城中村的概念
避免-城中村-出现的土地整治模式初探
避免"城中村"出现的土地整治模式初探—基于主城区规划边界内外的分析摘要：从“城中村”的概念和形成原因入手，总结了“城中村”的异质性特征。
将主城区外围地区划分为4个圈层，有针对性地提出了各圈层土地整治的思路在此基础上结合“城中村”的特征分析了主城区规划边界内外采用农民直接搬迁进城模式进行土地整治对避免“城中村”出现的作用，并提出了相应的制度和政策保障措施。
为城市拓展过程中避免“城中村”出现提供了思路。
关键词：城中村主城区规划边界土地整治“城中村”是我国快速城市化进程中出现的特有现象。
改革开放后，随着城市的迅速发展和不断扩大，原来城乡结合部的村庄逐渐被城市建成区用地包围或半包围，但其在建筑景观、人口构成、经济特征、行政管理、生活方式等方面与城市社区有着明显的差异，成为城市中的“孤岛”[1]。
目前国内对于“城中村”的研究文献大多集中在“城中村”的改造以及“城中村”产生后的若干问题上，如“城中村”的土地利用、社会文化等，而如何从源头上遏制“城中村”的产生则较少有人探讨。
本文试图结合城市规划边界内外的土地整治模式，探讨通过土地整治避免“城中村”问题出现的有效途径。
一、“城中村”的概念及特征1.“城中村”的概念学者最初以“城市里的乡村”、“都市里的村庄”等描述“城中村”现象，并指出其在空间形态、功能结构等方面与城市形成强烈对比[2]。
另外，大量外来人口聚集及利益驱使而形成的“瓦片经济”和私搭乱建导致违规建设现象突出，使建筑安全存在巨大隐患，并影响城市规划实施[3]。
表1显示了国内部分学者对“城中村”的概念界定。
由表1可知，“城中村”主要是由快速城市化导致的城市对农村地区的包围形成的。
虽然学者们对“城中村”的认识存在一定差异，但均认为“城中村”具有不同于城市区域的异质性特征。
另有部分学者认为，“城中村”的产生原因是由于城市急功近利式的空间拓展政策使然，并指出城市政府为了避免在土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本，规避搬迁面临的困难，而选择了“获取农村耕地，绕开居民点及村民”的迂回发展思路[11]，直接导致了“城中村”的形成。
城中村
应对措施：
1. 政府角色定位:规范政府公权力 2.征地制度创新:确立符合市场经济规则的拆迁补偿机制 3.利益相关者参与及权利保障机制:建立项目社会评价制度 4. 安置方式创新:探索与市场经济条件相适应的安置模式
开发商:恰当的利润分成
城中村改造后的房地产售价普遍较高取决于城中村优越的地理 区位及由其带来的房地产的更快的升值潜力,因此,这部分利益主 要应该由改造前这一区位的拥有者城中村集体和村民享有,开发 商只应享有和其它开发项目相当的平均收益,而不能挤占村集体 和村民的利益空间。
村民:合理的安置和长期的社会保障
发商参与城中村改造工程,也必然以获取高额利润、或者至少获得平均 收益为主要目标。除此之外,城中村改造工程也是一个形象工程和品牌 工程,开发商也有通过城中村改造达到品牌宣传和开拓新市场等的目的。
城中村村民：
受城乡二元分割的经济结构的影响,我国农民长期处于国家二等公民的地位。 由于受自身视野的局限,村民对于城中村改造的利益往往不能全面观察和考 虑,而对失地的成本却看得很清楚,这使得村民就不自觉地产生了一种自我保 护的情绪。而一些城市的城中村改造工作又过于表面化,缺乏对城中村问题 全面深刻的把握,如村民的医疗、就业、教育、社会保障、计划生育等关键 问题没有很好地去解决,城中村改造后村民还是城市里的农民,他们与同一城 市的居民的待遇大大不同。城中村改造的实施,将使村集体失去最后一块土 地,使村民失去最后一个讨价还价的筹码。因此他们会以几百年来祖祖辈辈 居住在这里为由,对他们的既得利益寸金必争。加之长期以来,城市建设中的 灰色地带，巨大的设租和寻租市场的存在,决策行为的不民主、不透明,更增 加了城中村村民的猜疑、不满和抱怨情绪,成为他们漫天要价,追求无限度经 济补偿的理由。
武汉市城中村改造模式与流程ppt课件
上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 ➢ Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 ➢ Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算； 超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
