万科公司战略分析
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• 万科之道 ：客户是最稀缺的资源，是万科存在
的 全部理由。
• 万科理念 ： 万科相信，住宅建筑是一种与各种
形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者， 满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅， 并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。
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万科公司战略分析
• 万科愿景 ：
成为中国房地产行业持续领跑 者，卓越的绿 色企业。
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2020/10/31
万科公司战略分析
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•目 录
•一.公司简介 •二.企业文化介绍
• 三.企业宏观环境分析 • 四.公司战略分析 • 五.未来的战略发展分析
万科公司战略分析
•一、公司简介
1.公司成立及发展历程简介：
公司全称为万科企业股份有限公司， 成立于1984年5月，是目前中国最大的专业 住宅开发企业， 1991年公司正式在深交所 上市，是大陆首批公开上市公司之一，也是 股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳， 至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科公司战略分析
2.公司主要领导人简单介绍：
•王石 ： 1988年起任股
份化改组之万科董事长兼总 经理，1999年起不再兼任 公司总经理。现任万科董事 会主席。
•郁亮 ： 1999年任公司
常务副总经理兼财务负责人； 2001年起任公司总经理。 1994年起任万科董事至今。 现任万科总裁。
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虽然我国已成为世界第二大经济体。但我国总还 不是经济强国，国际货币基金组织2010年4月公布 的数据显示，我国人均GDP是3678美元，排第100 位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转 变发展方式。
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• （2）通货膨胀
2010年11月CPI再创历史新高并且突破5%, 12 月份达到5.1%。2011年在4%左右。美国实行宽松 的货币政策，国外游资不断涌入。我国的通货膨胀 压力也逐渐增大。对此国家也相继出台了多项金融 政策来抑制通货膨胀。
• (4)中产阶层兴起
2008年中国大陆的中产阶级大致占全国人口的 22%~23%，每年增加1%按此计算，10年后我国中
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万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住 宅开发确定为公司核心业务。2010年公司完成新 开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万 平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1 亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为 全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。至 2010年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤 海三大城市经济圈为重点的46个城市。 2010年被 评为“中国房地产上市公司十强”之首。
• 万科使命：
努力推动行业规则的建设，不断量增长”并推动行业技术进步。
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核心价值观：创造健康丰盛的人生
➢客户是万科永远的伙伴 ➢人才是万科的资本 ➢阳光照亮的体制 ➢持续的增长和领跑
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2010 年 12 月 20 日起，我国大型银行的存款准 备金率将达 18.5﹪，中小银行达 16.5﹪。10月20 日央行时隔34个月再次加息。金融机构一年期存款 基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高 到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点， 由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未 调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。
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（一）政治环境因素分析：
• 我国的房地产行业是在计划经济向市场 经济转变的过程中发展的，因此受政府 政策的影响特别大。2003年以来，我国 2003年以来主要房地产政策：
• 第一阶段 （2003年-2007年）调控以抑制供
给为主。 • 第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供
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• 2010年12月7号，中科院发布了2011年《经济蓝皮书》。 该书对我国房地产形势与调控作出分析，蓝皮书特别指出， 目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高
于城乡居民收入增长速度。
• 2010年房价上涨较快的城市将大致与2010年房价持平；而 绝大部分三四线城市由于今年来房价上涨相对理性，受国家 宏观调控政策的影响也相对较小，因此房价将继续上涨10% 左右。未来）未来10年我国房价将逐步回归理性，呈现平稳 渐进发展的趋势；保障性住房将得到加强；房地产行业仍会 经历较快的发展过程。
