某广场招商经营策划方案

目录第一部分：横岗商圈状况分析

第二部分：项目定位及目标客户分析

第三部分：招商策略

第四部分：招商进度中的比例分配

第五部分：租赁价格及付款方式

第六部分：经济分析

第七部分招商费用预算

第八部分：各楼层商品结构定位

第九部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第十部分：广告宣传策略

第十一部分：开业庆典

第十二部分：招商具体工作流程

后续：招商管理原则

第一部分：横岗商圈状况分析

一、横岗商圈状况

根据对横岗区商业物业调查，横岗目前整体商业布置较为分散，龙洲百货、天和百货沿深惠公路，新世界广场、隆盛商城与松柏路灯光夜市相对集中，城区经营分散、各主要街道存在数量庞大的街铺，但至今未能形成有规模、成气候、上档次的龙头商圈，这对横岗的购物群体较为不利，并由于各物业经营的商品档次较低，造成购买力比较强的本地客户，选择到市区购物，中高档消费力的流失导致当地商业经营落后的局面。

各商场调查表

二、分析

1、横岗百货考虑当地民生基本消费，部分商场考虑消费能力较强的居民，但随着物品流通及新兴业态的崛起，必须考虑细分市场，开发时尚潮流，倡导消费新文化。

2、各卖场从经营状况来看，多数经营状况一般，龙洲百货是经营相对较好，其业态布局、功能规划具备了购物中心的雏形，在横岗当地是本项目的主要竞争对手。

3、随着经济的发展，消费者不仅需要满足购物功能的商场，还需要能获得休闲、轻松的体验，故完善百货的娱乐、文化、餐饮、服务等功能是大势所趋。

4、随着居民素质及消费力的提高，品牌消费意识渐趋成熟。

二、相关项目租售价格比较

横岗商业物业价格表

目前在售的大型商业项目基本没有，但从已售项目的均价可以看出，横岗出售的项目位置还都不错，且均价相对较低，这对本项目所要达到的销售均价带来一定压力，项目价值的自身优势和附加值成为关键。

第二部分：项目定位及目标客户分析

一、项目概述

本项目位于深惠路与茂盛路交汇南侧，东邻横岗旧城区商业中心，南靠横岗街道办，西邻老城区住宅区，北邻新世界广场，远眺梧桐山风景区，地理位置优越，交通便利，深惠路一级公路，机荷高速，水官高速，惠盐疏港高速等众多交通干线纵横其间，公交线路四通八达，方便迅捷。

本项目用地面积24891.7平方米，建筑面积166234.5平方米，其中住宅66000平方米，1~5层商业裙楼面积有63000平方米，地下室36053平方米，拥有机动车泊车位560辆。

二、项目SWOT分析

1）、优势

（a）位于横岗中心区核心区域，商业氛围浓厚，有着得天独厚的地理优势；

（b）周边配套完善，银行，医院、公园，超市以及农贸市场近在咫尺；

（c）交通发达，经过本项目的公交车辆20多路，3号地铁线出口就在门口；

（d）商业品牌定位高。让您买的放心，买的安心；

（e）规模较大。本项目商业面积达6.3万平方米，是横岗规模最大，独栋楼宇最高的项目；

（f）政府扶持，作为横岗标志性建筑物，被列为政府重点工程；

（g）70年超长产权。

2）机遇

（a）知名发展商的进驻提升了横岗片区房地产市场形象，给横岗市场带来了其它区域的客户资源，形成有效资源共享。（b）品牌商家的入驻，提高并奠定项目在消费者心中的位置。

（c）旧城改造给我们带来更多的的市场发展机会和上升空间。

（d）交通的改善（深惠公路拓宽和地铁三号线）给横岗房地产市场起到变革性的作用。

3）、劣势

（1）车流量大，交通易堵塞。

（2）横岗工业氛围呈强势，缺少大规模人文居住社区，没有在片区形成良好的居住氛围。

（3）片区氛围嘈杂，环境脏乱狼籍。让城市化进程计划的实施显得迫在眉睫。

（4）工期较滞后，易影响投资者对项目的信心。

三、项目定位

项目具备地段、规模、业态等多方面优势，但同时也有当地消费力不足、离市内较远等问题，如何在短时间内扩张项目的影响力是项目成功的关键，最可行的就是走特色化、个性化道路。

1）、项目产品定位：

横岗首家超大型一站式购物中心

2）、项目主题定位：

集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式大型购物中心。

3）、档次定位

项目日后的主要消费群体主要来自项目周边，而目前当地消费能力参差不齐，片面过高或过低的消费档次均无法保证项目今后的经营。由于本项目倡导的是一种MALL的消费形式，主要依靠项目定位的特点、经营特色去吸纳消费群体，分中高档多种业态经营定位。投资者的财团盘踞，实现商业CBD ，商务金矿的市场定位，使横岗地产掀起滔天大浪，“点燃财富”“引暴你的财富”，给你和市场一种最强烈的暗示。 Living-mall，shopping-mall时尚购物消费模式，洋溢着浓郁的living气息，为片区也带来了无限的商机和发展前景，强劲集中的商业号召力，汇聚巨大的商业人气，充分实现了有效资源共享。

根据美格行对横岗市场的初步调研，本项目今后的主要消费群体还是来自项目周边，而目前当地消费能力参差不齐，片面过高或过低的消费档次均无法保证项目今后的经营。由于本项目倡导的是一种MALL的消费形式，主要依靠项目定位的特点、经营特色去吸纳消费群体，故初步建议本项目的档次应为中档，部分偏高，小部分高档。

4）、业态定位

独立专卖店、百货、超市、家电主题商场等多种业态集合体

（1）大型超市：其特点是采用开放式经营，满足顾客日常生活的一站式购物的需要，顾客购买频率高于其他业态，对整个商场的客流量有非常大的促进作用。

（2）综合百货商场；其特点是经营规模较大，经营品种较为丰富，主要是服装、化妆品、皮具，首饰、精品为主。（3）主题商场：如娱乐总汇，数码家电，家居等，其特点是经营品种或消费者限于一定的主题性和专业性。

（4）独立专卖店：作为大型购物中心的补充，丰富商品组合特色。

5）、功能定位

（1）购物：本项目提供物品丰富、多层次、全方位的购物内容，以满足众多购物者的需求，做到“没有买不到，只有想不到”。大型购物中心以“超市+百货”提供购物者基本的日常生活需要，主题、商场以其经营特色满足购物者的特定需求，而各种“名品店”、“特色店”、“精品店”则让购物者流连忘返，尽情享受购物的乐趣。