完整版北京典型写字楼案例分析
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案例(北京ONE)
引进五星级 瑞士酒店
北京ONE：住宅产品分析及销售现状（70年产权,精装修大户型为主）
产品类型
１＃塔楼
楼层 （套数）
户型面积 (平米)
31(210) 91-187
主力户型
128三室1厅2卫 151三室1厅2卫
户型朝向
多东向、西向， 或西南、东南向
销售现状
被山西某位 富商整栋购买
２＃板楼 26(100) 181\189 181三室 两厅两卫 南北通透
运河核心区规划效果图
本案
新华大街 项目周边
通州区政府 地铁S6
京杭广场 （葛洲坝、绿地）
万 达 广
本案
住宅、 生活配套
场
开发商背景：北京实地房地产开发有限责任公司
北京实地于2001年注册成立，2004年前后被北京美晟 房地产开发公司收购并注入。北京ONE是美晟收购实地 之后开发的第一个项目。这家开发商很有政府背景，成 立实地公司其实是为了开发通州当时新华经典丽园所在 的地块。2002年，实地资金链断裂，导致新华经典丽园 成为烂尾楼，当时在通州区政府协调下，美晟房地产的 公司收购了实地，并仍以“北京实地”接手了当时的“ 新华经典丽园”，更名为现在的“鼎晟国际”，也就是 现在北京ONE。 美晟集团1996 年在北京成立，注册资本1亿元，是北京 较早成立的，并完全以民营资本经营开发的房地产集团 公司，主体是北京美晟房地产开发有限责任公司。美晟 主要集中在北京大 兴和通州。
推迟开盘
３＃塔楼 31(210)
４＃板楼 26(100)
５＃塔楼 31(210)
91-187
181\189
北京ONE：六大科技全揭秘
低噪
外围护结构，最大限度减少外环境对室内舒适度的影响，600MM 厚外保温结构阻隔了大量外部噪音，LOW-E玻璃中空内充入惰性气 体，允许日光携带的能量进入室内，但是室内的热量不会发散到室 外，配合密封断热铝合金窗框，实现对窗外噪音的完全阻隔。
北京银河SOHO案例分析
北京银SOHO 案例分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
北京华贸中心案例分析报告(47页)
写字楼设备设施
停车库管理计费系统
华贸写字楼车位1400个，与华贸商城及酒店车 库联通，共享整体停车资源。车库管理计费系 统，对长期用户进行控制、停放与满车位显示； 对临时用户实行发卡计时、计费管理。
消防系统
采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为 特级。 火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼 层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按 钮等组成；完善的防烟加压和排烟系统及可靠 的应急照明系统，确保人员安全疏散。
合理的面积使用
最佳的商务氛围——独立大堂入口处挑高9米。 跨国公司理想的办公空间——标准层面积2200-2300平米。 纯国际化办公模式——无中柱式方正空间，三面采光。 最大程度提高面积使用率——10米超短进深，9米超宽柱状间距。 办公空间倍感舒适——层高4米，净高2.7米。
专业物管
华贸写字楼物业管理公司——第一太平戴维斯
入驻华贸中心写字楼的10个理由……
区位优势
长安街上第一个国际商务重镇，位于CBD黄金交汇点，畅通无忧。
个性化定制
针对跨国企业业主，量身定做租务方案。 面积划分上提供可持续发展空间。
硬件设施完善
(1) 四面环景办公空间 (2) 国际领先标准的玻璃幕墙 (3) 先进空调系统 (4) 迅捷通讯平台 (5) 高科技电梯系统 1号、2号字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置；3号写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置。B4层至F1 层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车人员转换使用。以上3栋写字楼高速客梯将采用国际标准，并均设有智能选层控 制系统。 (6) 综合布线系统
主要技术指标
商业楼层：地下一层至地上三层 层高：B1F高3.3米，1F高4.75米, 2F、3F高均为3.1米；其中18#2F、 3F高4.1米
北京个案案例
整体橱柜 厨房家电 门窗材质 浴室系统
5000元/个
