房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件

核查：
在办理产权过户时，税务机关审核资料发现税款计算可疑。
首先核实收入，经对比同一时期周围房价，咨询评估公司，认定收入价格合 理；
核查成本，通过到房产交易中心企业办证档案信息，发现企业购入发票金额 为1590万元。
参照发票金额每年加计5%进行测算扣除成本，并确定土地增值税核定征收率 19%，征收土地增值税898万元，并提醒企业通过到房产部门查询购房发票， 抵减多缴纳的营业税、城建税等。
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
率，提高征收率。
防范：假合同（阴阳合同）
整理房地产发票开具信息：税控发票以来的房地产 所有发票信息，实现税票查询；
整理销售不动产营业税信息、契税税票信息：实现 税票查询；
实现了“以税控税”，防范：假税票、 假发票
查询交易房屋历史信息，测算税负，防止税收流失
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
上级税务机关应当定期对房地产交易办税服务单位工作人员的履职情 况和风险防控工作进行督导检查。
对房地产交易办税服务单位工作进行监督检查，通过事后比对信息、 抽查档案资料、检查制度落实情况等方式，及时发现和解决风险管理 工作中存在的问题。
定期比对申报信息、税收票证开具信息、增值税发票开具信息和税款 入库信息。部门信息共享条件较好的地区，应当定期比对税收征管信 息与不动产登记部门的产权登记信息，通过比对查找信息差异，分析 差异原因，识别并防控风险。
4.假税票：契税税票、营业税税票、个人所得税 税票
目的：少缴税款； 识别：征管 系统数据、档案信息等
契税降税前
首套房
面积 契税
≤90平 1%
90-144 平
1.50%
＞144平 3%
非首套住房
≤90平
90-144 平
3%
＞144平
契税降税后 首套房
面积 契税 ≤90平 1%
＞90平 1.50%
评估价格
按发票所载金额每 年加计5%
实行核定征收
个人所得税征收率错误：20%，核定征收率
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发 [2013] 17号)，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值 的，应依法严格按转让所得的20%计征。
识别：建立识别模型,将税率与面积、类型等相 关指标对比分析
税务机关应当指定专人负责档案的收集、检查、整理和归档等工作 。 档案管理人员应当定期将已办结的纳税申报资料整理归档。归档 前，档案管理人员应当与资料移交人员共同清点涉税资料数量，检查 资料是否齐全、纳税人及办税人员是否已按规定签字盖章。双方确认 无误后，由移交人员填写档案资料交接单，交接双方签字后，档案管 理人员整理归档。
内控机制建设不到位风险点
缺乏监督，系统不完善，信息不畅等因素，增加廉政风险
违规不征少征税款风险点
非故意不征或少征，与中介机构勾结少征税款的
涉税信息沟通不畅 交易对象的特殊性
房地产交易量大 制度落实不到位
产权登记信息：不掌握房屋套数等信息 户籍登记信息：不掌握家庭信息 婚姻登记信息：不掌握婚姻情况 银行交易信息：不掌握真实交易价格 其他证明信息：拆迁安置信息等
二套房 ≤90平 1%
＞90平 2.00%
2015年，通过风险指标
预警，我局发现少征自然 人契税的房产交易155笔 ，少缴税款9.6万元，税
款已全部追征到位，对今 后的房地产交易征管工作 起到了警示作用，再未发 生类似问题。
土地增值税
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21号）: 纳税人转让旧房及建筑物
定期抽查征管档案资料，检查申报资料的真实完备情况、经办人员签 字盖章情况、依照法律法规办理税收优惠情况、重大事项集体审议情 况等，对发现的问题及时进行整改。
定期检查各项规章制度执行情况，及时纠正制度不落实、机制不完善 的问题,建立风险管理的长效机制。
应当建立不相容岗位人员相互分离、相互制衡的 机制，申报受理岗人员不得兼任业务复核岗工作 ，税款征收岗、代开发票岗人员不得兼任票证管 理岗工作。为提高办税效率，相容岗位可由一人 兼任。
1.个wk.baidu.com交易比重:个人交易比重90%以上。
2.自然人税收管理是难点

