营改增房地产企业会计处理
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨随着《营业税改征增值税暂行办法》的出台，房地产企业的会计核算面临着前所未有的挑战和变化。
营改增政策的实施不仅对企业的财务成本和现金流造成了影响，同时也对企业的会计处理和税务筹划提出了新的要求和挑战。
本文将探讨营改增对房地产企业会计核算的影响，并提出相应的对策。
1. 财务成本增加营改增政策导致了房地产企业的销售商品和劳务所得税的计算和缴纳方式发生了变化，企业的财务成本相应增加。
原来的营业税征收方式是根据企业的销售额来计征，而增值税则是根据企业的增值额来计征，对于销售额较高的房地产企业来说，增值税的缴纳额会明显增加，对企业造成一定的财务压力。
2. 现金流压力营改增政策的实施使得房地产企业在销售商品和劳务后需要缴纳增值税，而且增值税的税负更高。
这导致了企业在支付增值税后，现金流的紧张。
原先企业销售房地产后只需要缴纳营业税的一部分，现在却需要支付更多的增值税，这对企业的经营现金流带来了更大的挑战。
3. 会计核算复杂度增加营改增政策的实施对企业的会计核算系统提出了更高的要求，要求企业能够准确、及时地计算、核算和申报增值税。
原来企业只需要计算销售额并缴纳相应的营业税，现在需要对增值额和增值税进行精确计算，并进行相关的会计处理和申报工作。
这对企业的会计部门提出了更高的要求，也增加了会计核算的复杂度和难度。
二、营改增对房地产企业的应对策略1. 加强会计核算管理房地产企业要加强对会计核算的管理，确保会计核算的准确性和及时性。
要建立健全的会计核算制度和流程，加强对会计核算人员的培训和考核，确保他们能够熟练掌握增值税的计算和申报方法，做到准确无误地完成增值税的会计处理和申报工作。
2. 调整资金结构房地产企业应根据营改增政策的实施情况，调整企业的资金结构，优化企业的负债和权益结构，提高企业的资金使用效率。
企业可以通过适当增加股权融资，发行债券等方式，优化企业的资金结构，降低企业的财务成本和现金流压力。
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨随着我国经济的快速发展和房地产行业的蓬勃发展，房地产企业在国民经济中的地位日益重要。
随之而来的税改政策也在不断调整和完善，其中“营改增”政策对房地产企业的会计核算带来了一定的影响。
本文将探讨“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策。
1.销售业务核算变更根据“营改增”政策，房地产企业的销售业务将从营业税改为增值税。
这就意味着企业需要对销售业务的会计核算进行调整。
具体表现在，销售业务的增值税开票规则、增值税进项税抵扣等方面都会有所不同，需要根据新的政策要求进行调整。
2.成本核算变更“营改增”政策对房地产企业的成本核算也会带来影响。
由于增值税进项税额的抵扣，使得企业实际交纳的税额可能会有所减少，进而影响了成本核算。
在成本核算上也需要根据新政策进行相应调整。
3.税收政策变更“营改增”政策的实施将直接影响房地产企业的税收政策。
企业需要充分了解新政策的相关规定，合理规划税收筹划，避免因政策的变化而给企业带来不利影响。
二、“营改增”政策对策1.加强政策宣传和培训房地产企业在面对“营改增”政策时，首先要加强对政策的宣传和培训。
了解政策的最新动态以及影响，及时掌握政策变化，为企业的会计核算提供有力保障。
2.完善会计核算制度“营改增”政策的实施意味着会计核算制度需要做相应的调整。
企业应根据新政策的要求，完善相关会计核算制度，确保会计核算工作符合政策要求。
3.加强税收筹划“营改增”政策的实施对企业的税收筹划提出了更高的要求。
企业应加强税收筹划工作，合理规划税收政策，降低税负，提高税收合规性。
4.加强内部管控“营改增”政策的实施对企业内部管控提出了更高的要求。
企业应加强内部管控工作，建立完善的会计核算内部管理机制，确保会计核算工作的规范和合规。
5.加强合规意识“营改增”政策的实施对房地产企业的会计核算带来了一定的影响，需要企业充分了解政策的相关规定，合理调整会计核算制度，增强税收筹划工作，加强内部管控，提高合规意识，确保企业的会计核算工作符合政策要求。
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
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“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
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会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
房地产企业常见营改增会计处理
房地产企业常见营改增会计处理房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。
本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。
例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。
