万科房地产项目投资分析模型

说明：

2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；

3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；

4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；

5、内部收益率可使用IRR 函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况

6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；

7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；

8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。

9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为

2.5%；