物业工程部日常管理作业指导书范例
物业工程内务作业指导书

工程内务作业指导书一、目的规范员工日常行为,提高工作效率,提升工程人员的形象,增强专业素养,打造一支严要求、高水平、高时效、专业化的工程维修队伍。
二、适用范围适用于物业服务企业所管辖的小区项目。
三、管理内容(一)管理要求1.员工在岗期间应严格按《员工礼仪手册》要求执行。
保持标准的个人仪容仪表、行走姿势及其它标准服务礼仪。
2.员工应按时参加由部门负责人主持的部门早会,并做好记录。
3.工程办公区域应保持干净、整洁,各种物品应标识明确,摆放有序;员工的工具、对讲机等物品应自行保管,摆放整齐,出现丢失则照价赔偿。
4.部门人员岗位变动时应对使用物品、钥匙等进行全部交接。
5.部门使用共用钥匙应一备一用一紧急,并有统一明确的标识。
6.现场值班人员应按《报事管理程序》要求15分钟响应业主户内报修,并及时处理公共区域报修。
(二)管理内容1.岗位:资料员(部门资料应指定专职或兼职人员管理)。
2.资料管理:(1)各工程中心负责人在每月4日前将上月记录资料收集齐全后,提交资料员,资料员每月5日完成上月资料的整理、收集、归档(含电子文档资料),同时将资料管理情况在部门进行通报,对于未按时提交资料的部门和负责人提出相应处罚意见。
(2)员工查阅或借阅资料需征得资料员同意;需外借资料时应经项目负责人同意并填写《资料领(借)登记表》。
3.办公设备管理:(1)值班人员负责当日办公设备的正常使用和管理。
下午下班之后办公室里的电脑、打印机、饮水机、空调等应及时关闭。
(2)未经部门负责人同意,任何人不得随意修改、删除电脑里有效信息资料,不得私自安装任何程序。
(3)严禁利用办公电话从事个人事务,上班期间严禁浏览与工作无关的网页。
4.钥匙管理:(1)所有钥匙由管家助理统一管理和建档,严禁任何人私自配制钥匙。
(2)钥匙的领用、借用以及归还应填写《物品借用登记表》,借用钥匙必须在当日内归还。
(3)任何人员损坏或丢失钥匙均应照价赔偿,并承担因钥匙丢失所连带的物品或其它损失责任。
精编物业部作业指导书

精编物业部作业指导书1. 引言本指导书主要用于物业部门的日常工作指导,旨在提高物业工作效率并规范工作流程。
以下内容将详细说明物业部门的职责、工作流程、常见问题和解决方法等。
2. 物业部门职责物业部门是负责管理和维护物业设施的重要组成部分。
其主要职责如下:•日常维护和保养物业设施;•管理物业的保洁、绿化、消防安全等工作;•处理住户报修请求;•监督物业秩序和安全;•协调业主委员会的事务;•收集和整理物业数据,提供相关报告。
3. 工作流程3.1 报修处理流程•住户提交报修请求;•物业部门收到报修请求后,及时安排维修人员前往处理;•维修人员检查和修复问题,并记录维修过程和结果;•物业部门通知住户维修完成,并确认满意度。
3.2 安全巡检流程•物业部门按照制定的巡检计划进行安全巡检;•巡检人员记录巡检过程中发现的问题,并及时上报给相关部门;•相关部门进行问题处理并跟进解决;•物业部门定期复查以确认问题是否得到妥善解决。
3.3 保洁管理流程•物业部门制定保洁计划,并安排清洁人员进行保洁工作;•清洁人员按照保洁计划进行清洁工作,保持物业环境整洁;•物业部门定期进行保洁质量的评估,并对清洁人员进行培训提升。
4. 常见问题和解决方法4.1 住户报修问题解决•快速响应住户报修请求,并及时派遣维修人员进行处理;•维修人员需具备相应的维修技能和知识,以便能够快速解决不同类型的问题;•物业部门需建立问题解决的记录和反馈机制,以便能够及时跟进和改进工作。
4.2 安全隐患处理•物业部门需定期进行安全检查和隐患排查,及时发现并处理隐患;•相关部门需建立隐患排查和处理的责任制度,确保问题得到妥善解决;•物业部门和相关部门需进行沟通和协调,共同努力解决安全隐患问题。
4.3 保洁质量问题解决•物业部门需建立保洁质量检查机制,定期对保洁工作进行评估;•对于保洁质量不达标的问题,物业部门需及时与清洁人员进行沟通和培训,提升保洁质量;•同时,物业部门需要与业主进行沟通和反馈,以便及时解决保洁质量问题。
物业工程部作业指导书样本

