广西北海老城区地产项目整体战略定位56住宅前期策划开发策略
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—三房(含二改三)
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—两房(含一改二)
主卧：根据对比，“月光宝盒”户型无法满足客户需求，空间 过于狭窄，主卧部分功能无法同时满足；“北海名座”户型则 通过飘窗的合理运用，使整个主卧拥有较强的舒适性；
次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒”户型可 满足客户最低尺寸需求；“北海名座”户型同样可满足客户最 低尺寸需求，且更具舒适度；
客厅：两个项目的设计，均能够满足客户的需求，且“月光宝 盒”的设计，实用性更强；
整体设计：两个项目均能够满足居住的基本功能（客、卧、 餐），其中，“月光宝盒”的户型设计，更加紧凑，其3.3米的 户型开间，更多的减少了浪费空间，而“779”的户型设计，虽 有较为舒适的3.6-4.05米的户型开间，但相对于实用性为主的 一房户型，同时也带来了较多的浪费空间；
二次定位分析—户型参考(紧凑型一房)
去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；
去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；
将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；
实得建面
27
35.25
赠送率 10%
户型开间：由3.3米扩展为4.2米； 卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米； 客厅：进深由3米，压缩为2.7米； 卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米×2.5米院馆； 阳台：向外延伸1米，形成1米×2.5米阳台； 广西北海项目最终前期定位分析
在拥有了 具有竞争力的空间格局之后
我们可以 将价格做到什么样的水平
才真正具备极强的竞争力呢
?
广西北海项目最终前期定位分析
价格竞争分析
广西北海项目最终前期定位分析
北海市人民政府关于印发北海市老城保护区规划管理暂行规定的通知
北海市人民政府关于印发北海市老城保护区规划管理暂行规定的通知文章属性•【制定机关】北海市人民政府•【公布日期】2004.09.14•【字号】•【施行日期】2004.09.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡建设综合规定正文北海市人民政府关于印发北海市老城保护区规划管理暂行规定的通知现将《北海市老城保护区规划管理暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
二OO四年九月十四日北海市老城保护区规划管理暂行规定第一章总则第一条为了加强我市老城保护区的保护与管理工作，延续中山路、珠海路老城街区的传统风貌，规范该地区的改造和建设活动，更好地利用老城区的价值，促进北海的经济繁荣，结合北海市城市总体规划和塑造城市特色的要求，制定本规定。
第二条中山路、珠海路及其周边地区构成北海市老城保护区（具体保护与控制范围详见附件：北海市老城保护区保护与控制范围划定图）。
第三条老城保护区范围内建筑物、构筑物的新建、改建、扩建、维修、装饰等一切建设活动，应遵守国家、自治区相关的法律、法规和本规定的要求。
第二章老城保护区的保护、改造与利用第四条老城保护区保护的内容包括：传统街巷的格局和空间形式（指建筑高度与街巷宽度的比例），传统建筑风貌（指建筑风格和构造形态），古树古井等。
重点保护骑楼、临街立面、原建筑物的高度和色彩（主色调为白色）。
老城保护区的保护应当尊重历史，保持历史的真实性和风貌的完整性。
第五条老城保护区改造的内容包括：危破建筑及市政设施的改造，为开发、利用老城保护街区所做的其他必要的改造。
老城保护区的改造必须保护传统建筑的风貌特征。
第六条老城保护区的利用是指结合当今社会经济发展条件对老城街区的历史文化价值及商业价值的利用。
老城保护区的利用应积极挖掘其历史文化价值与商业价值，使其发挥新的作用。
第七条老城保护区的保护、改造与利用应符合城市总体规划的要求。
由政府编制保护、改造与利用专项规划，并组织实施。
北海战略策划报告_二_王志纲工作室
北海日报/2009年/2月/3日/第007版《新战略新北海》摘登北海战略策划报告(二)王志纲工作室第二章定位北海一、总体思路(一)发展理念“抢占制高点，掌握话语权，勇当领跑者”。
“抢占制高点”，即抢占北部湾国家战略制高点；“掌握话语权”，即掌握中国海洋时代的话语权；“勇当领跑者”，即勇当北部湾产业升级领跑者。
(二)发展战略“国际北海，海洋北海，休闲北海”。