赠送烤箱、灶具、抽油烟机、冰箱、消毒洗碗柜、 4万/套 双槽洗盆、食物垃圾处理器 中空LOW-E低辐射节能玻璃幕墙 节能双层中空玻璃幕墙窗 铝框高级保温 2200元/㎡ 1万/套
配科马或同档次品牌洁具、按摩浴缸，高仪或同 档次龙头和花洒
个案分析
盘古大观——位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，
个案分析
御金台——北京财富中心二期，标高199.9米，占据CBD规划的核心区 域，是北京中央商务区核心地段规模最大的综合性商务建筑群之一
位置 占地面积 总建面积 物业形态 物管公司 物业费 总户数 朝阳北京市朝阳区东三环北路23号 92100平斱米 727000平斱米 2栋塔楼，1栋服务式酒店，1栋公寓 北京仲量联行物业管理服务有限公司 18.00元/平米·月 180户 125000元/㎡
本案
当期售价
容积率
7
5部美国OTIS高速电梯，风机盘管加新风的中央空调，楼宇自控系统， 消防报警及紧急广播系统，闭路电视监控系统，门禁系统，巡更系统， 停车场管理系统，可视对讲系统，阿尔诺或同档次高档整体组合或橱 柜及配套五金件，设有变频排风系统，中空LOW-E低辐射节能玻璃幕 墙 ，配科马或同档次品牌洁具、按摩浴缸，高仪或同档次龙头和花洒
附加值亮 点
个案分析
项目整体规划及开发分期——共1期，为整体开发项目，分为A座写字楼；
B、C、D座国际公寓；E座为酒店。公寓3栋楼，每栋4个单元，2梯1户，
共30层，毛坯。 详情
5A写字楼
写字 楼
◆地上39层，地下5层， ◆总建筑面积约13.9万平方米，其 中地上部分约10.9万平方米 ◆标准层建筑面积将近2800平方米， ◆标准办公层层高4.6米，大堂内空 间挑高15米 ◆20万平方米， ◆高 80.3米， ◆地上 19 层，地下3层。 ◆房间层高3.75米，顶层更达到5米
国内5个办公楼室内设计案例分析
国内5个办公楼室内设计案例分析1.上海环球金融中心上海环球金融中心（Shanghai Tower）是中国第一高楼，楼高632米，共有127层。
其室内设计充分体现了现代办公楼的需求和标准。
整个设计采用了现代简约的风格，以提供一个高效、舒适和符合人体工程学的办公环境。
办公区域的布局合理，使得每个员工都能拥有充足的空间，并且设计了大量的休息区和会议室，用于员工之间的交流和合作。
2.北京国际贸易中心北京国际贸易中心（Beijing International Trade Center）是一座现代办公楼，总建筑面积约20万平方米。
该项目的室内设计注重了空间的灵活利用和功能的合理布局，以满足不同企业的需求。
例如，大型企业可以选择开放式办公区域，以鼓励员工之间的交流与合作；而小型企业可以选择私人办公室，以提供更私密的工作环境。
此外，设计师还注重了细节的处理，如舒适的家具、柔和的照明和宜人的色调，以提供一个舒适和宜人的工作环境。
3.广州国际金融中心广州国际金融中心（Guangzhou International Financial Center）是一座综合性商务楼，楼高432米，总建筑面积约20万平方米。
室内设计力求创造一个令人印象深刻的商务空间，以吸引客户和租户。
设计师在每个楼层都设置了大型接待区，以展示企业的形象和品牌价值，并提供独特的会议室和展示区域，满足客户的不同需求。
此外，整个办公楼采用了现代、高科技的设计元素，如灯光效果、材料选择和装饰品的摆放，给人一种时尚、高端的感觉。
4.深圳华侨城创意文化园深圳华侨城创意文化园（Overseas Chinese Town Creative Culture Park）是一个创意产业园区，位于深圳市中心的罗湖区。
该园区以其独特的设计和文化氛围而闻名，吸引了众多创意人才和企业入驻。
室内设计注重了空间的灵活性和创意的表达。
例如，各个办公区域设置了不同风格和主题的会议室和休息区，以满足员工的不同需求。
北京新保利大厦运营案例
北京新保利大厦运营案例最新商业大厦（北京新保利）运营案例一、顶级硬件和位置不能保证出租率北京新保利大厦是一栋超甲级写字楼，位于东四十条桥西南侧，占地面积约2公顷，是中国保利集团在北京地产的倾心力作。
新保利大厦拥有世界上最大的柔索玻璃幕墙设施、国内首例竖向遮光石材百叶，集高档写字楼、博物馆及商业娱乐于一体。
保利艺术博物馆，在大厦中庭悬浮体内，在高档写字楼中兴建博物馆，这在国内尚属首次，在世界范围内也是极为罕见的。
2009年连同鸟巢、水立方、国家歌剧院等建筑被评为北京当代十大建筑。
除了硬件条件，新保利大厦更吸引客户的是它的地理位置。
