本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率
【正确答案】 ACDE
（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri=A）
1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额； （2）资产评估中收益额的特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益 额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益； 而现实收益中可能包括不合理的因素。
下计算式:
P
（
A r
B r2Байду номын сангаас
）[1
(1
1 r)n
]
B r
(1
n r)n
▪ 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下 计算式：
P
A r
B r2
其成立条件是：
①纯收益按等差级数递减；
（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在 不变阶段Ri=A）
计算题
被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准 日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末 出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的 预期出售价格约为900万元，假设折现率为10％，计算该无形 资产的评估价值。
下列不属于收益法的基本参数的是（ A、收益额 B、折现率 C、收益期限 D、重置成本
）。
资产评估中收益法中的收益额有哪两个特点（ ）。
A、资产的历史收益 B、资产的未来收益 C、资产的客观收益 D、资产的现实实际收益 E、收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的 所得额
收益法评估的基本前提条件主要是（ ）。
（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）
采用收益法进行评估，其基本程序如下：
1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包 括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；
2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。 从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计 算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；
②纯收益逐年递减额为B；
③收益递减到零为止；
④r大于零。
(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下
计算式：
P
（
A r
B r2
）
[
1 (
1 1 r
)n
]
B r
(
n 1 r
)n
其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式 不同，需要合理选择收益额的种类。
2.折现率 （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一 定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看
（3）资本化率与折现率的关系 ①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的 时期所面临的风险是否相同。
【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资产时，收益法中 的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值
『正确答案』A『答案解析』考核关于收益法计算公式各个参数与 评估价值之间的关系分析。
▪ 复利现值 ▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率折
合成的现值。 ▪ 公式推导：由
F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值， 其现值总和。
▪ 设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金的现值， 则：
（三）纯收入按等差级数变化
A
A+B A+2B A+3B …... A+(n-1)B
0
1
2
3
4
…..
n
(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：
其成立条件是：
P
A r
B r2
①纯收益按等差级数递增；
②纯收益逐年递增额为B；
③收益年期无限；
④r大于零。
(6 18)
▪ (2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以
A、被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 B、未来市场交易条件可预测 C、资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量
D、被评估资产预期获利年限可以预测，资产未来预期收益可 预测
E、要有一个活跃的公开市场
下列关于折现率的说法正确的有（ ）。
A、一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成 B、资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来 长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者一定相等的。
企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势， 预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、 120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银 行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和 11％。
要求：
试确定该企业的评估价值。（保留2位小数）
预付年金现值＝普通年金现值×（1＋i）
递延年金现值： 方法一：P＝A（P/A，i，n）×（P/F，i，m）
永续年金的现值
2.应用收益法必须具备的前提条件
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 （Ri或A）
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量（r）