物业工程部作业指导书样本嘉实物业工程作业指导书目录、工程部架构组成、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序、工程部架构1、架构图3、作息时间及班次运转安排日班:09: 00—17:30 值班:17:30—次日09: 00翻班:做五休二,依此类推。
4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划,并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况,及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作,及时提出节能措施,争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作,并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目,并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度(一)、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时,应着装整洁,举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容,按照业主预约的时间,准时到达。
3、维修人员到达业主家门时,要有间隙地按门铃,若三分钟后,无人应答时,可轻叩房门,若再过三分钟后,仍无人应答时,可用纸留言说明情况,塞入业主门缝内,回工程部后须告知值班长,以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时,须向业主出示服务胸卡,核对维修工作单的内容,得到业主同意后,在门口脱鞋换上自带鞋套,然后入室服务。
5、维修人员维修服务时,要多为业主着想,工具要轻拿轻放(使用维修工作布),维修要保质保量,不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后,要及时清理维修场地,并将维修工作单交之业主签字,若业主提出额外的维修项目,可在力所能及的情况下,尽量满足业主的要求,然后补办维修工作单。
(二)、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行,能早期发现设备设施的隐患和劣化程度,以便采取有效措施,及时加以消除,以延长其使用寿命,必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
物业工程部作业指导书样本.doc

嘉实物业工程作业指导书目录一、一、工程部架构组成二、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序一、工程部架构1、架构图2、岗位设置/人员配备3、作息时间及班次运转安排日班:09:00—17:30 值班:17:30—次日09:00 翻班:做五休二,依此类推。
4、工程人员任职条件二、工程物资配备三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划,并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作。
3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况,及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作,及时提出节能措施,争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作,并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目,并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度(一)、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时,应着装整洁,举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容,按照业主预约的时间,准时到达。
3、维修人员到达业主家门时,要有间隙地按门铃,若三分钟后,无人应答时,可轻叩房门,若再过三分钟后,仍无人应答时,可用纸留言说明情况,塞入业主门缝内,回工程部后须告知值班长,以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时,须向业主出示服务胸卡,核对维修工作单的内容,得到业主同意后,在门口脱鞋换上自带鞋套,然后入室服务。
5、维修人员维修服务时,要多为业主着想,工具要轻拿轻放(使用维修工作布),维修要保质保量,不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后,要及时清理维修场地,并将维修工作单交之业主签字,若业主提出额外的维修项目,可在力所能及的情况下,尽量满足业主的要求,然后补办维修工作单。
(二)、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行,能早期发现设备设施的隐患和劣化程度,以便采取有效措施,及时加以消除,以延长其使用寿命,必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
某物业公司工程部作业指导书