二、现状： ➢ 缺乏整体规划，建筑混乱 ➢ 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 ➢ 缺乏配套公共设施 ➢ 市政管线工程薄弱 ➢ 防灾救护能力差 ➢ 人口构成复杂，治安隐患多 ➢ 产业畸形，具有整体竞争力的不多 ➢ 违法用地、违法建设严重
三、成因： ➢ 土地管理制度 ➢ 征地遗留问题 ➢ 经济发展原因 ➢ 历史文化原因 ➢ 法律法规规定滞后原因
济政发〔2014〕7号解读
注：违章建设处理程序，在项目策 划方案批复之后开始启动，详规审批 前完成。
110.规费减免
安置房、保障房建设，参照市物价局、财政局 《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区履 行改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收 费和政府性基金目录的通知》（济价房字〔2008〕 111号），免收相关费用。
17.土地供应
安置房、保障房建设用地依法采取有偿出让 方式供应。
安置房、保障房建设用地单独出让的,其土地 出让金列入城中村改造成本;与相应的经营性用地 一起招拍挂出让的,安置房、保障房用地部分经折 算后对应的土地出让金列入城中村改造成本。
经营性用地具备分宗条件的,可按功能布局合 理划分地块,确定规划条件后分批出让。
对严重违反土地利用或城市规划,或存在严重质量安全隐 患的房屋,依法拆除;
其它类型的违法违章建设,原则上做搁置处理。
191.违章建设转为生活保障流程：
区政府提出为生活保障申请（附违章建设全
面情况：建设原因、时间、用地面积、建筑面积、 使用情况、保留方案、相关手续、处罚情况等） →市领导小组办公室受理→市国土、执法部门提 出违章建设认定意见→市国土、规划、建设部门 提出可以保留意见→市执法部门汇总材料报市领 导小组批准→市国土部门办理违章用地转化手续 →市国土部门协同市规划部门提出核减后的保障 用地面积→按正常建设程序进行。
各区全面负责本辖区范围内的城中村改造工作,具 体负责组织指导总体策划方案、规划策划方案、 修建性详细规划编制以及拆迁安置、招商融资、 改造实施、社会保障方式转变、集体经济组织改 制、社区管理方式转变等工作,项目涉及市属各投 融资集团的,各投融资集团要做好相关工作配合;
由市属各投融资集团作为投资主体的,各投融资集 团负责编制规划策划方案及修建性详细规划并负 责项目实施,各区做好相关工作配合。
城中村
城中村虽然分布在大江南北不同的城市，却有共性——毗邻宽广整洁的马路和漂亮的高楼大厦，但是村内却横七竖八、杂乱分布着破旧的平房或楼房，狭窄的街巷、横流的污水和随处乱丢的垃圾，满满当当的外来低收入人口和较大的安全隐患，甚至有些还是“黄赌毒”的剧集地……2003年6月，广州市某城中村发生火灾，因为缺乏消防通道、施救困难而酿成8死23伤的餐具。
城中村的存在不仅严重影响了城市的景观风貌和村民的生活环境，成为城市管理的难点；而且使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值，造成土地利用效率低下和资源浪费。
城中村的概念城中村是我国快速城市化过程中的产物，目前，除少数城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村现象，在沿海地区城市中，城中村现象表现得尤为突出。
从土地产权和土地利用类型的角度，城中村是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围、没有或是仅有少量农用地的村落。
分布在城市中的城中村，既是村落历史的遗物，又是快速城市化过程中新生的活体。
城中村在户籍、行政、规划、市政设施以及教育、环卫、计划生育等方面的管理制度与城市相应制度存在明显的差异，在建筑景观上与城市建成区格格不入，而农民不再从事农业生产，土地无法用于农民耕作，已不再是传统观意义伤的农村，形成“城不像城、村不像村”的城中村现象。
