某市桥南项目营销策略报告.pptx

“桥南板块”分析 之 未来供应
2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月
2011年
星辰时代豪庭
舒适型产品，共590套，预计毛坯价15000元/㎡ 产品类型：320套大三房，250套大四房，少量复式单位
万科金色城品
舒适型产品，复式，货量、售价待定，最小60㎡起
博学公馆
紧凑型产品，共368套 产品类型：92套紧凑两房，184套紧凑三房，92套紧凑四房
奥园广场
酒店式公寓产品，货量、售价待定，面积 40-85平方米
昊龙花园
舒适型产品，货量充足，产品类型为大两房、大三房、大四房
板块内目前供应较少，未来中大户型供应井喷，本项目的紧凑型产 品仍然存在较大市场竞争力
“桥南板块”分析 之 形象定位
40.63%
20
10689
100.00%
40
9157
53.28%
302
9192
26.22%
185 五房
208
32
8830
50.00%
18
9000
55.56%
复式
48-71 147-374
88
16936
100.00%
64
7533
60.42%
板块内供应主要集中在70-150平米2房、３房，从销售情况看，紧 凑型的首置、首改产品受到市场追捧，本项目产品具备较强竞争力
保利市桥南项目营销策略报告
2010.7.30
前期定位回顾
本项目
以中小居家户型为主的、成熟居住片区的小规模社区
目标客群
区域内首置、首改客户及广州市区受价格挤压的首置 客群、部分投资客户
突围方向
周边居住氛围浓厚、自身社区配套不足、无强势资 源、交通便利，宜采用“产品+品牌”策略突围
价格预期
实现10500-11000元/平米毛坯价
项目分析小结
•中低容积率地块，小规模社区，限高６０米 •规划可为空间不大 •产品以紧凑型居家户型为主
•地处番禺市桥南成熟居住片区 •周边可共享其它社区生活配套 •交通便利，但有沿路噪音影响
本项目属性定位：市桥南·都市品牌领地
２竞争分析
竞争项目的产品和形象定位启示
区域内主要项目分布
博学公馆 星辰时代豪园
208㎡和310㎡
110-300㎡
二房 77－91㎡
均价 （元/㎡）
18500（毛坯）
销售速度 （月/套）
20
16000（毛坯） 21000（带6000装修）
27
10000（毛坯）
40
11000（毛坯）
4
13000（带3000装修）
尾货阶段 1
—
—
毛坯价9500-16000元/㎡不等，主流区间为12000元/㎡，带装修 价值2500-6000元/㎡不等，小户型消化速度较快，月均20套以上
项目自身配套较为欠缺，但因周 边楼盘众多，可共享的配套成熟 完善；
一些中高档生活配套，如奥园广 场等，有望在项目入市时配备。
项目自身配套较为欠缺，周边可共享其他社区的配套，未来整个片 区的生活配套完善，居住氛围浓厚
项目指标
市良路
南城路
项目 地块名称 占地面积 建筑面积 公建面积
绿化率 容积率 其他条件
地块四至
北面市良路及住宅
西农地
东面南城路
南临池塘
北临市良路马路及住宅
东临南城路 本案
市良路
本案 南城路
南临池塘
项目本体 西临农地
无景观资源；两面临路，存在一定的噪声影响；南面为未开发居住
用地，视野较开阔
区域解读
番禺市桥
2000米 本地块本案
2003－2010年沙湾镇城市 规划将市良路靠近沙湾水道 规划为高标准的南部住宅示 范区，规划该区可容纳 20000人。项目处于规划区 内；
中颐 海伦堡
喜盈雅境
奥园广场
雅居乐鸿禧华庭
昊龙花园
万科金色城品
番禺奥园 冠军城
尚东尚筑
桥南板块在售项目
桥南板块待售项目
周围板块在售项目
“桥南板块”分析 之 实现均价
项目
位置
万科
番禺沙湾镇得贤路
金色城品 837号
海伦堡 番禺市桥南区福德路 流金岁月 223号
在售 主力户型
复式4房
3房、4房
昊龙花园
番禺桥南街中华大道 893号
3%
2%
70-79
两房两厅一卫 1梯4、5户 3
51
3927
10%
8%
90-100
三房两厅两卫 1梯4、5户 21
354
34338
73%
72%
120-130 四房两厅两卫 1梯2户
6
66
8382
14%
18%
总计
——
——
31
488
47446
100%
100%
主力户型以90－130平米以上小三房及四房为主，少量１房及２房， 属紧凑型居家户型，预计套总价均在100万以上。
流金岁月
祈福水城
内容 番禺区桥南街市良公路南侧 22978平方米 48000平方米 2580平方米 ≧30% 2.2 限高60米
未开发住宅用地
中低容积率；小规模社区；限高６０米，规划可为空间较小
产品分析
产品面积区间 (㎡)
40-49
户型 一房一厅一卫
梯户比 1梯5户
梯腿数 套数
1
17
建筑面积 合计
799
套数比 面积比
距离番禺市桥中心区仅10分 钟车程；
到广州天河体育中心车程约 40分钟；
项目位于番禺人普遍认可的宜居区域市桥南片区，距市桥中心仅10 分钟车程
配套展望
番禺市桥
本案 本案
项目位于2007年番禺地王“万科 金色城品”对面，周边同时还有 金沙湾花园、昊龙花园 、喜盈雅 境等项目，区域比较成熟，是沙 湾镇比较成熟的居住区域；
“桥南板块”分析 之 畅销产品
2009年-2010年6月桥南板块在售数据统计
面积（㎡）Biblioteka Baidu
供应（套）
均价（元/㎡）
去化率
二房
71-87
28
8217
92.85%
93-95
68
9301
35.29%
三房
101-117
343
11336
91.50%
四房
125-146 132 142
160-188
221
11965
总货量：488套 区域内同类产品价格：10000-14000（毛坯） 区域内同类产品销售速度：20-40套/月 本项目楼面地价：4300元/平米 预期实现价格：10500-11000元/平米（毛坯）
目标
实现10500-11000元/平米毛坯价格 实现快速消化，销售周期5个月
１项目分析
项目价值梳理及产品优势挖掘
3房、4房
喜盈雅境
番禺奥园 冠军城
祈福水城 （售罄）
光明南路南区公园对 面（番禺奥园附近）
沙湾镇市良路9号 （市桥南区金业别墅 花园内）
番禺区市桥中良路33 号（市良路与西环路 交汇处）
4房 3-5房 2房
面积区间
61-69㎡
三房：123㎡、149㎡ 四房：180㎡ 三房单位：
94㎡、118㎡、130㎡ 四房单位：140㎡