某物业公司工程部作业指导书1. 前言本文档是某物业公司工程部的作业指导书,旨在明确工程部门的工作职责、作业流程以及相关考前须知,以提高工程部门的工作效率和专业水平。
2. 工程部门职责工程部门是承当着物业公司维修、改造、装修等相关工程工程的核心部门,其主要职责包括但不限于:•物业建筑设备的维护保养;•物业改造、装修工程的设计、施工和管理;•施工现场的平安管理;•监管和协调外包公司的工作;•推开工程质量和管理的持续改良。
3. 作业流程3.1 工程需求接收工程部门的作业流程开始于接收工程需求。
工程需求可以来自物业公司内部的其他部门,也可以来自业主的报修申请。
在接收到工程需求后,工程部门应立即进行登记,确保每个需求都得到妥善处理。
3.2 工程需求评估在进行工程需求评估之前,工程部门应先进行现场勘察,了解实际情况。
然后,根据勘察结果,工程部门对工程需求进行评估,包括但不限于工程难度、所需物料和人力资源等。
3.3 工程方案设计在完成工程需求评估后,工程部门应制定出相应的工程方案。
工程方案应包括施工图纸、工程进度方案、材料清单和人力资源安排等内容。
工程方案设计需要充分考虑工程的可行性、平安性和经济性。
3.4 工程施工过程工程施工过程是工程部门的核心工作。
在进行工程施工之前,工程部门应进行工程现场的平安检查,确保施工环境平安。
然后,按照工程方案进行施工,同时进行工程质量的控制和监督。
3.5 工程验收和总结工程施工完成后,工程部门应进行工程的验收。
验收内容包括施工质量、平安合规和工程目标的实现情况等。
在验收合格后,工程部门还应进行工程总结,总结工程的做法、经验和教训,并反应给相关部门。
4. 考前须知为了保证工程部门的工作顺利进行,以下几点需要特别注意:•平安第一:工程部门在施工过程中,必须严格遵守现场平安管理规定,确保人员和设备的平安。
•资源管理:工程部门应合理管理和利用人力、物力和财力资源,确保工程顺利进行。
•与相关部门的配合:工程部门在工作过程中,需要与物业公司的其他部门、外包公司等保持良好的沟通与配合关系。
物业公司工程部作业指导书

序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求(一)组织机构:(二)岗位设置要求按建筑面积配置维修工,4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设工程部主管维修领班运行领班运行技工维修技工施管理的监督、指导,工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用;各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求;资料、台帐保存完整,查找方便;持证上岗率100%;设施设备完好率98%;维修及时率100%;维修返修率低于1%;;顾客满意率98%;仓库管理,保证物业设施设备的维修保养顺利进行,保证物业保持硬件标准化的前提下,备件的费用开支所占资金最少,备件摆放有序,标识清楚;完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标,完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
物业工程部作业指导书样本

物业工程部作业指导书样本物业工程部作业指导书尊敬的物业工程部员工们:欢迎加入我们的物业工程部。
作为物业工程部的一员,您将为公司业务提供技术支持和服务,为客户带来优质的物业管理服务。
我们的工程部致力于为客户提供全方位、全周期的物业工程技术服务,主要职责包括整个物业建筑设施的管理、维护、保养以及设备的更换、更新、升级等。
为了能够更好地完成工作任务,提高工作质量和效率,我们为您准备了以下指导。
一、工作目标1. 保持物业设施的正常运行和状态,确保基础设施的稳定性和安全性;2. 如果设备有故障,尽快处理并恢复正常运行;3. 完成定期维护计划和检查,确保设备和建筑的长时间使用和安全;4. 注重成本控制和用户满意度。
二、工作内容1. 维修保养* 对物业设施的检测、保养、检修和修理;* 根据需要进行保养、检修、维修、更新等设备维护服务;* 快速响应客户提出的维修请求,协调接续、材料和硬件资源。
2. 设备更新* 根据项目量身定制的设备更新计划,有计划、分步骤执行设备更新;* 定期进行设备检测、更新管理、维护升级和升级检测等工作,以确保设施的长时间使用和安全。
3. 现场管理* 现场设备和建筑的管理和维护;* 了解和学习物业设施的特点和细节,并根据实际情况添加或更新设施和建筑。
三、工作标准和技能要求1. 工作标准* 维修、保养、检修等工作需要根据公司规章制度和相关标准执行;* 设备更新方案的修订需要申请主管领导的审批。
2. 技能要求* 具备一定的工程知识,能够快速对设备进行保养、维修和更新;* 熟练的电气和机械相关技能;* 严格执行工作流程,快速响应客户维修请求,确保工作效率和维修质量。
四、考核方式您的工作将会按照以下几个方面进行评估:1. 工作效率:即您的工作速度和有效性;2. 动手能力:即您对物业设备和建筑维护和更新工作的理解和实践;3. 服务态度:即您对客户的反应,沟通能力和协作精神;4. 安全性:即您对现场工作环境的安全定位和管理。
物业工程部作业指导书样本

