某市桥南项目营销策略报告.pptx
大桥项目营销策划书3篇
大桥项目营销策划书3篇篇一《大桥项目营销策划书》一、项目背景随着城市的发展和交通需求的不断增长，大桥项目的建设具有重要的意义。
本大桥项目将连接城市的重要区域，极大地改善交通状况，促进区域经济发展。
二、目标市场1. 本地居民：提供更便捷的出行方式，满足日常通勤和生活需求。
2. 商业企业：方便货物运输和商业往来，提升企业运营效率。
3. 游客：增加旅游吸引力，促进旅游产业发展。
三、项目优势1. 地理位置优越，连接重要区域。
2. 先进的设计和建设技术，确保安全性和耐久性。
3. 对区域经济发展的巨大推动作用。
四、营销策略1. 品牌推广通过广告、宣传册、新闻发布会等多种形式，打造大桥项目的品牌形象，提高知名度。
2. 活动营销举办通车仪式、相关主题活动等，吸引公众关注。
3. 合作与联盟与当地政府、企业、社会组织等建立合作关系，共同推广大桥项目。
4. 网络营销利用社交媒体、网站等平台，进行线上宣传和互动。
五、销售策略1. 针对商业企业，提供定制化的通行方案和优惠政策。
2. 推出不同类型的通行卡，满足不同用户的需求。
六、客户服务1. 设立专门的客户服务中心，解答用户疑问和处理投诉。
2. 提供便捷的通行服务，如电子收费系统等。
七、市场预测与收益分析根据市场调研和分析，预测大桥的车流量和通行收入，并进行成本与收益的详细分析。
八、风险评估与应对措施1. 可能面临的风险包括建设进度延迟、市场竞争等。
2. 制定相应的应对措施，如加强项目管理、优化营销策略等。
九、执行计划制定详细的营销活动时间表和责任人，确保各项营销策略的顺利实施。
篇二《大桥项目营销策划书》一、项目背景随着城市的发展和交通需求的不断增长，大桥项目的建设对于改善区域交通状况、促进经济发展具有重要意义。
本大桥项目位于[具体位置]，将成为连接两岸的重要交通枢纽，对于推动周边地区的城市化进程和经济发展将起到关键作用。
二、目标市场1. 本地居民：提供便捷的出行方式，减少通勤时间。
某地产营销策略报告(PPT 65页)
结合项目工程进度
只有这样我们才能
为首临漳，比肩世界 引领时代的的首创者 都市综合体的世界观 不可复制的位置，不能代替的中心
Part 3项目营销实战
我们卖给谁？ 我们怎么卖？
目标客户锁定 实施方案
客户群定位
32
当所有定位确定后，接下来就是围绕项目的定位，找到一个大的营销方向， 也就是营销战略与策略的制定。
33
营销战略
34
营销战略
战略
1
领先者战略
领先同类产品市场 理念领先 模式领先 手段领先
2 快速销售战略
本项目销售周期中一方面面 临临漳房地产市场及周边项 目竞争威胁，一方面面临房 地产宏观形势的不确定性， 只有快速销售才是安全稳妥 的制胜之道
产品品质
关注 重点
社区环境
配套服务
接受 价格
2600左右
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活 所需，注重生活便利性。
改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的 承受能力相对要高。
两厅两卫 目前最小120㎡
条幅，短 信DM，祥 云，即将
派单 DM，条幅
DM，条幅
泰祥苑
邺帝 铭苑
10栋，占地40亩， 总建面5万
3栋，占地面积10亩 左右，总建筑面积
1.5万左右
已交工
2500元/㎡
某地产项目营销策略方案(ppt 83页)
商业裙楼定位体系——业态/面积/价格
A栋规划为到达式消费业态 B栋规划为社区功能需求业态
商业裙楼定位体系——业态/面积/价格
面积配比 一层临街商铺可考虑50～150㎡独立铺，层高允许可做 夹层，增加卖点与品质； 二层/三层考虑300～1500㎡的大商家整端式销售/返租 回报销售。
商业裙楼定位体系——业态/面积/价格
本案面临的营销命题：
如何抓住客户敏感点，把握市场机会点，发掘产品兴奋点, 而后强势引爆?