(单：元) 借：固定资产3000贷：银行存款3000借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000贷：递延收益3000日后发生的技术维护费借：管理费用300贷：银行存款300借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300贷：营业外收入300例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。
建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。
2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。
已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。
但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。
(单位：万元，下同)借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60贷：银行存款60例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。
2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。
借：工程物资——钢材100开发成本200应交税费——应交增值税(进项税额) 39贷：银行存款339其他购进比照本方式类比处理。
而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理：借：开发成本87应交税费——应交增值税(进项税额) 13贷：银行存款100例4：2016年7月企业请国外著名建筑设计单位，为其开发的空中花园进行整体规划设计，价款总计106万元，该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
借：开发成本100应交税费——应交增值税(进项税额) 6贷：银行存款等106例5：假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的，存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况，应按规定公式计算不得抵扣进项税额。
营改增房地产业账务处理
一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。
房地产开发企业会计核算营改增
房地产开发企业会计核算营改增随着营改增政策的不断深化和完善，房地产开发企业面临了新的税务改革和会计核算标准。
本文将介绍营改增带来的影响，如何正确进行会计核算，以及如何避免风险。
营改增对房地产开发企业的影响首先，我们需要了解营改增的基本概念。
营改增即把原来的营业税和增值税合并为一种税，即增值税，这是一项巨大的税收改革。
对于房地产开发企业而言，营改增带来的主要影响如下：1.税率变化根据之前的规定，房地产开发企业的主营业务为房地产销售，属于货物销售业务，适用营业税税率5%或11%。
而营改增之后，房地产开发企业的房地产销售业务适用的增值税税率为11%。
2.税前扣除项目的变化营改增后，房地产开发企业不能再享受房地产销售业务所得税前扣除项目，需要自行承担工程设计、施工、材料、服务、经营等费用。
3.发票管理的变化原来的营业税实行应税消费凭证管理，现在采用的是增值税专用发票管理，这意味着企业需要对自己的开票资质进行认真审查，避免发票抵扣出现问题。
由此可见，营改增对房地产开发企业的影响比较大，需要企业注意税率变化、税前扣除项目、发票管理等方面的变化，否则将面临严重的税务风险。
房地产开发企业的会计核算营改增对房地产开发企业的会计核算也产生了影响。
下面让我们来看看如何在营改增条件下进行会计核算。
增值税核算首先要建立增值税专用发票台帐，对采购发票和销售发票进行记录，确保发票信息的真实性、准确性和完整性，避免发票关联问题。
其次，将增值税专用发票的货物、劳务和应税项目分开核算，计算出增值税应纳税额，复核税额和销售额，以此作为增值税申报表的依据。
成本核算房地产开发企业需要对工程建设、施工、材料、服务、经营等费用进行成本核算。
需要按照成本类别进行分类记录，还需要根据工程进度进行动态跟踪、核算和分摊，以确保成本核算的真实性和准确性。
资产跟踪核算营改增后，房地产开发企业的固定资产管理需要进行跟踪核算。
需要对建造固定资产、在建工程和生产性生物资产等进行资产核算，确保资产清晰、准确。
“营改增”背景下房地产企业的税务筹划及相关的财务处理
“营改增”背景下房地产企业的税务筹划及相关的财务处理随着我国经济发展的不断壮大，房地产行业也一直保持着稳步增长的态势。
伴随着房地产行业的快速发展，税收政策的调整也成为了房地产企业关注的焦点之一。
营业税改征增值税（营改增）政策的出台对房地产企业的税务筹划和财务处理带来了一定的影响。
本文将重点分析“营改增”背景下，房地产企业在税收政策方面的筹划和财务处理。
一、营业税改征增值税对房地产企业的影响1.税负增加营业税改征增值税后，房地产企业将从增值税纳税人转变为征税人，按照法定税率计算应纳税额。