实施了节能减排措施,有 效降低了能源消耗和运营 成本。
ABCD
对物业区域内的公共设施 进行了全面维修与保养, 提高了设施的使用寿命和 安全性。
加强了与业主的沟通与协 作,提升了物业服务质量 和满意度。
未来发展趋势预测
01
智能化物业管理将成为主流,利用物联网、大数据 等技术提高管理效率和服务水平。
02
组织架构与人员配置
物业工程部设经理一名,负责 全面管理物业师、技术员、维修工等岗位, 负责具体的设施设备运行、维 护和管理工作。
根据项目需要,可临时组建项 目组,负责特定项目的规划、
设计、施工和验收等工作。
物业工程部人员应具备相应的 专业技能和工作经验,定期接 受培训和考核,提高业务水平
物业工程部作业指导书样本
汇报人:XXX 2024-01-28
contents
目录
• 物业工程部概述 • 设备设施管理 • 客户服务与支持 • 安全管理及应急处理 • 节能环保与绿色物业管理 • 总结与展望
01
物业工程部概述
部门职责与功能
负责物业设施设备的日常运行、维护和 管理工作,确保设施设备安全、高效运 行。
加强安全教育和培训
定期开展安全知识培训,提高员工的安全意识和操 作技能,确保员工能够熟练掌握安全操作规程。
严格执行安全操作规范
要求员工在操作过程中严格遵守安全操作规 范,正确使用安全防护用品,确保设备和人 员的安全。
安全检查与隐患排查机制
01
定期开展安全检查
定期对物业工程部的各项设施、 设备、用电等进行安全检查,及 时发现和消除安全隐患。
定期组织节能环保知识培训,提升员工节能环保 专业技能。
通过宣传栏、电子屏、社区活动等多种渠道,普 及节能环保知识,营造绿色生活氛围。
zz物业公司工程部作业指导书(doc39页)

序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求(一)组织机构:(二)岗位设置要求工程部主管维修领班运行领班运行技工维修技工按建筑面积配置维修工,4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导,工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用;各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求;资料、台帐保存完整,查找方便;持证上岗率100%;设施设备完好率98%;维修及时率100%;维修返修率低于1%;;顾客满意率98%;仓库管理,保证物业设施设备的维修保养顺利进行,保证物业保持硬件标准化的前提下,备件的费用开支所占资金最少,备件摆放有序,标识清楚;完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标,完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
物业管理处作业指导书

档案名称
作业指导书(操作说明书)
版次
01
页次
6/9
文件编号
HS001
制定日期
2022/11/5
修定日期
3.3.12爱护小区内的公共设施,不得践踏草地及使用浇花龙头之水源,违反者将会被没收当事人的工作证,并从装修按金中扣除50 ~ 300元作罚款处理;
5.7如遇紧急情况,如:火警、盗窃,首先报警,然后通知上级及保安部;
5.8如遇工程中之紧急事件,煤气泄漏、水喉爆裂,须直接通知工程部主管及相关人员处理;
档案名称
作业指导书(操作说明书)
版次
01
页次
8/9
文件编号
HS001
制定日期
2022/11/5
修定日期
5.9如有电视图像不清,可知会工程部人员处理,处理不了可直接查询有线电视公司;
6.16小区路面如有施工,应摆放指示牌,提醒住户及车辆留心;
6.17售楼处卫生间设施有无被损坏,清洁是否良好;
6.18雷雨天气应注意后花园排水状况,空置单位门窗有无关好;
档案名称
作业指导书(操作说明书)
版次
01
页次
9/9
文件编号
HS001
制定日期
2022/11/5
修定日期
6.19台风期间应注意小区树木、公用设施之加固,防止损坏;
6.5垃圾桶有无损坏,摆放位置是否正确,垃圾桶是否被堆满,有无散发出异味,清洁是否良好;
6.6各业主、施工人员有无违反小区管理规定;
6.7公共楼梯有无损坏,天花有无蜘蛛网,公共楼梯严禁摆放鞋柜、神位;
物业工程部作业指导书样本

