新版房地产估价规范讲解
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
最新房地产估价规范标准
最新房地产估价规范标准最新房地产估价规范标准房地产估价评估规范是房地产估价行业的执行标准，使房地产估行业更加有秩序的运行。
下面，安徽中正房地产估价有限公司和您一起学习一下最新的房地产估价规范标准。
1 总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和房地产估价师必须依法独立、客观、公正估价。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合《房地产估价基本术语标准》GB/T 50xxx-2012、房地产估价专项标准和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估房地产的市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2.0.3 遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
2.0.4 遵循价值日期原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某个特定日期的价值或价格。
2.0.5 遵循替代原则，要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1 维持现状前提：分析、判断估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；2 改变用途前提：分析、判断估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；3 更新改造前提：分析、判断估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；4 重新开发前提：分析、判断估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；5 上述情形的某种组合。
最新整理房地产估价规范条文说明.doc
1 总则1．0．1 制定本规范的目的主要有三个：一是规范房地产估价行为；二是统一房地产估价程序和方法；三是促使做到估价结果客观、公正、合理。
实行房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
”第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”在房地产估价中还需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他有关规定。
例如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条关于土地使用权出让金最低价的规定，第39条、第50条关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定，第55条关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定，等等；《中华人民共和国土地管理法》第47条关于征用土地补偿的规定。
1．0．2 本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各种房地产估价活动。
凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价活动，无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，还是企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等，都应遵守本规范。
1．0．3 独立、客观、公正，是对房地产估价的总要求。
独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。
客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。
房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价格，而是客观地反映市场价格的形成过程和结果。
房地产估价规范附条文说明共37页word资料
祝各位考友顺利通过考试，金榜题名！中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate AppraisalGB/T 50291-2019主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年6月1日中国建筑工业出版社2019 北京前言国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[2019]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规范经有关部门会审，建设部以建标[2019]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
最新房地产估价规范条文说明6
最新房地产估价规范条文说明66 不同估价目的下的估价6.1 土地使用权出让价格评估6.1.1 本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。
土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。
土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。
土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及当地制定的实施办法和其他有关规定。
6.1.2 本条对土地使用权出让价格评估应当采用的价值标准作了规定。
采用公开市场价值标准是指评估出的客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格-致。
公开市场的涵义参见本规范第2.0.7条。
6.1.3 本条规定了土地使用权出让价格评估宜采用的估价方法。
估价人员应选用本条规定的估价方法对土地使用权的出让价格进行评估。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条”采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的”的规定，土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定所确定的，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。
6.2 房地产转让价格评估6.2.1 本条对房地产转让价格评估的依据作了规定。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：1 以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;2 一方提供土地使用权，另-方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;3 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的;4 以房地产抵债的;5 法律、法规规定的其他情形。
房地产转让价格是指转让房地产时形成的价格。
房地产转让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》，以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
