二手房市场简述

二手房市场简述

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一、二手房存在的必要性

1. 中国住宅观念的发展

中国的住宅概念从建国到改革开放以及到目前房产的高度发展，其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业、政府解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后，房地产市场供给告别了短缺状态，需求呈多元化态势。

(1) 已获得政策性住房的或中等收人群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产。

(2 )低收人或暂时性低收人者需要低价的住房满足其对居有定所的需求。

(3) 先富起来的高收人者更看中环境及小区住户的自身识别，故而其原有住房也会进人市场流通

2.二手房存在的必要性

随着人们对房产市场需求的急剧增加，在市场的规则下逐渐形成一种阶梯消费，即住房者根据经济收人的变化来逐步提高改善自己的居住品质，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给扛。

二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用，住房者不同阶段的物业形态，也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应，为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。

二、市场前景广阔

目前，房地产市场处于供不应求的状态，二手房的市场前景相当广阔。与新房相比，二手房有自己的优势，首先是价位较低，每平方米要比新房低几百元至上千元不等，这对工薪阶层的购房者来说，无疑是更好的选择。其次是二手房一般都处于相对成熟的社区之中，各种生活配套设施较为完善，居住起来更加方便。再就是二手房的物业等后续费用相对较低，居住成本比新房要低许多。随着土地、金融等政策的紧缩，新房的价格一路上扬，这就使越来越多的购房者把目光投向了二手房。

三、国家的宏观政策影响

政府适时、适度地对房地产市场进行打压，抵制过度投机，对房地产买卖交易

市场有所影响。新政的出台对投机炒房者尤其是短期投资者起到了一定的抑制作

用。投资者以较低的价格购入期房，行情走高后再以高价在二手房交易市场抛售，

新政的目的之一就是要打击投机炒房者但是在卖方市场下，房价不会因为各种税

收的增加而降低，反而会继续保持高速增长的趋势。卖方需要承担的税收部会自然

转嫁给买方，从而导致部分区域和楼盘价格继续上涨。所以新政的出台，对丁日前

过热的房地产市场起到了调竹作用，同时也给目前正处在发展期的二手房市场，尤

其是次新房这样的“涉税房”增加了新的变数接二连三的调控政策令次新房供应集中的地区

成交量锐减。新政出台后主要有以下税种影响了次新房的交易

1、建设部等九部门发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。为进一步抑制投机和投资性购房需求，九部门调整住房转让环节营业税从206年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收人减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

税务部门要严格税收征秘防1卜漏征和随意减免。调整住房转让环节营业税之后，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税政策整体对房地产市的调控出发点在于抑制房产交易中的投机和非理性因素，同时在乎段上也通过对交易结构的调整来引导市场。然而，在某种意义上，具体细则方而却可能对二手市场的发展产生副作用由于目前整体存量房交易中，次新房的比例占近4D%，这些房源是未来二手房市场的主力军。山于5年限制政策的出台，对于买房者来说又增加了一层考虑，对于卖房者进入二手房市场的门槛也提高了，所以对于一个急需培育和刺激的二手房市场将是一个抑制。

2、国家税务总局公布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。通知规定，从2006年8月1日起，全面对个人转让住房所得征收20%的个人所得税，并将其与营业税、契税、土地增值税等征收一并办理。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收人。纳税人申报的住房成交价格明显低干市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收人。核定征税是按照纳税人住房转让收人的一定比例，来核定应纳个人所得税额。具体比例将根据纳税人住房转让收人的一定比例，来核定应纳个人所得税额。具体比例将根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收人1%一3%的幅度内确定。市各地区具体的比例，目前正由各区县分头研究制定，不日便会公告。按照目前的计划，

市的比例将可能在1%一3%的幅度内就低制定。文件对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得.免征个人所得税。对出售自有住房并在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。因此个税征

收对于公房和经济适用房市场不会造成明显影响。因为公房和可上市交易的经济适用房的购房时间大都在5年以土.根据相关优惠政策可免征营业税。受影响最大的是二乎商品房，特别是购房时间不满5年的次新房。这类房源大多处于个人所得税的征收X围，房产交易双方的交易愿意因此受影响

3、2006年11月10，税务部门下发了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。对个人转让二手房征收上地增值税的相关问题进行犷明确规定，并要求从12月1日起实施。率先试点，全国其他城市随后跟随进的可能性不小。如果在二手房交易环节征收土地增值税，那么和爪手房个税一样，土地增值税征收前会出现一波过户高潮.正式开

征后售房人可能把这一成本加人房价，导致二手房价格再次攀升。土地增值税一

出，加上营业税、个税、契税，对_手房交易双方来说压力不小。今年二手房市场连

连遭遇打击，市场比较低迷，强征土地增值税对成交无疑是雪上加霜

4、第二套住房首付提高