营销策略体系不能改变产品本身，却可改变产品价值。
核心诉求梳理方法论 核心诉求
差异化营销三大命门，挖出核心诉求
式休闲区。 在大堂处理上，可设置商务写字楼式的开畅大堂，酒店式管理配置，智
能化配置，增加项目品质感。
住宅部分（B座）定位
临西城角街侧一栋设计为居家型二房物业。吸引城市白领精英，一次置 业为主的自住客群。 户型设计力求合理创新。增加入户花园、休闲阳台等设计。 主力面积可分为 经济型两房（65—80㎡）约占总体量的55%； 标准型二房（80-95 ㎡）约占总体量的35% ； 经济型三房（90-110 ㎡) 约占总体量的10% 。 建议按两梯四户式板楼设计。同样设置商务写字楼式的开畅大堂，酒店 式管理配置，增加品质卖相。
价格预期
A栋三层商业，临西大街，均价预期为12000元/㎡。 B栋口岸相对较差，均价预期为11000元/㎡。
业态/面积/价格关系，详见下表:
各楼层业态/定价考虑
A栋/到达式休闲娱乐业态，价格较高
各楼层业态/定价考虑
B栋/社区功能式业态，价格相对较低
商业裙楼定位体系——布局/建筑设计
价格敏感度/对租金、售价、回报、商铺自身的增值力的看重。 可以定价与现有项目拉开比较优势。 客户构成范围/著名餐饮娱乐商家，西大街已有商家，潜在的购 买商铺的客户。
某地产项目整体营销策略报告精品课件(共65页)
140
39.70%
37.70%
40.00% 123.635.40%
120
30.00%
27.10%
100
91.3
81.27
20.00%
80 63.96
60 55.27 46.45
40
12.30%
10.00% 0.00%
20
-10.00%
-16%
0
-20.00%
2008 2009 2010 2011 2012 2013
韶关老城区，地块供应较少。
老城区，土地供应稀少，规模有 限，开发方向主要以商务、公寓、 小户型住宅为主。
浈江
火车站以北、东河以东片区，土地供应较少。
靠近火车站，即享江景资源，又 享城市成熟配套。
南郊片（浈江区）
林语阳光
武江
韶南大道路段，享江景资源和南郊商圈。
相比隔江相望的武江以西区域， 配套和自然景观都较次之。
韶关市区（浈江、武江）近1年住宅房成交量和成交均价
1130 99055479635537497576430356348195478575997555695650746564037455762965537033573724453835521183
1200 100卓越雅苑 锯隆·雅居蓝湾
明日星城
锦绣御水豪庭
长城世家
武江区（ 居家板块
）
凯旋华府 富康·翰林世家
汇展华城
鸿业·优山美地 御和苑
盈翠皇庭
德雅居
鸿蓉苑 欧浦·御龙湾
颐景骏园二期
韶关碧桂园 金色江湾
莱斯豪苑 荣苑·星河时代
南枫碧水花城 三江紫园
林语阳光
碧桂园太阳城
某地产项目营销报告PPT课件
来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标
某地产项目营销策划报告(ppt 165页)
目前国际流行布局，开放式边界、 休闲交互式空间
居住区独立式中庭，增加沿街商业面，提 升商业及住宅综合性价比
规划布局示意
技术指标 1、占地57亩（38000㎡） 2、容积率：2.0 3、建筑面积：76150㎡ 其中1）住宅：53900㎡
a花园洋房：18500㎡ b小高层：35400㎡ 2）商业区：22250㎡ a纯商业（底商）：8750㎡ b住宅：13500㎡
住宅区 商业区
146米
6F
11F
6F
11F
144
米
6F
花园洋房
6F
116米
18F
景观小高层 18F
3400 3F
3800 3F
136
3600
3F 3F
34003F
米
6000
2F 2000
社区配套 娱乐广场 美食街 中百超市
项目开发建议——分三期步骤开发
三期小高层
南
面
一期商业区
二期花园洋房
底层商业+住宅形式设计，可单独 使用，亦可整体使用。
方案二：商业区+中小型住宅
户型面积配比
建筑类型
小高层 多层
商业区多层 合计
体量（㎡）
