新版房地产估价规范讲解

二、估价原则
3装修改造前提：认为装 修改造但不转换用途再予 以使用最为有利时，应以 装修改造但不转换用途再 予以使用为前提估价；
4重新利用前提：认为拆 除现有建筑物再予以利用 最为有利时，应以拆除建 筑物后再予以利用为前提 估价；
5上述情形的某种组合。 遵循估价时点原则，要求
估价结果应是估价对象在 估价时点的客观合理价格 或价值。
一、总则
1.0.1为了规范房地产估价 行为，统一估价程序和方 法，做到估价结果客观、 公正、合理，根据 《中华
人民共和国城市房地产管 理法》、《中华人民共和 国土地管理法》等法律、 法规的有关规定， 制定本 规范。
1.0.1 为了规范房地产估 价行为，统一估价程序和 方法，做到估价结果客观、 公正、合理，根据《中华 人民共和国城市房地产管 理法》、《中华人民共和 国土地管理法》、《国有 土地上房屋征收与补偿条 例》等法律、法规的有关 规定，制定本规范。
3 更新改造前提：认为估 价对象更新改造但不改变 用途再予以利用最为有利 时，应以更新改造为前提 进行估价；
4 重新开发前提：认为估 价对象重新开发再予以利 用最为有利时，应以重新 开发为前提进行估价；
5 上述情形的某种组合。 遵循估价时点原则，要求
评估价值是在由估价目的 决定的某个特定时间的价 值。
完成并出具估价报告后， 应对有关该估价项目的一 切必要资料进行整理、归 档和妥善保管。估价档案 的保存期限自估价报告出
具之日起不得少于十年。
四、估价方法
5．1．2对同一估价对象宜选用 两种以上的估价方法进行估价。
若估价对象适宜采用多种估价 方法进行估价，应同时采用多 种估价方法进行估价，不得随 意取舍；若必须取舍，应在估 价报告中予以说明并陈述理由。
房地产状况调整包括 区位状况调整、实物 状况调整和权益状况 调整。
每项修正对可比实例 成交价格的调整不得 超过20％，综合调整 不得超过30％。
（二）收益法
运用收益法估价应按下列 运用收益法估价应按下列
步骤进行：1搜集有关收
步骤进行：
入和费用的资料；2估算 潜在毛收入；3估算有效 毛收入；4估算运营费用； 5估算净收益；6选用适当 的资本比率；7选用适宜 的计算公式求出收益价格。
新版房地产估价规范 浅析
四川师范大学 蒋贵国
修订重心
一、国家新的法律、规范出台
《物权法》、 《国有土地上房屋征收与补偿条例》、 《国有土地上房屋征收评估办法》出台；原《城 市房屋拆迁估价指导意见》废止等
二、长期评估实践中遇到问题的梳理
规范、统一——概念、用语、对象描述等 补充——估价目的 调整——估价方法
具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，应选用假设开 发法作为其中的一种估价方法。
4.1.2 注册房地产估价师应根据 估价对象和当地房地产市场状 况，对市场法、收益法、成本 法、假设开发法等估价方法进 行适用性分析后，选用其中一 种或多种方法对估价对象进行 估价。
估价对象可以同时选用两种以 上估价方法进行估价的，应同 时选用两种以上估价方法进行 估价，不得随意取舍
具有开发或再开发潜力并且开 发完成后的价值可以采用市场 法、收益法等方法求取的房地 产的估价，应选用假设开发法 作为其中的一种估价方法。
（一）市场法
运用市场比较法估价应按下列 步骤进行:1搜集交易实例；2选 取可比实例；3建立价格可比基 础；4进行交易情况修正；5进 行交易日期修正；6进行区域因 素修正 7进行个别因素修正；8
二、估价原则
房地产估价应遵循下列原 则： 1 合法原则； 2最高 最佳使用原则； 3替代原 则； 4估价时点原则。
1保持现状前提：认为保
持现状继续使用最为有利 时，应以保持现状继续使

用为前提估价；

2转换用途前提：认为转 换用途再予以使用最为有

利时，应以转换用途后再
予以使用为前提估价；
求： 1 是估价对象的类似房 地产，在同等条件下应选取位 置较近的交易实例； 2 交易类 型与估价目的吻合； 3 成交日 期接近估价时点，不宜超过一
年，在同等条件下应选取时间
较近的交易实例； 4 成交价格
为正常价格或可修正为正常价
格。
（一）市场法
区域因素修正 、个别 因素修正
每项修正对可比实例 成交价格的调整不得 超过20％，综合调整 不得超过30％。


评估房地产市场价值应遵循 下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 最高最佳利 用原则； 4 替代原则； 5 估价时点原则。 1、要求站在中立的立场上评 估出对各方当事人而言均是 客观公平的价值。 1 维持现状前提：认为估价 对象维持现状、继续利用最 为有利时，应以维持现状为 前提进行估价； 2 改变用途前提：认为估价 对象改变用途再予以利用最 为有利时，应以改变用途为 前提进行估价；
运用市场法估价应按下列步骤 进行： 1 搜集交易实例； 2 选 取可比实例； 3 建立比较基准； 4 进行交易情况修正； 5 进行 市场状况调整； 6 进行房地产 状况调整；7 求取比准价值。
求出比准价格。
选取的可比实例应符合下列要
选取的可比实例应符合下列要 求：l是估价对象的类似房地产； 2成交日期与估价时点相近，不 宜超过一年；3成交价格为正常 价格或可修正为正常价格。
和权益状况
估价对象的实物状况、权
益状况和区位状况

三、估价程序
估价机构和估价人员应经 常搜集估价所需资 料， …..，估价人员必须 到估价对象现场， …
完成并出具估价报告后， 应对有关该估价项目的一 切必要资料进行整理、归 档和妥善保管。
房地产估价机构和注册房 地产估价师应经常搜集估 价所需资料， ….注册房 地产估价师必须到估价对 象现场， ….
三、估价程序
明确估价基本事项主要应 明确估价基本事项应包括
包括下列内容： 1明确估
下列内容：
价目的； 2明确估价对象； 1 明确估价目的； 2 明
3明确估价时点。
确估价时点； 3 明确估价
明确估Biblioteka Baidu对象应包括明确
对象。 4 明确价值定义。
估价对象的物质实体状况 明确估价对象应包括明确