●东四十条位于北京东二环，这附近集中了大量的外国使领馆，因此，很多跨国公司把驻中国办事处设立在附近●距离北京燕莎商圈、朝阳门商圈、王府井商圈、东直门商圈和CBD非常近，是金融企业、投资企业聚集的地方●楼下是北京地铁二号线，距离机场高速、地铁机场快线近在咫尺。
新保利大厦周边的这些跨国公司办事处、国内金融和投资企业有很多规模并不大，但是支付能力很强，它们对办公场所的需求主要是：●需要在CBD或使领馆区域办公，贴近客户和合作伙伴；●希望在甲级或超甲级写字楼办公，以提升企业形象；●公司或办事处只有几个或几十个员工，不需要太大的空间。
在这样的背景下，新保利大厦的第9层被作为商务中心，采用服务式办公室经营，总共有47间办公室、4个商务洽谈室、3个茶水间和1间会议室，总建筑面积为2003平方米(见图2-5) 。
新保利大厦商务中心于2006年年底正式对外营业，通过销售人员，同时也利用网络、中介门店等渠道，对外宣传并吸引客户人住，不过效果欠佳。
尽管拥有一流的写字楼硬件条件和绝佳的地理位置，而且充分满足了周边高端客户对顶级写字楼小面积办公空间的需求，但直到2009年年底，新保利大厦商务中心的出租率仅为60%。
二、策划改变命运的新保利大厦商务中心2010年年初，台湾地区一家上市公司收购了新保利大厦商务中心，原来的精装修、设施设备、雇员、客户都原封不动地保留了下来。
写字楼案例分析
写字楼案例分析—新保利大厦建筑结构外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。
大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。
1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。
这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。
幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。
幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。
2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。
百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。
据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。
石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。
由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。
同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。
建外SOHO——CBD案例研究
层有花园的街，街两旁也是店铺。立体空间的，富于层次感，为人们逛街做 的准备。
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
北京典型写字楼案例分析
➢ 总体为聚合涉外连锁商业 ➢ 中心、国际商务港、精品 商 ➢ 城、国际影城、白金五星 级 ➢ 酒店、国际标准5A级写字 楼、 ➢ 特色商业街区于一身的商 务 ➢ 综合体.
万达广场 ·建筑风格
• 德国gmp国际建筑设 计公司负责的万达广 场二期写字楼
❖整体按照 "两座三塔" 规划设计,三座体量与造型元 素相同、间距相近的塔楼,采用方正整齐、凹凸变化 的设计手法和严谨细致的模数转变,形成独特的立面 和幕墙分格形式.
• 3,210平方米健身中心及游泳池等.
新保利大厦 ·设计公司
• 美国SOM公司成立于1936年,因在美国和全球四十多个国 家为各种不同项目提出富有创意的设计而领先同行并闻名 于世.SOM是世界上唯一两次获得美国建筑师协会颁发的 最高荣誉——最佳年度设计单位的公司.
• SOM经典建筑作品遍布世界各地：芝加哥汉考克大厦、## 会议中心、工商银行总行、##金贸大厦等.新保利大厦是 SOM与保利集团等多家国际顶级品牌共同打造的传世之作, 创造了新的城市标志,更为中国建筑问鼎世界建筑文明开 创新篇.
万达广场 ·建筑风格
1. 外立面 三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，
形成和谐的序列，整体感极强。 2. 双层呼吸幕墙
"全呼吸式"的智能大厦,主动式内循环双层呼吸幕墙,配 VAV变风量全空气空调系统,具备最佳的隔声、节能、恒温、 新风换气效果,同时可节约能源约30%.