尤其是对于房地产开发企业，由于其主营业务为房地产销售和开发，所以营改增政策的实施将导致企业获得的增值税额大幅增加，税负压力增大。
2.资金成本上升由于营改增政策下企业应交增值税金额大幅增加，导致企业资金成本上升。
房地产企业通常需要大量投入资金用于土地购置、开发建设等，而资金成本的上升将对企业的经营造成一定的影响。
3.风险管理加大营改增政策实施后，企业需加强风险管理，确保按照法定程序及时、准确地向税务机关申报、缴纳税款。
企业需提高对税务政策的理解和熟悉程度，以避免因对税收政策不熟悉而产生的失误，避免对企业造成不必要的风险和损失。
二、税务筹划及相关的财务处理1.积极应对税收政策调整针对房地产企业因营改增政策而带来的税收增加，企业可以根据自身的实际情况，积极参与税收政策的调整和制定，在政策调整的过程中争取企业的合法权益，同时寻求税收优惠政策的适用。
2.加强财务管理企业需要加强财务管理，加强内部财务控制，确保数据的准确性和真实性。
建立完善的财务制度和流程，加强财务监督，及时发现和解决财务问题，防范税务风险的发生。
3.优化企业资本结构企业可以通过资本金调整、股权结构调整等方式来优化企业的资本结构，减少负债风险，同时调整资产配置，降低企业的融资成本，提高企业的经营效率和盈利能力。
4.合理规划商业活动通过合理规划商业活动，最大限度地降低企业开支，减少成本，提高利润率。
“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响
“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响“营改增”是指从增值税、消费税和营业税改征增值税的一项改革政策。
2016年5月1日，我国正式实施营改增政策，对房地产企业的会计核算和纳税产生了一系列影响。
本文将从会计核算和纳税两方面来探讨“营改增”对房地产企业的影响。
一、会计核算方面的影响1. 凭证处理方式发生变化在营改增政策下，房地产企业所得的增值税进项税可以按照实际金额进行抵扣，而不再是按照固定比例。
房地产企业需要对进项税额进行详细的核算和凭证处理，确保符合国家税收政策的规定。
这意味着房地产企业的会计核算工作将更加繁琐和复杂，需要提高对财务数据的准确性和及时性要求。
2. 成本结构调整营改增政策的实施，将对房地产企业的成本结构产生直接影响。
由于营改增政策下，增值税税率较之前有所调整，房地产企业需要调整成本结构，合理安排资金运作。
在会计核算中，需要对成本进行重新核算，确保能够合理申报纳税，避免因税务风险而带来的经济损失。
3. 资产负债表和利润表的调整营改增政策的实施，将对房地产企业的资产负债表和利润表产生一定影响。
在会计核算中，需要对资产负债表和利润表进行调整，确保符合新的税收政策要求，同时确保企业的财务报表真实、准确和完整。
这对房地产企业的会计核算工作提出了更高的要求，需要加强内部管理，提高财务报表的透明度。
二、纳税方面的影响2. 纳税申报流程变化营改增政策的实施将对房地产企业的纳税申报流程产生影响。
在实施营改增政策后，房地产企业需要对增值税的申报流程进行调整，确保遵守国家税收政策的规定。
需要加强内部管理，提高对税收政策的了解和适应能力，确保企业税收合规。
营改增政策的实施对房地产企业的会计核算和纳税产生了一系列影响。
房地产企业需要加强内部管理，提高财务报表的真实、准确和完整，遵守国家税收政策的规定，合理安排资金运作，合理避税、降低纳税成本，确保企业的税收合规。
需要加强对税收政策的了解和适应能力，确保能够应对税收政策的变化，提高企业的经营和管理水平。
“营改增”对房地产企业会计处理带来的变化及处理
“营改增”对房地产企业会计处理带来的变化及处理文／李继明摘要：“营改增”实行之后，对于房地产发展起到了明显的推动作用。
但是因为国内房地产企业开发资金投入额巨大、建设周期长、融资成本过高，这些特点导致“营改增”实行之后，房地产的发展遭遇一系列的问题，这些都在很大程度上影响了房地产业务和管理工作的进行，其中受到影响最为显著的是会计处理活动。
为了进一步促进房地产企业的发展，使企业更好的组织会计核算工作，对此我们针对“营改增”实行之后企业会计处理工作发生的变化展开详细的研究。
本文首先介绍了房地产企业会计处理相关工作具有的显著特点，进而分析了“营改增”实施之后，企业会计处理工作发生的变化，最后就会计处理发生的变化企业需要做出怎样的调整进行探讨，由此提高自身会计工作效率。
关键词：营改增；房地产企业；会计处理；变化；处理2016年5月1日，“营改增”在全国范围全面推行，金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。
房地产业同人民的居住生活息息相关，我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。
“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。
实施“营改增”克服重复征税这一问题，促使企业税收成本降低，提高企业市场竞争力，有利于第三产业的发展。
“营改增”的全面推行，彻底打通了增值税抵扣链，税制结构获得了改善和优化，这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。