形成原因作为我国快速城市化过程中的一种普遍现象，城中村的形成并非一朝一夕之功，形成原因也涉及很多因素，就总体而言，可以归纳为如下四个方面。
一、快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张城市的发展与扩张是城中村形成的主要外部推力，尤其是近年来快速城市化地区的城市飞速扩张更是直接促进了城中村的形成。
众所周知，我国的城市化一直处于之后状态，城市化进程走了一条漫长而曲折的道路。
从中华人民共和国成立到“大跃进”之前的起步阶段，我国城市化水平（市镇人口占总人口的比重）从1949年的10.6%上升为1960年的19.8%，在经历“文化大革命”时期的停止甚至倒退阶段后，1978年反而下降为17.92%。
城中村改造的相关规定
城中村改造的相关规定1、“城中村”改造的概念：是指在城市规划区建成区内农民集体所有的土地上，已经没有或基本没有耕地的仍然保留农村体制，以村民委员会为组织形式的行政村，由城市人民政府统一规划、主管，以村民委员会组建并授权的具有合法资质的城中村改造建设发展有限公司、有实力和资质的开发企业为混合主体，依法组织、实施的旧村改造建设活动。
就存在改造的特点：存在四个改变，（1）土地转为国有（2）村民委员会转为居委会（3）农民转为居民（4）农村集体经济组织转为城市混合经济或股份经济2、城中村改造详细规划编制该编制分两个阶段进行即：总体规划和详细规划两个阶段3、建设方案（1）该方案报经市人民政府城中村领导小组审定(2)规划部门核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，（3）土地部门颁发《国有土地使用证》和建设用地批准文件4、土地转性城中村改造的土地转性是指：在进行建设前必须通过法定程序将农民集体所有的土地性质依法划拨转为国有土地，该土地的划拨必须报经省政府批准，才能办理划拨手续。
5、城中村改造的主管部门是指依法定程序设立的市政府城中村改造领导小组6、城中村改造的主体（1）村民委员会（2）由村民委员会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司（3）有实力、有资质的开发建设企业7、城中村改造房屋拆迁城中村房屋拆迁是指：在城市规划建成区内将农民集体所有的土地（宅基地）依法划拨转为国有的土地上，经过村民讨论决定，对城中村改造建设中应拆迁的村民房屋及附属物，由村民委员会负责组织、部署统一拆迁活动。
对无正当理由拒绝拆迁的村民，村委会可依照村民会议通过的并报改造领导小组备案的《城中村改造拆迁补偿安置办法》的相关规定，向法院诉讼。
8、城中村改造房屋拆迁的法律责任1、没有取得规划证而建设的，依据《规划法》处罚2、违反《建筑法》、《城市房屋管理法》的依据相关的规定处罚。
武汉市城中村改造模式与流程-091014
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
被征收农用地中的耕地：属于中心城区基本农田保护区的3万元/亩；其他1.5万元/亩
被征收农用地中的耕地：50元/㎡ 被征收农用地中的耕地：1.5万元/亩
被征收土地中的全部集体所有土地：耕地2000元/亩，非耕地1500元/亩
集体所有土地征地成本：住宅类0.7%、非住宅类1.1% 土地面积×0.372元/㎡ 供地底价×0.65%
武规土资发 (2006)24号
依据《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试
行）》 （武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价T=
A+(B1+B2+B3)×1.15+B4×2+B5+B6+B7+C
城市化进程中的“城中村”现象探讨
城市化进程中的“城中村”现象探讨作者：金素英来源：《绿色大世界》2009年第07期摘要:“城中村”现象是我国城市化进程中,因长期实行城乡二元化管理制度而产生的特有社会现象。
“城中村”给城市土地利用、城市建设、社会管理、经济发展等方面均带来了新的问题。
本文从“城中村”的定义入手,分析“城中村”产生的原因,指出了“城中村”的土地利用及管理中的问题,并提出了解决“城中村”土地问题的一些措施。