26600 8800 18500 13500 67400
户型
2房 3房 2房 3房
面积（㎡）
70-75 110-115
65-70 115-120
套数（户）
365 80 260 110 815
方案二：商业区+中小型住宅
引导掀起九江全民在江北新区置业的浪潮（高于市场价300元/㎡原 因？？？）
项目形象定位中高端，打造小池房地产NO.1 配置社区巴士解决交通屏障 中小户型设计，形成合力，做到总价低，首付低，月供低 在九江宣传，扩大客户群体，拉高销售价格，提高销售速度 一江两岸的潜力价值 花租房的钱买房——划算 ……
(2)项目营销策略报告
（2）项目营销策略报告“锐力·领峰”项目营销策略报告目录第一部分项目营销节点（图）第二部分项目区域营销比对第三部分项目营销定位体系第四部分项目营销推广策略第五部分项目广告宣传计划第一部分项目营销节点项目营销节点分析：以上图表反应出了整个项目的时间划分，其中项目一、二、期的开盘时间比较靠近，会导致本项目的后期开盘房源冲击前期开盘房源，使得部分畅销房源快速售空，一些劣势房源出现后期严重滞留，影响资金回笼与销售周期延长。
故此建议在项目陆续几次开盘中，一期项目做到到充分的蓄水，保障一期开盘后有较好的客源储备。
因此一期开盘和二期开盘时间间隔延长也为二期楼盘开盘避免冲击一期房源打出有利的时间差。
多以对一、二、三期楼盘的开盘时间划分做一个良好的分析，避免后期房源冲击前期房源，屏蔽相关不利因素。
整个项目可以把各期销售时间做出相应调整，尽量拉长各期段楼盘的时间，以便于有一个充沛的时间给消费市场做出消化过程。
做到顺应大市场环境，避免一切自身劣势，成为在区域性市场有坚强竞争力的高性价比品质楼盘，对其产品营销时间上做出较好的前期铺垫。
第二部分项目区域营销比对(附表)项目名称大城际远大朗朗风景宏信南樾齐盛艺境育才竹岛城南DOWNTOWN水印城城南名著现价(元/平米) 6300元6000 5400 6200 5500 5800 4825 5800面积区间（㎡）7#85-1242#95-12590-140 96-132 70-170 95-133 57-141 75-133 86-103期数（开盘时间）一期一批次11月10号7号楼开盘11月20号2号楼开盘咨询一期一批次（12月1号）三期（12月28号）二期（07年11月）1号楼08年3月初开盘一期一批次(07年12月15日开盘）2期第五批次（08年4月初）销售情况7号楼销售了90%，2号楼销售了20%预计08年4月底（20号左右）20套特价房（4438元/㎡）只销售9套销售了70% 销售了60% 咨询一期一批次销售了80%咨询现阶段营销动态和优惠政策一次性付款2-3% 按揭1-2%现在办会员卡0.5%的优惠并送礼品一份，2月17号开始排号享受1%的优惠1月1号推出新春大礼包：针对此次活动推出20套特惠房源，最高优惠幅度达8％，一次性付款优惠8%，按揭首付3成优惠5%一次性付款优惠2%，按揭优惠1%可直贷一次性/按揭优惠6.5%，送价值1.5万元的国美购物卷或者8折抵房款车位原价9万，如果购买车位优惠4万元一次性付款享受8%的优惠，按揭享受2%的优惠。
某地产项目营销总结报告书PPT课件
C、户型面积区间在小户型设计中较适中，面积小，总价低； D、户型设计方正，功能分区合理，通风采光较佳。
产品描述
户型方正实用，功能齐全，分区明显。赠送超大5.7米层高错层大入 户花园、大露台、全落地凸窗设计，通风及采光效果良好，实用率超高。
后方陆域住宅客户
客户类型
客户分析
所占比例
盐田三村＼四房的村民＼生意人
经济实力较强，有自己的房子，有闲钱，投资意识强 ；
45%
买家 港区物流业管理人员＼白领＼司机 经济实力差,渴望在港区拥有属于自己的小窝，过上温馨的
25%
家庭生活；
市区内的投资客
经济实力较强，有自己的房子，关注东部置业，投资意识 30%
表示为赠送面积。
表示该部分结构将根据实际土建为准。
SWOT分析
临近港口； 展示面好； 盐田港区域价值高； 路网发达，交通便捷； 景观丰富，视野开阔； 赠送面积大，产品稀缺； 自身和周边商业配套完善； 高品质物管服务。