一、概述房地产企业会计核算房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容：其一，筹集项目开发建设资金；其二，计算房屋建设成本、强化成本管理，降低企业成本；其三，对房地产项目收支进行核算，强化经营管理，促进经济效益的提升；其四，加强商品房的销售，及时对销售款项进行回收；其五，根据国家政策，对企业利润进行合理的分配。
房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。
因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性，由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。
房地产企业营改增会计处理要点
房地产企业营改增会计处理要点一、营改增背景营改增是指将原来的营业税改为增值税，对企业来说，一方面降低了税负，另一方面也提高了进项税额的可抵扣，降低了企业的税负。
对于房地产企业来说，税制将对其经营管理、财务会计等方面产生一定的影响。
二、房地产企业特点1.高额资本投入：房地产企业通常需要大量的资本投入，涉及到土地、建筑物、设备等方面的投资。
2.长周期投资：房地产项目的开发建设周期较长，需要进行长期投资和资金占用。
3.销售周期较长：房地产项目销售通常需要时间较长，销售收入的确认存在一定的不确定性。
4.资金回笼周期较长：房地产项目销售后，资金回笼需要经过多个环节，包括签约、过户等，资金回收周期较长。
5.复杂的合同结构：房地产企业的合同涉及面广，性质繁杂，比如土地使用权转让、商品房销售、其他附加服务等。
1.纳税人身份确认：房地产企业需要根据国家税务部门的规定申报纳税人身份，涉及到开展纳税申报、缴纳税款等。
2.发票管理：房地产企业需要合理管理发票，包括根据销售合同和相关文件开具销售发票，对购买发票进行核对和入账等。
3.进项税额抵扣：房地产企业可以按照国家税务部门的规定，将进项税额抵扣于销项税额，以降低税负。
4.房地产开发成本核算：房地产企业需要合理核算开发成本，包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等，并根据相关政策进行摊销。
5.预收款的会计处理：房地产企业常常存在预收款项，需要按照相关准则进行会计处理，包括确认预收款、预收款明细账等。
6.合同结算：房地产企业需要根据销售合同和相关文件进行结算，包括确认销售收入、确认合同成本、计提坏账准备等。
以上是房地产企业在营改增税制中的一些会计处理要点。
由于房地产企业的特殊性，会计处理需要结合具体情况进行操作，建议企业及时了解国家税务部门的政策和规定，并与专业审计机构进行合作，确保会计处理符合相关法规和准则。
营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析
营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析！2016年5月1日起，经国务院批准，在全国范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业最后四个行业由营业税纳税人纳入增值税纳税人营改增试点范围，自此，在全国范围内全部行业全面纳入营改增试点范围。
全面实行营改增后，房地产开发企业由原为营业税纳税人变为增值税纳税人，由于营业税与增值税属于价内税与价外税的区别，同时由于土地出让金及拆迁补偿费抵减销售额增值税政策，营改增前后房地产开发企业计税销售额、土地增值税清算收入、财务核算有较大的变化，许多的财税人员甚至专业咨询人员对于目前房地产行业的税收政策与会计处理理解不是很正确，。
一、房地产开发企业计税销售额的确认根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，适用一般计税方法的房地产开发企业纳税人，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）即一般计税方法房地产开发企业纳税人应纳销项税计税公式如下：应纳销项税额=销售额×11%=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%=销项税-销项税额抵减应纳销项税额为会计核算中的销项税减销项税额抵减的差额。
注：根据最新的政策，房地产行业增值税率为10%。
二、房地产开发企业土地增值税清算收入的确认根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含增值税销售收入-（销项税—销项税额抵减）=含增值税销售收入-销项税+土地成本销项税额抵减根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨随着中国“营改增”的全面推开，房地产企业会计核算面临了新的挑战。
本文从影响方面和解决方案两个方面，探讨了“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策。
一、影响方面（一）税负增加首先，“营改增”使税负增加。
以房地产企业为例，企业经营收入的计算方式从“销售额-主营业务成本=税前利润”改为“销售额×适用税率=应纳税额”。
这个变化使得企业的应纳税额增加，对企业而言，税负增加，净利润下降。
（二）税务处理复杂其次，“营改增”带来了更为复杂的税务处理。