“国际北海”，主动整合国内和国外两种资源、两个市场，使北海成为北部湾滨海地区的国际化服务型中心城市，成为“东盟之门”(中国进入东盟以及东盟进入中国的重要门户)。
“海洋北海”，做大做强海洋产业集群(海洋运输、临港工业、海洋旅游、海产品深加工等)，.把北海建设成为中国海洋经济名城，成为“海湾之城”。
“休闲北海”，以生态立市，升级旅游产业，延伸休闲产业链条(休闲度假、休闲养生、休闲人居、休闲商业、休闲商务、休闲研发等)，使北海成为新兴的国际休闲度假旅游目的地，成为“北部湾休闲之都”。
二、总体定位(一)战略定位:北部湾先锋城市说明:北海的定位必须与南宁错位。
北海是“干部湾滨海地区的区域性服务型中心城市”，而南宁是北部湾地区的“国际性区域中心城市”。
北海显然难以在“中心城市”方面与之争锋。
然而，北海作为中国面向东盟的前沿和桥头堡、作为中国最佳生态城市、宜居城市与休闲城市、作为临港产业与海洋产业基地，则为南宁所不能及。
为此，我们为北海提出“北部湾先锋城市”这一独特的战略定位，以与南宁错位，并希望更能吸引全球投资者的目光——“北海是投资北部湾的首选城市”。
“先锋城市”有五个方面内涵:北部湾国际合作的推动者；北部湾产业升级的先行者；西南地区对外开放排头兵・；广西北部湾滨海龙头城市；21世纪生态城市的示范者。
(二)功能定位北海市城市功能定位是:“一中心，三基地”一中心:北部湾滨海综合服务中心。
具体的说，包括商贸中心、会议中心、旅游集散中心、信息服务中心、时尚中心、航运中心等。
广西房地产发展态势分析与投资建议策划实施方案
房地产发展态势分析及投资建议策划案房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大需和促进消费方面发挥了巨大的作用，推动了国民经济的发展.当前，我国经济增长已经进入新一轮上升期。
据国家统计局公报的数据显示，2002年以来国生产总值增长率都在8%以上（2004年达到9.5%）。
在我国经济增长强劲势头的带动下，近几年房地产投资和销售增长率都达30％以上，房地产市场出现了快速增长的态势，引起了国家宏观调控部门的关注。
2003年以来，国家相继出台了上调固定资产投资项目资金率、暂停审批农用地转非农用地、严格控制信贷规模、实行土地招标、拍卖、挂牌制度等一系列宏观调控措施，矛头直指房地产业。
在此形式之下,如何理性认识和评价当前房地产业发展形势，防房地产投资风险，引导企业步入健康、有序的发展呢?我采取以下策略:一、市场化发展策略；二、资本原始积累策略；三、实行差异化策略；四、可持续发展策略。
我公司的房地产业起步较晚，2001年开始储备项目，2003年成立专业公司进行运作，经过几年的发展，先后开发（或在开发）了三个项目，总投资近10亿元，我们在学习中不断积累经验，探索出了一些适合自身特点的房地产开发管理的模式。
我们房地产开发的思路主要是：一、市场化发展策略：抓住机遇，强势进入，走市场化发展的路子；二、资本原始积累策略：开发好已有的房地产项目，迅速完成资本原始积累；三、实行差异化策略：通过市场细分，挤占高端市场，实行差异化战略，打造知名高尚小区品牌；四、可持续发展策略：选择储备升值潜力巨大的地块，为房地产业可持续发展提供资源保障，增强发展后劲。
案例:一、房地产的现状及特征（一）房地产的发展状况房地产业经历90年代的房地产“泡沫”之痛后，在经济快速发展、政府固定资产投资、取消福利分房政策、个人住房消费信贷条件放宽等因素和利好条件的影响下，以1999年为一个发展的新起点，开始进入了快速发展时期，房地产市场运行机制初步建立，房地产投资和消费保持了较快的增长速度。
北海市人民政府办公室关于印发北海市房地产市场专项整治工作方案的通知-北政办〔2018〕88号
北海市人民政府办公室关于印发北海市房地产市场专项整治工作方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------北海市人民政府办公室关于印发北海市房地产市场专项整治工作方案的通知北政办〔2018〕88号各县、区人民政府，涠洲岛旅游区管委会，市人民政府各部门，各园区管委会，各有关单位：《北海市房地产市场专项整治工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
北海市人民政府办公室2018年6月20日北海市房地产市场专项整治工作方案为进一步整治和规范商品房销售行为，保护购房者的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，决定用一个月左右时间对全市在售项目销售场所和房地产经纪经营门店开展专项检查整治工作，特制定本工作方案。
一、组织机构为加强对房地产市场专项整治工作，成立北海市房地产市场专项整治领导小组（以下简称领导小组）。
