美国产权保险制度

美国产权保险制度之研究

美国一般市民一生中大约要换7-8次住房，一手房、二手房的交易量比例是2∶8。为了保障房地产交易特别是二手房交易安全，产权保险制度应运而生并一直盛行于美国。我国目前二手房市场正处于从不成熟向成熟的发展过程当中，我国房屋产权性质的多样化使得产权交易的安全成为至关重要的问题。本文旨在通过对美国产权保险制度的研究，为我国产权保险制度的建立与运行起到借鉴作用。

产权保险（title insurance），是在保险人（保险公司）与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系，简单地说，是由投保人一次性支付给保险人一定金额的保费，保险人承诺如果产权存在产权报告（title report）中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷（clouds或encumbrances）并给被保险人造成损失时，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。实际上，产权保险担保的是产权报告的准确性。

一、美国产权保险制度的成因

美国的产权保险肇始于1868年宾西法尼亚州出现的“产权摘要（abstract of title）”和“律师意见书（attorneys opinion）”，经过一百多年发展成今天的产权保险形式。其产生与盛行的原因主要有以下几个方面：

第一、当时美国的土地开发利用比较随意，产权备案制度也不完善，私人抵押贷款大量使用，而相应的抵押并不登记备案。

第二、美国财产法是英国封建时期地产法与现代资本主义的一些财产原则相结合的产物，其中的所有权、抵押权、典质权、留置权1等相互交错，形成比较复杂的法律规定。在美国，房地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续；各州对执业律师与房地产经纪人的注册与管理方式也不尽相同。

第三、美国土地所有权分为联邦政府所有、州政府所有和私人所有，在进行房地产买卖时，实际上是土地连同地上的房屋一同买卖的，进行房地产登记时，实行房地合一的契约登记制度。土地的出让、转让、继承、处分等每一次的产权

转移，都记录在案，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税法、规划图则等，也都要登记；登记簿是按照房地产产权人登记的先后顺序编排的，而不是以房地产为标准；每一块地、每一处房产的登记都应当形成一条连续的产权链。但是，登记机关对于其所应登记的房地产产权变动没有实质审查权，只进行形式审查，登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，没有公信力，并不担保登记的房地产产权一定成立，当登记事项在实体法上不成立或无效时，不可以对抗善意第三人。如果产权链（title plant）中有间断，就要由地方法院判决间断时的产权归属，使其恢复成一条连续的产权链。

第四、美国的房地产市场非常发达，产权交易频繁，进行交易的房地产可能存在产权争议，也可能被抵押出去或被其他人作为债务的留置物，他人还有可能拥有其地役权，或者政府对其使用方式和用途有限制，因此，记录在案的房地产产权关系因此可能会变得模糊不清，存在产权瑕疵和纠纷的几率非常大，其中主要包括抵押（mortgages）、信托契据（deeds of trust）、未了诉讼（pending legal action）、未执行判决（Outstanding judgments）、应缴未缴的不动产税（unpaid real property taxes due）、税务留置权（tax liens）、建筑留置权（mechanics liens）、地役权（easements）、用水权（water rights）、伐木权（timber rights）、矿产权（mineral rights）、空气权（air rights）附加用途限制（zoning restriction）、未付费用（unpaid charges）、地契的错误记载（errors or omissions in deeds）、欺诈（fraud）、伪造（forgery，如伪造签名、伪造地契）、遗嘱纠纷（如两份遗嘱内容矛盾）、潜在继承人（missing h eir或undisclosed heir）、土地登记机构的记录错误（mistakes in the public record）等等，这些都构成房地产交易的障碍（encumbrances）。为了消除这些障碍，保证房地产交易的安全有效，产权保险业务就应运而生并一直盛行美国。

二、美国产权保险的构成要素和种类

美国产权保险的构成要素有：保险人、投保人、被保险人、受益人、保险标的、保险期间、保险责任、保险范围、保险费、赔偿。

1. 保险人

产权保险的保险人包括商业性的产权保险公司、产权保险代理人、与律师有关联的产权保险组织，其中最主要的形式是产权保险公司。

2. 投保人、被保险人、受益人

多数情况下，产权保险是由产权交易的卖方和贷款购买房地产的借款人（抵押人）投保，少数情况下由买方投保。一般来说，凡是对于进行交易的房地产产权拥有保险利益的法人或自然人都可成为被保险人。

按照投保人、被保险人、受益人的不同，产权保险可以分成两大类，第一类是业主产权保险（owners title insurance或owners policy），第二类是贷款人产权保险（lenders title insurance），又叫抵押贷款保险（mortgage policy）。业主产权保险多数情况下是由卖方（业主）投保，受益人是买方，有时也包括卖方自己。对于买方而言，业主产权保险是担保其买到的产权没有瑕疵和纠纷；对于卖方而言，主要是为解决产权纠纷支付的律师费等法律费用。如果业主产权保险由买方投保，受益人就是买方自己。业主产权保险的保险金额一般是进行交易的房地产总价。贷款人产权保险的投保人是借款人（抵押人），受益人是贷款人（抵押权人），它是担保贷款人（抵押权人）的抵押权能够完全实现。保险金额一般是抵押贷款本息总额，但可以随着借款人还本付息而减少。在美国，如果不购买贷款人产权保险，一般不可能得到抵押贷款。在许多州，产权报告都是与和产权保险单订在一起的。在有的地方，贷款人还会要求产权交易的买方加投产权人保险作为抵押贷款保险的附加项，但为此增加的保险费很少。由于贷款人产权保险的受益人只是贷款人，有的买方为了保护自己的权益，在投保贷款人产权保险的同时，也投保业主产权保险。

除此之外还有其他几种特殊形式的保险，可以满足对产权保险的各种需求。如有的保险品种可以将业主产权保险与贷款人产权保险合二为一。

3. 保险标的

产权保险的保险标的实质上是产权报告的准确性。产权报告是关于产权的状况分析，内容包括对房地产的描述、产权人的名字、产权共有状况、相关税率、权利瑕疵和纠纷。在办理产权保险手续之前，先要由产权保险公司、摘录员（a bstractor）、律师、查验员（surveyor）、产权交易中介机构（escrow agent）、closer进行产权查验（title search或title examination）并根据查验情况拟订产权报告。具体由谁来负责产权查验并准备产权报告，各州的做法不同。政府的土地登记机关和产权保险公司都存有产权交易的历史资料，有的已经被整理成电子