佳米基物业工程作业指导书目录一、工程部架构组成-------------------------------- 3二、工程部物资配备---------------------------------- 4三、工程部主要工作职能------------------------------- 5四、工程部管理制度----------------------------------- 5五、工程部岗位职责----------------------------------- 10六、工程部工作程序----------------------------------- 101、架构图2、岗位设置/人员配备3、作息时间及班次运转安排4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划,并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区/大厦的日常维修、保养工作。
3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况,及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作,及时提出节能措施,争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作,并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目,并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度(一)、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时,应着装整洁,举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容,按照业主预约的时间,准时到达。
3、针对小区维修:维修人员到达业主家门时,要有间隙地按门铃,若三分钟后,无人应答时,可轻叩房门,若再过三分钟后,仍无人应答时,可用纸留言说明情况,塞入业主门缝内,回工程部后须告知值班长,以便及时和业主再联系。
针对大厦维修:维修人员搭乘消防电梯到达报修楼层,联系报修业主,若业主有事不能前来可以整修的整修好后拍照留底,并短信或者电话通知业主整修完毕,若遇到不能立即整修的问题,需要短信或者电话通知业主说明未能完成的原因并约好下次整修的时间。
物业工程部作业指导书

目录目录 (1)工程维修部部门人员行为规范 (2)工程维修部实际操作行为规范 (4)交接班制度 (8)值班制度 (9)岗位职责 (11)维修工作流程 (20)日常维修操作的实际细则 (21)电气设备的日常检修 (23)给排水系统的维护与管理 (24)室外给水管道的维护与管理 (27)电梯的维护与管理 (31)消防系统的维护与管理 (34)停电应急作业流程 (37)配电房安全管理制度 (38)设备、设施控制管理规定 (39)防火卷闸维修保养规程 (40)中央空调系统检查巡视内容 (41)空调系统操作规程 (42)工程维修部部门人员行为规范为了创造一个文明祥和、秩序井然的工作环境,树立公司的良好形象,要求部门人员在管理、服务过程中,严格按照本章的内容执行。
1、部门人员守则1.1、遵守本公司的一切规章制度。
服从公司领导、听从指挥、团结同事、互帮互助,按时按质完成各项工作任务。
1.2、爱护公物及公用设施,自觉维护和保持环境卫生。
1.3、勤俭办公、节约用水、用电,杜绝一切浪费现象。
1.4、衣着整洁,精神饱满,待人热情,文明用语。
1.5、关心企业,主动提出合理化建议,发扬企业精神,为企业作贡献。
2、仪容仪表2.1、部门人员必须保持衣冠整洁,按规定要求着装,并将工作卡端正的佩戴在胸前。
2.2、部门人员不留长发,不得递光头,不染发,不留长指甲,不作怪异发型。
2.3、保持口腔清洁,上班前不吃异味食物。
3、行为举止3.1、举止应大方得体,对待客户礼貌用语,与人交谈双眼应平视对方,不要左顾右盼。
3.2、遇上级领导或有客来访,应立即起相应并问好,来客告辞应起身相送。
3.3、注意走路姿势,在楼梯内行走脚步要轻,不得奔路。
3.4、进入上级领导或客户办公室前,应先走在门外轻叩门三下,征得同意后方可入内,若进去时门是关住的,出来时则随手将门轻轻带上。
3.5、对客户提出的询问、要求、意见要耐心倾听,在不违背保密制度的原则下,有问必答并作到回答准确。
物业公司工程部作业指导书

序号 修改摘要修改后版本/状态 修改人审批人生效 日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求(一)组织机构:(二)岗位设置要求按建筑面积配置维修工,4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导,工作的安排和人员调配。
1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工① 执行设备运行作业标准,完成本职工作。
② 遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
工程部主管维修领班 运行领班运行技工 维修技工③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用;各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求;资料、台帐保存完整,查找方便;持证上岗率100%;设施设备完好率98%;维修及时率100%;维修返修率低于1%;;顾客满意率98%;仓库管理,保证物业设施设备的维修保养顺利进行,保证物业保持硬件标准化的前提下,备件的费用开支所占资金最少,备件摆放有序,标识清楚;完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标,完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
ZZ物业公司工程部作业指导书(DOC139页)