盐田港三期扩建，助推经 济和产业发展；
国际物流园打造，正面影响 区域；
２我看xx
项目地址
xx位于盐田区深盐路与北山大道交汇处，是进入梅沙片区的门户 之作，畅享第二通道的蓬勃机遇和盐田港经济腾飞大势。伴随着东部 豪宅市场掀起的地产热潮，成为领创东部价值的标杆性物业。
经济指标
占地面积：
4698.33平米
总建筑面积：
19405.76平米
住宅建筑面积：
14085.18平米
丽景 明珠苑
公务员 小区 金海 雅居
和亨雅园
九号小区
某项目营销计划书.pptx
第一部分 一期营销工作总结
3、前期代理公司与甲方缺乏对接，后期在自销的情况下，本项目因做好内部衔接 工作，形成一个系统化的管理模式，销售、招商、工程等部门间应有专人对接工 作，并以标准审批、报备、存档流程执行，自上而下严格执行，严禁口头传达工 作与指令，杜绝“朝令夕改”、“说过就忘”的情况。（详细见第三部分“案场 管理加强执行”中的流程系统）
第一部分 一期营销工作总结
4、前期代理公司与我公司各部门都有执行力不足的情况出现，今后对于 各部门或个人都严格要求，做任何工作都要有计划性，安排工作与任务 都必须有完成时间要求。各位同仁要发挥工作主观能动性，各司其职， 各项工作部门内部通过后方可提交，不要凡事交由上级处理与决定。各 部门要加强沟通，多组织各部门间的沟通会议，彼此了解工作进展。 （详细营销部内部管理见第三部分“案场管理加强执行”）
第一部分 一期营销工作总结
5、充分发挥团队配合，提高个人服务意识，加强个人业务技能，发挥工作积 极性，降低工作错误率。管理层以身作则，帮扶各业务员的工作，制定明确的 销售、签约、回款工作指标，考核完成率并于薪资佣金挂钩，有奖有罚。（详 细见第四部分“考核指标薪佣准则”）
第二部分 二期营销推广策略
xxxx城
营销计划书
营销部
目录
第一部分 前期营销工作总结 第二部分 二期营销推广策略 第三部分 系统化管理与执行 第四部分 考核指标薪佣准则
总结
第一部分 一期营销工作总结
一、销售统计 商铺 总销套数：416 总销金额：15052万元 签约套数：363 签约金额：13080万元 按揭金额：4564万元 回笼金额：7268万元 应收金额：1377万元
第二部分 二期营销推广策略
一、重要营销背景 背景1：xx置业商业地产品牌之作 本项目是xx置业第一个真正意义上的商业地产项目，对xx置业品牌意义重大。 背景2：二期商业肩负赢利重任 一期商铺售价较低，二期商业是本项目重要利润来源，能否实现利润最大化将直接关乎本项目的整体赢 利水平。 背景3：天长专业市场第一盘 天长国际汽车五金机电城是天长唯一一个集汽车五金机电为一体的专业市场，今后短时间内不可能存在 第二个。项目从拿地到二期蓄水，销售之火爆，招商之快速，工程之完善有目共睹，具有非常好的新闻 题材，需要在营销中善用。
某地产楼盘项目运营策略报告PPT课件
第三部分 运营策略
租售模式
租售模式分类：
1.按租售面积来分： 整租整售：一个单位整体出租或出售； 整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。
2.按租售次序来分 先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售； 先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。
租售模式
本案租售模式
根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单 位可采取不同的租售方式：
第四部分 营销推广
思路策略
不同的运营模式，决定不同的营销推广策略。
多功能餐娱中心：需要的营销力度比较大，而 且需要尽早介入，带动招商和销售；
主题餐饮中心：前期主要要进行针对性的招商， 营销推广工作在大客户确定意向入驻后在推广， 而且不需要大力度，推广的目的，在于带动其 他小商户和投资者入市；
项目机会点不错，但风险也比较突出，所以必须设法把 风险降低，把机会点最大化！
