房地产众筹模式研究

房地产众筹研究

一、众筹的定义、认知、构成要素和特征

（一）众筹的定义

众筹翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资，是指用互联网平台进行资金筹集。众筹是利用互联网和SNS传播的特性，让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意，以获得关注和资金支持的方式。

（二）众筹的认知

首先，众筹是一种新兴的融资投资行为，对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道，对于投资者来说，较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。

其次，众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。

再次，众筹模式直接通过资金支持的募资方式，为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。

最后，现行法律对向公众筹集资金一向予以特别规制，且众筹建管的法律框架尚未建立，实践中常常演变成非法集资。目前证券法正在修订，股权众筹监管办法也正在征求意见，众筹监管的法律框架会逐步建立。

（三）众筹的特征、规则：

二、众筹的类型

已出现的众筹模式主要有四类，即回报众筹、捐赠众筹、股权众筹及债权众筹。其中债权众筹和股权众筹为投资行为，而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。目前国内以回报众筹的形式居多，且涉及行业多样，运作也较为成熟。

（一）捐赠众筹

1、概况及运作流程

捐赠众筹是一种不计回报的众筹，主要用于公益事业领域，支持者对某个项目的出资支持更多表现的是重在参与的属性或精神层面的收获，他们的出资行为带有明显的捐赠和帮助的公益性质。

微公益模式运作流程：由有公募资格的第三方NGO 发起、证实并认领，捐赠众筹平台仅充当纯平台作用。

类似模式的产品：腾讯公益下的“乐捐”

2、法律风险

一是项目信息虚假，二是募集资金使用不透明。要求众筹平台尽责审查，如未能筛查出虚假项目，甚至自行编造虚假项目接受捐赠，或者虽然项目真实但未将捐赠资金合理使用，则项目发起人可能涉嫌集资诈骗罪。

（二）债权众筹

债权众筹目前有两种形式，一种为个人借贷平台即P2P，代表网站平台有人人贷，另一种为P2C即企业债，中小企业通过平台向大众融资，担保公司担保，相比P2P更为专业，代表平台有爱投资、积木盒子等。

债券众筹中投资者以借贷形式提供资金，目的在于获得利息回报，应受到证券法等法律、法规的管辖，实践中须严格避免成为非法集资的工具。

（三）回报众筹

回报众筹指的是仍处于研发设计或生产阶段产品或服务的预售，也叫做产品众筹或创意众筹，主要为了募集运营资金、测试需求，但面临着产品或服务不能如期交货的风险。

回报众筹是目前运行模式最为简单和原始的众筹模式，相对风险较为可控，同时它也是支持梦想和创意的平台。回报众筹涉及科技、出版、艺术、娱乐、地产等多个行业领域，淘宝、京东等大型网络平台均推出众筹项目。

（四）股权众筹

股权众筹主要特指通过网络较早期的私募股权投资。股权众筹模式高度体现了去中心化、点对点直接交易的互联网金融特征。如果运行顺利，将大大节省中小微企业的融资成本，开拓投资新渠道。

股权众筹与债权众筹一样，以获得投资收益为目的，应受到证券法的管辖。实践中，应严格以私募方式进行，避免公开宣传、承诺固定投资收益而被认定为非法集资。2014年12月18日，中国证券业协会公布了《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》(以下简称“《管理办法》”)。

三、房地产众筹基本介绍

（一）房地产众筹的诞生

1、房地产众筹的诞生

2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。

2、国外房地产众筹的运作特点

Fundrise作为美国最早涉足房地产众筹的网络平台，发展至今运作模式较为成熟，投融资方式较国内更为多样化，这与国外整体经济发展更成熟、监管法律更加健全是息息相关的。

3、我国房地产众筹的诞生背景

近年房地产行业供求关系逆转，全国房地产市场大多转变成买方市场，尤其进入2014年以来，全国经济持续下行的压力，房地产市场发展受到重挫，开发商遭遇市场寒冬，需要创新的营销模式刺激销售。但同时从金融投资角度看，房地产仍具较大的升值潜力，众筹使得房地产投资门槛大大降低，成为开发商融资的有效手段；房地产与互联网联系紧密，电商团购等营销方式运作较成熟，品牌房企纷纷试水“房地产+互联网+金融”这一新生模式，同时房地产众筹也逐渐成为房地产白银时代的一种新探索和新方向。

4、优势

房地产众筹以其门槛低、收益高等特点，吸引众多参与者，提高项目在市场上的关注度的同时，也为投资者提供一种新的投资形式，且其投资收益优于一般的理财产品。

5、作用

通过众筹资金帮助开发商解决项目开发的融资问题；团购、拍卖等优惠加快项目去化，缓解库存，同时“先需求，后生产”的定制模式为开发商大大降低成本，从而降低房价。

6、风险

房产众筹目前十分的不规范，是处于混沌甚至混乱的时期，没有相关法律法规保护投资者，众筹资金的流向也没有受到监管，甚至可能会出现携款跑路现象。

7、前景

在互联网、移动互联、智能化终端的影响下，众筹是顺应目前主流消费群体的消费习惯和投资偏好的产物，更是未来中小地产商在互联网时代最好的转型战略。

（二）房地产众筹的运作流程与模式

1、房地产众筹的运作流程

房地产众筹必须要有开发商、购房人（投资人）、众筹平台（专业管理公司）这三个要素构成，通过互联网线上线下的互动来实现运作，成为一类新型的商业模式。以房产拍卖众筹为例，投资者通过第三方管理公司的平台参与众筹，在众筹资金达到限定额度后，进入拍卖阶段，竞得方获得项目所有权成为新的投资者，其他竞买人平分拍卖所得的投资收益。

2、房地产众筹的运作模式