万科中山项目前期策划建议书
万科项目策划书范文
万科项目策划书万科项目策划书范文企业项目的开展需要先制定好一份可行的策划书，提升工作开展的计划性，下面是小编为你整理的万科项目策划书范文，希望能帮助到您。
一、项目概况1、位置及环境项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。
2、建设用地规划要求项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。
3、建筑概况总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。
4、建筑分期概况项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。
二、项目部架构及人力资源计划1、项目管理组织架构在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；项目部人员构成、培训及发展计划。
（1）质量保证体系项目部质量管理组织形式、人员配置；组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。
（2）岗位职责各岗位的工作内容、职责描述。
（3）项目部费用项目部办公场所及办公设备计划；项目部费用计划。
三、项目建设计划、场地综合利用规划1、项目建设计划依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分；该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划；该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。
2、项目建设总平面规划根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。
总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。
（1）开放示范区考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
万科商业项目前期策划全流程
万科商业项目前期策划全流程万科商业项目前期策划全流程，营销人都要懂整体看点可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略可行性研究1.市场分析包括宏观市场和区域市场。
2.市场预测包括供给预测、需求预测、价格预测。
3.收入、成本、费用预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。
4.财务评估（1）静态指标：成本利润率、销售利润率；（2）动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。
5.盈亏平衡分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。
6.敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。
7.风险评估风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。
项目研究1.宏观环境分析（1）经济环境：包括宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）；重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）；城市经济状况（GDP、人均收入等）；城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）；人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。
（2）房地产市场环境：结构及其规模（一、二、三级市场）；板块布局（热点区域）；行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）。
2.项目价值分析（1）区位价值分析：产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）。
（2）项目资源分析：自然（山景、海景、湖景等）、人文景观；交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）；配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）3.竞争环境分析（1）同区位、同类型、同价位竞争项目分析；（2）经典楼盘分析：包括产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点）；推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）；销售策略；其他成功因素。
万科房地产项目开发全流程
万科房地产项目开发全流程1.前期准备阶段：在此阶段，万科通过市场调研、土地储备、政策研究等工作来确定项目的发展方向。
这个阶段通常包括：-定位：根据市场需求、目标群体以及竞争对手情况等，确定项目的定位，例如住宅、商业、写字楼、公寓等；-土地储备：寻找适合项目发展的土地，并与土地所有者进行谈判，达成合作意向；-合作协议：签订土地购买或租赁协议，确保土地所有权；-筹建团队：组建项目开发团队，包括项目经理、设计师、工程师、行政人员、销售团队等。
2.项目策划阶段：在此阶段，万科通过市场研究、运营规划等工作来制定项目的整体策略。
主要包括以下步骤：-市场研究：分析目标市场的需求、竞争对手的状况以及未来的发展趋势；-运营规划：制定项目运营的整体规划，包括产品定位、销售策略、价格策略、市场推广等；-财务预算：制定项目的财务预算，包括投资额、销售目标、回报预期等。
3.项目设计阶段：在此阶段，万科通过规划设计、工程设计等工作来实施项目的具体设计。
主要包括以下步骤：-规划设计：根据项目的定位和规模，进行土地规划、景观规划等设计工作；-建筑设计：制定建筑设计方案，包括建筑外观、户型设计、空间布局等；-工程设计：进行结构设计、供水排水设计、电力设计等，确保建筑的安全和功能性；-环境评估：进行环境影响评估，确保项目在环保、生态等方面的合规性。
4.项目建设阶段：在此阶段，万科通过施工工程、质量管理、进度管理等工作来实施项目的实际建设。
主要包括以下步骤：-施工工程：根据设计图纸和施工方案，进行土方开挖、基础施工、主体结构施工、装修等工程；-质量管理：进行质量验收和质量检查，确保建筑工程达到设计要求和国家标准；-进度管理：监管各个工程节点的进展情况，确保项目按时完成。
5.销售与推广阶段：在此阶段，万科通过销售活动、市场推广等工作来实现项目的销售。
主要包括以下步骤：-销售推广：通过广告、宣传等渠道进行项目的市场推广，吸引目标客户；-销售活动：组织销售活动，例如样板房展示、开盘活动等，促进客户购买意愿；-客户管理：与客户进行积极沟通，提供相关信息，解答疑问，推动签约销售。
万科集团前期策划方案设计
万科金域蓝湾 2 期暨深 港辉煌建筑作品展当日 记者招待会图片
