保利·两河森林项目简析

3.4项目配套分析 完善城市配套：高端住区氛围已成，入则宁静，出则繁华！
项目背靠占地上千亩的中海国际社区，与之相呼应，形成低密高端别墅住区，高端氛围已 然成形； 城市干道通达良好，公共交通系统完备，生活配套成熟，教育、休闲资源突出。
中海国际社区 本案
蜀西路
IT大道
土龙路
中海国际
教育配套
医疗配套
沿羊犀立交、土龙路蜀西路口、IT立交，土龙路IT 大道口设置户外桁架，主干道上设置路名牌、公 交站牌，形成指引。 千米围挡地界包装，入口6米高围挡，昭示项目规 模及价值；沿途设置道旗指引，引导客户进入，凸 显阵列感以及仪式感。
户心里抗性
◇ 叠墅产品以商业产权入市，客户抗性 较大
威胁（T） ◇ 传统别墅板块：传统的别墅板块影响 力仍然很大，且相较两森林产品优势明 显
保利· 两河森林的入市既是在威胁中大胆冲击，更是对于城西高端项目稀缺的一种 补货，同时由于产品自身的劣势也需要极大的说辞包装来消除客户抗性
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五、核心价值小结
力榜首，连续两年荣膺中国房地产
行业领导公司品牌。2006年7月， 公司股票在上海证券交易所上市
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1.2 开发商本土发展情况
第三代——保利两河森林公园项目，城市公园系产品的再次升级！
保利城市公园系产品三大标准：
规模性大盘
临湖、临河、临公园
第一代：保利公园198
保利成都首发高端力作，城市公园地产典范，定义城北高尚住宅新标准。
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000
城 西
远大林语城 塞纳莊园 国奥村 锦镇锦玺 加州山庄 天府长岛
项目 炎华置信 上林赋
开发商
位置
规 模
资源
物业 类型 联排、 双拼 联排、 双拼 独栋、 联排、 叠拼 联排
容 积 率 1
3
目 录：
一、品牌简析
二、项目区域简析
三、项目产品分析 四、项目SWOT分析 五、项目核心卖点简析 六、项目阵地包装
七、项目客群简析
八、项目营销分析
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一、品牌简析
1.1、开发商资质 1.2、开发商本地发展情况
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1.1 开发商资质
保利房地产（集团）股份有限 公司是中国保利集团控股的大型国 有房地产上市公司，也是中国保利 集团房地产业务的主要运作平台， 国家一级房地产开发资质企业，连 续五年蝉联国有房地产企业综合实
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3.8 售楼部及现场分析
“沿湖体验路线”，感受岛居生活。
客户进入售楼部沿途体验湖居生活：现场的体验带给客户新的生活模式的真实的感受。 儿童 玩乐 区
样板 区
步行 入口
湖岸 绿化 带
水 岸 嬉 戏 区
道旁森林 湖滨坡地 主题展示 区 草坪活动区
入口展示区 （车行入口）
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3.8.1 售楼部及现场分析
狮 子 湖 保利狮子 湖
的变化……
城南——锦城湖
保利锦湖林语——最后入住金融城湖景生活区机会……
两河 湖区 本
案
城北——狮子湖
东 湖 华润翡翠 城
保利狮子湖——8000亩恢弘规划，全城觊觎的湖居生活样板
区……
保利锦湖 林语 锦 城 湖
城西——两河森林湖区
保利两河森林公园项目——开启城西湖居时代！
国宾板块 羊西板块
一品天下、内金沙板块
外金沙板块
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2.2 板块格局分析
城西别墅稀少，且资源型大盘稀缺，多年无新市场发声！
置信上林 赋 芙蓉古城紫薇 园 彩叠园彩 郡 泽瑞西园
牧马山 南延线华阳段 航空港板块 静居寺 青城山板块 东山板块 万春镇 元华-站华 金马板块 北湖 双流城区 阳光城板块 郫县老城区 光华大道 新都新城 华府
蓝山国际 蔚蓝卡地亚 复地御香山 雅居乐御宾 府
和黄
湿地公园、 青羊绿洲森 绕城外 560亩 林公园、碧 落湖公园 三环-绕 60亩 城 易园博物馆
泽瑞西园
泽瑞
家乐福、沃尔玛、成 都外国语学校、迎宾 1.04 小学、金苹果幼儿园、 华西医院上锦院区
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2.3 板块配套分析
项目紧临两河森林以及摸底河，自然资源是其最大优势，且周边配套醇熟
生态环境：两河森林、摸底河公园、清水河公园、体育公
园、棕榈高尔夫球场
商业：中海国际购物公园，西单商场，仁和春天，家乐福 教育：金苹果中海国际社区幼稚园、成都外国语学校附属小
学，成都实验外国语学校、电子科技大学、西南交通大学犀 浦校区、四川外语学院成都学院等