以房地产企业为例，企业的房地产开发、销售和租赁业务涉及的税种有不动产登记费、契税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、营业税等等。
如果企业的经营范围不仅限于房地产，还包括非房地产业务，则涉及的税种就更多了。
企业需要认真分析纳税人身份、纳税人类型、征税项目、税率条件等内容，以便依照正确的方法计算应纳税额。
（三）对市场的影响最后，“营改增”对市场的影响也不能忽略。
因为税负增加，房地产企业的利润下降，房地产企业的售价和租金降低，房地产企业的开发项目受到影响，即使开发项目完成了，企业的持续盈利能力也受到限制。
二、对策探讨鉴于上述影响，房地产企业需要思考如何在“营改增”的新环境下进行合理的会计核算。
以下是一些解决方案。
（一）科学制定准则首先，房地产企业需要科学制定准则。
企业要严格按照税务部门提供的征税规定和会计准则，优化纳税方案，设立专人负责营改增税款的管理、核算和缴纳流程，避免出现错误。
（二）加强财税信息管理其次，房地产企业需要加强财税信息管理。
营改增后，企业经营收入的计算方式变为更为复杂的计算方式，企业要加强财税信息管理，定期核对财税信息与其他部门的数据，提高数据的准确性和完整性。
（三）优化营销及运营业务最后，企业还需要优化营销及运营业务。
这样可以增加企业收入，从而缓解税负。
企业可以尝试转向租售并举，改进产品组合、定价策略、运营模式等，提高产品价值和市场竞争力，提高企业的盈利能力。
“营改增”背景下房地产企业的税务筹划及相关的财务处理
“营改增”背景下房地产企业的税务筹划及相关的财务处理营改增是指增值税改革。
在此前，我国实行营业税和增值税两种税收制度，其中营业税对房地产行业的税负较重。
2016年5月1日，我国正式实施营改增，这一改革意味着房地产企业的税收制度将发生重大变化。
面对新的税收制度，房地产企业需要进行税务筹划及相关的财务处理，以适应新的税收环境，降低税负，提高盈利能力。
1. 营改增对房地产企业的影响营改增的实施对房地产企业有着显著的影响。
营改增将原本的营业税和增值税两种税收制度统一为增值税制度，使得房地产企业在销售商品、提供劳务和自产自用的办公楼等方面都需要缴纳增值税。
营改增将进项税额直接转嫁给购房者，导致购房者承担更多的税负。
由于房地产企业作为纳税义务人，需要在销售商品、提供劳务等环节缴纳增值税，进而影响到企业的盈利能力和利润水平。
2. 房地产企业的税务筹划面对营改增的税收制度，房地产企业需要进行有效的税务筹划，以尽量降低税负、提高盈利能力。
在税务筹划方面，房地产企业可以采取以下措施：2.1 合理安排与购房者的征税关系在营改增的税收制度下，房地产企业需要合理安排与购房者的征税关系，以最大程度减少购房者的税负。
可以通过合理制定销售价格、减少不动产转让税等方式，降低购房者的税负，提高购房者的购房意愿。
2.2 改善发票管理在税务筹划中，房地产企业需要改善发票管理，合理利用增值税专用发票，提高发票的开具和使用效率，减少发票遗漏和漏开的情况，从而规避税务风险，保障企业的合法权益。
2.3 优化投资结构在税务筹划中，房地产企业还可以通过优化投资结构，合理配置资金和资源，降低税负，提高资金的使用效率。
通过合理的投资结构，可以最大程度地降低税负，提高企业的盈利水平。
2.4 合理规避税务风险在面对新的税收制度时，房地产企业需要合理规避税务风险，避免因税收政策的不确定性而导致的税务风险。
可以通过加强税收政策的研究和分析，合理应对税收政策变化，规避税务风险，保障企业的财务安全。
营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响分析
营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响分析1. 引言随着营改增政策的实施，房地产企业在会计核算和纳税方面面临着一系列的变化和影响。
本文将重点分析营改增政策对房地产企业会计核算和纳税的影响，并探讨相关的应对措施。
2. 营改增政策的基本内容营改增是指将原先的营业税改为增值税，改革的核心是将非制造业纳入增值税征收范围。
在营改增前，房地产企业主要缴纳营业税，而在营改增后，房地产企业将改为缴纳增值税。
3. 对房地产企业会计核算的影响3.1 营改增对收入确认的影响由于营改增将房地产企业纳税方式从营业税改为增值税，企业在确认收入时需要按照营改增政策进行调整。
增值税是按照销售额来计算，因此，房地产企业在确认收入时需要注意区分销售额和合同价款。
另外，企业还需要根据营改增政策的具体规定，调整收入确认的时间点和方法。
3.2 营改增对成本核算的影响营改增将房地产企业的纳税方式由营业税改为增值税，企业在成本核算方面也受到了影响。
企业需要根据增值税的规定，调整成本的计算方法和确认时间点。
特别是在预提费用和待摊费用方面，企业需要结合实际情况进行调整，以符合营改增政策的要求。
3.3 营改增对固定资产折旧的影响营改增政策对于固定资产折旧的计算和确认也带来了一定的影响。
在营改增前，房地产企业的固定资产折旧费用是按照营业税的税率计算的。
而在营改增后，企业需要根据增值税的规定，调整固定资产折旧的计算方式和折旧费用的确认时间点。
4. 对房地产企业纳税的影响4.1 纳税方式的变化营改增政策将房地产企业的纳税方式从营业税改为增值税。
这意味着房地产企业需要按照增值税的规定来计算和申报纳税。
