北京某CBD项目市场调查分析案例

北京某CBD项目市场调研报告

第一部分前言

为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。

1、区域市场界定

根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。

2、调研内容

以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。

3、调研范围

3.1存量项目

国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。

3.2新增项目

富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。

第二部分市场情况分析

1、供应量分析

1.1存量项目

主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为一三36537平方米。各项目面积详细情况详见表1。

表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况

（数据来源：中原地产市场研究部、部分发展商）

说明：

❖航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。

❖标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。

自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整

体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。但截止至目前，CBD区域具备入住条件的甲级写字楼项目尚未出现供大于求的状况，甚至由于整体经济发展的带动，出现了小

范围的供不应求局面，写字楼租金水平出现小幅度提升。

图1：CBD区域写字楼历史供应情况

（数据来源：中原地产市场研究部）1.2新增项目

CBD新增项目的供应情况为：区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为一五35830平方米(其中不含国贸三期写字楼部分)。各项目面积详细情况见表2：

表2：CBD区域新增公建项目供应情况

（数据来源：中原地产市场研究部）说明：

❖由于部分在建项目的面积及功能分区尚未明确，因此标有*号项目写字楼部分面积为估计值。

❖此次统计未包括在建的北京电视台和中央电视台。

上述新增项目将于2008年以前陆续投入市场，预计2005至2008年CBD区域写字楼项目的各年度供应情况如表3：

表3：CBD区域2005-2008年供应增长情况汇总表

（数据来源：中原地产市场研究部）说明：

❖此次分析中，具体投放时间不详的项目，主要包括：国贸三期、CBD国际大厦、国际财源中心、怡禾国际中心、华彬国际大厦二期、以太广场、民源大厦。

❖标有*项的写字楼面积未包含国贸三期写字楼部分。

图2：CBD区域2005-2008年供应增长情况分析图

（数据来源：中原地产市场研究部）据上图显示自2005年、2006年，CBD区域将进入供给高峰期，届时将有众多项目建成，仅这两年的写字楼集中供应量将超过CBD区域1990-2004年的累计供应量。随着奥运的即将

来临，2007年之后写字楼供应将明显下降，除个别项目外，大部分项目将于2007年前完工入住。

此外，根据CBD管委会对2004年-2008年区域内规划项目竣工面积的统计也基本呈现出2005年-2007年集中供应的态势。

图3：CBD区域2004-2008年规划项目竣工情况

（数据来源：CBD管委会）说明：

❖由于统计口径及数据来源不同，因此图3与图2略有差异，但整体供应趋势基本相符。

2、经营情况分析

此次调研的新增项目中，立足于销售的项目为一五个；租售并举的项目有3个；具体经营策略不详的项目有5个。

表4：CBD区域内主要写字楼项目经营情况表

项目数量写字楼面积

租售 3 20一五80

销售一五一五60432

不详 5 一八0988

23 1943000

如表4所示，预计2007年CBD区域仅在售的写字楼项目就将超过一五6万平方米，这个供应水平已经超过自1990年以来的CBD整体供应水平。如此集中的项目投放，将直接导

致CBD区域的写字楼销售市场严重的供大于求。图4：CBD区域新增项目经营情况分析图

3、供应价格分析

3.1租赁价格

表5：CBD区域写字楼租赁价格情况表

说明：

❖标有*号的项目为使用面积计租，包括：国贸中心、嘉里中心。其余项目均为建筑面积计租。

❖上述项目成交价格来源于中原地产历史成交数据。

❖租赁价格单位为美元/月.平方米；物业管理费单位为美元/月.平方米。

❖上述报价通常包括物业管理费。

由于项目自身产品使用年限、产品品质、市场形象、客户资质等多方面因素的影响，区域市场内各项目的租金水平存在较大差异。

根据中原地产市场研究部门的监测发现，除个别项目价格外，区域市场内绝大多数项目的租赁价格大都保持在租赁报价为：一八-28美金/月/平方米、成交租金在一三-24美金/月/平方米的水平，区域市场加权平均报价租金在25.57美金/月/平方米，加权平均成交价租金在19.14美金/月/平方米。

通过研究CBD区域存量项目现有的租金情况，显示CBD区域的整体租金水平尽管高居各大主力商圈之首，但由于各项目品质、客户差异较大，租金也分为不同的档次：

❖以国贸、嘉里为代表的一类项目，整体租金报价超过30美金，客户以国际知名客户为主；

❖以赢嘉中心、华彬国际大厦为代表的二类项目，整体租金水平在25-28美金，客户既包括外资客户亦包括中资的知名客户；

此外，还包括以数码大厦、蓝堡国际中心为代表的商住类项目，此类项目价格偏低，成交价甚至低于一五美金，且客户也多以中小型公司为主。

3.2销售价格

表6：CBD区域写字楼销售价格情况表