接着围绕香港客户关心的园林、会所、红树林、现楼展开广告诉求 园林篇
会所篇
红树林篇
现楼篇
同时拓宽渠道把香港客户接到售楼现场 １、在口岸安排看楼直通车，方便香港客户随时看楼 ２、在香港中原同事内部举办了“香港中原内部同事转介会”，启 动中原内部网络和客户资源进行口碑宣传和带客活动 ３、与香港最著名的泰式餐馆“蕉叶咖喱屋”合作，于全港的10多 间餐馆摆放楼盘的宣传资料
媒体的广告推广，围绕项目形象定位层层展开，逐步深入，最终 把项目的品质、品牌和理念阐释得淋漓尽致，全面推向市场
现场活动
金域蓝湾2002年活动回顾
5月：深港豪宅名人论坛 6月：金域蓝湾揭幕酒会、千人健康徒步红树林 万科老业主推介会 7月：王石专访 开盘日自助酒会及阳光灿烂协会活动 8月：金域蓝湾外销揭幕仪式 9月：“资产重组中的投资机遇”讲座 “房地产投资置业指南”讲座 泰国文化艺术展 10~11月：金域蓝湾封顶仪式 泰国民间节日风情展 大师面对面——Sherman园林艺术讲座 SPA香薰体验 泰国美食狂欢节 11~12月：金域蓝湾红树林观鸟节
目标客户 购买用途
行业可能
总
价
户型需求 面积区间 景观需求 附加需求
产品定位
项目核心资源：
深圳湾海景 都市渡假 100%海景
核心概念：
定位描述： 设计要点：
都市全海岸悠游尊贵府邸
弧形大曲线的布局以及抬高6.7米的平台使得户户有海景
设计公司：宾·士奈设计公司（Bensley Design Studio）
2、产品定位策略——客户导向与市场导向相结合 领先型定位策略 模仿定位策略 差异化定位策略 创新定位策略
万科项目策划书[工作范文]
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万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录1. 项目概况 ............................................................................................................................ 3 位置及环境 ..................................................................... 3 建设用地规划要求 ...............................3 建筑概况2. 项 目 部架构 ............................... (7)理人员构 ........................................................ 7主要人员管理职责 ...............................7 项目管理流 (3)建筑分期况 ...............................4项目管理目标 ............................... (6)措施 ...............................项目特点及对应项目管架程................................. 8项目岗位职 责 ...............................总平面管理策1717 4.项目计划保障措质量管15 3.1818质量管19理体系及职能分工 ...............................19 工程质量控制要占丿\\、 ...工程质量重点控制环 (20)节........22 质量管理指导思想..........…24工程质量管理措施..........…25 6.工程成本管理........................ 29项目成本控制目标........理施 ..............................29 7. 安全文明管 理 (30)组织构 ............................................ 30安全文明及成品保护合同清单 .................................. 30 安 全 文 明施 .............................. (35)临时电施工方案 ..............................35 8. 风险管29项目成本控制措安全文明管理架1.项目概况位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
万科项目策划书
大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期:2013年3月1日目录1.项目概况 (2)1。
1位置及环境 (2)1.2建设用地规划要求 (2)1。
3建筑概况 (2)1.4建筑分期概况 (3)1.5项目管理目标 (5)1.6项目特点及对应措施 (5)2。
项目部架构 (6)2。
1项目管理人员架构 (6)2.2主要人员管理职责 (6)2。
3项目管理流程 (7)2.4项目岗位职责 (13)3。
总平面管理策划 (13)3。
1总平图 (13)4. 项目进度管理 (13)4.1项目计划保障措施 (13)5．质量管理 (14)5.1质量管理体系及职能分工 (14)5.2工程质量控制要点 (15)5。
3 工程质量重点控制环节 (15)5.4质量管理指导思想 (17)5。
5工程质量管理措施 (18)6。
工程成本管理 (22)6.1 项目成本控制目标 (22)6.2 项目成本控制措施 (22)7。
安全文明管理 (23)7。
1安全文明管理组织架构 (23)7.2安全文明及成品保护合同清单 (23)7。
3安全文明惩罚措施 (28)7.4临时电施工方案 (28)8.风险管理 (29)8.1风险管理计划 (29)8。
2风险控制流程 (30)8.3进度控制风险与对策 (30)8.4质量控制风险与对策 (31)8.5成本控制风险与对策 (31)8。
6其它 (31)1。
项目概况1.1位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2。
5公里,距东山路轻轨站400公里,距开发区8.5公里。
万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。
本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28～34层高层住宅。
拟于2013年3月1日开工,2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。
场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别Ⅱ类,场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0。
中山万科前期策划报告
中山万科前期策划报告1中山市房地产宏观环境分析1.1社会经济现状及发展趋势1.1.1社会经济现状1近年来，中山市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，中山市的经济运行仍然保持健康、快速发展。
