最实用的项目提报方案

项目提报方案目录一、本案的基本情况概述二、市场商业项目运营现状三、本案的SWOT分析四、本案的运营思路和价格体系五、本案良好运作的团队基础六、其它提议第一部分本案的基本情况概述本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩，建筑形态：内铺+商街+住宅，操盘模式：租售同期。

本案位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛虽较浓淡，某种程度上阻隔了本案跟其他市场商气互动的流通，但由本项目区位处城区交通主干道，政府行政直辖部门较多市场环境正在逐步形成形。

，然而，为了规避后期的风险，同时确保开发利润，我公司对周边商业市场进行了专门调查，对目前城市商业网点规划、商铺销售市场等进行了研究，确保本提报的科学性及合理性，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。

不过由于时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以理解并斧正。

第二部分目前商业运营管理现状商业市场的运营模式大致分为两类即产权式和使用权式。

1、产权式商铺：有产权、能按揭、售后返租，统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。

好处是客户认知度高，付款方式灵活，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。

2、使用权式商铺：这样的项目特点是有一定规模，出售使用权，小单元，小套值，售后返租，统一招商、统一管理，统一运营，统一推广。

好处是客户投资小，客户群体数量多，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。

3、租赁式商铺：此类商铺数量较多，在传统的市场普遍存在，只租不售，由开发或建设单位持有物业，对外出租、招商、管理。

传统市场一般都建设较早，目前都业已形成气候，市场比较繁华、兴旺。

元氏租金从15元/平米*月到40元/平米*月不等。

小结：近年来，特别是实施三年大变样以来，我市不动产投资方面项目五花八门，产品众多，运营思路和模式大同小异，但各有靓点和卖点，销售一度异常火爆，商业地产投资已被广大客户所认可。

结合本案情况，在运营思路和模式上可以效仿目前在售项目，总结他们的经验，吸取教训，发挥精英团队的优势必将开创商业地产销售新局面。

第三部分本案的SWOT分析1、本案周边环境分析：本项目位于元氏县文化路与槐阳大街交叉口，北临井元路，南靠潘龙璐路，占地面积约177亩，原为元氏县热电厂附近。

项目具体位置如下：项目北侧元氏县政府直辖部门主干道；南侧为潘龙璐主商业街，西侧为昌盛街，东侧为废旧厂房级居民住宅延伸至火车站、107国道。

目前项目周边居住氛围比较浓郁，人流量、客流量和车流量都比较大。

2、项目SWOT分析项目优势分析区位优势：项目顺应了城区往北发展的趋势，毗邻主干道文化路，受其实辐射强，能带来大量的客流和商户；规模优势：项目总体规划177亩，建筑规模较大涵括了综合商业街、精品步行街、豪华型住宅社区。

且商业建筑为主，易于形成规模影响力。

交通优势：项目所临文化路属城市“四横四纵”中的“四横”之一，为城市交通的主要干道，多条公交线路在此通过，交通极为便利，人流量大；形象优势：本案毗邻政府主干道，这将提升本项目的形象并与之形成配套的互补，在业态、商户、客源等方面与其他市场互相补充，互相促进。

项目劣势分析位置：本项目商业氛围暂未形成，人们心中商业地段为人民路和昌盛街，以至于在对客户心里区位扭转和辐射力上可能受到上述因素的阻隔；工程形象：项目尚未拆迁，无工程形象进度。

开发商形象口碑传播：因本项目为公司首次开发，公司资金实力及客户投资风险性上均不利于客户产生购买冲动。

项目机遇分析随着“十一五规划”元氏城区速度的加快，改造力度不断加大，该区域必将成为省会城市又一个新兴的副中心；该区域内目前尚无或很少出售使用权大型商业的项目，竞争力不大；随着房产新政调控力度的加大，客户投资转向商业地产趋势越来越明显，为本案销售带来机遇。

项目威胁分析商业网点规划的进一步实施，兴起的商业项目逐步增多；区域内类似产品的出现将分流部分客户，这给项目的操作带来一定的挑战。

小结：综上所述，本案优势大于劣势，机遇大于威胁，尽管如此开发企业也应在工程进度、形象宣传、招商组市、销售政策等方面高人一筹，做出规模、做出品牌、做出影响，放大优势，弱化劣势，增加机会性，减少威胁性。

以此将项目的风险最小化。

第四部分本案的运营思路和价格体系为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调查以及我们多年商业项目运营经验的基础上，我们建议本案的整体运营思路为：招商先行，定制开发；划小单元，售后返租；统筹兼顾，统一运营。

以往商业项目运作的经验是市场火不火，关键看招商；销售好不好关键看进度；回款快不快，关键看销售。

1、招商先行，定制开发。

无论开发企业还是投资客户所追求的结果都是市场红火、兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。

任何一个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳，后求活，那么我们在动工之前要与国内外品牌化、规模化的家居连锁企业联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发，少走弯路，节省费用；同时提升项目的知名度和美誉度，树立客户投资信心，有力地促进销售。