3.大堂
10.2米挑高大堂引入自然光线,全空气系统,大堂以石材、金 属、玻璃为主题材料,体现简洁、精致而理性的现代建筑之美.
下而上,面积逐渐递减,最大整层面积约2000平米,最小整层面积约900平 米,另外,最小面积分割为100平米,空间自由组合, 自用、投资皆宜；写 字间10.6米短进深,因此形成了良好的通风条件；柱间距达到了8.4米到 8.8米,实现空间合理利用；3.75米层高,使办公空间不再压抑.
万达广场 ·建筑风格
• 德国gmp国际建筑设 计公司负责的万达广 场二期写字楼
❖整体按照 "两座三塔" 规划设计,三座体量与造型元 素相同、间距相近的塔楼,采用方正整齐、凹凸变化 的设计手法和严谨细致的模数转变,形成独特的立面 和幕墙分格形式.
• 3,210平方米健身中心及游泳池等.
新保利大厦 ·设计公司
• 美国SOM公司成立于1936年,因在美国和全球四十多个国 家为各种不同项目提出富有创意的设计而领先同行并闻名 于世.SOM是世界上唯一两次获得美国建筑师协会颁发的 最高荣誉——最佳年度设计单位的公司.
• SOM经典建筑作品遍布世界各地：芝加哥汉考克大厦、## 会议中心、工商银行总行、##金贸大厦等.新保利大厦是 SOM与保利集团等多家国际顶级品牌共同打造的传世之作, 创造了新的城市标志,更为中国建筑问鼎世界建筑文明开 创新篇.
万达广场 ·建筑风格
1. 外立面 三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，
形成和谐的序列，整体感极强。 2. 双层呼吸幕墙
"全呼吸式"的智能大厦,主动式内循环双层呼吸幕墙,配 VAV变风量全空气空调系统,具备最佳的隔声、节能、恒温、 新风换气效果,同时可节约能源约30%.
3.大堂
10.2米挑高大堂引入自然光线,全空气系统,大堂以石材、金 属、玻璃为主题材料,体现简洁、精致而理性的现代建筑之美.
下而上,面积逐渐递减,最大整层面积约2000平米,最小整层面积约900平 米,另外,最小面积分割为100平米,空间自由组合, 自用、投资皆宜；写 字间10.6米短进深,因此形成了良好的通风条件；柱间距达到了8.4米到 8.8米,实现空间合理利用；3.75米层高,使办公空间不再压抑.
典型写字楼分析介绍PPT课件(设计篇)
建筑体凹凸有致，具有雕塑性造型，经由外立面的光影效果，形成生动活泼 的画面，并不与整体效果冲突。建筑一楼部分拥有人性化尺度的连拱廊，做为人 们休憩的荫凉处；连拱廊大方宽阔的窗洞，邀请着人们至此休憩停留，并由此进 入购物中心。
北京万达广场 ·设计公司
Gmp，理性建筑哲学大赏 久负盛名的gmp，创建于1965 年，目前拥有近400 名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建 筑师事务所。 gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建 筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等 作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术 张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及 玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。
新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面 52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点 。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高 约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人 员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心及游泳池等。
新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
北京万达广场 ·设计公司
Gmp，理性建筑哲学大赏 久负盛名的gmp，创建于1965 年，目前拥有近400 名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建 筑师事务所。 gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建 筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等 作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术 张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及 玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。
新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面 52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点 。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高 约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人 员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心及游泳池等。
