08年上海房地产市场年终回顾与2009年预测

2008年上海房地产市场年终回顾与2009年年度

预测

概要：

在2007年底中央银行增加了第二套住房的首付后，上海的住宅市场进入了观望和紧缩时期。其自身的周期性调整遇到了2008年全球金融危机蔓延对国内外经济的影响，从而导致居民的消费以及住房所有权的信心和期望。房价急剧下降，购房意愿降到了历史低位。全年住宅交易量大幅下降，比上年同期下降40％以上，是近年来的最低点。但是，各种公开折扣和深色折扣正在变得越来越普遍。住宅用地市场也在政府政策和市场的双重影响下，供应持续减少。 2008年，土地价格从2007年面粉比面包贵的现象转变为土地价格。40％的底价交易比率高达60％；同时，二手房市场和租赁市场也受到了重大影响。 2008年第四季度推出的各种救助政策对市场信心的稳定产生了积极影响，但预计市场将在2009年保持下去。这种低迷将持续很长时间，并且价格的深度调整大量的经济适用房进入市场将有助于形成双重住房体系，并为下一轮房地产市场的发展奠定长期基础。

房地产市场开发

中国经济和全球金融危机的潜在结构性问题相继爆发，导致国内经济近年来呈现出小幅下滑的趋势，前三季度的GDP 增速均降至个位数范围。上海是一个以出口为导向，以投资为导向的经济明显的地区，在这一轮危机中遭受了巨大损失，其经济增长显着放缓。 2008年上半年，国内生产总值增长16年来首次低于全国平均水平。

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5

10152025

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2007

2008前三

全国GDP （万亿元）

上海GDP(万亿元)

全国增长率

上海增长率

图表：历年全国和上海GDP 增长

经济低迷进一步影响了居民’对购房者的信心。自从中央银行于2007年第四季度推出第二套住房新政策以来，上海房地产市场的交易情况发生了逆转，并且在2008年进一步加

剧了逆转。上海的住宅交易量仅为14.13万平方米，比去年同期减少40％以上。这个数字甚至低于2005年，当时上海的房地产市场是过去五年的最低点，当时住宅交易量达到1794万平方米。

5001000

150020002500300035002004年

2005年

2006年

2007年

2008年前11月

图：2004年至2008年上海住宅成交面积（单位：万平方米）

通过分析每个月的趋势，我们可以看到，2008年上海住宅市场呈现加速下降的趋势。第一季度，上海的住宅交易量与2007年相比下降了14％。第二季度，这一数字增长到了36％。在第三季度，它达到了惊人的速度。占总数的63％，这表明房地产市场不仅受到自身周期性调整的影响，而且还因为全球金融危机的蔓延影响了居民对未来经济和收入的信心，从而大大减少并延迟了房地产市场消费，导致房地产市场交易冻结。

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2008年

2007年

同比

图表：2008年上海市每月住宅交易量

今年的供应量延续了往年的趋势，并持续萎缩。除了上半年的几个月外，其他月份的住宅供应量与上年相比有所减少，这表明房地产公司对当前的市场状况也表现出观望和悲观的态度。 ，他们采用了推迟开放，减少建设开始等方法来观察市场前景的趋势。但是，交易量下降趋势的剧变仍然使得供过于求的大局形成。 1月至10月的住房供求比为1.2，是2005

年以来的最高值。

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1月

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8月

9月

10月累计

成交同比供应同比

图表：2007年与2008年上海住宅供求比较

从价格的角度来看，2003-2007年的长期牛市造成了很大的价格惯性。尽管2008年在最近几年中遇到了罕见的市场危机，但今年的价格并未出现普遍的大幅回落。上海的住宅价格每月波动。 10月份，累计平均价格（含套间）仍超过每平方米9000元，仍处于僵局，但自第三季度以来，各种公开折扣和隐性扣除并不罕见。对就业和负担能力更加敏感的租赁市场最近减少了租金。这包括市中心一直需求旺盛的小公寓，反映了房地产市场当前的紧张状况。

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2008年2007年同比元/平方米

图表：2008年上海每月住宅价格

土地市场的情况也不容乐观。上海是全国最早开展土地融资的城市。住宅用地转让面积（可建筑面积）在1997年超过2000万平方米，并在2001-2003年达到峰值3000万平方米。 ，对应于2003年至2004年上海房地产市场的住宅交易高峰；但是，上海的住宅用地流转数量逐年减少，减少量逐年扩大。与2006年相比，2007年的住宅土地可流转总面积仅为915万平方米。每年的减少量超过平均水平，不到2001年最高峰的1/4，也低于1997年房地产市场进入房地产市场的高峰期。十年前的新一轮发展。这种奇特的现象对于了解上海尤其是2007年的上海非常重要。房价的快速上涨对其产生了重要影响。 2008年房地产市场的低迷