完整版北京典型写字楼案例分析

至北京北站约 10公里
地铁6号线（规划中） 银河SOHO
至北京西站约 11.5公里
地
铁
2
号
至机场约 25 公里
线
朝阳门大街
轨道朝阳门站
二
至北京东站约 7公里
环
至北京南站约 13 公里
? 银河SOHO周边配套 ? 项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套
? 相对较差。
写字楼 酒店
商业配套 市政
? 一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。
朝阳门立交
朝阳门SOHO
银河SOHO
朝阳区政府
王府井
CBD
商圈
? 银河SOHO交通状况 项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。
? 项目紧邻东二环和朝阳门大街， 朝阳门大街石朝阳门商圈与CBD商圈、 王府井商圈的联络线；
? 项目地点位于双地铁的交汇点： 2号线（北京第1条环线地铁）、6号 线方便换乘各路地铁；
? 公共交通方面：项目周边有44 路（大小环）、101路、109路、 110路、112路、202路、208路、 420路、800路（内外环）、810路 、813路、820路（内外环）、846 路、特2路、康恩专线等18条公交车 均在朝阳门设用停靠站。
? 项目距离首都国际机场全程约25 公里，车程35分钟；距离北京东站全 程约7公里，车程约15分钟。
首创大厦
三里屯
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
? 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
效果图
实景图
? 银河SOHO建筑风格
360度全角视野 顶部凹槽设计
室外平台设计
每栋建筑个体均有它的 中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起， 从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移， 不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。
? 银河SOHO产品分析 ? 产品主要包括商业和写字楼两部分
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
地 铁 2 号 线
地 铁 4 号 线
地铁1号线
银河SOHO
地 铁 1 0 号 线
环球金融中心
国贸中心
银泰中心
华贸中心
银河SOHO个案分析 华贸中心个案分析 国贸中心个案分析
总结
? 银河SOHO基本情况
银河SOHO 位于北京东二环朝阳门西南角，是一个 总建筑面积约 33 万方，集商业办公于一身的综合型项目 。项目造型独特，优美的建 筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建 筑景观。
地上18，地 下3
16.6万方
商业面积
8.6万方
3.5m
单层面积
7000㎡
停车位
2000多个， 卖了600多个
公摊率
写字楼30% 商业47%
空调 电梯系统
装修 售价 租金 交通状况
集中式中央空调 客梯18部，货梯6部
公共部分精装修
前年40000元/㎡，目前60000-80000元/㎡
7-10元/㎡·天 公交：110、112、119、44路等
二号环线地铁朝阳门站
? 银河SOHO写字楼平面图
项目4栋塔楼有连廊连接，面积分割100-200㎡。
? 银河SOHO写字楼大堂 ? 大堂设计风格与整体造型统一，比较简洁。
? 银河SOHO写字楼电梯 ? 共24部通力电梯
品牌：通力 数量：客梯18部，货梯6部 载重：1600kg、21人
? 银河SOHO写字楼走廊 ? 弧形走廊设计
? 银河SOHO写字楼指标 ? 总建筑面积33万方，为区域内高端写字楼项目之 一。
项目名称 项目地址 开发商
物管公司
物业等级 建筑面积 写字楼面积
层高
银河soho
竣工时间 2012年6月
东城区小牌坊胡同甲七号
SOHO中国
北京锦融物 业管理有限
公司
甲级
物管费 占地面积
24元/㎡·月 5万方
33万方
总层数
类别
总建筑面积
地上总建筑面积
地下总建筑面积
可销 售建 筑面 积
商业（包括 B1\F1\F2)
办公
建筑面积 ㎡ 330117 219387 110730
81787
166648
地上层数（自然层） 15
地下层数
3
? 银河SOHO建筑风格 ? 弧形地标外立面设计
银河SOHO由荣获 普利兹克建筑奖的 英国扎哈·哈迪德 建筑师事务所担当 设计，其超现实的 设计风格，为北京 的天际线增添了一 抹独一无二的色彩， 这一造型奇特的建 筑还未面世就引起 了众多关注，成为 人们争相评论的又 一新地标。
商业：B1-F2 总建筑面积81787㎡
写字楼：F5-顶楼 总建筑面积166648㎡
写字楼 商业
物业 商业 写字楼
楼座
楼层
面积（㎡）
1#
B1-F2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ18862
2#
B1-F2
18478
81787
3#
B1-F2
18038
5#
B1-F2
26408
1#、2#、3#、 5#
F5-顶楼
166648
F3为精装修，商业办公皆可
标准层层高 3.5米
顶楼层高 4.5米
? 银河SOHO写字楼连廊 ? 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
? 银河SOHO写字楼导视 ? 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
? 层平面图。
? 银河SOHO写字楼租售 ? 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
【公共部分装修标准 】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面： GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
? 银河SOHO办公空间 ? 办公空间进行了简单装修，标准层层高 3.5米，顶楼层高
? 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
? 销售方式：写字楼均 分割出售 （只有顶楼开发商持有） ? 该项目由 2010年6约30日开盘，推出 3、5号楼，十天内销售 52个亿； ? 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约 40000 元/㎡ ，后期价格 60000-80000 元/ ㎡； ? 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
动工时间：2009年底 交房时间：2012年11月
? 银河SOHO宏观区位 ? 银河SOHO地处北京朝阳区，王府井商圈与 CBD之间，商
? 务配套较为成熟。
海淀区
四
三
环
环
三环
二 环
西城区
东直门商圈
三里屯
二环
商圈
银河SOH朝O阳门
东城区
商圈 三
王府井
二 环
朝阳区
环
四 环
商圈
CBD
丰台区
二环
? 银河SOHO中观区位 ? 银河SOHO位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门 SOHO