序号 修改摘要修改后版本/状态 修改人审批人生效日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求(一)组织机构:(二)岗位设置要求按建筑面积配置维修工,4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导,工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
工程部主管维修领班 运行领班运行技工维修技工③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用;各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求;资料、台帐保存完整,查找方便;持证上岗率100%;设施设备完好率98%;维修及时率100%;维修返修率低于1%;;顾客满意率98%;仓库管理,保证物业设施设备的维修保养顺利进行,保证物业保持硬件标准化的前提下,备件的费用开支所占资金最少,备件摆放有序,标识清楚;完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标,完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
物业项目工程部日常管理作业指导书

物业项目工程部日常管理作业指导书物业项目工程部日常管理作业指导书(一)日常管理的主要工作内容1.0目的加强工程部人员管理,提升管理和技能水平。
2.0范围适用工程部全体员工。
3.0内容 3.1.1加强员工的培训要从素养和技术两个方面入手,并适当担当其他工作,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面技能的较大提升,使员工产生荣誉感及骄傲感。
3.1.2合理用人,要用员工所长,严格职能相符原则,将员工支配在合适岗位,使员工感到所在岗位正是自己可施展才干的地方。
3.1.3管理人员要擅长聆听不同的看法,这样可以从中得到无数实用的信息,知道自己的不足之处,以便提升管理水平。
同时也能了解员工的真切主意,从而才干调动员工的工作乐观性。
(二)设备运行管理1.0目的加强设备设施日常维护保养工作,保证设备设施的平安运行,做好后勤保障工作。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容 3.1.1严格按设备的操作规程对设备举行正确操作。
3.1.2支配员工巡查,按照不同的设备及运行时光情况支配每日或每周举行巡查。
3.1.3准时发觉设备的初期问题,及早解决。
(三)方案性修理管理1.0目的加强工程部修理方案性,提升设备设施完好率,延伸设备设施的使用寿命。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容 3.1.1制定设备设施的维护保养方案并实施。
3.1.2建立设备档案资料卡。
3.1.3将德融物业所管辖的区域内全部必需进入维护方案网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备台帐记下卡。
并按说明书中规定的维护保养项目内容。
3.1.4建立维护保养记录表格。
3.1.5编制设备方案维护总表。
3.1.6将所有维护保养记录表中的任务和时光汇总到方案维护总表中,并制定出年度设备维护保养方案一览表。
3.1.7检查维护保养方案的采取状况。
3.1.8修理工按照指令卡完成任务后必需在卡上填写工作记录,包括所用时光,检查结果等,并签字交回。
物业项目工程部日常管理作业指导书

