房地产行业财税实操、纳税筹划及税务检查(PPT45页)

阶段描述 税种/规定
检查重点、方法、底稿
收入/成本±
前期工程 费
重点
印花税 是否存在虚列情形土地是否 所得税
土地使 有合法凭证
成本及
用税 是否按项目合理分摊
土地增
个人所 得税
所有合同是否按规定贴花 前期票据合法性（如项目A-
值税扣 除
企业所 B）
得税
土地增 检查方法 值税 提供设计等前期合同
核对前期票据
阶段描述 税种/规定
检查重点、方法、底稿
收入/成本±
项目取得
通过招拍或 协议方式取 得土地
契税
重点
股权方式取得土地项目成本 所得税
真实性
成本及
土地房产投 资注入
股权方式取 得土地或项 目
土地使 用税
个人所 得税
土地是否有合法凭证
交纳土地使用税时间是否及 时、金额是否正确
所有合同及相关凭证账册是
土地增 值税扣 除
企业所 否按规定贴花
得税 契税交纳是否正确
土地增 股东受让股权是否代扣个人 值税 的所得税（股东）
印花税 检查方法
阶段描述
项目建设 ——拆迁
税务自查与检查——项目开发——项目建设
税种/规定
检查重点、方法、底稿
印花 税
契税
土地 使用 税
个人 所得 税
企业
重点 拆迁费用合理性 回迁房处理视同销售（营业 税土地增值税所得税） 区分单位与个人拆迁不同处 理
所得税成本 及土地增值 税扣除
记录影响数 据
阶段描 述
税务自查与检查——项目开发——项目预售
营业税要点
所得税要点
土地增值税 要点
预售款
采用预收款方式销售不动产、 转让土地使用权的，有无不按预 售收入（含定金）缴纳营业税， 不申报或者少申报税款的现象。
因受让方违约而从受让方取得 的违约金、赔偿款、滞纳金收入 是否并入营业额中申报纳税 。
得税及土地增值税处理）
ຫໍສະໝຸດ Baidu
开发阶段
• （4）成本核算对象对所得及土增影响 • （5）开发阶段的的测算 • （6）基础设施与分摊 • （7）建安费（合同、结算、发票）处理，
分摊及分配处理 • （8）利息与资本化 • （9）不同分摊方法对会计利润、所得税及
土地增值税影响； • 其他见图
税务自查与检查——项目开发——项目前期
建筑安装发票是否在项目所在地税开具
方法 决算报告、审计报告、工程结算报告、工程 施工合同、与相关账目票据进行核对； 利用关联方及主要合同方如总包、材料、装 修合同比较 核对票据 底稿 相关工作底稿
所得税成本 及土地增值 税扣除
记录影响数 据
2020/4/30
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税务自查与检查——项目开发——项目建设
土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。
国家税务总局关于加强土地增值 税征管工作的通知
各级税务机关要全面开展土地增值税清算审 核工作。要对已经达到清算条件的项目，全 面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计 划，提出清算进度的具体指标；要加强土地 增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳 税服务，要求企业及时依法进行清算，按照 《土地增值税清算管理规程》的规定和时限 进行申报；对未按照税收法律法规要求及时 进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审 核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查 部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款
检查方法 提供拆迁协议、签收花名册 记录不实成本在后期成本中剔 除影响
影响收入/ 成本
所得 税成 本及 土地 增值 税扣 除
回迁 视同 销售 问题
1、项目设立及取得阶段 2、项目开发阶段 3、预售及销售阶段 4、完工阶段（所得税） 5、土地增值税清算 6、公司注销
问题解答
开发阶段
• （1）项目开发阶段介绍 • （2）前期成本合同订立对土地增值税影响 • （3）设计合同几点注意事项（营业税、所
国家税务总局关于加强土地增值 税征管工作的通知
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用 ，各地须对目前的预征率进行调整。除保障 性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%， 西部地区省份不得低于1%，各地要根据不 同类型房地产确定适当的预征率（地区的划 分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚 未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收 法律法规开展预征，确保土地增值税在预征 阶段及时、充分发挥调节作用。
银行按揭收入有否申报纳税， 有否挂于往来账不申报纳税。
纳税人转让在建项目是否按规 定申报纳税。
采取银行按揭方式销售开 发产品的，首付款是否于实 际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转 账之日确认收入的实现。
有无跨年未确认调增应纳 税所得
有无应资本化利息费用化 在当期扣除
2008年预收款 可以作为广告费 、业务招待费等 基数（具体各地 不统一），之前 不行。
阚振芳 2010年11月
1、项目设立及取得阶段
• 读图
• （3）合同订立、股权方式与土地方式解析
1、项目设立及取得阶段
• 读图
• （5）成本项目处理、成本对象确立、利息 资本化等成本核算对后期两税影响；
• （6）契税、土地使用税、印花税、个人所 得税、企业所得税风险揭示及应对；
税务自检与检查——项目开发——项目取得
比照营业税 处理是否充 足预缴
比例是否正 确
1、项目设立及取得阶段
2、项目开发阶段
3、预售及销售阶段
4、完工阶段（所得税）
5、土地增值税清算
6、公司注销
问题解答
2020/4/30
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3、预售及销售阶段
• （1）预售及销售介绍及会计处理 • （2）营业税、土地增值税、企业所得税最
新规定（营业税条例及细则、国税发 [2006]187号及国税函[2010]220号、所得税 31号文件） • （3）税务自检要点及应对（展开讲解营业 税、所得税要点） • （4）项目备案登记规定及筹划 • （5）核算提示 • （6）收入税务检查重点（展开重点讲解）
阶段描述 税种/规定
检查重点、方法、底稿
收入/成本±
基础设施
及其他
企业所得税
土地增值税
重点 票据合法性、金额合理性（如名称是否一致 等） 是否为本项目费用（是否虚列） 红线外有政府补偿有无冲减成本 分摊是否合理 方法 决算报告、审计报告、工程结算报告、工程 施工合同、与相关账目票据进行核对； 核对票据 复核分摊公式 底稿 相关工作底稿
2020/4/30
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税务自查与检查——项目开发——项目建设
阶段描述 税种/规定
检查重点、方法、底稿
收入/成本±
项目建设 出包工程
自营工程
企业所得税 土地增值税 印花税 营业税 个人所得税
重点 票据合法性、金额合理性（如名称是否一致 等） 是否为本项目费用（是否虚列） 甲供材营业税
自购建材费用是否重复计算扣除项目