银行：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银
车位
装修状况 物业地址
582个地下停车位（别墅 每套赠送2个地上车位） 清水
蜀西路土龙路
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3.3项目规划分析
商住分区明显，商业区临项目主入口处集中规划，住宅区临河规划，布局合理
洋 房
小 大
联
排 联
一
期
排
二期
集中商业
整个项目被摸底河环绕。分为两期开发，一期南侧沿河布局大联排，北侧沿河布局小联排，形成 河景景观，中间叠拼填充；商业区紧临项目主入口，人气旺盛。此外项目引进保“安平和熹会” 养 老机构 16 8-10联 总计约832套房源，其中叠拼约450套，洋房约190套，联排约198套，大联排6联，小联排
品牌价值 区域价值 产品价值
央企保利
一线央企 实力雄厚
城西贵地
千年城西 人文传承
百亩城市低密大盘
稀缺低密城市高端住区
大盘开发经验
近城市大盘开发运营实力
高端墅区
西3.5环低密别墅群落 绝版城市生态资源 一湖两河，千亩非遗公园 繁华生活尽享 丰富生活配套 完备交通系统
稀缺产品
功能性别墅、洋房
悉心养老机构
羊西板块——保利·两河森林项目简析
2014-12-15
序：
从鱼凫古国到金沙遗址，从琴台路到武侯祠，从杜甫草堂到浣花溪，从青羊宫 到百花潭…… 上风上水，先天优势的地理环境资源，千年沉淀，古蜀文化的积累与传承无可 复制的资源与文化成就了这一方水土的繁华 保利·两河森林位于金牛区西三环羊犀线上，项目南边有百亩湖泊，未来将在这 块区域打造6000亩的城市森林绿地，一湖两河四公园的顶级休闲配套，浣花溪上
行、邮政储蓄银行
医疗：金牛区人民医院、成都济宏医院、四川省妇女儿童医
院、成都市西区医院等4所中大型医院。 养老机构：“保利安平和熹会”——中国养老第一品牌，国 内一流养老专业服务机构，提供专业养疗服务
公共交通：地铁2号线；
公交车 13、44、17、 30、44、312、231、762路
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2.4 项目四至分析
儿童户外游乐区
项目售楼部外立面以及内部构造调性过低，甚至无法和保利旗下刚需项目的售楼部调性，设置户外 洽谈区，但布置的调性依然无法匹配产品，项目外设儿童游乐区，细节思考到位
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3.7.3 售楼部及现场分析
项目售楼部内部设置大型区域沙盘、项目单体沙盘、户型模型单体，现场销售道 具足够支撑，但较小的售楼部以及比例过大的销售道具，使得整个售楼部内围显示 出局促感，售楼部整体不够大气，与产品高端定位以及调性不匹配
近在咫尺的老人关怀
保利央企 城市大盘实力运营者
城西高端墅区 西3.5环低密别墅群落
绝版生态资源
城市低密大盘
稀缺精致产品 舒适功能性别墅、洋房
精品墅区配套 高端商业会所 悉心养老机构
一湖两河，千亩非遗公园 稀缺城市低密住区
“生态资源导向型”的城市低密大盘
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六、项目阵地包装
层层导视指引+千米围挡，项目领地感强 烈。 外围导视： 内部包装：
样板 间 办公区域 项目沙盘 区位图 工作区 前台
区域沙盘
68尊金佛展示区
儿童游 乐区
单体模型
资 料 架 接待台
出 入 口
接待台
目前项目售楼部对外开放一楼，未设置洽谈区、客户休息区，且处于金佛展 活动期间，所有佛像均放置在售楼部，活动结束后售楼部布局暂时不确定
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3.8.2 售楼部及现场分析
售楼部外立面 户外洽谈区
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3.1 项目资源分析 绝版城市生态资源：拥千亩城市公园，享百亩城市生态湖区+湿地
两河非遗公园相拥，国内唯一一个非物质文化遗产主题公园，千亩规划，绝版城市生态资源无出其 右; 项目西南侧临湖，以湖景资源及植被环绕凸显生态居住价值；
家庭休闲公园
运动广 场 湿地公园
养生花园 老年银杏公园 养生公园
游，坐享百亩生态湖区，前临清水河，背靠摸底河，紧邻两河公园、中海体育公园、
摸底河公园、清水河公园。项目由洋房、联排、叠拼三种物业形态组成，打造保利 城西高端岛居生活理念，树立城西城市臻品级滨湖别墅形象
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保利——成都湖景资源格局 项目占据城西乃至城市的绝版湖景资源
城东——东湖
翡翠城——东湖公园上的标志性建筑，城东由此发生翻天覆地
资源配套
公交站点
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3.5 项目户型分析