领导小组成员名单如下：组长: 苏矿峰市政府副秘书长陈敬恩市住房城乡建设局局长副组长：邹文市住房城乡建设局副局长邱敬莲市工商局副局长石祧金市物价局副局长成员：陈玉贤市委宣传部科长刘子平市住房城乡建设局科长冯冬明市城市管理局科长凌卫东市工商局科长李文军市物价局价格监督检查分局局长领导小组办公室设在市住房城乡建设局，分设3个检查小组,成员名单如下:第一小组：组长刘子平，组员:梁顺（市住房城乡建设局工作人员）、陈世江（市工商局主任科员）、胡耀（市物价局工作人员）。
第二小组：组长李文军，组员:龙晓文（市住房城乡建设局工作人员）、冯辉喜（市工商局主任科员）。
第三小组：组长凌卫东，组员:林洁（市住房城乡建设局工作人员）、陈敏（市物价局工作人员）。
北海市人民政府关于印发《北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法》的通知
北海市人民政府关于印发《北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】北海市人民政府•【公布日期】2001.11.12•【字号】•【施行日期】2001.11.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】基本建设正文北海市人民政府关于印发《北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法》的通知《北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发实施。
二00一年十一月十二日附件：北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法第一章总则第一条为了做好我市基本建设重大项目的前期工作，规范和完善前期工作管理，确保基本建设项目的有效实施，推动全市经济、社会的协调发展，根据国家有关法律、法规和《广西壮族自治区发展计划委员会基本建设投资项目建议书审查（批）暂行办法》的有关精神，制订北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法（以下简称本办法）。
第二条前期工作是指从建设项目的酝酿提出到列入年度计划开工建设以前进行的一系列工作，主要包括项目建议书、项目可行性研究报告、项目初步设计、项目开工报告四个阶段的材料的编制、评估和审查，以及各阶段材料的上报和审批等。
第三条本办法适用于北海市范围内的基本建设项目。
第二章项目前期工作管理内容与管理程序第四条项目前期工作计划是开展前期工作的依据，一县三区计划部门及各行业主管部门应根据国家产业政策、资金投向及行业规划组织编制项目前期工作年度计划，报市计划委员会备案；市计划委员会负责编制全市重大项目前期工作计划报市政府审定下达；凡需争取列入自治区前期工作计划的项目，由市计划委员会筛选上报。
第五条凡需报自治区或国家审批的项目、申请国债或国家和自治区专项资金等政府性资金的项目，均由项目业主或项目主管部门委托有相应资质的工程咨询单位编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计等，并按前期工作阶段将其材料报市计划委员会，经市计划委员会审核后上报自治区发展计划委员会。
北海主城区市政专项规划(2013-2030)
快速路 主干路 次干路 公路
80km/h 60km/h
74300kkmm//hh
2 专项规划方案 道路工程规划
3）道路平面控制
结合道路功能布局与设计车速需求，合理确定道路平 面布置控制要求，包括道路平面控制坐标、平曲线控 制要素、路段开口设计原则、交叉口道路转弯控制等
4）交叉口控制
现状防潮堤 堤路一体 新、改建防潮堤
2021/5/23
亚龙湾-沙滩过渡
海口-堤路一体
9 厦门-外围设堤
2 专项规划方案
竖向工程规划
2）沿海地区最低标高控制
策略 • 三河口江以西场地最低填土高度按50年一遇高潮与雨涝相遇能场地雨
水自排入海进行控制，并考虑0.5米的安全高程 • 竹林片区场地最低填土高度按50年一遇高潮与雨涝相遇场地雨水自排
2021/5/23 • 满足市政管线覆土厚度要求
规划区范围
竹林片区
11 大冠沙片区
2 专项规划方案
入海进行控制 最低标高控制 • 北部电子工业园区：4.6米 • 北岸地区：标高不变 • 冠头岭至冯家江：4.3米 • 冯家江至三河口江：4.3米 • 竹林片区：3.85米
现状防潮堤 堤路一体 新、改建防潮堤
冯家江 三河口江
竹林片区
2021/5/23
电子工业园区
冠头岭至冯家江
10
冯家江至三河口
2 专项规划方案
竖向工程规划
3）道路竖向规划
道路坡度 • 最大纵坡：地形平整，最大纵坡不超过3%，在规范允许范
围内，满足交通使用需求 • 最小纵坡：按0.3%控制，地形过于平坦时，纵坡可小于
0.3%，但道路建设需增大横坡，做锯齿形边沟并加密雨水 篦子以加强排水 现状道路标高不变动 净空控制 • 道路与铁路交叉：道路上跨铁路，净空8米；铁路上跨道路， 净空4.5米 • 道路与道路交叉：净空4.5米 • 跨河桥梁：不通航河道，控制过水需求及风浪壅水高度； 西村港按III级航道控制，净高10米 满足市政管线需求 • 场地坡向与排水走向契合
