产权酒店VS酒店公寓-投资回报率应理性看待
产权式酒店发展现状及市场前景分析报告
产权式酒店发展现状及市场前景分析报告一、引言产权式酒店是指投资者通过购买酒店房间的产权，享有酒店运营收益的一种投资模式。
本报告旨在对产权式酒店的发展现状进行分析，并展望其在市场中的前景。
二、产权式酒店发展现状分析1. 市场规模根据市场调研数据显示，产权式酒店市场规模在过去几年中呈现稳步增长的趋势。
截至目前，全球产权式酒店房间数量已超过100万间，市场价值超过1000亿美元。
2. 市场竞争产权式酒店市场竞争激烈，主要竞争对手包括传统酒店集团、房地产开发商以及其他投资机构。
各家企业通过不同的市场定位、服务质量和价格策略来争夺市场份额。
3. 投资回报率产权式酒店的投资回报率相对较高。
根据数据分析，全球平均年化回报率约为8-12%，高于传统房地产投资和其他酒店投资形式。
这一优势吸引了越来越多的投资者参与产权式酒店市场。
4. 消费者需求随着旅游业的发展和人们对高品质住宿需求的增加，产权式酒店受到了消费者的青睐。
消费者更倾向于购买产权式酒店房间，以便在旅行时享受更舒适和个性化的住宿体验。
5. 法律与政策环境产权式酒店的发展受到当地法律与政策环境的影响。
各国和地区对产权式酒店的管理和运营有不同的规定，投资者需要了解并遵守相关法规，以确保投资的合法性和稳定性。
三、产权式酒店市场前景展望1. 市场增长潜力产权式酒店市场仍有较大的增长潜力。
随着旅游业的快速发展和人们对高品质住宿需求的不断提高，产权式酒店有望进一步扩大市场份额。
2. 创新发展趋势随着科技的进步和消费者需求的变化，产权式酒店行业将出现更多创新发展趋势。
例如，引入智能科技提升住宿体验，开发多样化的房型和服务，以满足不同消费者的需求。
3. 国际市场拓展产权式酒店市场的国际化程度将进一步提高。
随着全球旅游业的蓬勃发展，国际投资者将更加关注产权式酒店市场，并积极寻找跨国合作和投资机会。
4. 可持续发展在未来，可持续发展将成为产权式酒店行业的重要发展方向。
投资者和经营者将更加关注环境保护、资源利用和社会责任，以实现可持续经营和长期发展。
2024年产权式酒店市场前景分析
产权式酒店市场前景分析引言产权式酒店是一种新兴的投资模式，在酒店业内逐渐崭露头角。
该模式允许个人或企业购买酒店客房的产权，并享有相应的收益和权益。
本文将从多个角度对产权式酒店市场的前景进行分析，以便帮助投资者进行决策。
市场需求分析随着人们生活水平的提高和旅游需求的增加，旅游业蓬勃发展。
产权式酒店作为一种新兴的住宿方式，满足了人们对更为舒适便利的住宿需求。
此外，产权式酒店还可以作为投资工具，吸引了一大批投资者。
因此，产权式酒店市场具有广阔的发展空间。
优势与挑战产权式酒店相比传统酒店模式具有一些独特的优势。
首先，产权式酒店提供了长期稳定的收益和回报，对于投资者来说具有吸引力。
其次，产权式酒店允许个人或企业灵活自主地管理和使用酒店客房，增加了投资回报的可能性。
然而，产权式酒店也面临一些挑战，如管理成本较高、投资风险较大等。
投资者需谨慎权衡利弊，做出明智的决策。
政策环境分析政策环境对产权式酒店市场的发展具有重要影响。
当前，许多国家和地区对于产权式酒店的发展给予了积极支持，推出了一系列相关政策和措施，为投资者提供了良好的投资环境和政策保障。
例如，一些国家对产权式酒店提供税收优惠政策，吸引了更多的投资者参与。
政策的积极推动将促进产权式酒店市场的稳定发展。
市场竞争分析产权式酒店市场竞争激烈，各大品牌纷纷涌入。
在选择合适的投资项目时，投资者需考虑酒店的品牌影响力、地理位置、市场需求及潜力等因素。
此外，与传统酒店相比，产权式酒店市场还存在一些独特的竞争因素，如管理能力、维护成本等。
投资者应根据自身实际情况，制定出合理的竞争策略，以提高投资回报率。
市场前景展望总体来看，产权式酒店市场前景广阔。
旅游业的不断发展和人们对高品质住宿需求的增加将进一步推动产权式酒店市场的发展。
政策环境的积极支持也将为投资者提供良好的投资机会。
然而，投资者在参与产权式酒店市场时需谨慎选择，考虑市场竞争、风险管理等因素，以确保获得稳定的投资回报。
产权式酒店公寓的投资策略分析
产权式酒店公寓的投资策略分析引言产权式酒店公寓，也称为酒店式公寓、酒店公寓、服务式公寓等，是指具备酒店管理和服务模式的公寓式住宅，在中国的房地产市场上越来越受到投资者的关注。
本文将对产权式酒店公寓的投资策略进行分析，并提出一些投资建议。
1. 产权式酒店公寓的定义产权式酒店公寓是指由专业酒店管理公司运营管理的公寓式住宅，通常具备以下特点： - 提供酒店式的服务，如24小时前台服务、清洁服务、安全服务等； -房间内设施齐全，包括卧室、客厅、浴室、厨房等； - 入住客人可以享受公共设施，如健身房、游泳池等。