我们该怎么办？
第二部分 项目定位
项目定位
项目战略定位选择
赚利？ 赚经验？ 看当前？
赚名？ 赚什么？ 思未来？
项目定位
项目战略定位选择
如果目前公司不缺资金，或短期内没有资金压力，我们建议本 项目要立足长远，要本着树立公司形象的原则来操作，即项目 要赚名！这样操作既能得名，又能得长期的利，且能保证项目 在经营层面的操作成功，从而整体成功。
Байду номын сангаас
业种
购物中心 百货/专卖店等
要求条件
规模大，商业气氛浓，人流大
是否适合
不适合
专业市场 餐饮娱乐
大型家电/家居/数码 规模大，专业行业气氛浓。
不适合
大型餐饮+娱乐项目 规模适中，交通方便，自然文化环境好。十分适合
广州番禺·市桥南区域楼盘简析
2.8
75423平方米
绿化率
30%
190000平方米
总户数
1413
96㎡三房，128㎡四房 车位数
待定
2011年9月
物管费
3.2元/平方米·月
毛坯均价15000元/㎡ (一次性付款9.2折、商业贷款9.7折、公积金 贷款9.9折,国庆精选20套单位9.6折）国庆前均价14000元/㎡。装
修，加3200元/㎡
地盘包装
雅居乐·锦官城
商业情况
该区域楼盘的底商冷 清，仅有少量经营五 金和装饰材料的店铺。 铺位多是空置。
客户分析
雅居乐·锦官城
主力户型：96㎡三房，128㎡四房
毛坯均价15000元/㎡
(一次性付款9.2折、商业贷款9.7折、公积金贷款 9.9折,国庆精选20套单位9.6折）国庆前均价14000元/㎡。 装修，加3200元/㎡
1 海伦堡·流金岁月
项目简介
现推25-28座 两梯四户 127-146㎡三房
海伦堡流金岁月位于市桥南区福德路223号，拥 有1.8公里江景，购物、公园等资源。该项目定位 为“南广州国际级江景精品豪宅”。 整个组团有12栋超高建筑（大多在28层以上）、 2座联排别墅及极具特色的下沉式会所。
海伦堡·流金岁月
雅居乐·锦官城
D户型：128㎡，四房
香槟豪庭·博学公馆
4 香槟豪庭·博学公馆
香槟豪庭·博学公馆
项目简介
少量毛坯尾货，带装修的全部 卖完。55.9㎡-84.8㎡一房和两 房（1房户型可变两房或三房， 两房户型可变四房）
2.35
42%
679
（1:1.02)692
2010年9月
物管费
2.80元/平方米·月
大桥项目营销策划方案
大桥项目营销策划方案一、项目背景分析随着城市化和工业化进程的加速，大桥项目的建设需求逐渐增多。
大桥作为重要的交通设施，不仅能够缩短交通距离，提高交通效率，还能够促进地区经济的发展和人口流动。
因此，大桥项目的市场前景广阔，并且在各个地区都有一定的市场需求。
目前，我公司计划在某地区建设一座跨江大桥项目。
该地区是一个交通壁垒较高的地方，目前只有一条船只通行的渡口，交通不便，未来发展潜力巨大。
我们希望通过营销策划方案，将该项目推广给更多的潜在客户，提高项目的知名度和市场竞争力，从而实现项目的顺利推进和商业成功。
二、目标市场分析1. 市场规模与增长趋势：根据相关数据显示，该地区的交通建设需求很大。
目前只有一条渡口，交通壁垒较高，市场需求迫切。
随着经济的发展和人口流动的增加，未来的交通建设需求还将持续增长。
2. 目标市场群体：我们的目标市场主要是政府部门、交通管理部门、地方企事业单位等。
这些机构在交通建设项目中扮演着重要角色，对大桥项目的决策和推动起到了关键作用。
3. 市场特点：该地区的交通建设市场特点是需求大、竞争激烈。
由于该区域交通壁垒较高，各种交通工具的需求都很大，但同时也面临着来自其他竞争对手的竞争压力。
三、竞争对手分析1. 已有竞争对手：目前，该地区的交通建设市场已经存在一些竞争对手，如其他桥梁建设公司、渡船公司等。
这些竞争对手拥有一定的市场份额和客户资源，具有一定的竞争优势。
2. 竞争优势：针对已有竞争对手，我们需要明确我们的竞争优势，包括技术优势、经验优势、人力资源等方面，以此来提高我们在市场中的竞争力。
3. 竞争策略：我们的竞争策略主要是通过技术和服务的优势来竞争。