北海市人民政府关于进一步加强和改进我市项目前期工作的意见
北海市人民政府关于进一步加强和改进我市项目前期工作的意见文章属性•【制定机关】北海市人民政府•【公布日期】2018.05.04•【字号】北政发〔2018〕16号•【施行日期】2018.05.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文北海市人民政府关于进一步加强和改进我市项目前期工作的意见北政发〔2018〕16号各县、区人民政府，涠洲岛旅游区管委会，市人民政府各部门，各园区管委会，各有关单位：为更好地贯彻落实中央和自治区重大决策部署，进一步提高项目建设水平，确保项目及早落地和投产见效，增强经济持续发展后劲，结合我市实际，现就进一步加强和改进我市项目前期工作提出如下意见：一、深刻认识项目前期工作的重要意义项目前期工作是项目推进的基础、保障和关键，事关我市经济社会发展大局，任务艰巨，责任重大。
加强项目前期工作，是扩大有效投资、加大项目建设力度的基础和前提；是调整投资结构、促进产业转型升级的重要途径；是提高投资决策水平、确保投资效益的必要环节。
全市各级各部门要深刻认识项目前期工作的重要意义，进一步增强工作的责任感和紧迫感，高质量科学谋划好项目前期工作，充分发挥项目建设对促投资稳增长的关键作用。
二、科学谋划，加强项目策划和储备（一）围绕政策和需求抓谋划。
一是围绕国家战略和政策导向，谋划包装项目。
要注重对接国家产业政策方向，以优势项目对接政策，找准政策扶持与自身需求的结合点，准确把握国家、自治区产业政策支持的方向和投资重点，真正把资源、产业、区位等优势转化为发展优势。
二是注重市场需求导向，策划更多符合新兴消费需求的产业、基础设施和公共服务项目。
要注重投资效益分析，算好投入产出账、经济和社会效益账，善于算大账、算长远账，注重项目的综合带动效应，争取更多的项目进入国家、自治区的计划盘子，能及早“挂上号”“排上队”。
（二）围绕发展重点抓谋划。
一是围绕北海的发展定位和“十三五”规划、“四大会战”“打造向海经济”等主题，从承接产业转移、产业结构优化升级、提升公共服务、改善民生、城市建设等方面来谋划项目，精心谋划和包装一批符合政策、符合实际、符合北海未来发展方向的重点项目。
广西壮族自治区人民政府关于同意北海市人民政府盘整土地、促进房地产业发展的办法的批复
广西壮族自治区人民政府关于同意北海市人民政府盘整土地、促进房地产业发展的办法的批复文章属性•【制定机关】广西壮族自治区人民政府•【公布日期】1996.04.16•【字号】桂政函[1996]49号•【施行日期】1996.05.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文广西壮族自治区人民政府关于同意北海市人民政府盘整土地、促进房地产业发展的办法的批复（桂政函〔１９９６〕４９号１９９６年４月１６日）北海市人民政府：你们《关于报请审批〈北海市人民政府关于盘整土地及促进房地产业发展的办法〉的请示》（北政报〔１９９６〕２８号）悉。
经自治区人民政府常务会议讨论，同意你们关于盘整土地及促进房地产业发展的办法，请你们认真贯彻执行，做好盘整土地工作，促进北海经济健康发展。
北海市人民政府关于盘整土地及促进房地产业发展的办法第一章总则第一条为了规范房地产市场，合理、有效开发土地，促进北海市城市建设和经济发展，根据国家有关法律、法规，结合北海市实际情况，特制定本办法。
第二条本办法适用于北海市市区。
第三条盘整土地和促进房地产业发展应当坚持合法、合理、合情的原则，既尊重历史，又考虑现实情况，更着眼未来的发展，做到规范市场和促进发展相结合。
第四条本办法所称一类区域，是指北海大道（云南路口至银海路口段）、四川路（北海大道路口至银滩大道路口段）、银海路（北海大道路口至疏港大道路口段）、疏港大道（云南路口至银海路口段）、兴桂路等五个路段两侧的临街地块和港澳工业开发区、北海市工业开发区、四川工业开发区、银海区工业园、华侨投资开发区以及银滩西区黄海路延伸线以西的范围。
本办法所称二类区域，是指由北海大道、银滩大道、西藏路、南北大道（铁路以北段）、银海路（铁路以南段）和铁路线所围合的区域中除一类区域以外的区域以及市区已建成的四十米以上道路两侧的临街地块、保税区规划范围内的近期开发用地和银滩西区黄海路延伸线以东（含西岛）的范围。
北海项目调研分析及定位报告
北海市
一、对北海城市宏观环境的认识
目前 城区面积约40平方公里
市区人口约30万
预计2020年 城区面积发展为140平方公里 市区人口发展到100-120万
2007年GDP244.9亿 增幅居广西第2位 全市城镇居民人均GDP12334元
预计2010年GDP达到380亿
一、对北海城市宏观环境的认识
本
北
北
项
项
争
公
海
海