2. 产权式酒店公寓的优势产权式酒店公寓相比传统的公寓，具备以下优势： - 较高的租金回报率：产权式酒店公寓通常采用短租模式，每天的租金相比长租公寓更高，可以获得更高的租金回报率； - 更灵活的使用权：产权式酒店公寓的业主可以随时决定入住或出租，灵活性更高； - 专业的管理服务：由专业酒店管理公司提供全方位的服务，保障入住客人的舒适度； - 投资门槛低：与传统酒店相比，产权式酒店公寓的投资门槛较低，更适合个人投资者。
3. 产权式酒店公寓的投资策略3.1 选择合适的地理位置地理位置是影响产权式酒店公寓投资回报的重要因素之一。
投资者应选择人口稠密、经济发达、交通便利的地区，以确保投资回报率的最大化。
3.2 了解目标客群投资者在选择产权式酒店公寓时，应了解目标客群的需求。
不同的客群对房间设施、服务质量等方面有不同的要求，投资者应根据目标客群的需求来配置相关设施，并提供相应的服务。
3.3 管理公司的选择产权式酒店公寓的运营管理主要依靠专业的酒店管理公司。
投资者在选择管理公司时，应考虑其在行业内的知名度、管理经验和服务质量等因素，以保证投资的安全性和回报率。
3.4 风险控制投资者在投资产权式酒店公寓时，应注意风险控制。
可以通过多样化投资、分散风险等方式来降低投资风险。
此外，合理的资金规划和项目选择也是风险控制的重要手段。
酒店式公寓大全
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是上世纪中期从欧洲兴起的一种只做服务、非酒店经营的纯服务式公寓。
目前在上海得到迅速发展，据统计，已经有75家酒店式公寓开出。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强，的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓在装修上统一为精装修，提供全套的家俱和电器，但其内部的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。
一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
省钱：在同档次品质前提下，旅游自助公寓租金比三星级酒店套房价格至低30%~50% 以上；舒适：公寓内配齐了家具家电及其他居家用品，就连床铺被褥等也都换洗一新，您放下行李即可休息，就象回到自己家里一样，尽享家的温馨与方便；自由：您可以按自己的习惯和喜好生活,甚至可以为自己做可口的饭菜，完全私密的独立空间，不受外界干扰.灵活：可作短租公寓，租期长短由您定。
日租月租均可，月租价格超便宜。
今天我就告诉大家如何在其他豪宅大跌的情况下，投资酒店式公寓，做个楼市投资高手。
如何投资酒店式公寓酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。
它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。
公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，住户只两手空空都可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务，如进行商务活动所需的打印、传真等服务。
酒店式公寓:投资回报是根本,专业经营是关键
酒店式公寓：投资回报是根本,专业经营是关键
莫茸晖
【期刊名称】《百年建筑》
【年(卷),期】2003(000)010
【摘要】近一两年以来,以北京、上海为首,全国各地如雨后春笋般地出现了一大批冠以"酒店式公寓"的中高档项目。
但业内人士认为大多做得并不到位,比如很多项目在硬件设施和相关的配套服务等方面出入很大。
而由于目前业内缺乏明确的规范和标准,很多酒店式公寓项目往往在宣传过程中片面强调具有极高投资价值,却对服务内容设置、服务费用、物业管理成本以及回报率测算等关键问题语焉不详,甚至避而不谈。
为此,《百年建筑》编辑莫茸晖特地就酒店式公寓的市场营销方面问题,走访了北京家春秋置业投资顾问有限公司总经理黄岚,北京中原房地产经纪有限公司的策划及研究部总监阮维邦等业内专家。
【总页数】2页(P48-49)
【作者】莫茸晖
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
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1.中国教育投资回报率度量的关键问题探析 [J], 董银果;郝立芳