•万科logo的含义
•1、四个“V”旋转围合而成中国传统民 宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于 中国住宅产业的业务战略。 • 2、四个“V”朝向不同角度，寓意 万科理解生而不同的人期盼无限可能的生 活空间，积极响应客户的各种需要，创造 性的为人们提供各种差异化的理想居住空 间。 • 3、四个“V”形状规整有序，象征 万科推进更加工业化的全新建筑模式，从 而提高住宅质量水准，减少环境污染和材 料浪费。 •4、四个“V”相互呼应循环往复，代表 万科积极承担社会责任，坚持可持续发展 经营理念。 •5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工 生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特 征。
• 基于国内通胀，保障房建设速度的进展缓慢，房地产在整体 经济中的地位，长期来看，我国房地产价格将趋于理性上涨。
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• 但同国外相比，我国的房地产行业集中度非常 低
•美国房地产开发商
•中国房地产开发 商
•美国前10强房地产开发商 的市场份额为27%
•中国前10强房地产开发商 的市场份额不足6%
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• (2)生活水平
随着我国人民收入水平的提高和经济的发展，生活水平不 断提高。人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人 口数量的提升与人均居住面积的不断增加基础上，对于住宅 消费的需求也在不断升级。住宅需求面积也将随之攀升，为 城市房地产业的发展提供更广阔的发展空间。
• (3)人口结构
市的一系列救市政策，鼓励住房消费。
• 第四阶段（2009年底至今）国家在
2010年1月10日出台“国十一条”， 4月14日出台 “新国四条”，4月17日出台“新国十条”，2010 年9月29日出台“929新政”等措施，限制投资投 机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构， 加大住房保障力度。
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（三） 社会环境因素分析
• (1) 城市化进程
近年来，我国继续支持城市的发展，由过去“严格控制大 城市发展，合理发展中下城市，积极发展小城镇”，转变为 “大中小城市和城镇协调发展”。 继我国珠江三角洲，长江三角洲，环渤海等密集城市群后， 2010年以城镇常住人口代表的城市化水平达到48%左右， 并且每年以1%左右的速度发展。2012年或2013年我国城市 化水平将超过50%。我国100万人口以上城市已从1949年的 10个，发展到2010年的120多个。 我国在未来20年将发展 哈尔滨都市圈 ，齐大都市圈 ，长 春都市圈 ，沈大都市圈 ，石邯都市圈 ，青烟都市圈 ，济维 都市圈 ，郑州都市圈 ，徐州都市圈 ，盐连都市圈 ，驻信都 市圈 ，武汉都市圈 ，南昌都市圈 ，长沙都市圈 ，南宁都 市圈 ，成渝都市圈 等16大都市圈。
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内部员工概况：
万科现有员工13000余人。自创建以来，万科一 贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡； 为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能 充分发挥员工才干的工作氛围。2005年，万科荣 获《财富（中文版）》和华信惠悦合作评选的“中 国卓越雇主”称号。由盖洛普公司提供的调查报告 显示，万科员工对工作环境“非常满意”的比例在 盖洛普全球数据库中位于第87百分位。
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•二、公司文化介绍
•宗旨：建筑无限生活 •核心价值观：创造健康丰盛的人生 •愿景：成为中国房地产行业的持续领跑者
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• 核心理念：让建筑赞美生命
“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是 万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈地致力 于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生 活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可 持续发展。
我国建国以来的第三次因婴儿潮（1985年—1990年）进入 结婚买房的阶段2000—2007年，全国登记结婚的数量从每年 848.5万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。而离婚的 数量则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。这些人 群对住房需求非常旺盛。
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• 万科的方法论：
• 做简单而不是复杂：简单降低了企业运行的成本， 能够说清楚的企业才是好企业。
• 做透明而不是封闭：成功源于持续的学习和合作， 透明度为组织赢得信赖。
• 做规范而不是权谋：只有遵守规则才能培养组织内 在的市场化竞争优势。
• 做责任而不是暴利：追求公平回报的同时，不忘记 自己身上的责任。
•97年转让属下
•93年否定原模 工业项目
式，确立城市居
民住宅为主导业 务
•98年转让属下 广告公司
•2001年转让属
下万佳百货，资
源集中于房地产
业务
•混沌期 (无战略)
• 边缘期 (战略形成)
• 调整期 (战略实施)
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万科集团发展的四个阶段： • 万科地产识别：