目
目
楼
司
房
城
的
产
盘
地
地
市
经
品
的
块
产
宏
济
定
调
的
市
观
测
位
研
勘
场
环
算
的
分
察
的
境
探
析
分
调
的
讨
析
研
认
识
一、对北海城市宏观环境的认识
广西南端，北部湾东北岸
为大西南海南东南亚中枢位置
西
东
距 南 宁
北海,“北部湾” 经济区窗口
距 湛 江
全国十大宜居
公
城市之一
公
里
里
东南距海口市147公里
198 206
北海项目调研分析及定位报告
跃邦·策划部
前言
北海行的目的
通过对北海房地产市场的调研分析以及本公司地块勘察分析
了解
最终为本公司项目规划定位提供正确的市场导向
以确保本项目以更准确的市场定位和优越的竞争优势立足北海
从而实现利润的最大化、获得投资回报
本报告结构纲要
北海市人民政府办公室关于印发北海老城综合整治方案的通知
北海市人民政府办公室关于印发北海老城综合整治方案的通知文章属性•【制定机关】北海市人民政府•【公布日期】2010.12.21•【字号】北政办[2010]254号•【施行日期】2010.12.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文北海市人民政府办公室关于印发北海老城综合整治方案的通知（北政办〔2010〕254号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，各有关单位：《北海老城综合整治方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
二○一○年十二月二十一日北海老城综合整治方案为彻底整治北海老城核心街区珠海路酒吧噪音扰民以及在治安、卫生、交通、消防安全等方面脏乱差的现象，维护北海市“国家历史文化名城”的荣誉，为居民和游客营造安全、整洁、有序的环境，特制定本方案。
一、整治时间2010年12月21日至12月31日二、重点整治内容（一）依法依规整治珠海路全段噪音扰民的酒吧，规范经营行为。
（二）清理珠海路道路路面（重点为珠海西路全段）和骑楼通道内违章摆放的桌椅、广告灯箱招牌、摊点、杂物等。
（三）清理珠海路、海堤街、中山路一带的交通安全秩序，确保交通有序、道路通畅。
（四）对存在消防安全隐患的经营场所（特别是酒吧、餐饮、家具加工坊）下发整改通知书，对存在重大安全隐患的经营场所依法进行关停。
三、成立综合整治工作领导小组组长：阮永文市旅游集团常务副总经理副组长：韦发宁海城区政府副区长成员：胡忠兴市城管局副局长卢学军市环保局副局长陈彪市文化局副局长莫子宽市交警支队副支队长黄云市规划局名城科负责人吴伟市工商局海城分局局长周作智市公安局海城分局副局长蒋明华市公安消防支队海城区大队副大队长王意华老城公司执行董事领导小组下设整治工作组，工作组成员由市城管局、公安局、环保局、文化局、工商局、规划局、旅游局、卫生局、食品药品监督局、交警支队、旅游集团、消防支队、海城区政府、环卫处、中街办事处、老城公司等单位选派人员组成：王意华（市老城公司）林受伟（市城管局）钟卫国（市城管综合执法支队）金振寿（海城区城管综合执法大队）叶丰（市环保局海城分局）马晓红（市环卫处）陈琼良（市工商局海城分局）李伟灵（市公安消防支队海城区大队）李志德（市文化市场稽查队）陈忠如（市卫生局）牛江勇（市旅游局）曾夏国（市规划局）郭李德（市食品药品监督局）石殿春（市交警支队）蒋正先（市公安局海城区分局中街派出所）吴珍泉（中街办事处）邓和平（老城公司）领导小组下设办公室，办公室主任由王意华兼任，副主任由康新东、邓和平担任。
北海主城区市政专项规划(2013-2030)
• 地下管线未综合规划，布置混乱 部分通信、雨水管线建设混乱，存在一路多管现象
1 项目概况
规划范围及期限
• 北海市中心城区规划建设用地范围 • 中期至2020年，远期至2030年
规划内容 • 道路、竖向、给水、排水、电力、通信、燃气 项目进展
入海进行控制 最低标高控制 • 北部电子工业园区：4.6米 • 北岸地区：标高不变 • 冠头岭至冯家江：4.3米 • 冯家江至三河口江：4.3米 • 竹林片区：3.85米
现状防潮堤 堤路一体 新、改建防潮堤
冯家江 三河口江
竹林片区
电子工业园区
冠头岭至冯家江
冯家江至三河口
2 专项规划方案
竖向工程规划
• 2013.12，签订合同 • 2014.1.13-17 ，现场调研：规划局、城管局、住建局、水利局、交通局、
海洋局、邮政局、电力局、电ห้องสมุดไป่ตู้公司、移动公司、联通公司等25个部门 • 2014.3.25-3.29，第一次方案汇报及补充调研 • 2014.5.5-5.7，征求道路、给水、排水、电力、通信、燃气等专业部门
3）道路竖向规划
道路坡度 • 最大纵坡：地形平整，最大纵坡不超过3%，在规范允许范
围内，满足交通使用需求 • 最小纵坡：按0.3%控制，地形过于平坦时，纵坡可小于