实施维修服务
维修人员到达现场后,对维修事项进行诊 断并制定维修方案,经业主或租户同意后
实施维修服务。
安排维修人员响应
根据维修事项的紧急程度和维修人员的工 作情况,合理安排维修人员响应维修服务 请求。
跟踪维修服务结果
对维修服务的结果进行跟踪,确保维修事 项得到妥善解决,并收集业主或租户的反 馈意见,以便持续改进服务质量。
能源管理及节能措施实施
实施节能措施
通过采用先进的节能技术、设备和管理方 法,降低物业项目的能源消耗,提高能源
利用效率。
A 制定能源管理计划
根据物业项目的实际情况和能源消 耗情况,制定合理的能源管理计划 ,明确能源管理的目标、措施和责
任人。
B
C
D
开展能源宣传和培训
加强能源宣传和培训工作,提高业主、租 户和员工的节能意识和技能水平,共同推 动物业项目的节能工作。
监测能源消耗情况
定期对物业项目的能源消耗情况进行监测 和分析,及时发现并解决能源浪费问题。
03
安全管理要求与操作指南
安全检查制度及执行标准
定期检查
工程部应定期对物业项目进行 全面安全检查,包括设备、设
施、用电、消防等方面。
专项检查
针对重要设备、设施及特殊区 域,应进行专项安全检查,确 保其安全运行。
实施设备设施维护保养
按照计划对设备设施进行定期的检查、保养、维 修和更换,确保设备设施的正常运行和延长使用 寿命。
记录设备设施维护保养情况
对每次的维护保养情况进行详细记录,包括维护 保养的时间、内容、结果和责任人,以便后续跟 踪和管理。
维修服务响应及处置流程
接收维修服务请求
及时接收并记录业主或租户提交的维修服 务请求,明确维修事项、地点和时间等要
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工作行为规范系列物业工程部日常管理作业指导书(标准、完整、实用、可修改)编号:FS-QG-57210物业工程部日常管理作业指导书Guidance for daily management of property engineering department 说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。
物业项目工程部日常管理作业指导书(一)日常管理的主要工作内容1.0目的加强工程部人员管理,提高管理和技能水平。
2.0范围适用工程部全体员工。
3.0内容3.1.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当承担其他工作,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面技能的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。
3.1.2合理用人,要用员工所长,严格职能相符原则,将员工安排在合适岗位,使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人员要善于倾听不同的意见,这样可以从中得到很多有用的信息,知道自己的不足之处,以便提高管理水平。
同时也能了解员工的真实想法,从而才能调动员工的工作积极性。
(二)设备运行管理1.0目的加强设备设施日常维护保养工作,保证设备设施的安全运行,做好后勤保障工作。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。
3.1.2安排员工巡查,根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
3.1.3及时发现设备的初期问题,及早解决。
(三)计划性维修管理1.0目的加强工程部维修计划性,提高设备设施完好率,延长设备设施的使用寿命。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容3.1.1制定设备设施的维护保养计划并实施。
3.1.2建立设备档案资料卡。
3.1.3将德融物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备台帐登记卡。
并按说明书中规定的维护保养项目内容。
3.1.4建立维护保养记录表格。
3.1.5编制设备计划维护总表。
3.1.6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。
3.1.7检查维护保养计划的实行情况。
3.1.8维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。
技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
(四)设备巡视管理1.0目的加强对辖区内设备设施的日常巡视工作,发现问题、及时处理,防患于未然。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容3.1.1巡视流程--------------------略3.1.23.1.3巡视内容:巡视所有设备设施运行情况,检查外围的灯具、照明器械,样板楼的电气运行情况,发现问题及时处理。
(五)节能运行管理1.0目的加强设备运行管理,最大限度的降低运行成本,节能增效。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容3.1.1使设备、设施经常保持良好的机能和状态。
3.1.2合理安排公共区域照明时间和照度,做到人走灯灭。
3.1.3确保冷冻水管、热水管保温层完好,防止冷、热损耗。
3.1.4合理安排设备的运行时间。
3.1.5准时抄表,监视能源消耗。
3.1.6尽可能让设备处于合理的运行状态。
(六)设备资料建档及管理1.0目的加强设备档案资料管理,便于今后的维修保养工作。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容3.1.1建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。
设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。
3.1.2建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。
3.1.3制定资料档案的借阅制度,并认真执行。
(七)接管验收标准1.0目的统一验收标准,提高验收质量。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容新建房屋的接管验收标准3.1主体结构3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
3.1.3木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。
3.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
3.2外墙不得渗水3.3屋面3.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
3.3.2平屋面应有隔热措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。
3.4楼地面3.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。
整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
3.4.3木楼地面应理整牢固,接缝密合。
3.5装修3.5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
3.5.2进户门不得使用胶合板制作,门销应安装牢固,底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
3.5.3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必须钉牢。
3.5.4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
3.5.5抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
3.5.6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
3.6电气3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。
导线连接必须紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
3.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
3.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。
3.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。
3.6.5电梯应能准确地启动运行,牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。
制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。
3.6.7除上述要求外,同时应符合地区性"低压电气装置规程"的有关要求。
3.7水、消防3.7.1管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。
水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。
应按套安装水表或预留表位。
3.7.2高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。
3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。
地漏、排污等接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。
3.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全,制动灵活。
3.7.5水泵安装平稳,运行时无较大震动。
3.7.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求,并且有消防部门检验合格签证。
3.8采暖3.8.1采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。
箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷,安装完毕后,必须具备有关部门的检验合格签证。
3.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵活、可靠,控制阀门应开关灵活。
3.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象,保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。
3.9附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井(检查井)、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。
管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
3.9.1化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。
立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
3.9.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
3.9.3房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。
路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
3.9.4房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合规定。
挂物钩、晒衣架应安装牢固。
烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。
3.9.5单体工程必须做到完工料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完毕。
室外地面平整,室内外高差符合设计要求。
3.9.6群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。
请输入您公司的名字Foonshion Design Co., Ltd。