城中村改造中混合居住模式的构建

城中村改造中混合居住模式的构建

摘要：当前广州市全面开展的“三旧”改造项目，牵涉到大量城中村居住社区的解体与重构，在城中村改造中积极贯彻混合居住模式，是避免居住分异加剧、实现社区繁荣安全、解决低收入及外来人口住房、保障社会各阶层和谐共生的重要手段。本文以广州市黄埔区沙步城中村改造为例，通过对各阶层居住分区、社区功能构成、公共服务设施共享、公共交往环境营造以及社区文化塑造的探讨，提出在城中村改造中建设混合居住社区的规划设计方法。

关键字：城中村改造、混合居住

Abstract: the current g uangzhou overall “three old” reconstruction project, involving a large villages live the collapse of the community and reconstruction, in the villages in the transformation of mixed residential pattern active, is to avoid living differentiation aggravate, realize community safety, prosperity and floating population to solve the low-income housing, safeguard social strata, harmonious coexistence the important means. This paper huangpu district guangzhou city step sand village reconstruction as an example, through to each class division, community function live composition, public service facilities sharing, public communication environment and community cultural model, this paper puts forward the construction of rebuilding the villages inside the city of mixed residential community planning methods.

Key word: city village reconstruction, mix to live

1．混合居住模式的提出

混合居住模式指不同收入阶层居民和不同职业、文化背景的群体，以自己的实际购买力为前提，共同居住在不同价位梯度的居住型房地产产品的混合功能区内，和谐相处、优势互补，共同生活的居住模式。

混合居住模式的提出主要源于在市场经济条件下，因各社会阶层收入水平不同而形成的居住分异。为避免因居住分异而产生的贫穷家庭集中、住宅高密度、设施匮乏等居住环境问题，以及失业率、犯罪率、社区活力丧失等一系列社会问题，美国HUD（美国住房和城市建设部）尝试改变过去集中建公共住房的做法，采取分散的方法，把将要开发的公共住宅单元划分成的小组团，分散在现有的中高收入阶层邻里中，或是将公共住宅和商品住宅结合起来开发，从而形成混合居住模式。

2．广州市城中村改造中的居住分异问题

当前，广州市正在大力推进市区“三旧”改造工作的深入开展，牵涉到大量城中村居住社区的解体与重构。在大大改善居住环境及城市景观的同时，这一进程也加剧了不同社会阶层的居住分异问题。

2.1空间分离的加剧

城中村特殊的居住环境包容了多样化的居住人口，除村民自身外，还包括外来务工者、小商贩、普通白领等不同收入、教育层次的居民，从而形成高度混合的居住社区。现行城中村改造方式简单化的将居住环境划分为村民集中安置区和商品房融资区，一方面驱赶了外来租住者，另一方面形成不同阶层居民的空间分离，加剧了社区的居住分异。

2.2社区活力的丧失

城中村高度混合的功能既造成居住环境的混乱与日益恶化，但同时也是社区的活力之源。现行改造方式往往忽视社区商业和公共服务设施的建设，导致居住生活不便、缺乏就业岗位等种种问题，社区缺乏活力。

2.3公共交往的缺失

城中村改造后，村民安置区和商品房融资区多采取封闭式管理。由于缺乏必要的公共空间，导致居民公共交往的缺失。

3．沙步城中村改造的混合居住模式探讨

3.1城中村概况

沙步位于广州市黄埔区南岗街西部、广深公路南北两侧，是广州市“三旧”改造138条重点村之一，改造范围内用地面积为162.85公顷，现状村户籍人口约9千人，外来租住人口约4万人。

3.2混合居住模式的构建

3.2.1居住阶层的多样化

沙步城中村现状居民除本地村民外，还包括周边开发区产业工人、公司职员、商业从业人员等租住人口，其中租住人口达到常住人口的4倍。改造方案在满足村民安置以及改造融资的前提下，还应充分考虑该部分人口的安置问题。

根据广州市“三旧”改造政策，村民户均安置居住面积达到约280平方米/户。改造方案在满足村民居住要求后，将余下部分作为村民出租公寓开发建设，一方面满足外来人口的租房要求，另一方面可保障改造后村民的收入来源。另外，村民安置后剩余土地在满足融资需要后，可结合国家保障性住房要求进行保障性住房建设，可采取政府统筹、村民自主开发后与政府分成的方式，也可采取由开发

商建设、政府回购的形式，从而满足周边中低收入居民的居住需求。

由上，通过对改造区内居民阶层的细分和针对性设计，可充分保持改造后社区居住阶层的多样化。

3.2.2社区功能的多样化

沙步社区处于连接广州开发区东区、西区的咽喉地带，广深公路沿线现状商业氛围浓厚。改造方案沿广深公路两侧集中布置社区物业和融资商业，将其打造为片区商业服务中心，作为服务于南岗、夏园街道生活区以及周边产业区的配套服务中心，进一步强化广深公路沿线商业环境。社区内部则可根据居民的生活需要，设置菜市场、小超市、理发店等多种便民商业设施。

通过商业功能的引入，一方面为村民提供了长期盈利的优质物业保障，另一方面则为社区中低阶层为主的居民提供了大量就业岗位，避免了单一居住功能社区的活力衰落问题。

3.2.3“大混合、小集中”的居住空间布局

混合居住模有利于不同阶层居民的和谐相处、优势互补，但高度混合的居住环境，也会因各阶层不同的居住生活习惯和群体意识而形成社区矛盾和管理混乱。沙步改造方案将村民安置区、出租公寓区、融资住宅区分别组织为相对集中的居住组团，并通过公共使用的开放空间和公共设施相联系，从而形成“大混合、小集中”的社区组织模式，在充分尊重各群体自身特点的前提下，保障社会各阶层的和谐共生。

在居住空间的布局上，村民安置组团位于现状村民居住区内，顺应村民长期以来的居住生活习惯；中高端商品住宅组团位于社区中部，满足该阶层居民对生活环境品质和服务设施水平的要求；出租公寓及中低端住宅临近地铁站和主要城市干道，贴合该阶层居民的公共交通出行方式。