当今中国不应该取消商品房预售制度最终版

当今中国，不应该取消商品房预售制度

感谢主席，问候在场各位，今天我方的观点是当今中国不应该取消商品房预售制度。开宗明义，商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于出售的房屋。商品房预售制度是指房地产商将尚未竣工的商品房出售给承购人的制度。现售制度是指只能出售竣工备案且获得房地产权证的商品房的制度。在当前取消预售制度指在短期内大幅度降低预售比例直至完全取消。基于当今中国，我们讨论的是指在一个房地产周期内，大约10年（十三五规划内，至2020年）。今天我方判断是否应该取消商品房预售制度的标准在于是否有利于保障民生。

从现状出发，当今中国预售房占商品房70%，且政府在不断收紧信贷政策。虽然当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，承担了未来风险。但现售同样也存在偷工减料等风险，同时政府也在通过收紧信贷政策、提高预售要求及加强对预售房监管，降低风险。十三五规划纲要指出，2016-2020年目标是优化住房供给结构，促进市场供需平衡，同时保持房地产市场平稳运行。所以从政策角度来看，现在要做的不是取消预售，而是严格完善预售制度，配合宏观调控政策利于民生。

下面将从两方面论述我方观点。

首先，商品房预售制度有其本身存在的必要性。

对于房地产开发商来说，商品房预售制度是其重要的融资渠道。根据国家统计局数据，2016 年 1~4 月,通过预售得到的定金、预付款和个人按揭贷款占总资金来源的42.6%，相比之下,国内贷款仅占17.7%。由此可见，预售资金对于房地产商的意义不仅是在单个项目上，更在于补充整个资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。在这种情况下，中小型房地产商可以找到一个更好的生存发展模式，加快产业升级，更好地为消费者提供不同层次的产品。

其次，基于当今国情，取消预售制度是不可行的。

第一，取消预售制度，在短时间来说，会导致房价暴涨增加购房负担。目前来说，现房销售周期为2年半到三年，预售周期为半年左右。当前取消预售制度，让当前市场上绝大多数原本是预售的商品房直接转变为现售，必然会出现周期差，导致当前供给快速大幅下跌，向市场传递当前供不应求的信号，致使在售房源价格暴涨。以保定为例，取得预售证的时间一般为拿地后的6-8个月，而取得现售证最少2-3年。若预售转现售，原本在近期就会销售的商品房，变成2-3年后销售，此期间内的房屋供给急剧下降，房价由8000多暴涨至一万多。

第二，取消预售制会给房地产商带来了更大的资金周转压力。取消预售制度，无法通过预售回笼资金，预售资金一旦被切段，房地产商失去对资金的调配力，打乱资金安排计划。大批中小房地产商的生存岌岌可危，破坏房地产行业生态稳定，同时会波及上下游行业，引起大量员工失业等民生问题。最终不仅淘汰大量自持资金不足的中小型企业，大型企业也会放缓继续购买土地的步伐，导致房屋供给减少，引起房价剧烈波动，增加消费者购房负担。

基于当今中国的国情，政府土地政策、房地产市场定价机制无法与现售相匹配，实行现售的时机并不成熟，因此我们应该在现有制度的基础上加以完善和加强监管，达到稳定房价、减少房市动荡、保障民生的目的。

综上所述，我方坚定的认为当今中国不应该取消商品房预售制度。