关键词:城市化;城中村;城乡二元化管理;土地利用结构中图分类号:F291文献标识码: A文章编号:1005-569X(2009)07-0078-021 引言“城中村”是指原位于城市边缘地带,以农业为主要生产方式的人群聚集生活的区域,随着城市化进程的加快,城市空间的扩展,这些区域逐渐被新扩展的城市新区、城市建筑所包围,在地域上已完全融入或湮没于城市中。
由于多方面的原因,原居住人员及社会关系并未能同步有机地融入城市,仍以土地及附着物为其主要生活来源,行政管理方面也仍沿袭农村管理体制。
“城中村”的广义概念是指农村的土地已纳入城市整体规划内、农业用地很少或没有、居民基本上非农化的村落。
狭义概念指农地与居民早已非农化,村庄已为城市建筑所包围,但村中居民仍为农业户籍,保留农村生活习惯和农村管理方式的社区群落。
“城中村”问题已经成为城市规划、建设的难点。
2“城中村”的现状及问题在这种“被动城市化”的压迫下,“城中村”仓促形成,由于缺少相关政策引导和规划管理,先天不足,并不能深入地参与城市的经济分工和产业布局,给城市的治安、消防、环境卫生、人口管理等方面造成了极大的负面影响,严重地阻碍了城市化的进程,“城中村”问题也因此成为了各地城市政府亟待解决而又具有很高难度的社会问题。
城中村问题概括起来集中在3方面:(1)建设的盲目性。
规划滞后,基础设施不完善,违法违章建筑相当集中,造成土地资源的严重浪费(2)管理的混乱性。
临时建筑、违法违章搭建和“棚户区”严重影响着市容市貌,人员混杂,黄、赌、毒一系列社会问题的发源地(3)发展的差异性。
城中村以及城边村
二元所有制结构是指城市的土地属于国家所 有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。 而在一些“城中村”内形成了以城市与农村 “二元所有制结构”并行存在、共同发挥作 用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择 的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体 和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租 金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金 收益最大化的结果。”因此，从“城中村” 的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结 构是造成“城中村”形成的根本原因。
西城时代 鱼翅路居委会城中村便民过度市场 老鸦营居民小组城中村便民过渡市场
棕树营城中村改造项目 棕 城中村改造过渡农贸市场 树 营
官渡农贸市场
蓝光天骄城
城边村：城边村指的是在城市建成区的外围 地带，位于市区向郊区过渡的部分，集镇规 模以下的中心村，行政村，自然村等，他们 往往交通比较便利，在城市未来发展规划中， 村民还拥有部分耕地。
城中村以及城 边村
一、城中村以及城边村的基本概念 二、城中村以及城边村形成原因 三、两者之间的区别、以及联系 四、这两种社会现象带来怎样的影响
基本概念 城中村：所谓“城中村”，是指在城市高速 发展的进程中，由于农村土地全部被征用， 农村集体成员由农民身份转变为居民身份后， 仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或 是指在农村村落城市化进程中，由于农村土 地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游 离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住 而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。
成因
城中村：从客观上来说，是我国城市化进程 的快速发展的结果。改革开放的20多年中， 城市化的进程加速发展，我国的城市数目从 1978年的320个发展到的662个。
我国城中村发展概述
二、我国城中村发展概述2.1概念界定关于“城中村”的概念，学术界的说法不一，从已有的相关文献看，大致可以分为以下几类1：①从产权和经营制度方面来界定。
韩潮峰认为“城中村”主要是指其“身”在城市，但仍在实行农村集体所有制和农村经营体制的社区。
②以行政管理体制来界定。