新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
写字楼投资经典案例分析
双收益，实现物业保值增值。 3. 提前预租，减少业主空置时间，实现业主连租，吸引更多大面积高资质客户入住办公； 4. 为租户提供注册咨询、协助办理等服务，为业主提供代开租金发票等服务；
1 项目购买后出租
4
3
2
高收益
自身物业的升值
土地的升值
合作模式
乐工场资产经营管理模式成功案例
中莎广场
金澳国际
高和睿
位置：顺南大街阜通东大街交界 代理面积： 9271.99平方米 租赁报价：6.0元/元/平方米
大客户
(2012.05)
艾顿酒店管理/冯小刚工作室 /百特英语
位 置：东三环团结湖西北
代理面积：115000平方米
租赁报价：8-20元/元/平方米
大客户
(2012.08)
乐工场资产经营管理模式案例之：中莎广场
谢谢观赏
欢迎关注乐工场新浪微博
投资注意事项
档次
区位
投资注意事项 配套设施
客户构成
小型投资者的选择
引入资产经营管理模式，开发商指定乐工场团队独家负责项目投资客户购买 面积及自持面积的租赁代理工作。
统一经营权的优势：
1. 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 2. 物业经营行为统一、价格统一出口，有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金
目 录
1 写字楼投资经典案例分析 2 写字楼投资回报预期，投资注意事项 3 写字楼投资风险禁忌 4 小型投资者最佳的选择
写字楼投资经典案例分析
中国电子大厦B座
区域：海淀区中关村西区 产品：写字楼 开发商：中国电子集团 单价： 13000元/平米 体量：60000平米，约 8 亿
项目难度关键词： 业主更替、买卖市场与冷
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4
3
2
高收益
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土地的升值
合作模式
乐工场资产经营管理模式成功案例
中莎广场
金澳国际
高和睿
位置：顺南大街阜通东大街交界 代理面积： 9271.99平方米 租赁报价：6.0元/元/平方米
大客户
(2012.05)
艾顿酒店管理/冯小刚工作室 /百特英语
位 置：东三环团结湖西北
代理面积：115000平方米
租赁报价：8-20元/元/平方米
大客户
(2012.08)
乐工场资产经营管理模式案例之：中莎广场
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投资注意事项
档次
区位
投资注意事项 配套设施
客户构成
小型投资者的选择
引入资产经营管理模式，开发商指定乐工场团队独家负责项目投资客户购买 面积及自持面积的租赁代理工作。
统一经营权的优势：
1. 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 2. 物业经营行为统一、价格统一出口，有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金
目 录
1 写字楼投资经典案例分析 2 写字楼投资回报预期，投资注意事项 3 写字楼投资风险禁忌 4 小型投资者最佳的选择
写字楼投资经典案例分析
中国电子大厦B座
区域：海淀区中关村西区 产品：写字楼 开发商：中国电子集团 单价： 13000元/平米 体量：60000平米，约 8 亿
项目难度关键词： 业主更替、买卖市场与冷
简约大气写字楼典型案例分析ppt课件
4
北京万达广场
建北 筑京 风万 格达 广 场
德国gmp国际建筑设计公司负责的北京万达广场二期写字楼 整体按照 “两座三塔” 规划设计，三座体量与造型元素相同、间距相近的塔楼，采用方正整齐、凹凸变化的设计手 法和严谨细致的模数转变，形成独特的立面和幕墙分格形式。
5
北京万达广场
北京万达广场 · 建筑风格
外立面
双层呼 吸幕墙
大堂 得成绩
10.2米挑高大堂引入自然光线， 全空气系统，大堂以石材、金 属、玻璃为主题材料,体现简洁、 精致而理性的现代建筑之美。
三座塔楼的外立面由很多相同 的立面单元组成，形成和谐的 序列，整体感极强。
“全呼吸式”的智能大厦，主动式内 循环双层呼吸幕墙，配VAV变风量全 空气空调系统，具备最佳的隔声、节 能、恒温、新风换气效果，同时可节 约能源约30%。
10
新保利大厦
新保利大厦 · 建筑风格
• 设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，
在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接
整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑 艺术品般饱满、雄浑、贯通的风范，建 筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
•
大厦东北面，悬挂着一座底部无支撑的8
层钢结构特式吊楼，外观设计借鉴了中 国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外 壳与横向、竖向钢结构线条组成了美仑
•
3,210平方米健身中心及游泳池等。