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投资产权式酒店的利与弊
产权式酒店在深圳已经小有规模，为数不少的人也成了产权式酒店的业主。
产权式酒店的投资价值究竟如何呢?有关人士表示，投资产权式酒店重在考察长期收益，同时要注意规避风险。
投资产权式酒店属度假式物业，也叫商务公寓，主要用来度假。
开发商在旅游度假地投资建设星级酒店，然后将酒店单间的产权分散出售给客户，客户每年来消费一定的时间，其他时间则将房间委托给酒店经营管理。
产权式酒店还包括分时度假交换体系，当顾客某一年决定不在自己购买了分式度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。
这种体系在国外比较盛行，由于国内产权式酒店处于刚刚起步阶段，市场还不成熟，分时度假体系自然还不完善。
深圳现状：小规模发展深圳产权式酒店的规模比较小，目前主要集中在大梅沙一带。
比如大梅沙海景酒店、雅兰酒店、城东一号等。
但深圳产权式酒店的市场已较以前成熟许多，伴随着私家车的日渐普及，出行越来越方便，许多人选择在周末时换换心情，到风景区度假，这为产权式酒店的发展带来了一定市场。
目前大梅沙酒店的经营情况就不错，但这多局限于风景区。
总体来说，产权式酒店还不可能在短时期内迅速发展。
学者半求认为，产权式酒店的发展主要依靠流动人口。
深圳市虽然流动人口不少，却是过境人数多，留夜人数少。
半求同时指出，发展产权式酒店，整体设施一定要配套。
深圳目前还缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够，收益较低。
收益：固定回报加分红投资产权式酒店，付首期时就可以办理房地产证，房款供完以后，给予房地产证。
付完首期之后，投资收益有两种，一是使用权益，二是固定回报。
一般来说，在使用权益方面，业主一年可以居住60天左右，既可分期用完，也可一次性用完，另外的300天就是与酒店合作经营。
在固定回报方面，通常是根据相关协议，从利润中给予回报，每年约给予总房款的5%。
也就是说，消费者只需要付一个首期，就可以拥有一套酒店式客房了。
对于一次性付款者来说，一般每年能获得5%的固定回报，外加客房经营利润利益分红。
酒店的价值及投资回报分析
酒店旳价值及投资回报分析2023-07-23 09:35:52 来源：中国旅游报4515分享到：中国稳健旳经济增长、活跃旳跨国投资活动及中心都市强劲旳商业、会展与休闲旅游需求，增进了国内酒店业旳迅速发展。
投资拥有酒店产权，以便从未来旳现金流量和资本增值中获利，已经成为众多国内酒店业主旳共同期望。
【迈点网】中国稳健旳经济增长、活跃旳跨国投资活动及中心都市强劲旳商业、会展与休闲旅游需求，增进了国内酒店业旳迅速发展。
投资拥有酒店产权，以便从未来旳现金流量和资本增值中获利，已经成为众多国内酒店业主旳共同期望。
处在中心都市旳国际品牌酒店，设计、设备、装潢原则高，需要酒店业主投入大量资金；酒店开业初期，也需要大量旳开业和营运资金；此外，为保证酒店符合品牌原则、适应消费者旳需求变化，酒店开业后还需要足够旳设备维护保养和更新改造资金。
因此，在酒店开发成本越来越高、投资回收期延长旳状况下，怎样认识酒店旳价值及酒店为业主带来旳投资回报，就成为酒店业主和投资人共同关注旳问题。
酒店资产定价原理怎样对酒店旳资产进行定价是衡量酒店价值旳基础。
在一般性企业资产定价原理中，企业价值重要有两种体现形式：账面价值和市场价值。
账面价值即资产负债表上反应旳总资产、净资产，重要反应历史成本。
市场价值，则如股票旳市值、吞并收购中支付旳对价等，重要反应未来收益旳多少。
多数状况下，账面价值不能真实反应酒店未来旳收益，因此，账面价值和市场价值往往有较大差异。
账面价值重要用于会计目旳，而资本市场上，投资者更关注旳则是酒店旳市场价值，如下所讨论旳酒店价值均是指酒店旳市场价值。
酒店旳价值是相对于投资者而言旳。
酒店之因此有价值，本质上是由于酒店可以通过运行为投资者发明未来旳现金流。
酒店(资产)旳价值取决于它未来发明现金流旳能力。
财务理论认为，资产旳价值等于其未来给投资者产生旳现金流，当然其计算也要考虑届时间原因(折现)。
这些资产可以是许多东西，例如：企业、房地产、债券、股票，甚至包括赛马或者其他任何能产生现金回报旳物品。
产权式酒店投资收益
产权式酒店投资收益随着房地产投资的不断升温，房地产开发的领域越来越宽，人们对房地产投资的取向也在逐步的被分流，一些精明的开发商不失时机的推出了各种投资型产品，于是产权式酒店这一新的投资方式终于浮出水面。
产权式酒店兴起于上世纪七十年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，由“时权酒店”（time share）演变而来。