0.3%，但道路建设需增大横坡，做锯齿形边沟并加密雨水 篦子以加强排水 现状道路标高不变动 净空控制 • 道路与铁路交叉：道路上跨铁路，净空8米；铁路上跨道路 ，净空4.5米 • 道路与道路交叉：净空4.5米 • 跨河桥梁：不通航河道，控制过水需求及风浪壅水高度； 西村港按III级航道控制，净高10米 满足市政管线需求 • 场地坡向与排水走向契合 • 满足市政管线覆土厚度要求
北海市L-1、B片区控制性详细规划编制说明
北海市L-1、B片区控制性详细规划编制说明一、规划背景为落实城市总体规划的要求，合理指导旧城区的更新与改造，提高城市品位，改善人居环境，完善公共服务设施，并为国有土地使用权的出让和修建性详细规划的编制提供依据，特制定本次控制性详细规划。
二、地理位置和范围规划区位于北海市旧城区，东临四川路、西至昆明路，南临北海大道、北部湾路，北至海角路。
规划总用地面积约4.2平方公里。
三、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）2、《中华人民共和国土地管理法》（2006年）3、《城市规划编制办法》（2006年）4.《城市规划编制办法实施细则》（2006年）5、《北部湾（广西）经济区区域规划》（2008年）6、《北海市城市总体规划（2008-2025）》7、《北海中国侨城控制性详细规划》（1995年）8、《北海华侨投资开发区控制性详细规划》9、《北海城市规划管理技术规定》10、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ—137-90）四、规划原则1、树立为全体市民服务的指导思想，贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学文化教育事业的原则，满足城市居民的各种需求。
2、合理利用土地、提高土地适用价值，科学确定城市各项建设用地指标，增加规划弹性，实现城市的可持续发展。
3、原则上尊重已批租项目，但与本开发区规划结构与用地布局有明显冲突的项目建设适当调整。
4、重点处理好功能分区、用地布局、路网结构、绿地系统及景观空间的关系。
5、地块划分要便于分片、分期实施，充分依托现有的基础设施，并保证各阶段用地结构及配套设施的相对完整。
6确定地块使用性质、环境容量、建筑密度、人口等各项指标控制，以达到规划管理的要求。
五、规划定位根据北海市城市总体规划的定位，结合现状城市功能布局，本次规划定位为：旧城商业中心的组成部分，环境优雅、配套完善、富有特色与活力的旧城区商住综合组团。
六、发展规模（一）用地规模本次规划用地规模约为4.2平方公里（二）人口规模根据《北海市城市总体规划（2008-2025）》中对人口的预测，结合片区内的现状人口规模，预测规划区内人口规模约为6.5万人。
北海创基花园规划方案
北海创基花园规划方案1.引言1.1 概述在这篇文章中，将对北海创基花园的规划方案进行详细讨论。
首先会介绍花园的历史背景，然后对现状进行分析，分析出存在的问题。
接着会提出针对这些问题的规划方案设计，并对未来的发展进行展望。
最后，会给出实施建议，希望能够为北海创基花园的发展做出积极贡献。
1.2 文章结构文章结构主要分为引言、正文和结论三个部分。
引言部分包括概述、文章结构和目的三个小节，用来介绍文章的整体内容和写作目的。
正文部分包括北海创基花园的历史背景、现状分析与问题和规划方案设计三个小节，用来详细阐述北海创基花园的现状和存在的问题，并提出规划方案。
结论部分包括总结、展望未来和实施建议三个小节，用来总结文章的主要内容，并展望未来发展趋势，提出相关的实施建议。
整篇文章以此结构清晰有序，内容逻辑性强，便于读者理解和获取信息。
1.3 目的文章的目的是通过对北海创基花园规划方案的撰写，旨在提出合理的发展方向和规划设计，以促进花园景观的提升和功能的优化，实现花园景观的可持续发展。
同时，通过规划方案的设计，希望能够满足公众对美丽环境和休闲娱乐场所的需求，增强城市绿地的吸引力和人气，创造更美好的城市居住环境。
最终达到提高城市形象和品质，推动城市可持续发展的2.正文2.1 北海创基花园的历史背景北海创基花园是位于南京市北部的一个规划新区，它的建设背景可追溯至20世纪80年代。
当时，南京市政府开展了大规模的城市更新计划，旨在提升城市的形象和居住环境。
在这一背景下，北海创基花园被确定为一个重点规划项目，旨在打造一个现代化、宜居的城市花园社区。
在规划的早期阶段，北海创基花园以其丰富的历史文化资源和优越的地理位置吸引了众多开发商和投资者的眼球。
经过多年的规划和建设，这个项目已经逐渐成为南京市的一个重要地标，也是当地居民生活的重要组成部分。
历史上，北海创基花园所在的地区曾是南京市的工业重镇，工厂和厂房遍布周围，环境污染严重，居民生活质量低下。
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预计2020年 城区面积发展为140平方公里 市区人口发展到100-120万