2、划小单元，售后返租。

售后返租是目前在售项目普遍采取的一种销售模式，被广大投资客户所接受，所以我们要想少投入，快速回笼资金，这种模式是最好的选择。

在销售单元的问题上建议不宜太大，特别是一期计划出售的商铺，销售单元宜在20-45平米左右，吸引多元化的投资客户。

租售的商铺如考虑引进大型主路店则规划面积则适当加大。

建议前提是：建筑结构必须是框架结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。

3、统筹兼顾，统一运营。

多个或数个股东，各自为政是市场管理、兴旺之大忌。

步调不一致，行动不统一，权利不集中，利益各自挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业得初衷，也不是投资客户要的结果。

只有全盘考虑，统筹兼顾，统一运营，才能权力集中，行动统一，将商户招进来，留得住；吸引来消费客户，兴的起市场。

使市场规范化、规模化、品牌化。

这样才能保证开发企业、投资客户、入驻商户、消费客户等群体利益。

4、销售模式及价格体系。

结合本案特点我司在销售模式上拟采取“座销+行销+电话营销”多管齐下的模式，以期在销售利润最大化的前提下实现“短、平、快”。

1、销售价格：在价格上低开高走，小幅度多频率调整；2、返租问题：返租年限为自交房日开始三年，返租比例商铺合同款的*%/年，三年一次返清。

三年后双方协商、双向选择。

（仅供参考）3、招商问题：租金:低价入市，阶段性阶梯式调整；第五部分呈祥质量保证体系呈祥项目多为跨省、市、县的项目，各地的消费习惯和消费水平具有很大不同。

每一个项目的营销策划均是在强大的专业化团队力量支持下，相互协调，互为依托的完成。

各分公司项目的营销工作主要由大区经理、分公司经理、总监亲自主导，结合当地的本土情况与营销中心进行深度沟通；而营销工作中的体系、流程、工作关系的建立是由营销中心主导，统一的设计水准、高水平的策划方案、统一的领导团队，各司其职的分工和协作方式，专业的对待每一个项目，力保公司的营销水平在一个较高水平上运作，发挥出最大的潜力，使工作更好的运转并拥有了更高的效率，相互取长补短。

1.质量保证体系图2.月度沟通会制度月度沟通会是呈祥为保证及时调整项目营销策略、解决项目销售中出现的各种问题而召开的定期会议制度，一般每月召开一次，参与人员为大区经理、分公司经理、销售总监、项目经理及营销中心总监、策划部项目负责人。

月度沟通会内容：会议时间：每月一次会议内容：（一）项目上阶段情况1）分公司各项目上月度经营情况（目前成交价格、销售任务完成情况、目前存在问题）2）各项目宣传推广执行情况（媒体排期、广告投放费用、来电来访量、成交客户分析）3）各项目促销活动情况反馈（活动内容、力度、效果、存在问题）（二）项目下阶段计划1）下阶段项目经营指导思想（销售速度与项目销售目标）2）推广计划与投入费用力度（销售道具的选择与内容、媒体的选择与广告的排期）3）阶段促销活动计划（促销方式、力度）4）制定项目下阶段工作推进表，落实工作内容、完成时间、落实到人参会人员:大区经理、分公司经理、销售总监、项目经理、营销中心总监、策划部经理、策划专员3、项目上每周一次项目研讨会，策划部每两周到项目蹲点实际跟踪客户，根据客户分析制定下步营销策略。

4、销售团队优势;(1)经验丰富的商业运作团队。

成功运作领世商务写字楼、正定小商品城三期及金河花园、领事商务、正定国际小商品服装城等项目产权商铺，积累了丰富的经验，特别是在商业项目的运作上形成了一套独特的销售模式和运作思路。

（2）大量的意向客户储备。

在运营项目期间建立了10万个客户的资源库，大量的客户储备为新项目开盘搭建了合作的平台，能够迅速步入销售的良性循环，在短期内掀起销售浪潮，为合作方最大限度地争取资金和时间。

（3）能够准确把握市场需求。

置业顾问均能掌握客户投资偏好，能够准确判断、甄别客户，并引导客户投资，为项目的顺利销售、快速步入正轨扫清障碍。

第六部分其他建议商业项目兵贵神速，机遇稍纵即逝，所以咱们要在保质保量的基础上做足“早”“快”的文章。

建议如下：1、早拆迁、早动工、早咨询、早销售、早回款；2、早招商、早合作、快建设、快开业、快见效、早收益；3、最大限度的争取政府政策支持，背靠政府运作市场；4、提前与主力店签订合作意向，促进市场招商与销售；由于时间仓促不足之处，敬请更正。

石家庄呈祥房产经济有限公司 2011年1月6日。