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目前万科集团由集团总部、深圳区域、上海区域、 北京区域、成都公司、武汉公司等区域中心以及遍 布全国的房地产公司、物业公司组成。
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万科发展简史
•84年公司成立， 经营办公设备、 视频器材
•91年确定综合 商社发展模式
•87年兴办工业
•88年进入房地产 •90年，初步形 成商贸、工业、 房地产、文化传 播四大经营架构
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•三. 宏观经济环境分析
1.中国地产的发展阶段及现状:
•第一阶段 1987 —1991 年 起步阶段。 •第二阶段 1991年—1997年 房地产业快速发展阶段。 •第三阶段 1998年-2003年 房地产市场从计划经济向市场经济 过渡，房价快速上涨阶段 。 •第四阶段 2003年-2007年 投资过热，房价上涨过快，每年以 20%的速度增长，政府多次出台调控政策。 •第五阶段 2007年-2008年9月 政府调控房地产行业，抑制供给和 需求。 •第六阶段 2008年9月—2009年底 逐渐走出金融危机阴影，房价快 速上涨。 •第七阶段 2009年底至今 房价快速上涨，政府出台严厉调控政策， 市场观望情绪浓厚。
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（二） 经济环境因素分析
（1）国民经济：
目前我国宏观经济层面总体向好，经济总量首 次超过日本，已成为世界第二大经济体。进入2000 以来，我国人居收入水平持续快速提升。2009年城 镇居民人均可支配收入17175元，农民人均可支配 收入5153元，大大增强了居民的购买力。我国国民 储蓄额也将在2015年左右迎来拐点，届时消费能力 会逐渐释放。
给和需求为主。2007年以来央行连续5次加息、 10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。
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• 第三阶段（2008年9月—2009年 底）我国政府调控重点是政策扶持，拉动经济，
抵御全球金融危机。实行积极的财政政策和适度宽 松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼
•美国最大开发商市场占有率 为4.5%
•中国最大开发商万科集团的 市场占有率为1.25%
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2.万科地产宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析）
• （一） 政治环境因素分析
• （二） 经济环境因素分析
• （三） 社会环境因素分析
• （四） 技术环境因素分析
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• （五） 法律环境分析
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• 万科的经营原则：
追求卓越: 持续领跑，敢为天下先 客户导向: 懂得客户生活 报效股东: 创造优异回报 与员工和伙伴共同成长: 尊重员工与伙伴 效率优先: 珍惜资源，快速周转，向能力，要效益 可持续发展: 稳健经营，与社会、自然和谐相处
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的 全部理由。
• 万科理念 ： 万科相信，住宅建筑是一种与各种
形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者， 满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅， 并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。
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万科公司战略分析
• 万科愿景 ：
成为中国房地产行业持续领跑 者，卓越的绿 色企业。
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•目 录
•一.公司简介 •二.企业文化介绍
• 三.企业宏观环境分析 • 四.公司战略分析 • 五.未来的战略发展分析
万科公司战略分析
•一、公司简介
1.公司成立及发展历程简介：
公司全称为万科企业股份有限公司， 成立于1984年5月，是目前中国最大的专业 住宅开发企业， 1991年公司正式在深交所 上市，是大陆首批公开上市公司之一，也是 股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳， 至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科公司战略分析
2.公司主要领导人简单介绍：
•王石 ： 1988年起任股
份化改组之万科董事长兼总 经理，1999年起不再兼任 公司总经理。现任万科董事 会主席。
•郁亮 ： 1999年任公司
常务副总经理兼财务负责人； 2001年起任公司总经理。 1994年起任万科董事至今。 现任万科总裁。
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虽然我国已成为世界第二大经济体。但我国总还 不是经济强国，国际货币基金组织2010年4月公布 的数据显示，我国人均GDP是3678美元，排第100 位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转 变发展方式。
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万科公司战略分析
• （2）通货膨胀
2010年11月CPI再创历史新高并且突破5%, 12 月份达到5.1%。2011年在4%左右。美国实行宽松 的货币政策，国外游资不断涌入。我国的通货膨胀 压力也逐渐增大。对此国家也相继出台了多项金融 政策来抑制通货膨胀。
• (4)中产阶层兴起
2008年中国大陆的中产阶级大致占全国人口的 22%~23%，每年增加1%按此计算，10年后我国中
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万科公司战略分析