税收遵从度低,

社会信用体系不完善

事后税款追征难度大
3000.00 1000.00
1400 2014年
人均交易量
1909
2015年
2222
人均交…
2016年
30万套
100人 14万套
110人
21万套
135人
2014年
2015年
1.司法拍卖环节风险 房产部门按照法院等执法部门文书直接过户
2.未纳入“先税后证” 风险
由于历史原因、特殊情形造成的房产交易行为没有实行 “先税后证”，未能纳入税收监控。
后果：税源失去监控，造成税收流失 识别：难度大，主要依靠第三方支持。
税款=计税依据*税率 计税依据相关：“四假”
去年总局通报的7起案件也涉及不少干部。
• 税收流失风险点
执法风险点 • 税收管理风险点
• 内控机制建设不到位风险点
廉政风险点 • 违规不征少征税款风险点
税收流失风险点
税源流失、计税依据错误、税率使用错误、违规减免税等 造成税收流失。
税收管理风险点
未按规定受理、审核、保管申报资料；未按规定设置工作 岗位、未按规定执行有关防范执法风险制度等，为税收管 理工作带来的风险。
依据：
1.《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税 [2006]21号）：明确转让旧房土地增值税计算顺序
2.《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010 〕53号）：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级 税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
2011年1月26日： “新国八条”；1月27日：公布了《关于调整个人住房转让营业税政 策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
2012年5月18日住建部定调：决不让调控反复。7月26日：下半年严格实施差别化住 房税收政策。
2013年2月20日，“新国五条” 3月初 《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问 题的通知》
某地干部，在为他人办理16套房产的房屋交易纳税过程中，通过多 种手段使他人少缴税款1100余万元
2015年，某地稽查局追回了两起别墅交易中的近600万元税款。
2013年4月，深圳检察机关代号为“3· 13专案”，个别人员好处费 几百万元，税收流失额巨大。
每次房地产市场的调控，基本上都伴随着税收政策 调整
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负
房地产交易税收 18%
其它财产行为税 82%
税率差异大：
契税（1-3%）、个人所得税（20%、核定率）、土地增值税 （30%-60%），特别是非住宅。
税收基数大：
2016年商品房销售额117627亿元，增长34.8%。 2016年 GDP 增长 6.7%
典型案例看
2016-09-14 ，检察日报，某地发生了200余套房产交易偷逃税费 案件，给国家造成2000余万元税收损失
2015年3月30日联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；3月31日起， 个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）
2016年2月2日 住房贷款政策 ；2月19 日 财税(2016)23号文件
交易风险的存在，影响调控效果。
依法治国的需要 税收法制化的需要
受理审核 不到位
纳税人以房地产购买价格作为计征相关税种扣除依据进行 申报且提供交易发票或税收票证等资料的，税务机关应当 调取征管信息系统保存的历史数据，比对交易发票或税收 票证的金额和开具时间。
纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的 ，税务机关应当依据存量房评估价格核定其计税价格
传，提高纳税人遵从度。

2008年，青岛市在全国率先实行税务机关房地产 交易征税软件嵌入不动产登记办证系统，实现房产 交易信息和电子资料在房产登记部门和税务部门的 自动传递。 减少纳税人重复提供资料 实现纳税人房产交易纳税免填单
信息实时传递，减少人为失误，降风险； 提高工作效率，降低纳税人负担，勤政促进廉政
1.不征收借款合同印花税（万分之五）
2.房产证不贴花：5元
识别：办证数量与征收印花税比对；借款合同印花税风 险识别难度大。
基本情况：
2016年3月，某公司申报转让一网点房，申报价格4730.96万元，并声 明取得房屋的发票、契税税票资料、合同资料遗失，按照1%申报缴纳 土地增值税47万元，按照全额申报缴纳营业税236.54万元，并交纳了 城建税、教育费附加等，缴纳印花税2.36万元。
2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
业务复核岗、存量房评估争议处理岗等关键岗位 应当由具有税收执法资格的人员担任。
税务机关应当严格税收征管系统的账号管理，禁 止多人共用一个账号、一人使用多个账号等违规 行为。
房地产交易办税服务单位应当指定专人，负责在每日办税服务工作结 束后归集、整理当日办税资料和征管数据，核对发票、税收票证开具 的数量和金额，检查相关数据的逻辑性和一致性，做到日清月结。确 因业务量较大需要延时办税而无法当日进行处理的，也应当安排人员 及时开展整理归集与核对工作。
放管服工作需要：落实国家重大方针，今年国务院大督
察，房地产市场工作是一项重要工作，包括交易环节税收。
房地产交易业务主要在地税，也是风险集中的业务
总局“收好税，带好队”
近几年，房地产交易环节出问题被追究责任的干部 不少。
深圳检方通报了“3· 13专案” 已有45人被立案侦查，涉 及地税工作人员18人；
青岛市地税局 王兆明
• 风险防控的意义
1
• 风险点梳理
2
• 风险成因分析
3
•风险防控措施
4
组织收入方面： 防止税收流失
经济调节方面： 房地产市场平稳
执法风险和廉政风险
依法行政方面： 促进依法治税
队伍建设方面： 保护税务干部
房地产交易环节税收
涉及税种多：契税、增值税、印花税、个人所得税、土地增值税 1-8月，青岛房地产交易税收 40.2亿元
应当设置申报信息复核环节，由业务复核岗人员对申报受 理岗确认的申报信息进行核对。核对重点是申报受理岗录 入的信息是否完整并与申报资料一致，计税依据及适用税 率是否准确，税收优惠事项或不征税事项是否符合政策规 定。
保障各岗位间有机衔接与加快资料内部流转的同 时，对各环节运行的电子数据、纸质资料等进行 痕迹化管理，受理、复核、集体审议等环节都应 当签字或电子签名，作为风险防控、监督和问责 的原始凭据。