城市更新业务基本知识全解

解读
第二部分 城市更新融资模式
第一部分 深圳城市更新政策解读
一、城市更新的基本概念 二、深圳进行城市更新的依据 三、深圳城市更新的政策演化 四、城市更新的流程 五、城市更新中土地成本的构成 六、深圳进行城市更新的意义
一、 城市更新的基本概念
1.1 城市更新的含义
三、深圳城市更新政策演化
3.1 涉及深圳城市更新法律体系（一）
• • • • • • • • • • • • • （1993）深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法 涉及深圳城市更新法律体系（三） （1993-11-09 ）关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定 • 1997 （2006 ）深圳市原旧村改造政策 （ ）广东省拆迁管理规定 涉及深圳城市更新法律体系（四） • 1998-10-23 （ • 2006-03-05 （2010 ） ）《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围 （ ）中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理决定 • （ 2011 ） 深圳市城市更新提速专项行动计划 • （2006-12-15 ）关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 70个旧城旧村改造项目的处理 认定办法 （1999） 深圳闲置土地处理规则 意见 • （2011） 闲置土地处置办法(修订草案) • ）两规 （2010 ）拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引 （ -深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定及实施细则 • 2002 （2006-12-15 ）关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见 • （2011 ）城市更新单元规划审批操作规则 • （ 2010 ）关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知 （ ）两规 -深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定及实施细则(【2010】207号) • 2002 （2007 •）《深圳市闲置土地处置工作方案》 （2011）龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引 • 2007 （2010 ）关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见 • 2004-06-26 （ ）深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见 （ ）深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法 • （2011）深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定 • 2004-10-28 （ ）《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》的通知 • 2007-02-07 （2010 ）关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 （ ）中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定 • （ 2011-05-12 ）深圳市住房保障发展规划 • （ 2008-09-05 ）深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知 • （ 2010 ）龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行） 深 （2004-11-01）深圳市城中村(旧村)改造暂行规定 • （2011-06-03 ）《国有土地上房屋征收评估办法》 • （2008-10-13 ）深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定 龙府办 [2010]55号 （ 日）深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定 • 2004-11-12 （2009 •）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 （2011-09）土地权属及建筑物信息核查流程 • 2009 （2010 ）深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程 （ ）关于深圳市城中村 (旧村)改造暂行规定的实施意见 • 2005-04-07 （ •）深圳市城市更新办法 （2011-12-01）深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交 • 2009 （2010 ）深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见 • 2005-10-26 （ ）转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见 (2005 试行－ )的通知 （ ）关于深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（ 2010）及批复 易若干规定 • （ ）关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（ 2009） • 2009-5-21 （2010-08-11 ）拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行） • （2011-12-16）深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征 • （2010-09）深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行） 地返还用地土地使用权交易若干规定的通知 • （2010-10-25）城市更新单元规划审批操作规则 • （2012）深圳市城市更新办法实施细则（正式） • （2010-12）用地审批操作规程 • （2013-01）优化空间资源配置促进产业转型升级的意见（1+6文件） • （2010年6月13日）深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） • （2013-03）深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）
一、 城市更新的基本概念
1.4 城市更新的规划设计
城市更新单元的面积及建设量要求？
• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。
• 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积 的70%。 • 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商 业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规 划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公共 服务设施亟需完善.
环境恶劣或者存在重大 安全隐患.
现有土地用途、建筑物 使用功能或者资源、能
建设用地报备
申请建设用地方案图建 设用地规划许可证
制作宗地图
缴纳地价
签订土地使用权出 让合同
办理土地使用权证
核发建设工程规划许可证
核发施工许可证
开工许可证
核发竣工验收证明
回迁入伙
涉及深圳城市更新法律体系（二）
三、深圳城市更新政策演化 3.2深圳市城市更新核心文件


关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府 [2009]78号） 深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令第211号） 深圳市城市更新办法实施细则（深府[2012]1号）
深圳市城市更新主要配套文件
关于深入推进城市更新工作的意见（深府[2010]193号） 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)（深规土告[2010]16号） 深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（深规土[2010]843号） 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧 屋村范围认定办法（深规土[2010]439号） 深圳市城市更新单元规划编制技术规定（深规土[2011]828号） 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办[2012]45号）
二、深圳进行城市更新的依据 1.土地严重不足

深圳作为中国第一个经济特区，经过30年的高速发展，已从原来的小渔村 崛起为国际化大都市，而在创造出举世瞩目的“深圳速度”背后，这个年 轻的城市也正面临土地、资源、环境、人口四个“难以为继”发展瓶颈， 其中，土地资源的稀缺成为第一问题。
深圳的行政区陆域面积只有1991 平方公里，是北京的1/9，上海、广 州的1/3，而这片土地上却拥有着1300 万人口，这使深圳成为中国人口 密度最高的城市。 2008年深圳市建设用地已经达到917平方公里。2009年，根据国务院批复 的《深圳市土地利用总体规划大纲（2006－2020年）》：至2020年深圳 市建设用地规模不能突破市域面积的50%（976平方公里）。 也就是说，今后11年内，深圳建设用地面积仅可净增59平方公里，年均仅 4平方公里，而在未来一段时期全市各类用地需求高达300平方公里。
积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
城市更新单元配套设施及建设量要求？
• 申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或
其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服
务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆 迁范围用地面积的15%。
依法或者经市政府批准
应当进行城市更新的其 他情形.
源利用明显不符合社会
经济发展要求，影响城 市规划实施.
一、 城市更新的基本概念
1.2 城市更新的三种模式
综合整治类
不改变建筑主体结构和使用功能 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治 既有建筑节能改造

功能改变类
有关深圳城中村的报道,往往与违建、治安混乱、 消防困难联系在一起，而鲜见正面情况。由历史 原因形成的“城中村”，已经严重抑制了城市的 发展。“ 接吻楼”、“一线天”、“贴面楼”、 “握手楼”，采光通风条件差，基础设施不完善， 各种管线杂乱无章，街巷狭窄、拥挤，存在严重 安全隐患。
二、深圳进行城市更新的依据
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
一、 城市更新的基本概念
1.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的 城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和 责任的基本管理单位 多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
3. 土地经济效益低，产业转型升级的需要

从土地利用的经济效益来看，2012年每平方公里土地G D P产出为6亿元人 民币，虽然在国内领先，但还不到新加坡的(14.2亿元/平方公里)的零头。

尤其值得关注的是，土地利用效益“二元化”显著。特区内四个区单位面积
创造的G D P是特区外创造G D P量的5.5倍；特区外的工业用地效益仅为特 区内的15%。