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住 宅开发确定为公司核心业务。2010年公司完成新 开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万 平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1 亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为 全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。至 2010年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤 海三大城市经济圈为重点的46个城市。 2010年被 评为“中国房地产上市公司十强”之首。
• 万科使命：
努力推动行业规则的建设，不断量增长”并推动行业技术进步。
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万科公司战略分析
核心价值观：创造健康丰盛的人生
➢客户是万科永远的伙伴 ➢人才是万科的资本 ➢阳光照亮的体制 ➢持续的增长和领跑
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万科公司战略分析
2010 年 12 月 20 日起，我国大型银行的存款准 备金率将达 18.5﹪，中小银行达 16.5﹪。10月20 日央行时隔34个月再次加息。金融机构一年期存款 基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高 到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点， 由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未 调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。
万科公司战略分析
（一）政治环境因素分析：
• 我国的房地产行业是在计划经济向市场 经济转变的过程中发展的，因此受政府 政策的影响特别大。2003年以来，我国 2003年以来主要房地产政策：
• 第一阶段 （2003年-2007年）调控以抑制供
给为主。 • 第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供
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万科公司战略分析
• 2010年12月7号，中科院发布了2011年《经济蓝皮书》。 该书对我国房地产形势与调控作出分析，蓝皮书特别指出， 目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高
于城乡居民收入增长速度。
• 2010年房价上涨较快的城市将大致与2010年房价持平；而 绝大部分三四线城市由于今年来房价上涨相对理性，受国家 宏观调控政策的影响也相对较小，因此房价将继续上涨10% 左右。未来）未来10年我国房价将逐步回归理性，呈现平稳 渐进发展的趋势；保障性住房将得到加强；房地产行业仍会 经历较快的发展过程。
•万科logo的含义
•1、四个“V”旋转围合而成中国传统民 宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于 中国住宅产业的业务战略。 • 2、四个“V”朝向不同角度，寓意 万科理解生而不同的人期盼无限可能的生 活空间，积极响应客户的各种需要，创造 性的为人们提供各种差异化的理想居住空 间。 • 3、四个“V”形状规整有序，象征 万科推进更加工业化的全新建筑模式，从 而提高住宅质量水准，减少环境污染和材 料浪费。 •4、四个“V”相互呼应循环往复，代表 万科积极承担社会责任，坚持可持续发展 经营理念。 •5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工 生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特 征。
• 基于国内通胀，保障房建设速度的进展缓慢，房地产在整体 经济中的地位，长期来看，我国房地产价格将趋于理性上涨。
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万科公司战略分析
• 但同国外相比，我国的房地产行业集中度非常 低
•美国房地产开发商
•中国房地产开发 商
•美国前10强房地产开发商 的市场份额为27%
•中国前10强房地产开发商 的市场份额不足6%
万科公司战略分析
• (2)生活水平
随着我国人民收入水平的提高和经济的发展，生活水平不 断提高。人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人 口数量的提升与人均居住面积的不断增加基础上，对于住宅 消费的需求也在不断升级。住宅需求面积也将随之攀升，为 城市房地产业的发展提供更广阔的发展空间。
• (3)人口结构
市的一系列救市政策，鼓励住房消费。
• 第四阶段（2009年底至今）国家在
2010年1月10日出台“国十一条”， 4月14日出台 “新国四条”，4月17日出台“新国十条”，2010 年9月29日出台“929新政”等措施，限制投资投 机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构， 加大住房保障力度。
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（三） 社会环境因素分析
• (1) 城市化进程
近年来，我国继续支持城市的发展，由过去“严格控制大 城市发展，合理发展中下城市，积极发展小城镇”，转变为 “大中小城市和城镇协调发展”。 继我国珠江三角洲，长江三角洲，环渤海等密集城市群后， 2010年以城镇常住人口代表的城市化水平达到48%左右， 并且每年以1%左右的速度发展。2012年或2013年我国城市 化水平将超过50%。我国100万人口以上城市已从1949年的 10个，发展到2010年的120多个。 我国在未来20年将发展 哈尔滨都市圈 ，齐大都市圈 ，长 春都市圈 ，沈大都市圈 ，石邯都市圈 ，青烟都市圈 ，济维 都市圈 ，郑州都市圈 ，徐州都市圈 ，盐连都市圈 ，驻信都 市圈 ，武汉都市圈 ，南昌都市圈 ，长沙都市圈 ，南宁都 市圈 ，成渝都市圈 等16大都市圈。