有学者认为“城中村”就是指原为农村，由于城市的扩张变为城区，现在基本没有耕地，没有农业，更没有农民，但是仍然在按照村的行政管理体制来管理的城市中特殊社区。
③从亲缘关系来界定。
李培林认为“城中村”实际上就是一种由血缘、亲缘、宗缘等社会关系网络联结的“大家庭”。
④从社会形态来界定。
张驰、王芙蓉认为“城中村”为城市建成区范围内保留的社会及管理方面等依然承传农业社会的农村聚落点。
⑤从土地产权和土地利用来界定。
李俊夫则认为“城中村”是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。
⑥从综合意义方面来界定。
贾鹏就认为“城中村”是我国城市化浪潮中由于城市发展、建设的规划及相关政策的滞后而出现，一种保留原农村土地、房屋产权、行政管理、社会关系的现象，其主力劳动者的生产、生活方式已经被城市化所改变，除去村级行政管理外的其他行政管理都己被纳入到城市的框架，伴随着农村生活特征的生产、生活方式的逐渐消失的一种城市特殊社区。
1轩明飞.村(居)改制二城市化背景下的制度变迁.北京:社会科学文献出版社.200801综合以上观点，“城中村”是城市化进程中一种特殊的现象和结果，其在典型的城乡二元结构的影响下，具有农村和城市双重特征，是社会发展、城市建设、政策制度、土地利用等多方面错杂矛盾的聚焦复合体。
2.2形成原因对于“城中村”的形成原因，有许多说法。
有人认为这城市化进程中不可避免的现象，有人认为“城中村”问题的根源在于城乡二元结构体系的矛盾纠结点的积累，也有人将其归结为流动人口大量涌入城市的结果等。
俗话说“冰冻三尺非一日之寒”，我国“城中村”现象的滋生和蔓延非一朝一夕形成的，更非单一因素所致，而是多种因素在特定的时间和空间下错综交织下所导致的一种特殊产物。
“城中村”概念界定的研究
“城中村”概念界定的研究作者：杜君韦小青来源：《现代企业文化·理论版》2009年第22期摘要:文章认为城中村的概念是“在快速推进城市化进程中原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来,原来没机会参与而在城市化进程中逐步参与新的城市经济分工和产业布局,以土地、土地附着物以及城市工业化所带来的利益为生活来源,由原初级关系(地缘关系和血缘关系)为基础逐步向以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础过渡中所形成的社区”。
关键词:城中村;城市化进程;城市经济中图分类号:I247文献标识码:A文章编号:1674-1145(2009)33-0098-02“城中村”是改革开放三十年中国经济迅速发展出现的新名词,也是快速推进城市化进程中出现新的社会问题,“城中村”具有农村和城市双重特征,是城市化进程中的历史产物。
解决“城中村”问题是当前经济发展比较重要的问题,也是社会和谐的重要指标。
解决“城中村”问题首先要将“城中村”的概念搞清楚,如何界定“城中村”这个概念是解决“城中村”问题的关键。
“城中村”不仅是一种居住形态,同时也是一种社会形态[1]。
“城中村”伴随着城市化进程的推进而变化。
本作者通过对“城中村”的居住和社会形态以及演变过程的认识揭示“城中村”的本质,界定“城中村”概念。
一、“城中村”的居住和社会形态按照“城中村”的现在居住形态“城中村”大致可分三种情况:(一)城市中心区城市中心区内的居住人曾经手持有农民户口和少量土地,并在城市边缘内的集体宅基地上自己建房生活的一群人。
现在,随着城市的扩展,这些居住地以被纳入到城市中来。
这里的居民早已没有农民户口和农业用地,早已改成街道办事处、居委会城镇管理,撤销了乡、村行政建制,已经没有农民集体财产,但有宅基地产权,私有住房被城市化“高楼”所包围。
良好的区位条件和低廉的建设成本使“城中村”出租房屋比率相当高,房屋出租加上村里的分红收入,可以使村民们过上相当富裕的物质生活,有些村民的平均生活水准甚至已远远超过城市居民。
“城中村”改造中的问题及应对策略
“城中村”改造中的问题及应对策略伴随我国经济现代化建设的不断深入与发展，我国的城市化水平不断提高，这也在一定程度上极大的推进了我国的城市化进程，城市规模的不断扩大就使得原有的农村被融入到城市当中。
本文通过对当前我国的城中村改造过程中所存在的问题分析，提出了相应对策，以期更好地推进城中村改造与发展，为全面推进我国的城市化发展与进步作出重要的努力。