2008年GDP313.88亿 增幅居广西第2位
全市城镇居民人均GDP13989元
预计2010年GDP达到380亿
北海市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、 北海市场环境分析 人均收入稳步提高
2008年全市实现生产总值 313.88亿元，增长16.9%， 增速高出全区4.8个百分 点，在全区排位第二。
属中小城市
居民收入水平低 有效购房需求不足以
支撑整体楼市。 超过70%为炒房
自住型购买者不足5万
全市城镇居民人均 可支配收入13989元
外地购房者购买目的 以投资、养老过冬 和休闲度假为主
《北部湾规划》刺激 09年至今北海市楼市
慢慢“复苏”，交易量
外地购房者大量求购
和房价逐渐回暖
北海市场环境分析 07、08 、09年北海房地产价格情况
对本项目有利因素
北海的区位特点决定了其对全国和周边市县的人流具有很强的吸引力， 成为广西省南面地区经济重地
北海总体经济在同等级城市中处于中等，发展迅速稳定，发展空间大 随着经济的快速发展，北海市民的生活水平也相应提高；目前已经进入
了小康水平，住房和汽车消费逐渐升温，财富阶层正在迅速增加，他们 对生活质量有着更高的追求 北海城市发展进入新的阶段，“东进南扩北联”的战略加速了北海市的 城市整体建设 作为区域中心城市，北海市对下辖的县市具有较强的吸引力
提升阶段。 07年房价增长明显
北海市场环境分析 现北海房地产总体市场概况
全市商品房项目 共251个，在售99个 可供约50万人居住
在售新房均价 为3500元/平米
当地购买力极弱 80%为外地人 以东北人居多
07年3月起房价快速 攀升，而进入10月后
交易量却骤减
相对当地需求 供应量明显过剩
北海市区人口仅 约30万
泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又 北海市场环境分析 一大机遇。
一个富庶的大珠三角将 推动一个富庶的泛珠三 角区域，北海拥有的丰 富旅游资源与良好的自 然条件将会吸引更多的 投资，承接东部产业转 移，加快经济发展，辐 射和带动西南地区经济、 推动西部大开发战略深 入实施。
北海市场环境分析
198 206
优势分析:城市竞争力优势/区位条件优势/生态环境优越/资源条件优势/城市功能优势/产 业发展优势/对外开放优势.
劣势分析:综合实力不强 /工业基础薄弱 /利用外资偏少 /投资力度不足 /基础设施功能不完 善
北海市场环境分析
“南进、东扩、北联” 的城市发展思路，将是影响 房地产市场发展方向的最大的因素。
随着市政府“南进、东扩、 北联”的城市发展思路，新 区道路等基础设施逐渐完善， 对于北海市的房地产发展起 到推波助澜的作用；新行政 中心的南移，将是目前影响 北海市房地产市场发展方向 的最大的因素，北海市东面 及城市南面新区逐渐成为房 地产开发的热点。
北海市场环境分析 布局重点不突出过渡到以点带面均衡发展
一二三产业产值分别为 71.74亿元、134.86亿元、 107.28亿元，分别增长 3.7%、26.6%、13.8%， 三次产业的结构调整为 22.8：43：34.2。
北海三大产业对比分析
第三产业 34%
第一产业 23%
第二产业 43%
第一产业 第二产业 第三产业
城市背景小结－北海市经济保持稳定增长，城市化进 北海市场环境分析 程加速，为本项目的成功发展提供良好外部环境
属性
诠释
• 位于广西省的北部湾经济圈龙 头位置
• 经济基础一般
• 中国一东盟“一轴两翼”发展战略 • 北海市经济基础较弱，整体水平不高
区
位 • 位于北海市中心区
属
• 区域配套完善 • 区域认知度高
性
• 位于广东路、北部湾东路交界处，北临汽车总站 • 周边拥有北海市汽车总站、农贸市场、海滨公园和中
山公园。二小等 • 处在北部湾广场1.5KM商圈范围内
规模较小
商业体量大
配套齐全
购物、教育、医疗、运动设施齐全
项目成本高 本地块前期已付2700万
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定 制定战略发展方向
C：矛盾或冲突 （complication） 结构化分析和问题界定 ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
非期望结果—— 期望结果——不
客户整体目标
第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流 第二层级：开发目标。短、平、快。
项目背景和约束条件
北海市老城区的一个烂尾楼，周边配套齐全。 所在板块为北部湾东路板块，区域规模效应明显。 地块性质是商业及居住用地。 前期已付2700万，加后期改造费用, 成本上不占优势。
北海市与海南省隔海 相望，邻近东南亚诸 国，背靠大西南云贵 川诸省，处于大西南、 海南及东南亚的中枢 位置。
总面积3337平方公里， 市区面积957平方公 里。