万科公司战略分析
内部员工概况：
万科现有员工13000余人。自创建以来，万科一 贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡； 为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能 充分发挥员工才干的工作氛围。2005年，万科荣 获《财富（中文版）》和华信惠悦合作评选的“中 国卓越雇主”称号。由盖洛普公司提供的调查报告 显示，万科员工对工作环境“非常满意”的比例在 盖洛普全球数据库中位于第87百分位。
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万科公司战略分析
•二、公司文化介绍
•宗旨：建筑无限生活 •核心价值观：创造健康丰盛的人生 •愿景：成为中国房地产行业的持续领跑者
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万科公司战略分析
• 核心理念：让建筑赞美生命
“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是 万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈地致力 于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生 活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可 持续发展。
我国建国以来的第三次因婴儿潮（1985年—1990年）进入 结婚买房的阶段2000—2007年，全国登记结婚的数量从每年 848.5万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。而离婚的 数量则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。这些人 群对住房需求非常旺盛。
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万科公司战略分析
• 万科的方法论：
• 做简单而不是复杂：简单降低了企业运行的成本， 能够说清楚的企业才是好企业。
• 做透明而不是封闭：成功源于持续的学习和合作， 透明度为组织赢得信赖。
• 做规范而不是权谋：只有遵守规则才能培养组织内 在的市场化竞争优势。
• 做责任而不是暴利：追求公平回报的同时，不忘记 自己身上的责任。
•97年转让属下
•93年否定原模 工业项目
式，确立城市居
民住宅为主导业 务
•98年转让属下 广告公司
•2001年转让属
下万佳百货，资
源集中于房地产
业务
•混沌期 (无战略)
• 边缘期 (战略形成)
• 调整期 (战略实施)
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万科集团发展的四个阶段： • 万科地产识别：
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目前万科集团由集团总部、深圳区域、上海区域、 北京区域、成都公司、武汉公司等区域中心以及遍 布全国的房地产公司、物业公司组成。
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万科发展简史
•84年公司成立， 经营办公设备、 视频器材
•91年确定综合 商社发展模式
•87年兴办工业
•88年进入房地产 •90年，初步形 成商贸、工业、 房地产、文化传 播四大经营架构
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•三. 宏观经济环境分析
1.中国地产的发展阶段及现状:
•第一阶段 1987 —1991 年 起步阶段。 •第二阶段 1991年—1997年 房地产业快速发展阶段。 •第三阶段 1998年-2003年 房地产市场从计划经济向市场经济 过渡，房价快速上涨阶段 。 •第四阶段 2003年-2007年 投资过热，房价上涨过快，每年以 20%的速度增长，政府多次出台调控政策。 •第五阶段 2007年-2008年9月 政府调控房地产行业，抑制供给和 需求。 •第六阶段 2008年9月—2009年底 逐渐走出金融危机阴影，房价快 速上涨。 •第七阶段 2009年底至今 房价快速上涨，政府出台严厉调控政策， 市场观望情绪浓厚。
万科公司战略分析
（二） 经济环境因素分析
（1）国民经济：
目前我国宏观经济层面总体向好，经济总量首 次超过日本，已成为世界第二大经济体。进入2000 以来，我国人居收入水平持续快速提升。2009年城 镇居民人均可支配收入17175元，农民人均可支配 收入5153元，大大增强了居民的购买力。我国国民 储蓄额也将在2015年左右迎来拐点，届时消费能力 会逐渐释放。
给和需求为主。2007年以来央行连续5次加息、 10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。
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• 第三阶段（2008年9月—2009年 底）我国政府调控重点是政策扶持，拉动经济，
抵御全球金融危机。实行积极的财政政策和适度宽 松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼
•美国最大开发商市场占有率 为4.5%
•中国最大开发商万科集团的 市场占有率为1.25%
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• （一） 政治环境因素分析
• （二） 经济环境因素分析
• （三） 社会环境因素分析
• （四） 技术环境因素分析
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• （五） 法律环境分析
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• 万科的经营原则：
追求卓越: 持续领跑，敢为天下先 客户导向: 懂得客户生活 报效股东: 创造优异回报 与员工和伙伴共同成长: 尊重员工与伙伴 效率优先: 珍惜资源，快速周转，向能力，要效益 可持续发展: 稳健经营，与社会、自然和谐相处
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