经初步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表：中山市2003年1-5月各产业经济运行情况经济运行主要呈以下特点：1.工业保持高增长，效益继续改善2003年1-5月工业经济运行情况2.投资全面提速，房地产持续升温2003年1-5月固定资产投资情况地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。
但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。
3.进出口强劲，招商引资放缓2003年1-5月进出口及招商引资情况4.财政收支平衡、金融形势良好2003年1-5月财政收支及金融形式情况由于消费收缩，居民手持现金向金融机构回流。
贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。
5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大从以上数据看出，中山市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。
可以预见，户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动中山市的房地产消费需求的增长。
6.劳动就业形势基本稳定2002年度城镇就业情况全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。
尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。
随着疫情得到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发展的。
1.1.2社会经济发展趋势21.经济保持快速健康发展由上图所显示的数据表明：今年1-5月的社会经济总体呈上涨趋势，三大产业均有不同程度的涨幅，第二产业仍占主导地位，第三产业有快速增长的势头。
工业产值的比重增长是稳步而又迅速的。
2.人民生活质量稳步提高根据中山市统计局2002年的统计公报显示：2002年的人均工资和居民可支配收入的同比增长率是稳步上升的，社会福利事业则有大幅的上升。
万科房地产全程策划
2021/9/18
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2.3.3 准备相关销售文件
销售文件准备到位
销售派发资料准备到位
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费
楼书
来访客户调查表
诚意认购书、认购书
户型单张
成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
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2.2.1 确定阶段推广主题
销售
形象
产品
社区文化
客户
不同推广主题，不同诉求点
楼盘常规阶段推广主题
时间
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房地产信息传播方法分类 广告投放 现场包装 公关活动 其他 注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》
2.2.2 房地产信息传播方法概述
2021/9/18
2021/9/18
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推广费用与回收资金额相关 如： 推广费用 回收资金额
2.3.1 制定销售计划
确定销售时间段（酝酿、认购、开盘、热销、持续、尾盘） 计划销售数量（套数） 预计投入推广费、回收资金额
30%
30%左右
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在整个楼盘营销过程中，应该始终保持合理的单位 搭配，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面 市，这样可以有效的控制房源和销售节奏。
1 公开发售前策划的目的 2 公开发售前策划的工作流程 3 公开发售前策划的工作方法
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1 公开发售前策划的目的
将前期策划报告中的策略、方案加以实施， 进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘 前准备工作，确保开盘时有较好的成交量
万科中山项目前期策划建议书
世界文化广场
70440
奕翠园
348000 （已开发一期）
紫来花园
21697
嘉和苑 高云苑
14825 6666
h
碧湖居 聚贤阁
7653 7666
44
【长期竞争分析】
从市民对品牌的追逐及品牌发展商的召唤力来看，在未来， 品牌发展商的大型项目将是我们主要的竞争压力，如新鸿基的奕 翠园、雅居乐的凯茵新城。 ➢ 品牌发展商 ➢ 规模大 ➢ 区域相似
1、 中山市房地产成交概况
万平方米
中山市房地产成交价格一览图
元/平方米
80
3200
3100
60
3000
2900
40
2800
2700
20
2600
2500
0
2400
2001年 2001年 2001年 2001年 2002年 2002年 2002年 2002年
全市成交面积 62.7533 44.0376 34.9435 61.5888 33.7539 48.3153 45.3647 65.2908
1个开发区：中山港（中山火炬高技术产业开发区） 4个街道办事处：石岐区、东区、西区、南区 19个镇：南头镇、黄圃镇、东凤镇、三角镇、小榄镇、阜沙镇、
古镇镇、东升镇、民众镇、港口镇、横栏镇、沙溪镇、 大涌镇、板芙镇、五桂山镇、南朗镇、三乡镇、神湾镇、 坦洲镇。
h
10
【人口】
全市总人口236.35万人。 其中本市户籍人口135万人，家庭43.4万户，占总人 口的57%； 外地籍人口101.35万人，占43%。
成交均价
2711 2789 2994 2758 3095 3067 2804 2648
万科房地产前期策划流程解析
收入、成本、费用预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等
财务评估 盈亏平衡分析
敏感性分析 风险评估
静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零得点
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值 的变化百分比/参数值变化的百分比
能够了解真正的市场需求，并且发展商可以掌握主动权， 因此内部认购是发展商测试市场、检验营销策略的最佳试 金石。
2005年政府就内部认购出台了一些相关政策，基本上都是 已“预售许可证”为界，之前不能认筹。
2.2.6 传播方法综合应用提高造势效果
策划全程造势图
高潮是如何 形成的？
持续造势，高潮迭起，层层推高
广告公司 公关公司
礼仪包装公司 建筑设计公司
其他公司
售楼处及样板 房装修公司
3.3 各节点工作实施流程
一般实施流程
…… …. …. ……
策划
合作公司
..