标签：城中村；改造；问题；对策前言：改革开放以来，中国城市化进程明显加快，现阶段已进入到高速城市化的起飞线上。
如何依照可持续发展理论，积极稳妥地推进城市化进程，是21 世纪中国必须面对的一个重大课题。
随着改革开放，城市化相较往期呈现出新的特点：1978 年改革开放以后的城市化，是在国民经济高速增长条件下迅速推进的，城乡之间的壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发展，使得中国的城市化呈现出以小城镇迅速扩张、人口就地城市化为主的特点。
近几年来，随着经济社会转型以及社会环境的迅速更迭，城中村改造又面临一系列前所未有的研究热点。
例如，“伪城市化”现象和“半城市化”现象的存在，以及城市化的“不可持续”发展等问题市场交错出现。
如何找到一条实现顺利过渡的坦途，既是政府的政策方向所在，也是广大民众的关切所在。
一、城中村的概念、发展背景1、“城中村”概述（1）谢志岿在《村落向城市社区的转型―制度、政策与中国城市化进程中城中村问题研究》中，对“城中村”人口、经济、社会、治理及改造等进行了探讨，拓展了“城中村”及城市社会研究的视野，将特定制度背景下“城中村”向城市社区的转型概括为“转制型城市化”，并对“转制型城市化”的政策问题进行了全面的探讨和深入的分析。
（2）李俊夫的《城中村的改造》中，总结了国内外相关理论、分析国内各主要城市“城中村”现状及改造思路的基础上，从土地利用的角度分析了“城中村”形成的原因，认为“城中村”改造的前提是土地改制，并提出了“城中村”土地和房屋改制的具体政策构想；阐述并运用土地资产经营理论，得出解决“城中村”改造资金问题的方案，提出“自下而上”以村为主体实施改造的思路，充分运用现代地籍技术和方法，对其土地利用现状资料进行采集、整理和分析。
城中村
一、城中村定义和概念“城中村”是我国城市化进程中存在的普遍现象。
在城市规划方面表现为人口增长与面积的机械扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为“城中村”。
由于二元结构的存在，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。
从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。
“城中村”已成为掣肘城市可持续发展、集约使用城市有限土地资源的矛盾焦点。
“城中村”成为城市化进程中迫切需要解决的问题。
二、城中村的改造的意义城中村的改造是城市化进程中的一个必然问题，所有国家和城市的政府对这种现象都有一个认识过程，从忽视到重视、从排斥到接受，所以是一个整体上的进步过程。
三、城中村改造模式四、城中村改造应把握的问题（一）城中村改造方案的核心，应该强调政府、城市和原村民三者利益的统一具体表现就是社会效益上强调公平、持续，功能上符合城市规划和城市发展的要求，经济上突出土地资产经营、自我提升可持续经营，环境上着重改善提高，文化上注意保护和弘扬。
对已经形成的“城中村”，只有面对现实积极改造，具体问题具体对待，成功改造的关键是处理好政府、群众、投资商三方的平衡关系，以及在实施拆迁安置工作时，要将广大群众的利益放在首位。
此外，对农村的建设管理政府自始自终不能缺位，必须建立健全法律法规。
（二）城中村改造要提前规划，分步实施城中村的问题，本质上是土地制度的二元制在快速城市化的过程中矛盾不可调和的体现，它同时是城市发展过程中的各种社会、经济和环境问题以及文化冲突在地理空间上的集中反映。
城中村改造是一个多方利益协调的过程，是不同价值观念在城市发展过程中一个重新认可的过程。
因此，城中村的改造，应该是一个由各级政府政策指导，原村集体经济实体和村民共同参与、协商和实践的过程，它包括了改造方案的制定和实施两个阶段。
城中村与新农村的区别
城中村改造与社会主义新农村建设的区别
城中村是被城市包围了的农村，城中村改造是城市化进程中的重要组成部分，通过改造要达到“五个转变”：村民转为居民；村委会转变为居委会；农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济；集体土地转为国有土地；农村转为城市的现代化文明社区。
通过改造，城中村和城中村居民都融入到了城市中，成为城市的一部分。
