【司考】考点物权变动之基于法律行为的物权变动(星考点)

基本概念

1.物权变动：物权的发生、转移、变更和消灭。物权变动的原因主要有三种:(1)法律行为，如单方民事法律行为(如抛弃、捐助、遗赠)、合同(如买卖合同、抵押合同)和多方法律行为(如设立公司的协议);(2)事件和事实行为，如时效取得、先占、添附、善意取得等;(3)公法上的行为，如征收、没收、强制执行、判决。

2.地役权：为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。

3.现实交付：出卖人将标的物直接置于买受人的实际控制之下，是一种将对动产的直接管领力现实地移转于买受人的物权变动。

4.简易交付：是一种观念交付，动产物权的受让人己经直接占有该动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用占有该动产，在让与人与受让人就移转动产所有权或设立动产质权的合同生效时，即视为已经完成交付，以代替现实交付。

5.指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。涉及三方当事人：如甲的动产由乙直接占有，而甲欲将此动产处分给丙。

6.占有改定：在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产时间接占有，以取代现实交付而取得所有权。

重点考点详解

1.物权的取得与消灭

（1）能够引起物权取得的法律事实——民事行为：买卖、互易、赠与、遗赠等行为取得所有权，通过设定抵押权、地役权、质权等取得他物权；民事行为以外的原因：时效、征收、没收、法律规定、附合、混合、加工、继承、拾得遗失物、发现埋藏物、合法建造、法律文书、孳息。（2）能够引起物权消灭的法律事实——民事行为：抛弃（单方民事行为）、合同、撤销权的行使；民事行为以外的原因：标的物灭失、法定期间的届满、混同。

2.基于法律行为的物权变动：单方行为（抛弃物权、捐助）、双方行为（买卖、赠与、抵押、质押、承包合同等）、多方行为（合伙、设立公司）。

一、基于法律行为的不动产的物权变动规则

（一）变动模式

法律行为有效+处分权+登记

（二）适用范围

1.不动产的所有权、抵押权、建设用地使用权的抛弃：抛弃行为有效+处分权+注销登记

2.不动产买卖：买卖合同有效+处分权+过户登记

3.不动产赠与：赠与合同有效+处分权+过户登记

4.建设用地使用权出让或转让：出让或转让合同有效+处分权+设立登记

5.不动产抵押权的设立：抵押合同有效+处分权+设立抵押登记

6.基于设立公司（合伙）协议的不动产出资：设立公司（合伙）的多方法律行为有效+处分权+过户登记

7.附着于土地之林木的买卖与赠与：买卖（赠与）合同有效+处分权+过户登记

（三）例外情况

1.土地承包经营权的设立或转让，无须设立登记或移转登记。未登记，不得对抗善意第三人，但可以对抗本集体经济组织中的其他成员。

家庭承包的，家庭成员之一死亡的，不发生土地承包经营权继承问题，承包地由家庭其他成员继续承包经营。家庭成员全部死亡的，该土地承包经营权消灭，但承包地为林地的除外。承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。

2.地役权的设立，无须设立登记。但未登记，不能对抗善意第三人。

【注意】仅指不得对抗自“供役地”受让权利的善意第三人。

约定的地役权期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。

（四）登记

1.由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。

2.跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

3.原则上由当事人双方共同申请。动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

4.可由当事人单方申请的情况：

（1）尚未登记的不动产首次申请登记的。

（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的。

（3）生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。

（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的。（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的。

（6）申请更正登记或者异议登记的。

5.登记为不动产物权变动的要件，物权变动的时间点是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记记载到不动产登记簿之日，而不是发放权属证书（房产证、建设用地使用权证等）之日。

6.登记具有对抗力——登记使物权变动产生抗力；处分力——不登记不得处分。

当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产具有优先受偿权，但不可对抗善意第三人。

二、基于法律行为的动产物权变动规则

（一）变动模式

生效的法律行为+处分权+交付（或放弃占有）。

1.普通动产：交付即完成物权变动，没有登记的问题。

2.特殊动产：交付即完成物权变动，但未登记的不得对抗善意第三人。(1)物权法解释一第6条：转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为此处物权法第24条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。转让人的债权人含破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人。

(2)船舶、航空器、机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

【注意】受让人已支付对价并转移占有，虽未办理过户登记仍可对抗善意第三人。

（二）适用范围

1.抛弃动产所有权或质权：抛弃单方法律行为有效+处分权+放弃或返还占有。

2.动产买卖或赠与：买卖或赠与合同有效+处分权+交付（现实交付、指示交付、占有改定、简易交付）。

3.动产质权或部分权利质权（具有权利凭证的支票、本票、汇票、债券、存款单、仓单、提单等）的设立：质押合同有效+处分权+交付（现实交付、指示交付、简易交付）。

【注意】此处无占有改定。另外，以支票、本票、汇票、债券这4种出质时，未在凭证背书“质押”字样的，已经设立的权利质押不能对抗善意第三人。

4.基于设立公司（合伙）协议的动产出资：设立公司（合伙）的多方法律行为有效+处分权+交付（现实交付、指示交付、占有改定、简易交付）。