我们将积极研发和应用最新的桥梁建设技术，提供高品质的工程项目，并提供优质的售前售后服务，为客户提供全方位的支持。
四、营销目标与策略1. 营销目标：我们的营销目标是在半年内，将大桥项目推广给至少10个潜在客户，与5个潜在客户签订合同，实现项目的交付和商业成功。
某地区项目管理及营销策划管理知识分析报告(PPT 94页)
财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房企拿地首付不低于50%
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从“ 抑制”变为“遏制”，引起关注。
套数 554 718 548 120
产品类型 一、二居；小三居 一、二居；小三居；三居 小三居；三居；四居
花园洋房
占据资源 略差 一般 次好 最好
本体分析 篇
基本信息 项目现状 交通条件 区域环境 产品分析 本体小结
•户型分析
•户型配比：以90 ㎡以下两居及小三居为主，120-150 ㎡三居、四居为辅
75-85；90-140 二居三居
300
21979
13%
北京新天地 海棠公社 富力又一城
85-90；114155
二居三居
155-200；210300
三居、复式
70-90二居
243 96 200-300
20307 17600 19455
74% 12% 97%
金色漫香林
70-90二居
400
22566
35%
•区域市场小结
•区域现状
剩余供应 产品形态
价格情况
京通高速
较大 二居为主
未来涨幅较小
•区域发展
潜在供应 发展阶段 客群发展
供应一般 成熟
CBD白领
京沈高速
较小 别墅、洋房 产品制约 价格涨幅不大
—— 不成熟 市中心
京津第二高速
一般 二居、三居
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流金岁月
祈福水城
40.63%
20
10689
100.00%
40
9157
53.28%
302
9192
26.22%
185 五房
208
32
8830
50.00%
18
9000
55.56%
复式
48-71 147-374
88
16936
100.00%
64
7533
60.42%
板块内供应主要集中在70-150平米2房、３房，从销售情况看，紧 凑型的首置、首改产品受到市场追捧，本项目产品具备较强竞争力
距离番禺市桥中心区仅10分 钟车程；
到广州天河体育中心车程约 40分钟；
项目位于番禺人普遍认可的宜居区域市桥南片区，距市桥中心仅10 分钟车程
配套展望
番禺市桥
本案 本案
项目位于2007年番禺地王“万科 金色城品”对面，周边同时还有 金沙湾花园、昊龙花园 、喜盈雅 境等项目，区域比较成熟，是沙 湾镇比较成熟的居住区域；
208㎡和310㎡
110-300㎡
二房 77－91㎡
均价 （元/㎡）
18500（毛坯）
销售速度 （月/套）
20
16000（毛坯） 21000（带6000装修）
27
10000（毛坯）
40
11000（毛坯）
4
13000（带3000装修）
尾货阶段 1
—
—
毛坯价9500-16000元/㎡不等，主流区间为12000元/㎡，带装修 价值2500-6000元/㎡不等，小户型消化速度较快，月均20套以上
总货量：488套 区域内同类产品价格：10000-14000（毛坯） 区域内同类产品销售速度：20-40套/月 本项目楼面地价：4300元/平米 预期实现价格：10500-11000元/平米（毛坯）
目标
实现10500-11000元/平米毛坯价格 实现快速消化，销售周期5个月
１项目分析
项目价值梳理及产品优势挖掘
项目分析小结
•中低容积率地块，小规模社区，限高６０米 •规划可为空间不大 •产品以紧凑型居家户型为主
•地处番禺市桥南成熟居住片区 •周边可共享其它社区生活配套 •交通便利，但有沿路噪音影响
本项目属性定位：市桥南·都市品牌领地
２竞争分析
竞争项目的产品和形象定位启示
区域内主要项目分布
博学公馆 星辰时代豪园
博学公馆
紧凑型产品，共368套 产品类型：92套紧凑两房，184套紧凑三房，92套紧凑四房