..
..
住宅项目市场推广
上篇 ·概论
1
关于广告的基本认识
2
房地产广告的特质
1.1 广告所承载的四大功能
促销 信息 说服 定位
1.2 广告的传播心理学
2. 房地产广告特质
→ 不可移动性决定广告的第一要义是将客户带到现场； → 预售方式决定广告必须在现成产品稀缺的情况下弥补客户
的想象； → 高价值性决定了房地产客户的消费周期较长、购买决策时
间较充分，广告必须创造短期集中效应； → 房地产产品具有独特性和非标准化的特性，这决定广告既要创
造一个饱满统一的形象支撑整个楼盘销售，又要对产品进行细致 入微的划分和推广。
万科房地产前期策划流程
万科房地产前期策划流程一、引言房地产开发行业的竞争日益激烈，企业在项目前期策划阶段的准备工作至关重要。
本文将对万科房地产的前期策划流程进行详细介绍，以帮助读者了解这个行业的实践经验。
二、市场调研在房地产项目开发前，万科房地产首先进行市场调研，以了解当地的房地产需求和市场趋势。
市场调研会收集大量的数据和信息，包括人口结构、收入水平、消费习惯等，以便于项目定位和推广方案的制定。
三、土地储备土地储备是万科房地产前期策划的重要步骤。
万科会与政府、土地拍卖市场等渠道进行合作，寻找适合项目开发的土地资源。
土地储备的成功与否将为项目的顺利进行奠定基础。
四、可行性研究在确定土地后，万科房地产进行项目可行性研究，以评估项目的可行性和潜在风险。
可行性研究包括市场需求分析、项目规划、销售预测、风险评估等环节，以确保项目的成功与可持续性。
五、项目定位项目定位是万科前期策划流程的核心环节。
在市场定位的基础上，万科会确定项目的定位：是高端住宅还是经济型住房，是商业综合体还是写字楼，是公寓还是别墅等。
项目定位将决定项目后续的开发、设计和销售策略。
六、政策调研万科房地产十分重视政策调研。
政府的相关政策将直接影响到房地产开发项目的可行性和成功率。
因此，万科会与政府相关部门保持紧密联系，及时了解房地产政策的变化，并灵活应对，以降低风险。
七、团队组建在项目策划阶段，万科会组建相应的团队，包括市场研究人员、规划设计师、项目经理、销售团队等。
团队的组建需要根据项目的特点和规模进行调整，以保证项目流程的顺利进行。
八、项目合作与投资方洽谈万科房地产在项目前期策划中，会与潜在的合作与投资方进行洽谈。
合作与投资方将为项目的落地提供资金和资源支持，因此，选择合适的合作与投资方将直接影响到项目的成功与发展。
九、可行性报告和审批在项目前期策划的最后阶段，万科会编制项目的可行性报告，并向相关部门进行审批。
可行性报告会详细阐述项目的规划、定位、预算以及预期收益等内容，以便政府及其他相关部门对其进行评估与审批。
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品牌导入
先认识品牌再认 识产品，展示万
科实力。
区位导入
品牌带动，教育强 区，对南区再定义
项目导入
在开发顺序上对 学校优先投入
万科中山项目前期策划建议书
5
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
总体市场分析 消费者行为分析 项目分析 项目风险分析 项目定位 产品建议 营销推广策略
3147 2129
3633 2143
3550 2322
3182 2247
3073 2007
万科中山项目前期策划建议书
19
3、 外销房情况分析
城区港人购房比例
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0% 2001年 一季
11
居住人口比例图
乡村 39.33%
城镇 60.67%
城镇人口143.41万人，占60.67%； 乡村人口92.95万人，占39.33%。 侨胞60多万人。
万科中山项目前期策划建议书
12
文化程度比例图
文盲 11%
大学 2%
高中 14%
小学 28%
初中 45%
大专以上6.24万人，高中33.15万人。
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第一部分 总体市场分析
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一、中山市城市概况
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中山市地图
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【行政区划分】
全市设置1个开发区、4个街道办事处、19个镇。
1个开发区：中山港（中山火炬高技术产业开发区） 4个街道办事处：石岐区、东区、西区、南区 19个镇：南头镇、黄圃镇、东凤镇、三角镇、小榄镇、阜沙镇、
项目前期的投入风险较大
影响到投资动态指标
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我们去哪里？
客户定位
档次定位
新中山人 中档、高品质 的精品社区
形象定位
享受纯美 生活
价格定位 3200元/m2均价 2700-2800元/m2入市
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我们如何去？
策略：项目未动 品牌先行 教育营销 贯穿始终