企业需要合理调整自己的纳税筹划，以减轻纳税负担。
4.2 税负的变化营改增对房地产企业的税负产生了一定的影响。
现行的增值税税率是按照不同的行业和商品进行区分的，房地产从业者需要根据自己的实际情况来选择合适的税率。
同时，企业还需要注意抢税渠道的合规性，以避免出现违规行为。
营改增后，房地产企业销售开发新项目时收入、成本、增值税会计处理要点
营改增后，房地产企业销售开发新项目时收入、成本、增值税会计处理要点政策背景：1、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
2、《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2017〕22 号）规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”等科目。
会计处理：1、确认主营业务收入及销项税额(不含税销售商品房收入20000万元）销项税额=20000÷（1+11%）×11%=2200借：银行存款等科目 22200贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2200主营业务收入 200002、同时，结转主营业务成本（开发成本转开发产品18000万元）借：主营业务成本 18000贷：开发产品 180003、计算扣除土地价款后的销售额和销项税额（取得的土地成本6660万元）按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土地使用权，国家税务总局公告2016年第18号文件规定，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
因此，以全部价款和价外费用扣除土地价款，作为计算增值税销项税额时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。
扣除土地价款后的销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=1540扣除土地价款6660万元使销项税额减少额：销项税额抵减额= 6660÷（1+11%）×11%=660借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 660贷：主营业务成本 660。
探究营改增后房地产开发企业的账务处理
探究"营改增"后房地产开发企业的账务处理摘要：随着我国全面实施“营改增”税收政策，其对于减轻企业税收负担，优化税收结构，促进社会经济发展等，发挥着非常重要的作用。
然而对于房地产开发企业而言，“营改增”政策的实施对其账务处理带来了很大的影响，不利于房地产开发企业的长期发展。
基于此，就需要对“营改增”后房地产开发企业的账务处理工作，展开详细深入的研究。
关键词：营改增；房地产开发企业；账务处理引言：营改增后，房地产开发企业的增值税发票管理、成本核算、收入确定等账务处理工作难度在不断增加，对于财税工作人员也带来了很大的挑战。
为了应对这一状况，就需要企业从多个角度、多个方面出发，合理、有序展开账务处理工作。
一、“营改增”对房地产开发企业账务处理的影响（一）增值税发票管理“营改增”后，房地产开发企业应当重视增值税发票的管理。
与营业税发票不同，增值税发票具有抵扣功能，如果使用不当，就会增加企业税负。
因此房地产开发企业，就需要设立专门的发票管理岗位，负责增值税发票的领取、开具、保管等工作，确保发票的合法性与合规性。
（二）成本核算在“营改增”之前，房地产开发企业的成本核算主要是以价税分离的方式进行。
而“营改增”后，成本核算方式转变为价税合一，即成本与税金是分开列示的[1]。
这种核算方式要求企业在采购材料、接受劳务时取得合法有效的增值税发票，才能展开进项税额的抵扣。
（三）收入确认“营改增”后，房地产开发企业的收入确认也发生了一定的变化。
营业税下，企业通常以合同金额作为收入确认的依据；而增值税下，企业需要将合同金额分解为不含税收入与销项税额两部分，并分别进行账务处理。
此外，由于增值税属于价外税，企业与客户的合同中应当明确不含税价格与增值税金额，才能避免后期产生相应的纠纷。
（四）税务申报与会计核算“营改增”后，房地产开发企业的税务申报与会计核算也发生了变化。
在税务申报方面，企业需要按照增值税的相关规定进行纳税申报与缴纳税款；在会计核算方面，企业需要设立“应交税费-应交增值税”科目，对增值税进行专门的核算。
营改增对房地产企业会计处理的影响
ACCOUNTING LEARNING163营改增对房地产企业会计处理的影响李娜 湖南省地球物理地球化学勘查院摘要：2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营改增试点方案。
自2012年开始，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点，此后，营改增在全国开始分试点分阶段逐步展开，直至2016年5月1日，全国全面实施营改增，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度得到了进一步完善和规范，财税体制又迎来了一次深刻变革。
本文尝试对营改增以来房地产企业会计处理的变化情况进行了总结分析，并试着探讨应对办法。
