xin第3章房地产估价的原则与程序

第一节 房地产估价的原则
房地产估价原则分为估价的技术原则和行为原则。 房地产技术原则是行为原则形成的基础，而行为原
则是技术原则在评估中得以实现的保证。
估价规范对房地产估价总的要求是独立、客 观、公正，这是房地产估价的最高行为准则。
在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主 要有：合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，
➢ （4）价值最大化：在所有具有经济可行性的使用 方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式， 才是最高最佳的使用方式。
（三）估价前提说明
➢ 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用 原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中 予以说明。
➢ 1．保持现状前提。认为维持现状持续使用（或经营）仍然 妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产 管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房 地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权 证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》 三种。
注意： 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。
包括合法产权的和不合法产权的 。 在估价时，应按照估价对象的真实产权状况
在判断和选择最有效使用方式时，结合均衡 原则、适合原则和收益递增递减原则等。
房地产与外部环境最协调，内部构成要素的 组合最恰当的时，即是最高最佳使用。
（二）寻找最高最佳使用的一般程序
1.列出可能的每一种潜在使用方式。（在法律法规允许的范 围内的使用方式）
2.按照下列四个方面依次筛选（按照四个标准） ➢ （1）法律上许可：对于每一种潜在的使用方式，首先检
所谓公正，则是指估价机构和估价人员在估 价中应处于中立立场，做到公平正直，不偏 袒任何一方，评估出一个对各方当事人来说 都公平合理的价格。
二、合法原则
➢ 合法原则必须以估价对象的合法权益为前提进行。 所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政 府的有关规定。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等 方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几 点：
(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、 权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行 的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证 书或者统一的房地产权证书。
房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权 证》和《房屋他项权证》三种。
土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地 所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利 证明书》四种。
➢ 2．转换用途前提。认为改变用途更为妥当时，应按转换用 途后的情况进行评估。
估价时点原则
一、独立与客观、公正原则
所谓独立： 一是指估价机构本身应保持独立性 ； 二是指估价机构和估价人员应与待估对象及评估各
方当事人无任何利害关系； 三是指估价机构和估价人员在估价过程中不屈从于
任何外部压力，拒绝各种非正常的外部诱惑，凭借 自身专业知识、经验，遵循职业道德的要求进行估 价。
所谓客观，是指估价机构和估价人员应从客 观实际出发，按照事物本来的面目进行估价， 而不应受到自身的偏好和情感影响。
查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。 ➢ （2）技术上可能：对于法律所允许的每一种使用方式，
要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施 工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应 被淘汰。
➢ （3）经济上可行：对于法律上允许、技术上可能 的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经 济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式， 首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来 的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比 较。只有收入现 值大于支出现值的使用方式才具有 经济可行性，否则应被淘汰。
(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
如经济适用房要符合国家规定的经济适用房的价格构成和利 润率的限定等。
三、最高最佳使用原则
➢要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使 用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、 经济上可行、经过充分合理的论证，能使估 价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
这种最高最佳使用必须是在法律允许范围内 的一种使用，必须满足合法原则的要求。
（一）最高最佳使用方式
包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度三个方面。 最佳用途：在规划等法律法规许可前提下，选择最大
发挥效用的用途。在估价时，应以可能的最优用途进 行估价。 最佳规模：按照规模报酬规律。（随着投入的增加， 产出发生不同的变化。即在扩大规模的过程中，经历 收益递增，收益不变，收益递减三个阶段。） 最佳集约度：商住以及人均密度、配套设施达到一最 好的配合集中情况 。
第三章 房地产估价的原则与程序
学 习 要 求
熟悉房地产估价程序；房地产估价技术 原则与行为原则。掌握独立、客观、公正原 则；合法原则；最有效使用原则；估价时点 原则；替代原则。
第一节 房地产估价的原则
➢房地产估价原则：是指人们在房地产估价 的反复实践与理论探索中，逐步认识了房 地产价格形成与运动的客观规律，并总结 出的一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵守的法则、标准或应注意的问题。
第一节 房地产估价的原则
➢ 原则究竟有几个，看法不一致： ➢ 1995年，我国房地产估价师协会提出6个原则：合
法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、 估价时点原则、公平原则。 ➢ 美国房地产估价协会提出10个原则，即预测、替 代、变动、竞争、收益递增递减、贡献、均衡、适 合、供需、最有效使用原则。 ➢ 日本的房地产鉴定评价基准，上述10原则+收益分 配原则= 11原则 ➢ 我国房地产估价规范，4条原则：合法原则，最高 最佳使用原则，替代原则，估价时点原则。
进行。
(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用 途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的 用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地 进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使 用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买 卖、租赁、抵押、典当Fra Baidu bibliotek抵债、赠与等。