新旧《房地产估价规范》各部分内容的差异
时隔16年,更新的房地产估价规范主要内容如下：1、整体来说，调整了章节划分，更加全面细化完善各章节内容；2、删除了原规范的第二章术语，先行单独发布《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013），对房地产估价术语进行了更全面的解析；3、删除了旧版《房地产估价规范》附录A估价报告的规范格式;4、方法的新增:增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法；5、估价目的的新增：增加了房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价；以下就以章节形式分述《房地产估价规范》各部分内容的差异（仅涉及房地产估价基本术语调整的部分不再赘述）：一、估价原则1、强化独立客观公正原则,将其提至各原则之首，“独立、客观、公正”不再作为估价的通用原则，而是房地产估价中应遵循的原则之一，将价值时点原则与最高最佳利用原则顺序调整;2、吸收房地产抵押估价指导意见,将谨慎原则正式列入房地产估价规范;3、明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减,但不得随意；4、最高最佳利用原则中,区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利；5、增加估价对象的实际用途、登记用途和规划用途之间不一致时的处理规定.二、估价程序1、增加受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤；2、估价委托中，明确估价委托书、估价委托合同的签订要求，明确除采用批量估价的项目外，可以只有一名估价师全程参与、实地查勘、撰写报告，但报告签署必须两名；3、明确价值时点在回顾性估价和预测性估价中可以到周、旬、月、季、半年、年等；4、新增估价对象实地查勘的方式和内容规定；5、增加估价人员未能进入估价对象内部查勘时的处理方式；6、内部审核流程正式纳入房地产估价规范中;7、存档材料的增加：新增估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录。
2024全新房地产估价规范
2024全新房地产估价规范本合同由以下双方于____年____月____日签订：甲方(估价师):__________________乙方(委托人):__________________鉴于甲方具备相关资质和能力，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就乙方委托甲方对其拥有的房地产进行估价事宜达成如下协议：第一条估价范围与方法1.1 本合同所涉及的房地产估价范围包括但不限于土地使用权、建筑物及其附属设施的价值。
1.2 估价方法：甲方将采用市场比较法、收益法和成本法等多种估价方法进行综合评估。
第二条估价报告及费用2.1 甲方应按照约定的时间向乙方提交估价报告，报告内容应包括估价结果、分析理由和依据等。
2.2 乙方应按照约定的方式支付估价费用。
具体金额和支付方式在本合同附件中约定。
第三条保密条款3.1 本合同在履行期间，双方应对涉及到本合同的商业秘密和技术秘密等信息予以保密，未经对方书面同意，不得向任何第三方披露。
第四条争议解决4.1 如双方在履行本合同过程中发生争议，应首先友好协商解决；协商不成的，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。
第五条其他条款5.1 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
5.2 本合同自双方签字(或盖章)之日起生效。
5.3 本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(盖章):_________________ 日期：_________________乙方(盖章):_________________ 日期：_________________。
最新房地产估价规范条文说明2
于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述（）相关知识考点希望对您有所帮助！2.0.1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。
房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。
物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。
同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。
本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。
本条所称建筑物包括房屋和构筑物。
房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。
2.0.2 本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员，目前有和房地产估价员两种。
2.0.3 在实际估价中，估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分，例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分;但估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。
2.0.4 估价结果的期望用途，也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。
各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。
房地产估价规范条文说明(二)
2 术语2．0．1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。
房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。
物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。
同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。
本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。
本条所称建筑物包括房屋和构筑物。
房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。
2．0．2 本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员，目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。
2．0．3 在实际估价中，估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分，例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分；但估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。
2．0．4 估价结果的期望用途，也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。
各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。
