房地产经济地产战略培训讲义

解决的措施
• 用非市场的手段向这80%的住房需求者提
供“准公共产品”：低价房（经济适用 房）、廉租房。
• 改变目前财政支出、分配中的畸形现象：
2005年全国财政收入3万亿，用于公共产品 的支出不到6000亿；而各级政府公车私用 消耗2000亿；用于公款吃、喝、旅游支出 6000亿。
解决的办法（一）
• 企业：房地产商，房屋的建造者。 • 政府：土地的供给者 • 居民：住房的需求者 • 银行：资金的提供者
房地产商的角色
• 与其他企业相同——利己主义者，追求利润
最大化。
• 房子卖给有钱人或“富人” • 在现实中国，垄断的土地市场、垄断的开
发市场，最终是垄断的房屋价格（高房 价）。
政府本来的角色
三句话概括：
• 学费把孩子的父母逼疯！ • 药费使有病的人提前送终！ • 房价将你的腰包全部掏空！
目前房地产现状
• 中国房地产市场如同一个大“服装店” • 店里有80%的人“光着身子”（无房者）
要买衣服
• 可店里的衣服标价都是几千元或上万元一
件
• 80%的人买不到几十元或几百元一件的衣
服
房地产市场的构成主体
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ISO9000--主客共享乐在其中。2021年 1月26日星期 二9时36分58秒 09:36: 5826 January 2021
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安全第一，人人牢记。上午9时36分58秒上午 9时36分09:36:5821.1.26
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确保质量安全。21.1.2621.1.2609:3609 :36:58 09:36:5 8Jan-2 1
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船到江心补漏迟，事故临头后悔晚。2021年1月26日 星期二 9时36分58秒 Tuesday, January 26, 2021
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安全在于心细，事故出自大意。21.1.262021年1月26日星期 二9时36分58秒21.1.26
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宁愿事前检查，不可事后修改。2021年1月26日上午 9时36分21.1.2621.1.26
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搞好安全有责任，永为国家做贡献。2021年1月26日 星期二 上午9时36分58秒09: 36:5821.1.26
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抓好产品质量，必须从我做起。2021年1月上 午9时36分21.1.2609: 36January 26, 2021
房地产经济
中国房地产经历的阶段
• 第一阶段解放初期：恢复期（抗战、内战） • 第二阶段大跃进时期：重点发展工业，城市得到
发展
• 第三阶段文革十年：停滞期（出现城市乡村化） • 第四阶段78年至今：拆城阶段
新的三座大山
• 教育
• 医疗
四
• 住房
连非洲的乌干达都不如 世界191个国家地区排名倒第 人均面积高于日本
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若要产品好，个人品质要提高。21.1.2609:36:5809: 36Jan-2126-Jan-21
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老毛病，要根治。小问题，要重视。09:36:5809:36: 5809:36Tuesday, January 26, 2021
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管理基础打得牢安全大厦层层高。21.1.2621.1.2609: 36:5809:36:58Januar y 26, 2021
几件大事影响着中国的经济
• 2006年开始实施的“十一”五规划 • 2007-2008党政换届（从中央到地方） • 2008年奥运会
五年后的中国房地产将显现如下画面
1.高档社区依然存在（高价房）：满足富裕 阶层居住，占10%。投资、投机气氛平淡。
2.中档价位住宅区将从目前高价房中分离， 比例有所增加，占20%。
控而“打回原型”，即回到02、03年四、 五千元每平方米。
• 北京今年以来房价快速“飙升” • 广州后来者居上 • 就连革命老区遵义也上涨了千元
高房价的危害
• 加速“贫富”两极分化，损害和谐社会氛
围。
• 资源过分开发、消耗提前“透支”，贻害
无穷
• 目前与美国上个世纪的“大危机、大萧条”
前的境况，有相似的一幕，应引以为戒！
办法一：改变目前对地方官员的考核办法， 淡化GDP。应将其任职期间营建低价房（经 济适用房）、廉租房数量纳入考核指标。
解决的办法（二）
办法二：改变目前土地收入作为地方政府财 政收入的重要来源这一座做法 。国家应该 像成立社保基金一样，建立一个全国的 “土地基金会”。这样，土地拍卖收入与 地方政府利益切断。
• 是为执行公共事务并向社会提供并增加福
利而成立
• 政府提供的房屋（低价房、廉租房）具有
“准公共产品”特点，适当定价收费（或 只收成本）。
• 80%的人就需要政府提供这类“廉价衣服” • 只要政府拿出优惠或免费土地统一规划建
房，定向出售， 80%的人居者有其屋。
成功的经验
• 北欧国家：瑞典、挪威。 • 中国香港、新加坡每年都有大量的政府提
供的福利房、廉住房上市。
• 美国：纽约的哈姆勒、芝加哥的罗伯特泰
勒。
• 这些国家和地区是世界最稳定的地区，是
和谐社会的典范
关于GDP
• GDP是现时考核地方官员政绩的重要指标 • 政府的财政收入来源于GDቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ • 土地收入是地方政府财政收入的主要部分
房地产的此起彼伏
• 上海的高房价并没有因05年以来的宏观调
• 这些人中，大部分拿的是低工资，甚至有
的充当着全球最廉价的劳动力，为国家在 世界经济舞台创造出了经济奇迹！
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投入多一点，方法好一点，绩效自然 高一点 。21.1.2621.1.26Tues day, January 26, 2021
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未来的成功属于质量领先者。09:36:5809:36: 5809:361/26/ 2021 9:36:58 AM
3.低价房（经济适用房）在每个城市里大面 积出现，占50%。
4.廉价出租公寓提供给无购买力者，占20%
对现存80%的无房者应怀有 “感恩的心”
• 我们的改革开放这20年取得的成就，是由
这部分人辛勤创造出来的。
• 我们的外贸上千亿的顺差，以及国家上万
亿的外汇储备，也是由这部分人不怕脏、 累、辛苦的工作所累积。
我们欣喜地看到：
深圳市已开始将市民的“幸福感”纳入对官员 的考核指标。如果这个城市有70-80%的人 买不起房，这些市民肯定感到不幸福，市长 有“下课”的可能。
法国作家罗曼罗兰说过：幸福是人的灵魂散发 出的一种香味！
70-80%的人因买不起房而感到不幸福，那散 发的可能是“臭味”，只有20-30%的人过 着有房住的“香喷喷”的生活，这正常吗？