城区成交面积 43.2034 31.7127 24.2771 38.0154 21.418 29.3175 27.007 29.2371 镇区成交面积 19.5499 12.3249 10.6664 23.5734 12.3359 18.9978 18.3577 26.0531
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中山市城区、镇区房地产成交均价趋势图
4000
3000
2000
1000
0 2001年 2001年 2001年 2001年 2002年 2002年 2002年 2002年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季
城区成交均价 2990 镇区成交均价 2095
2925 2438
3205 2510
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【经济】
个体私营经济成为中山经济的重要支柱
➢ 个体私营企业70715户，注册资金达到53.5亿元，经营网点占全 市93.29%，从业人员323729人，占全市人口30%。
➢ 去年全市个体私营企业总收入139.36亿元,工业总产值占全市工 业总产值约27%。
➢ 在古镇、小榄、大涌、东凤、黄圃等镇区，部分行业已成为支 柱产业。
古镇镇、东升镇、民众镇、港口镇、横栏镇、沙溪镇、 大涌镇、板芙镇、五桂山镇、南朗镇、三乡镇、神湾镇、 坦洲镇。
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【人口】
全市总人口236.35万人。 其中本市户籍人口135万人，家庭43.4万户，占总人 口的57%； 外地籍人口101.35万人，占43%。
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二、中山市房地产数据分析
1、 中山市房地产成交概况
万平方米
中山市房地产成交价格一览图
元/平方米
80
3200
3100
60
3000
2900
40
2800
2700
20
2600
2500
0
2400
2001年 2001年 2001年 2001年 2002年 2002年 2002年 2002年
全市成交面积 62.7533 44.0376 34.9435 61.5888 33.7539 48.3153 45.3647 65.2908
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产业走规模化、集约化道路 ➢ 规模化、集约化趋势日益明显。年营业收入超过1000万元的85
家，其中不乏亿元大户。 ➢ 以规模化和特色经济形成集约效应。
工业基地、园区的建设加快城镇经济发展
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小结：
综观中山市整体概况，我们认为中山是一个受益于得天独厚自 然资源和侨乡背景的城市，经过多年的沉淀已经形成了具有地方特色 的产业结构。尤其是镇区，私营经济、民营经济是当地经济的支柱， 全市七万多家私营企业使民间财富积累很多，真正是“藏富于民”， 市场的消费潜力巨大。
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2
我们有什么？
优势 规模优势；发展 商综合实力优势
劣势 区域形象差、 认识度低；市
政配套缺乏
机遇 所在区域为发展 型区域；客户注 重社区综合因素
威胁 市场低迷；新增 购买力脱节；消
化速度缓慢
我们的风险在哪里？
区位风险 置业者对该区域选择率较低；
销售速度 市场整体销售速度慢，
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1
我们面对什么样的市场环境？
宏观上 稳定健康的
市场环境
中观上 竞争相对激烈 产品日渐同质化
微观上 品牌化，优胜劣
汰己成必然
我们面对什么样的购买市场？
对产品
对区位
对价格
高性价比、物质与精 有较好的城市配套及发
以地段来决
神的复合产品
展前景的区域
定价格选择
成交均价Байду номын сангаас
2711 2789 2994 2758 3095 3067 2804 2648
全市成交面积
成交均价
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2、 城区、镇区对比分析
万平方米 50
城区、镇区房地产成交量对比图
40
30
20
10
0 2001年 2001年 2001年 2001年 2002年 2002年 2002年 2002年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季
与珠三角其它城市不同的是，中山受外来人口和外来文化的影响 相对较少，她保持自己的传统习俗、节奏和生活方式，这也是中山成 为珠三角最受欢迎城市的原因之一。
甚至可以这样描绘中山：她在享受经济开放带来益处的同时，在
内部仍保留相对“封闭”的生活方式，中山人有自己评价生活的一套
标准。
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