2．0．5 估价时点不是随意给定的，也不完全与估价作业日期相同，它需要估价人员根据估价目的来确定。
房地产估价规范概述
房地产估价规范概述近年来，房地产市场一直火热，房价不断飙升。
对于房地产估价也变得愈发重要，因为这关系到房产买卖、土地拍卖等方面的决策。
但是估价过程若没有规范和规则的指导，那么估价的准确性与可信度也将大打折扣。
为此，建立健全的房地产估价规范显得十分必要。
一、房地产估价规范概述房地产估价规范是保证房地产估价工作科学、公正的前提，是估价师所遵循的客观、科学、公正的程序和方法，以保证实现估价结果的准确性。
房地产估价规范为提高房地产估价的质量和有效性提供了政策依据。
总体来说，房地产估价规范主要包含以下内容：1. 估价的基本原则估价的基本原则是公正、客观、科学、准确。
估价师应该按照实际情况、事实依据和估价理论、规范确定估价标准和方法，确保估价结果准确性。
2. 估价的方法估价的方法是估价师在估价过程中进行分析、计算和验证所采用的手段，包括市比法、结构比法、收益法、成本法等多种方法。
估价师根据估计对象不同采用不同的估价方法，进行价格判断和估价决策。
3. 估价的程序估价的程序是指在估价过程中要进行的步骤和流程，包括估价前准备、估价方法选择、估价数据调查、估价物量测算、估价值计算、估价报告编制等多个环节。
每个环节都要进行详细的记录和检查，确保结果的正确性和可信度。
4. 估价的质量控制估价的质量控制是通过建立公开、透明、科学、规范的估价程序和管理体系，确保估价的客观性，精准性和有效性。
估价师在进行估价前需要对估价信息进行审查和监测，严禁使用不真实或不合法的信息进行估价。
二、房地产估价规范的作用房地产估价规范对于保障市场公平性和保证房地产估价的科学性和准确性发挥了非常重要的作用，其作用主要如下：1. 保证房地产估价工作的科学性和准确性房地产估价规范的建立，可以确保估价工作的科学性和准确性，促进房地产估价质量的提高，为社会提供准确的估价服务。
2. 有效保障市场公正性房地产估价规范建立了公开、透明、规范、科学、合法的估价程序和标准，可以有效保证估价结果的公正性和精准性，维护市场的公平竞争和市场秩序。
最新房地产估价规范条文说明4
于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述（）相关知识考点希望对您有所帮助！4.0.1 规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化，保证估价作业质量。
本条规定了自接受估价委托至完成估价报告期间的工作程序，共分为明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等8个步骤。
至于目前有些在接受估价委托之前有估价项目立项，以及争取估价业务、签订估价合同，在估价报告完成后进行估价结果确认等程序未作统一规定。
4.0.2 本条所称明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。
估价对象的物质实体状况主要包括：土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况，建筑物面积、、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。
估价对象的权益状况主要包括：土地权利性质、权属、土地使用权年限，建筑物权属，估价对象上设定的他项权利状况等。
依据有关法律、法规，有些估价对象不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容，所以，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托方的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望随意确定，而应根据估价目的、依据法律、法规并征求委托方认可后综合确定。
4.0.3 确定拟采用的估价技术路线和估价方法以及拟调查搜集的资料及其来源渠道时，可参照本规范第5章各估价方法中的有关规定。
4.0.4 本条规定了估价人员应当搜集的涉及估价的有关资料，这些资料是各种估价方法都需要用到的。
另外有些资料是某种特定估价方法所需要的，可参见本规范第5章各估价方法中的具体规定。
在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。
对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。
4.0.6 本条规定应将涉及估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管，是为了方便今后的估价，有助于估价机构和估价人员不断在业务中提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价业务纠纷，还有助于政府主管部门和行业学会、协会对估价机构的资质审查。
2024全新房地产估价规范
2024全新房地产估价规范合同编号_________一、合同主体甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，本着平等、自愿、公平、诚信的原则，就甲方委托乙方进行房地产估价服务事宜，经友好协商，达成一致，签订本合同。
二、合同前言鉴于甲方需要对位于_________的房地产进行估价，以便于进行_________（用途），乙方具备房地产估价的专业资质和经验，愿意为甲方提供房地产估价服务。
为了明确双方的权利义务，特订立本合同。
三、定义与解释1. 房地产估价：指乙方根据甲方的委托，对甲方提供的房地产进行现场查勘、调查、分析、比较和评估，得出房地产的价值估计。
2. 估价报告：指乙方根据估价结果制作的，包含估价方法、估价依据、估价结论等内容的书面报告。
3. 估价基准日：指本合同约定的用于估价的日期，即_________。
4. 估价值：指乙方根据估价方法得出的，甲方的房地产在估价基准日的价值估计。
四、权利与义务1. 甲方的权利与义务：（1）提供真实、准确、完整的房地产相关信息，包括但不限于房地产的位置、面积、用途、权属证明等。
（2）按照本合同约定的时间和方式支付估价费用。
（3）对乙方的估价结果给予客观、公正的评价。
2. 乙方的权利与义务：（1）按照本合同约定的时间、地点、方式进行房地产估价。
（2）根据甲方的提供的信息，独立、客观、公正地进行估价，并出具估价报告。
（3）对甲方的房地产信息保密，不得泄露给第三方。
五、履行条件1. 本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。
2. 乙方应在合同生效后____个工作日内，完成对甲方的房地产估价，并出具估价报告。
3. 甲方应在收到估价报告后____个工作日内，向乙方支付估价费用。
六、合同的生效和终止1. 本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。
2. 在合同有效期内，除非甲乙双方协商一致，否则任何一方不得单方面解除合同。
3. 合同终止后，乙方应将估价报告和相关资料交付甲方，并办理相关手续。
《房地产估价规范》
《房地产估价规范》《房地产估价规范》是房地产估价技术标准之一，是组织、指导房地产估价活动的基本准则。
它定义了房地产估价的复杂程序，给出了一定的条款和流程，以及一些重要的技术准则。
《房地产估价规范》分为七个部分：一，业务范围；二，任务安排；三，客户服务；四，估价原则；五，估价方法；六，估价报告格式；七，估价检查和审查。
第一部分，业务范围，详细规定了房地产估价的业务范围，按照房地产的类别和用途进行了划分，并列出了属于本规范范围内的各种房地产。
第二部分，任务安排，提出估价前后需要做的事情，并给出估价任务的安排程序及估价专业人员的资格、任务安排及估价报告的编制要求。