C2户型四房： 叠下 建筑面积： 173㎡（商业产权）
优点： •赠送面积大，近30%赠送率 • 户型功能齐全 • 主卧系统齐全，设置男女分区衣帽间
缺点：
•双庁开间过小，仅仅4.5m，无法彰显 别墅尊贵感 •工程图显示双卫，装修上下水需自行
铺排
•双庁单面采光
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3.5.1项目户型分析
大联排B1户型四房： 建筑面积： 183.5 ㎡
优点：
• 超大赠送，达到近30%的赠送率
• 动静分区明显 缺点： • 仅5.6m的客厅开间使得别墅产品档 次下降 •主卧系统功能不齐全 •二层卧室双门相对，私密性较低 •未设置保姆间
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3.6项目建筑园林分析
建筑由美国SWA公司设计，擅于提供巧妙处理用地、环境和城市空间的规划设计方案， 以及为客户创造与众不同的场所。
配套
城 南
城南逸家 华新锦绣尚都 萨尔茨堡 三盛翡俪山 棠湖柏林城 山顶上
炎华 永信
金沙湖湿地 绕城旁 105亩 公园、清水 河湿地公园 绕城旁 160亩 芙蓉长卷公 园
美城云庭 欧香小镇
芙蓉古城 紫薇园 彩叠园
时代天街、沃尔玛、 八一康复中心、成都 外国语学校 紫薇园商业街、金苹 0.16 果幼儿园、成都外国 语学校、华西医大 1.3 家乐福、成都七中、 特色商业街
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四、项目SWOT分析
优势（S）
◇ 地段：项目紧临西三环，地理位置好，交通便利 ◇ 开发商：品牌开发商——保利
劣势（W）
◇ 区域城乡结合部的首要印象深入人心 ◇ 项目产品户型的可变性可能会造成客
Fra Baidu bibliotek
◇ 环境：自然资源优越，摸底河形成的岛居生活，两河森林公园的
优越自然条件 ◇ 配套：周边配套齐全，自身配套商业 ◇ 创新：引入保利安平和熹会”渲染养老色彩地产 机会（O） ◇ 区域稀缺：城西高端项目的稀缺，自浣花溪后城西再无别墅项目 ◇ 城西改善性客户井喷：城西作为传统的贵胄之地，长久的改善性 项目匮乏，存在大量的换房改善需求，区域内改善性客户呈现井喷 状态 ◇城西改善性客户购买能力：城西高端客户分级明显，改善换房需 求基础雄厚
园林设计由上海UA国际创新，遵从理性的设计，借周边资源之势，打造遵从自然的园
林风格
项目整体打造为岛居生活体验以及带养老色彩风格的地产类型
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3.7项目养老机构嫁接
保利· 两河森林公园其 核心价值点是“城市第一 居所地段+生态资源优越+ 别墅业态”价值。 项目中引入养老机构安 平和熹会，这一优势势必 将人为主动的圈定对应客 群基础，同时溢价空间也 有所提升。 嫁接养老机构是高端项 目的附加服务
摸底河公园
清水河长青公园
老年户外活动林地
摸底河养心休闲带
清水河养生体验带
湖景资源
城市沿河绿带 河流 绿地
实景图
意境图
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意境图
3.2项目基础信息
项目定位及指标都彰显着该项目属城西近几年的绝版高端生态住区
占地面积 总建筑面积 容积率 楼层状况 物业类型 所属商圈 绿化率 户型区间 交房时间 开发商 物业管理公司 物业费 开盘时间 206亩 137014平米 1 洋房11F，别墅地上3F （部分3+1） 洋房、叠拼、联排 金牛 30% 洋房：116-135 别墅：134-205 待定 成都保鑫投资有限公司 保利物业 待定 预计2014年12月底开盘
项目北、西、南均被摸底河包围，项目北侧外围体育公园以及中海国际社区、东临两河森林公园
北： 摸底河、体育公园、中海国际社区
保利·两河森林
西、西南：人工摸底河 东：土龙路 两河森林公园 南：摸底河、摸底河公园
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三、项目产品分析
3.1、项目资源分析 3.2、项目基础信息 3.3、项目规划分析 3.4、项目配套分析 3.5、项目户型分析 3.6、项目建筑园林分析 3.7、项目养老机构嫁接 3.8、售楼部及现场分析
完善的城市配套
第二代：保利狮子湖
8000亩恢弘规划，全城觊觎的湖居生活样板区 。
保利两河森林公园项目，开启保利 “城市公园系”第三代作品！
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二、项目区域分析
2.1、板块价值分析
2.2、板块格局分析 2.3、板块配套分析
2.4、项目四至分析
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2.1 板块价值分析
项目位于羊西板块，周边处于发展中期，住宅开发时间较早，作为保利别墅新盘 的配套，周边已经能够完全满足