户籍人口152.06万人； 全市辖海城区、银海
区、铁山港区和合浦 县，共有27个乡镇， 5个街道办事处。
北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级 市。
07年3月份起，北海房价涨幅持续居全国首位(1720%)，
价格由每平方米1500元左右升到2000-3000元 部分超过3000元。
对本项目不利因素
北海总体经济总量低，支柱产业效益下滑，整体经济实力有限。 中心区受资金等因素影响，其改造力度较弱，环境改善不明显
制定战略发展方向 项目整体战略定位研究思路
市场分析
城市背景分析 房地产市场
北海市场环境分析 北海房地产发展历程分析
兴起
衰退
再次升温
20世纪90年代，北海 成为广西房地产投资热
Q1. 如何在市场可接受情况下重新定位产品，使商业贡献最大弥补项 目成本的高昂？
Q2.如何消除周边形象差，树立项目形象？ Q3 .启动资金有限成本控制的情况下如何突破竞争压力？
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定 制定战略发展方向
制定战略发展方向 项目整体战略定位研究思路
北海市场环境分析
北部湾（广西）经济区的中心城市，中国-东盟自由贸易区重 要的商贸、工业、港口城市，泛北部湾最适宜人类居住的滨海 花园城市，区域性国际化的旅游城市。
广西南端，北部湾东北岸 为大西南海南东南亚中枢位置
西 距
北海,“北部湾”
东 距
南
经济区窗口
湛
宁
全国十大宜居
江
城市之一
公
公
里 东南距海口市147公里 里
北海项目整体战略定位
本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最 大化
本报告要解决的核心问题
城市化和地段价值 最大化
前提：市场可实现 + 地块特性
1
住宅优化
2
商业开发定位
3
项目开发策略
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定 制定战略发展方向
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的 项目目标和约束条件 目标为导向
• 城市发展的核心区域 • 未来城市改造的重点
• 从规划上北海市的策略是东进南扩，但中心区依然是 发展重点
• 未来城市重点改造项目都将改善中心区的环境和交通
• 城市核心地段的开发项目
项 • 商业＋居住用地
• 部分商业、部分居住，历史遗留原因。
目 • 可达性好、交通便捷 属 • 生活配套完善
• 宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利 • 成熟区域，市政配套完善
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定 制定战略发展方向
地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配 项目属性研判和界定 套等优势明显
项目位于北海市中心区核 心区域，距离北部湾广场 商圈不超过8分钟，项目周 边商业形成一定规模，是 北海市最为繁华的区域之 一
改善需求为主
改善需求为 主
以数量为主， 向注重质量方 向发展
平稳发展，以 质量为主，数 量与质量并重
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
北海产业分析:经济稳步发展，第二,三产业占主要 北海市场环境分析 比重,提高消费后劲.
城镇居民人均可支配收入 和农民人均纯收入分别为 13989元、4308元，分别 增长13.4％、12%。
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征
发展特征
启动期 800～3000
生存需求
超速发展 单纯数量型
快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展期
3000～4000 4000～8000 8000以上
生存、改善需 求兼有
市场分析 竞争分析 客户分析 成功模式及案例研究
城市背景
项目战略定位
制定战略发展方向 项目整体战略定位研究思路
市场分析
城市背景分析 房地产市场
பைடு நூலகம்
中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史 北海市场环境分析 性机遇
由于泛北部湾经济合作 区包括了大部分东盟国 家和中国多个沿海省区， 经济互补性强，虽然直 接层面的地区发展水平 还不高，但周边有发达 的珠三角、台湾地区、 新加坡，辐射能力较强， 而且21世纪是海洋经济 的世纪，所以在“一轴 两翼”格局中，泛北部 湾经济合作区作为中国 －东盟海上次区域合作， 合作空间广阔、发展潜 力巨大，是东亚乃至亚 太地区层面的一个区域 合作。