第三部分，客户服务，规定了估价师在进行估价活动时应当遵守的一些服务原则，以及估价时应遵守的客户资料保密条款。
第四部分，估价原则，详细规定了估价的原则，要求估价师在估价活动中，要依据市场交易规律，以公允价值或市场支付能力为基础，依据恰当的统计学原理和评估原则，综合考虑不同的因素作出估价结论，使估价结果具有可衡量性及一定的可靠性。
第五部分，估价方法，提出要求估价师应当使用比较法和财务分析法来进行房地产估价，并提出了比较法、收益法、成本法、健康系数法和财务分析法等不同估价方法的估计原理详细要求。
第六部分，估价报告格式，规定了估价报告报告的必要内容，包括报告摘要、估价变量说明、估价依据等，为估价报告的编制提供了技术支持和素材渠道。
第七部分，估价检查和审查，为了确保估价报告的客观准确性，规定了估价报告后要进行检查和审查活动，以确保估价结果的可靠性。
《房地产估价规范》是客观、系统地规定估价师在估价活动中应当遵守的技术规范，为估价行业的分工、定价及房地产评估活动保驾护航。
各估价机构、估价师在做估价时，应结合实际情况，全面考虑各因素，严格遵守本规范的规定，多学习、完善整个房地产估价的技术体系，以提升整个行业水平。
新版《房地产估价规范》（GBT50291
新版《房地产估价规范》（GBT50291房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。
随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，我们对房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展，旧版《房地产估价规范》（以下简称“规范”）已不适合当前的需求，进而有了新版“规范”的产生。
新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理，更加全面细化完善各章节内容，调整了章节划分；对房地产估价术语、概念、对象描述进行了更全面的解析与统一；对估价方法做出了适用调整，为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持；细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容，保证了房地产估价质量。
新版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》，同时以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为法律支撑，规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平。
以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延伸引向：估价原则新版“规范”中，区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评估应遵循的原则应遵循的原则，明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减，但不得随意；强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首；将谨慎原则正式列入房地产估价规范；最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
估价原则的修正调整，凸显了估价的公平性，要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏不倚、实事求是，以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值或价格；面对不确定性，需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏低、偏高的因素，作出保守、稳妥选择，构建诚信评估的高位平台。
估价程序估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。
房地产估价规范条文说明(三)
3 估价原则3．0．1 规定房地产估价原则，是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。
3．0．2 本条规定房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。
在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。
遵循合法原则，二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。
例如在采用假设开发法估价时，需要设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性，例如必须符合城市规划限制的要求。
遵循合法原则，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
例如在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。
3．0．3 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。
规定房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提，可使估价人员在确定估价结论时有共同的口径，从而使不同的估价人员易于达成一致。
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的，这一点已在3．0．1条中作了说明。
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。
这里的技术主要是指房屋建筑工程方面的技术。
必须全面地理解和运用最高最佳使用原则，这种全面性还体现在确定房地产的最高最佳使用时应注意经济上可行：不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用，这样的"最高最佳使用"也一定不是真正的最高最佳使用。
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具之日起不得少于十年。
四、估价方法
5．1．2对同一估价对象宜选用 两种以上的估价方法进行估价。
若估价对象适宜采用多种估价 方法进行估价，应同时采用多 种估价方法进行估价，不得随 意取舍；若必须取舍，应在估 价报告中予以说明并陈述理由。
评估房地产市场价值应遵循 下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 最高最佳利 用原则； 4 替代原则； 5 估价时点原则。 1、要求站在中立的立场上评 估出对各方当事人而言均是 客观公平的价值。 1 维持现状前提：认为估价 对象维持现状、继续利用最 为有利时，应以维持现状为 前提进行估价； 2 改变用途前提：认为估价 对象改变用途再予以利用最 为有利时，应以改变用途为 前提进行估价；
三、估价程序
明确估价基本事项主要应 明确估价基本事项应包括
包括下列内容： 1明确估
下列内容：
价目的； 2明确估价对象； 1 明确估价目的； 2 明
3明确估价时点。
确估价时点； 3 明确估价
明确估价对象应包括明确
对象。 4 明确价值定义。
估价对象的物质实体状况 明确估价对象应包括明确
和权益状况
估价对象的实物状况、权
益状况和区位状况
三、估价程序
估价机构和估价人员应经 常搜集估价所需资 料， …..，估价人员必须 到估价对象现场， …
完成并出具估价报告后， 应对有关该估价项目的一 切必要资料进行整理、归 档和妥善保管。
房地产估价机构和注册房 地产估价师应经常搜集估 价所需资料， ….注册房 地产估价师必须到估价对 象现场， ….
