城市综合体定位分析

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霍金斯“消费者决策过程模型”
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“三位一体”定位方法
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零售商业形态定位——以“家”为单位分析
家庭必需品 家庭休闲品 家庭生活类 家庭时尚 家庭服务 家庭娱乐
核心商业形态
辅助商业形态
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城市综合体——零售商业形态定位
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
公寓
商务
公寓
周边高档公寓众多
办公
办公
地王大厦等甲级写字楼 汇聚
住宅
高档住宅缺失，中高档 住宅众多
商务
CFD带来大量高等级商 务人士
酒店
五星级酒店林立
商业
缺乏有影响力的商业形 19 态
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华润万象城城市综合体开发的思考
华润万象城作为城市 核心区城市综合体项 目为什么一期项目开 发会会选择商业和写 字楼？
商务
商务租客 商务消费人流 高消费人流
资源平台 提升品质
办公
商务消费人流
酒店
资源平台 提升品质
旅游租客
商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
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提升品质
住宅
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华润万象城
商业
资源平台 提升品质
住宅
办公
商务消费人流
酒店
商务
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
商业街分析需要解决的核心问题 1、商业街的长度和宽度
2、商业街的辐射半径 3、商业街与平行干道的距离
东京商业街长度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250650M，平均辐射半径为420M
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城市综合体——商业街
东京商业街平均宽度
东京商业街长度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250650M，平均辐射半径为420M
城市综合体的定位剖析
定位需满足的目标
1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求
2、具有鲜明特色，体现项目地段价值
3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
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定位的依据
城市和区域市场
1 2 3
城市和区域地理环境
4
城市化发展
定位依据
5 6
历史、文化、 民俗、民情
经济和人口状况
政府规划及功能定位
零售饱和理论公式：
IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积
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商业零售业态商业规模的设定
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商业零售业态极限规模测算表
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商业零售业态引力模型
销售额=购物概率*人口*人均零售开支 商业面积=销售额/单位面积营业额
龙岗南联港台项目处 于城市次级中心区的 辐射地带，125万的总 建面，一期启动以住 宅为主？
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城市综合体的综合开发价值链矩阵
强烈
弱或不确定
中立
潜在市场冲突
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城市综合体的综合评价体系
基础评价指标
辅助评价指标
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城市综合体——酒店
城市综合体的酒店规模估算
E = N * P * L / （T * K）
E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率
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城市综合体运营的价值
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
市场 超市 购物中心 核心价值区 时尚精品 专业店 百货
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城市综合体——各功能商业形态构成
30-35% 商业零售
5-10%
其他服务
20-25% 餐饮
30-40%
休闲、娱乐、 酒店
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城市综合体——商业零售业态
按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前 提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）
酒店
上海宾馆等酒店档次不 高
商业
商业以中高档为主，但 21 本项目商业区位并不理 想
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中航城城市综合体运营的思考
同样处于城市核心区的中航 城城市综合体项目为什么一 期项目开发会选择写字楼而 不是商业？
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龙岗南联港台项目
商业
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
住宅
商务消费人流
酒店
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
公寓
商务
公寓
公寓少
办公
办公
写字楼少，且档次低
住宅
住宅项目多，
商务
商务气氛淡薄
酒店
少，档次低
商业
临近五洲风情MALL 23
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龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考
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城市综合体——商务
城市综合体的商务办公容量一 般受城市化发展的影响，而人均办 公面积受区 域的主导功
能和区域的
重要性程度
的影响。
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城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容
1、城市商务物业供给总量和供给结构； 2、城市商务物业需求总量和需求结构； 3、城市商务物业供给矛盾分析； 4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积及未来 市场需求）； 5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数； 6、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量；

购物概率测算公式选wenku.baidu.com赫夫模型公式：
Aij 为商店J对消费者I的吸引力；
b Dij 为消费者I到商店J的距离；
Sj 为商店J的规模； Pij 为消费者I到商店J的规模购物的概率；
a
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M
b A ij=Sa/Dij j
Pij =
Sj/Dij
a b
Sj /Dij
a b
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城市综合体——商业街
二期
一期
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中航城
商业
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
住宅
商务消费人流
酒店
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
公寓
商务
公寓
周边高档公寓众多
办公
办公
写字楼众多，但档次低
住宅
高档住宅缺失，中高档 住宅众多
商务
商务气氛浓厚