奥园广场
酒店式公寓产品，货量、售价待定，面积 40-85平方米
昊龙花园
舒适型产品，货量充足，产品类型为大两房、大三房、大四房
板块内目前供应较少，未来中大户型供应井喷，本项目的紧凑型产 品仍然存在较大市场竞争力
“桥南板块”分析 之 形象定位
项目自身配套较为欠缺，但因周 边楼盘众多，可共享的配套成熟 完善；
一些中高档生活配套，如奥园广 场等，有望在项目入市时配备。
项目自身配套较为欠缺，周边可共享其他社区的配套，未来整个片 区的生活配套完善，居住氛围浓厚
项目指标
市良路
南城路
项目 地块名称 占地面积 建筑面积 公建面积
绿化率 卫 1梯4、5户 3
51
3927
10%
8%
90-100
三房两厅两卫 1梯4、5户 21
354
34338
73%
72%
120-130 四房两厅两卫 1梯2户
6
66
8382
14%
18%
总计
——
——
31
488
47446
100%
100%
主力户型以90－130平米以上小三房及四房为主，少量１房及２房， 属紧凑型居家户型，预计套总价均在100万以上。
内容 番禺区桥南街市良公路南侧 22978平方米 48000平方米 2580平方米 ≧30% 2.2 限高60米
未开发住宅用地
中低容积率；小规模社区；限高６０米，规划可为空间较小
产品分析
产品面积区间 (㎡)
40-49
户型 一房一厅一卫
梯户比 1梯5户
梯腿数 套数
1
17
建筑面积 合计
799
套数比 面积比
“桥南板块”分析 之 未来供应
2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月
2011年
星辰时代豪庭
舒适型产品，共590套，预计毛坯价15000元/㎡ 产品类型：320套大三房，250套大四房，少量复式单位
万科金色城品
舒适型产品，复式，货量、售价待定，最小60㎡起
保利市桥南项目营销策略报告
2010.7.30
前期定位回顾
本项目
以中小居家户型为主的、成熟居住片区的小规模社区
目标客群
区域内首置、首改客户及广州市区受价格挤压的首置 客群、部分投资客户
突围方向
周边居住氛围浓厚、自身社区配套不足、无强势资 源、交通便利，宜采用“产品+品牌”策略突围
价格预期
实现10500-11000元/平米毛坯价
“桥南板块”分析 之 畅销产品
2009年-2010年6月桥南板块在售数据统计
面积（㎡）
供应（套）
均价（元/㎡）
去化率
二房
71-87
28
8217
92.85%
93-95
68
9301
35.29%
三房
101-117
343
11336
91.50%
四房
125-146 132 142
160-188
221
11965
3房、4房
喜盈雅境
番禺奥园 冠军城
祈福水城 （售罄）
光明南路南区公园对 面（番禺奥园附近）
沙湾镇市良路9号 （市桥南区金业别墅 花园内）
番禺区市桥中良路33 号（市良路与西环路 交汇处）
4房 3-5房 2房
面积区间
61-69㎡
三房：123㎡、149㎡ 四房：180㎡ 三房单位：
94㎡、118㎡、130㎡ 四房单位：140㎡
地块四至
北面市良路及住宅
西农地
东面南城路
南临池塘
北临市良路马路及住宅
东临南城路 本案
市良路
本案 南城路
南临池塘
项目本体 西临农地
无景观资源；两面临路，存在一定的噪声影响；南面为未开发居住
用地，视野较开阔
区域解读
番禺市桥
2000米 本地块本案
2003－2010年沙湾镇城市 规划将市良路靠近沙湾水道 规划为高标准的南部住宅示 范区，规划该区可容纳 20000人。项目处于规划区 内；
中颐 海伦堡
喜盈雅境
奥园广场
雅居乐鸿禧华庭
昊龙花园
万科金色城品
番禺奥园 冠军城
尚东尚筑
桥南板块在售项目
桥南板块待售项目
周围板块在售项目
“桥南板块”分析 之 实现均价
项目
位置
万科
番禺沙湾镇得贤路
金色城品 837号
海伦堡 番禺市桥南区福德路 流金岁月 223号
在售 主力户型
复式4房
3房、4房
昊龙花园
番禺桥南街中华大道 893号