14
新保利大厦
新保利大厦 · 设计公司
• 美国SOM公司成立于1936年，因在美国
和全球四十多个国家为各种不同项目提出
富有创意的设计而领先同行并闻名于世。 SOM是世界上唯一两次获得美国建筑师 协会颁发的最高荣誉——最佳年度设计 单位的公司。 • SOM经典建筑作品遍布世界各地：芝加 哥汉考克大厦、香港会议中心、北京工商 银行总行、上海金贸大厦等。新保利大厦 是SOM与保利集团等多家国际顶级品牌 共同打造的传世之作，创造了新的城市标 志，更为中国建筑问鼎世界建筑文明开创 新篇。
(完整版)北京典型写字楼案例分析
【公共部分装修标准】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
• 银河SOHO办公空间 • 办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高
• 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
• 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
标准层层高3.5米
顶楼层高4.5米
• 银河SOHO写字楼连廊 • 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
• 银河SOHO写字楼导视 • 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
• 层平面图。
• 银河SOHO写字楼租售 • 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有） 该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿； 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡ ，后期价格60000-80000元/ ㎡； 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
SOHO尚都案例分析
内部培训资料 仅供参考 不得外传
SOHO中国销售市场部主管访谈： 关于租金
最小面积不到10平米，最大面积（单铺）600平米，200300平米为主力面积，总面积占到所有商铺的60%以上，租售 情况也最好；
一般单个临街铺面开间（1个柱距）3.8米，进深7.6米，这 样的面积是较为合理的小型商业物业的面积，租售难度低、 风险小；
SOHO·尚都是由当前国际最被看好的前卫建筑 师彼得·戴维森及其Lab建筑工作室担当设计 。 按照Lab的设计构思，它包括一条包括37,000 平米商铺的低层商业街，两座中等高度的SOHO 建筑（小型办公，居家办公）。商铺内部是富 有动感的现代风格，5层高的商业街立面由一 个个变幻的水晶折面构成。设计中还包括一座 桥，连接东西商业街。商业街的内部设计将考 虑到便于在此举行一系列活动，如时装表演， 音乐会，而且可以根据北京多变的天气随时改 变成“室外”或“室内”。 在设计风格上，采用大胆的非对称建筑语言， 突破了千篇一律的横平竖直，在空间关系上强 调丰富的变化和千差万别。建筑外轮廓全部为 斜面和折线，大楼表面形成一个个变幻的不规 则折面，各个玻璃侧面组成许多相互交织的几 何线条。当夜幕降临，别具一格的几何线条的 灯光带，使建筑群幻化成为光彩照人的珠玉， 酷似黑色水晶体，给北京CBD添加一道别致的 风景线。
采光中庭
内部培训资料 仅供参考 不得外传
商业街东入口
内部培训资料 仅供参考 不得外传
空中商业走廊
内部培训资料 仅供参考 不得外传
西塔商业楼
内部培训资料 仅供参考 不得外传
480米沿街商铺
内部培训资料 仅供参考 不得外传
150米朝南花园店面
内部培训资料 仅供参考 不得外传
国安宾馆 世纪城市 京广中心 东方宫宵
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类别
总建筑面积
地上总建筑面积
地下总建筑面积
可销 售建 筑面 积
商业（包括 B1\F1\F2)
办公
建筑面积 ㎡ 330117 219387 110730
81787
166648
地上层数（自然层） 15
地下层数
3
? 银河SOHO建筑风格 ? 弧形地标外立面设计
银河SOHO由荣获 普利兹克建筑奖的 英国扎哈·哈迪德 建筑师事务所担当 设计，其超现实的 设计风格，为北京 的天际线增添了一 抹独一无二的色彩， 这一造型奇特的建 筑还未面世就引起 了众多关注，成为 人们争相评论的又 一新地标。
商业：B1-F2 总建筑面积81787㎡
写字楼：F5-顶楼 总建筑面积166648㎡
写字楼 商业
物业 商业 写字楼
楼座
楼层
面积（㎡）
1#
B1-F2
18862
2#
B1-F2
18478
81787
3#
B1-F2
18038
5#
B1-F2
26408
1#、2#、3#、 5#
F5-顶楼
166648
F3为精装修，商业办公皆可
首创大厦
三里屯
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
? 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
【公共部分装修标准 】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面： GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
