将文化进行到底春江花月品牌升级策略

项目 星辰花园
在 售 面 积 ( 存 所占总盘比例 销售均价 量）
3万平方米 14%
3400元/㎡
开售时间 已开售
心海假日
珠峰国际 天然城 尚东绿洲 东方观邸 芝兰眀仕
5万平方米 10万平米
50% 规划中
1万平米
2%
1.25万平方米 30％
5万平方米 29%
11万平米
70％
3200元/㎡ 已开售
未定 2600元/㎡ 3100元/㎡ 3300元/㎡ 3100元㎡
11月内部认购
挖槽
未定 未定 未定 未定
拆迁完毕 未动工 未动工 未动工
2006年1-8月份不同面积住宅市场供求结构
40
35.23
40
35
33.4
35
30
35.56 33.02
27.91
30
25
25
20
15 10
9.8
8.05
10.6
22.63
20 15
10
5 0
0
4.72
0.51
5.57
6.95
而这部分集中放量的面积,基本为受到国六影响而延迟上市 的项目.
历年商品房销售面积和销售额
年份
2002 2003 2004 2005 2006 （1-8）
竣工面积(万㎡) 140 143 219 234.7
销售面积(万㎡) 80.5 102.1 122
180.11
127.42
销售金额(亿元) 16.81 21.52 27.16 53.08
面世面积 8万平米
8万平米
8万平米
11万平米 2万平米
14万平米
8万平米 3万平米 13万平米 10万平米
销售均价 未定
未定
4200元/㎡
未定 4000元/㎡
3200元/㎡
未定 未定 未定 未定
时间 11月接受内部咨询
项目阶段 挖槽阶段
11月接受内部认购
动工
部分以团购，内部认购 动工
未定 内部认购
拆迁 挖槽
2800 2100 1400
700 0
1617 2000
14.4 1850
2001
2092 13.1
2226 2108
2578
20
2648 16
15.8 12
2002
0.8 2003
8
5.6
7.3
4
2004
2005
0
2006年18月
平均房价 涨幅（%）
2000年以来石家庄市的房地产住宅市场平均价格，持续快 速上扬，但受国家政策的影响，尤其是“国六条”的出台， 使得石家庄市房价涨幅受到抑制，预计2006年下半年至 2007年石家庄市的房价将进一步上涨，但涨幅将略有放缓。
1.64 5
0
0
≤60㎡ 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100 100-120 120-144 144-180 ≥180㎡
㎡
Baidu Nhomakorabea
㎡
㎡
㎡
批准预售面积（万平方米） 登记销售面积（万平方米）
2006年1-8月份石家庄市不同面积住宅市场的供求关系平衡， 市场需求强劲。且面积段在100平米以上的大户型仍是市场 供应的主要产品，占总供应量79.8%。
三、环境魅力
高教区良好的文化范围 内部园林的细腻 500余米原生林带
民心河及其80米水岸公园 春江水系的灵性
销售情况回顾
成交户型分析
140平米以下的三居或者二居成交率高。
本案之前，桥西高端项目稀缺，形成一批有购买力观望者。 这些人构成了项目初期主要购买人群。 户型总价低，实用性强。适合年青群体、三口之家。而销售 的户型在这方面明显能够满足他们的需求与购买力。
正在售卡 已开售 已开售 已开售 已开售
项目阶段
基本完工 两栋已封顶
未动工 年底入住 封顶 装饰外立面 动工
未来市场潜在供应量
根据大型项目的分期开发经验，预计2006年下半年至2007年石家庄市区域的住 宅总体供应量约为80万平方米。
项目 中景盛世长安
竣景地产项目
中基名邸
安联蓝水晶 万隆国际
全城
中天世都 心海名居 圣维城 威尼斯水城
将文化进行到底
春江花月品牌升级策略
一期的得与失
在政策不断，市场慌乱，人民观望，项目混乱的2006年， 春江花月何以一枝独秀？
一、唯一性的文化魅力
本土石家庄人民不喜欢显富，但没有人想被认为“土”，高品位成为身份 的代名词，从某种意义上说，选择春江花月就是选择 高品位。
二、桥西高端市场空白
桥西房产市场发展缓慢，供应项目极少，具有代表性的缔景城有高价，没 高位。
未成交户型分析
一期尚未成交的户型皆为160平米左右大户型。
就石家庄而言，目前消费购房的第一考虑因素仍然是价 格。针对一期主力客群定位而言, 总价在70万左右，以50 万20年按揭算，每个月还款约3800元,这是相当大的还款 压力。
一期推广过程中,基本上未针对我们的大户型进行推广, 而同期其它项目大户型销售良好,可见我们的大户型未 完成销售受产品因素影响不大。
33.74
随着近两年石家庄市经济的飞速增长，城市居民收入的增加， 石家庄市住宅市场的消化量持续快速增加，2006年1-8月份商 品住宅的实际销售面积为127.42万平方米，与2005年的销售 面积几乎持平，因此我们可以预计最近两年内的石家庄市商品 住宅年消化面积将保持在180万平方米左右。
历年房地产住宅市场平均价格
以上数据表明，近年来，石家庄市经济运行情况良 好，城市居民的收入水平进一步改善，房地产市场 健康迅速发展，宏观市场前景看好。
但由于国六的影响形成市场阶段性的集中发量,必然 造成市场竞争的加剧。
微观市场的利与弊
能形成竞争的市场现有供应量
市场上在售可比性项目同类产品的市场供应量约36.25万平米左右
推广平面回顾
推广分析
少： 媒体亮相少，且多是事件广告，认购、样板间、开放等 告知性广告。 薄： 形象单薄，广告推广中基本只打了环境部分，还未来得及 深入，一期已近售磬，广告暂停。
窄： 受众群窄，项目周边人群居多，自然路过或者听说。
断： 推广断档，会给予市场误导，以为本案已全部售磬
春江花月
在06年造就了一个地产市场的神话。我们可 以说无论在产品设计还是在推广定位上，我
们无疑是正确的，是我们可以感骄傲的。
二期我们即将面临的状况
宏观市场的压力 本部分所引用数据均来自政府相关机构
2005年以来商品房住宅批准建筑面积
年份 2005 2006（1-8月）
批准建筑面积（单位：万平方米） 164.05 262.77
2005年石家庄市商品住宅批准建筑面积为164.05万平方米， 而2006年1-8月份急剧上升至262.77万平方米，预计2006 年底至2007年，石家庄市场上的商品住宅项目将形成集中 放量，供应市场竞争激烈。