社会主义新农村建设是以建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村为目标，首要任务就是建设现代化农业，核心是发展农村生产力，通过这些努力改善农村生产生活条件，提高农民生活质量和村民素质，促使农村整体面貌出现较大改观。
其村民身份、土地性质、村级组织等均不发生变化。
从上可看了城中村改造和新农村建设是两个完全不同的概念，有着本质的区别。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“新城中村”现状、存在的问题及对策建议
潘万春
（中共凯里市委党校，贵州·凯里556000）
一、城中村的概念
城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总体规划建设范围内，农业用地很少或已经没有，居民职业结构与生存方式已经向城市转型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征，建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。
城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。
二、城中村现状特征
1、土地属集体所有制，以农村居民宅基地为主，其他建设用地为辅，农用土地不断减少至消失，成熟的城中村已经没有农用土地。
2、建筑以村民家庭住宅为主，缺乏统一规划，建筑密度高，城市基础配套设施缺乏，必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施更是缺乏。
3、人口构成复杂，外来人口居多，职业结构与生存方式亦城亦乡，本地居民与外来人口相互之间为房东和房客的关系。
4、城中村村民主要经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业等，外来人口以居住为主，在本地打工，部分在本村从事经营，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
三、凯里“新城中村”发展存在的主要问题
凯里“新城中村”的形成始于若干年前，先是原有的老住户随着儿女的长大，成家立业。
在自家自留地上或承包地上修建房屋；又或随着城市建设的发展，土地被征用，又选用新的宅基地建房。
而在“老城中村”还未改造好的同时，这“新的城中村”又出现了，如罗汉山一带、新家坡一带、二龙新村一带等等，随之而来的问题也就出现了。
1、建设时缺乏合理的规划。
就现在的凯里二龙新村，原是桐荫坪村的一座
山地，有部分村民的田土。
21世纪初期，部分村民在自家田土上修建房屋居住，而后这整座山地就变成了现在的城中村。
由于缺乏统一合理的规划，建筑密集、错落“无”致，状况堪比“老城中村”。
2、基础设施差。
首先道路没有统一规划，街道狭窄、弯曲，给消防和救护带来不便。
其次是水电没有统一规划，各家接各家的水电，导致水电线路混乱，排污管道更是混乱，遇到下雨，马路上污水比雨水还多。
3、缺少公共设施和服务，造成诸多不便。
四、对策建议
面对“新城中村”这一现状，只有实施好改造，才能提升群众居住环境，打造“大凯里”形象。
1、发挥政府的主导作用是关键。
政府把握好改造规划的主动权，才能从根本上解决诸多问题，推动“城中村”的发展，使老百姓有“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的实惠。
2、高起点、高标准规划建设是改造的前提。
对已有的、新建的建筑改造是一大难题，但城市发展需要。
所以，要实现这一目标，只有搞好改造规划，提高基础设施建设标准，考虑到居民的长远生计，才能实现城市的可持续发展。
3、科学的论证是改造的基础。
对城中村各方面作反复的调查研究，并广泛听取意见和建议，做到公开透明，履行好职责，使改造有科学依据，得到群众的支持和信任。
4、形成统一的管理机制是有力保障。
“新城中村”管理混乱，大部分外来人口由社区登记管理，且只管计划生育这一项，所在村委会只管自己的村民。
因此，要制定一套统一的、全面的管理制度，由村委会执行社区化的管理，打造功能齐全、设施齐备、环境优美、管理有序、文明健康的新型社区。