? 银河SOHO办公空间 ? 办公空间进行了简单装修，标准层层高 3.5米，顶楼层高
? 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
? 销售方式：写字楼均 分割出售 （只有顶楼开发商持有） ? 该项目由 2010年6约30日开盘，推出 3、5号楼，十天内销售 52个亿； ? 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约 40000 元/㎡ ，后期价格 60000-80000 元/ ㎡； ? 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
地 铁 2 号 线
地 铁 4 号 线
地铁1号线
银河SOHO
地 铁 1 0 号 线
环球金融中心
国案分析 华贸中心个案分析 国贸中心个案分析
总结
? 银河SOHO基本情况
银河SOHO 位于北京东二环朝阳门西南角，是一个 总建筑面积约 33 万方，集商业办公于一身的综合型项目 。项目造型独特，优美的建 筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建 筑景观。
二号环线地铁朝阳门站
? 银河SOHO写字楼平面图
项目4栋塔楼有连廊连接，面积分割100-200㎡。
? 银河SOHO写字楼大堂 ? 大堂设计风格与整体造型统一，比较简洁。
? 银河SOHO写字楼电梯 ? 共24部通力电梯
品牌：通力 数量：客梯18部，货梯6部 载重：1600kg、21人
? 银河SOHO写字楼走廊 ? 弧形走廊设计
? 一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。
朝阳门立交
朝阳门SOHO
银河SOHO
朝阳区政府
王府井
CBD
商圈
? 银河SOHO交通状况 项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。
? 项目紧邻东二环和朝阳门大街， 朝阳门大街石朝阳门商圈与CBD商圈、 王府井商圈的联络线；
? 项目地点位于双地铁的交汇点： 2号线（北京第1条环线地铁）、6号 线方便换乘各路地铁；
标准层层高 3.5米
顶楼层高 4.5米
? 银河SOHO写字楼连廊 ? 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
? 银河SOHO写字楼导视 ? 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
? 层平面图。
? 银河SOHO写字楼租售 ? 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
至北京北站约 10公里
地铁6号线（规划中） 银河SOHO
至北京西站约 11.5公里
地
铁
2
号
至机场约 25 公里
线
朝阳门大街
轨道朝阳门站
二
至北京东站约 7公里
环
至北京南站约 13 公里
? 银河SOHO周边配套 ? 项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套
? 相对较差。
写字楼 酒店
商业配套 市政
? 公共交通方面：项目周边有44 路（大小环）、101路、109路、 110路、112路、202路、208路、 420路、800路（内外环）、810路 、813路、820路（内外环）、846 路、特2路、康恩专线等18条公交车 均在朝阳门设用停靠站。
? 项目距离首都国际机场全程约25 公里，车程35分钟；距离北京东站全 程约7公里，车程约15分钟。
地上18，地 下3
16.6万方
商业面积
8.6万方
3.5m
单层面积
7000㎡
停车位
2000多个， 卖了600多个
公摊率
写字楼30% 商业47%
空调 电梯系统
装修 售价 租金 交通状况
集中式中央空调 客梯18部，货梯6部
公共部分精装修
前年40000元/㎡，目前60000-80000元/㎡
7-10元/㎡·天 公交：110、112、119、44路等
效果图
实景图
? 银河SOHO建筑风格
360度全角视野 顶部凹槽设计
室外平台设计
每栋建筑个体均有它的 中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起， 从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移， 不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。
? 银河SOHO产品分析 ? 产品主要包括商业和写字楼两部分
动工时间：2009年底 交房时间：2012年11月
? 银河SOHO宏观区位 ? 银河SOHO地处北京朝阳区，王府井商圈与 CBD之间，商
? 务配套较为成熟。
海淀区
四
三
环
环
三环
二 环
西城区
东直门商圈
三里屯
二环
商圈
银河SOH朝O阳门
东城区
商圈 三
王府井
二 环
朝阳区
环
四 环
商圈
CBD
丰台区
二环
? 银河SOHO中观区位 ? 银河SOHO位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门 SOHO
? 银河SOHO写字楼指标 ? 总建筑面积33万方，为区域内高端写字楼项目之 一。
项目名称 项目地址 开发商
物管公司
物业等级 建筑面积 写字楼面积
层高
银河soho
竣工时间 2012年6月
东城区小牌坊胡同甲七号
SOHO中国
北京锦融物 业管理有限
公司
甲级
物管费 占地面积
24元/㎡·月 5万方
33万方
总层数