关键词：营改增；房地产企业；会计处理；应对办法引言房地产行业在我国社会经济结构组成中占有重要位置，对我国社会经济的整体发展起到了推动作用，由于房地产行业涉及的纳税环节和税种繁多，房地产业的营改增颇具挑战性且被业界称为“最难啃的骨头”。
随着营改增的全面实施，房地产企业的发展受到了一定的影响，既有积极的一面也有消极的一面，并对企业财务部门提出了更高的要求，通过这几年应对新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题，积极转变工作理念以及工作模式，现就营改增对房地产会计处理的影响及应对办法进行如下探讨。
一、营改增对房地产会计处理的积极影响（一）基本消除了重复征税营改增的全面推行实现了增值税对货物和服务的全覆盖，打通了增值税抵扣链条，基本消除了重复征税。
在营改增推行之前，房地产企业在进行营业税计算的时候，主要是以销售额为依据，按照成本情况来征收营业税，主要包括土地成本、建筑安装成本、材料成本费用等。
这也使得房地产企业在经营管理过程中，经常会出现过早缴税的情况，在房地产建设期间就已经完成缴税，这样也导致了重复征税的情况经常出现，对企业自身的经济利益产生了一定的影响[1]。
营改增全面实施之后，房地产企业只需要缴纳开发销售过程中的增值税即可，在进行增值税缴纳的时候，所支出建设成本的进项税额，可以凭增值税专用发票在销项税额中进行抵扣，这样避免了营业税重复征收、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税、层层抵扣”的目的，有利于企业降低税负。
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营改增后房地产企业会计处理
1.开发阶段，归集开发成本
（1）购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等
借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算）
——土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款等科目
（2）发生开发成本
借：开发成本（XX项目、成本对象）
——前期工程费
——基础设施费
——建筑安装工程费
——公共配套设施
——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）借：开发间接费用
借：应交税费—应交增值税（进项税金）
贷：银行存款等科目
说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。
借：开发成本—XX项目(对象) ——XX
贷：银行存款（应付账款）
不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。
成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
其中：土地成本——按占地面
积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积。
2.预售阶段，取得预售收入
（1）未完工收到预收款
借：银行存款等
贷：预收账款—XX项目
（2）次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
（3）次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费
借：应交税费—城、教、土增税等
贷：银行存款
3.完工销售阶段，确认收入、成本
（1）完工分配开发间接费用
借：开发成本——各项目、成本对象
贷：开发间接费用
（2）完工结转开发产品
借：开发产品——各项目
借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）
贷：开发成本——各明细
（3）交房并符合确认收入条件
借：预收账款等
贷：主营业务收入——XX项目（房号）
贷：应交税费—应交增值税（销项税额）
备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。
同时，结转交房部分所对应的成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）
（4）扣减收入对应的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11%
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）
贷：主营业务成本——XX项目
月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额=a
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a
贷：应交税费——未交增值税a
次月，申报缴纳增值税：
借：应交税费——未交增值税a
贷：银行存款a
（5）结转当期已售面积所对应的税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：应交税费--城、教、土增税等。