房地产状况调整包括 区位状况调整、实物 状况调整和权益状况 调整。
每项修正对可比实例 成交价格的调整不得 超过20％，综合调整 不得超过30％。
（二）收益法
运用收益法估价应按下列 运用收益法估价应按下列
步骤进行：1搜集有关收
步骤进行：
入和费用的资料；2估算 潜在毛收入；3估算有效 毛收入；4估算运营费用； 5估算净收益；6选用适当 的资本比率；7选用适宜 的计算公式求出收益价格。
新版房地产估价规范 浅析
四川师范大学 蒋贵国
修订重心
一、国家新的法律、规范出台
《物权法》、 《国有土地上房屋征收与补偿条例》、 《国有土地上房屋征收评估办法》出台；原《城 市房屋拆迁估价指导意见》废止等
二、长期评估实践中遇到问题的梳理
规范、统一——概念、用语、对象描述等 补充——估价目的 调整——估价方法
二、估价原则
3装修改造前提：认为装 修改造但不转换用途再予 以使用最为有利时，应以 装修改造但不转换用途再 予以使用为前提估价；
4重新利用前提：认为拆 除现有建筑物再予以利用 最பைடு நூலகம்有利时，应以拆除建 筑物后再予以利用为前提 估价；
5上述情形的某种组合。 遵循估价时点原则，要求
估价结果应是估价对象在 估价时点的客观合理价格 或价值。
二、估价原则
房地产估价应遵循下列原 则： 1 合法原则； 2最高 最佳使用原则； 3替代原 则； 4估价时点原则。
1保持现状前提：认为保
持现状继续使用最为有利 时，应以保持现状继续使
用为前提估价；
2转换用途前提：认为转 换用途再予以使用最为有
利时，应以转换用途后再
予以使用为前提估价；
具有开发或再开发潜力并且开 发完成后的价值可以采用市场 法、收益法等方法求取的房地 产的估价，应选用假设开发法 作为其中的一种估价方法。
（一）市场法
运用市场比较法估价应按下列 步骤进行:1搜集交易实例；2选 取可比实例；3建立价格可比基 础；4进行交易情况修正；5进 行交易日期修正；6进行区域因 素修正 7进行个别因素修正；8
一、总则
1.0.1为了规范房地产估价 行为，统一估价程序和方 法，做到估价结果客观、 公正、合理，根据 《中华
人民共和国城市房地产管 理法》、《中华人民共和 国土地管理法》等法律、 法规的有关规定， 制定本 规范。
1.0.1 为了规范房地产估 价行为，统一估价程序和 方法，做到估价结果客观、 公正、合理，根据《中华 人民共和国城市房地产管 理法》、《中华人民共和 国土地管理法》、《国有 土地上房屋征收与补偿条 例》等法律、法规的有关 规定，制定本规范。
求： 1 是估价对象的类似房 地产，在同等条件下应选取位 置较近的交易实例； 2 交易类 型与估价目的吻合； 3 成交日 期接近估价时点，不宜超过一
年，在同等条件下应选取时间
较近的交易实例； 4 成交价格
为正常价格或可修正为正常价
格。
（一）市场法
区域因素修正 、个别 因素修正
每项修正对可比实例 成交价格的调整不得 超过20％，综合调整 不得超过30％。
运用市场法估价应按下列步骤 进行： 1 搜集交易实例； 2 选 取可比实例； 3 建立比较基准； 4 进行交易情况修正； 5 进行 市场状况调整； 6 进行房地产 状况调整；7 求取比准价值。
求出比准价格。
选取的可比实例应符合下列要
选取的可比实例应符合下列要 求：l是估价对象的类似房地产； 2成交日期与估价时点相近，不 宜超过一年；3成交价格为正常 价格或可修正为正常价格。
3 更新改造前提：认为估 价对象更新改造但不改变 用途再予以利用最为有利 时，应以更新改造为前提 进行估价；
4 重新开发前提：认为估 价对象重新开发再予以利 用最为有利时，应以重新 开发为前提进行估价；
5 上述情形的某种组合。 遵循估价时点原则，要求
评估价值是在由估价目的 决定的某个特定时间的价 值。
具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，应选用假设开 发法作为其中的一种估价方法。
4.1.2 注册房地产估价师应根据 估价对象和当地房地产市场状 况，对市场法、收益法、成本 法、假设开发法等估价方法进 行适用性分析后，选用其中一 种或多种方法对估价对象进行 估价。
估价对象可以同时选用两种以 上估价方法进行估价的，应同 时选用两种以上估价方法进行 估价，不得随意取舍