所谓“时权酒店”即由消费者或个人投资者买断旅店设施在特定的时间里的使用权。
产权酒店是酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。
一、产权式酒店的类型国际通行的产权式酒店大致有三种类型：一是时权型。
即酒店与客户约定部分客房的使用期限，一般为三个月以上。
客户在约定的时间内，拥有客房的使用权。
二是公寓型。
客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费、服务费等。
三是投资型。
客户买断酒店部分客房的产权，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，是当今较为流行的投资类型。
二、产权式酒店投资的优势（一）资金快速回笼房地产开发商在兴建酒店时，前期必将投入大量的资金以确保工程的按期交付。
这种巨额投入会给开发商带来巨大的资金压力。
如何快速的回笼资金，是开发商不容回避的问题。
实行产权式酒店的经营方式，就可以快速的解决这一问题。
产权式酒店的经营是将建设酒店的巨额集中投资，分解为单位的组合，将部分产权出售，回笼资金。
这样有利于酒店的管理和缓解资金压力，也为不愿意承担投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报的机会。
（二）规避投资风险，获得高额回报产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。
产权式酒店年回报率高达6
产权式酒店年回报率高达6.5%房地产产品日渐丰富，如今不少投资者逐渐将目光转向了住宅之外的其他产品，譬如产权式酒店。
在中山，这种产权式酒店可由购房者返租给开发商经营，而开发商则设定每年6%—8%的利率回报给客户。
由于收益高，稳定性强，这种新型的投资模式在中山悄然走俏。
开发商承诺8年返还总价52%最近在繁华热闹区域，一些写字楼、酒店一改过去传统的出租、出售等销售模式，转而由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售，业主则将产权委托给负责运营的酒店管理，获取周期性的固定投资回报。
此外，业主购买了产权酒店小户型后，可以像普通商品房一样进行转让、抵押。
目前，这种产权式酒店主要出现在市内黄金消费商圈路段。
位于东区孙文东路的鼎峰·时代大厦很早以前，就提出了产权式酒店概念。
“只需首付、8年包租、8年月月有租收、8年零月供、8年稳赚总价52%回报”吸引了房产投资客眼球，从去年9月开售至今，已卖出了100多套。
该项目相关负责人介绍，鼎峰·时代大厦产权式酒店是全国最佳连锁酒店巨头“铂涛集团”（7天酒店母公司）旗下精品商务酒店—丽枫酒店全程运营，主力豪装套间在25—45平方米之间，总套数为166套，均对外销售。
在房间内，设有独立卧室、卫生间、沐浴间、宽敞明亮的窗户，功能分区清晰，户型紧凑实用。
全屋酒店标准精装、并配舒适大床、座椅、办公桌、电视、冰箱、中央空调，全部一步到位。
“产权式酒店开启了另一种投资新渠道，只需14万元即可做酒店房东，并且享受发展商8年超长包租合同，每季度以现金方式返还租金，8年合共返还总价52%，年均回报率高达6.5%。
”该负责人表示，“在签合同时，业主是和开发商签，而不是和负责运营的酒店签，这样就可以避免酒店提前撤场或结业，出现房间空置的情况。
此外，由于合同约定了年回报率，所以一旦发生上述情况，开发商将会按合同条款进行赔偿，以保障业主的权益。
”该负债人算了一笔账，以一套售价34万元的酒店套房为例，目前商业类物业的首付为五成（即17万元），贷款利率为基准利率上浮20%（6.55%×1.2=7.86%）。
产权酒店VS酒店公寓-投资回报率应理性看待
产权酒店VS酒店公寓投资回报率应理性看待在目前CPI居高不下以及投资渠道日益狭窄旳形势下, 房地产市场尽管受“拐点论”旳左右, 但受人民币升值预期影响, 不管是外资还是国内投资人士, 已经开始重新审视房地产旳投资价值。
来自我爱我家资料显示, 在奥运短租热旳带动下, 近期酒店式公寓和产权式酒店旳投资市场倍受关注。
■投资回报率最受关注产权式酒店投资, 是开发商将酒店旳客房分割成独立产权发售给投资者, 投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营, 获取年度客房利润分红, 并能获得酒店管理公司赠送一定期限旳免费入住权。
酒店式公寓, 既吸取了星级酒店较好旳服务功能和管理模式, 又吸取了住宅旳某些特点, 是既可居住, 又可办公旳物业。
它集住宅、酒店、会所多功能于一体, 具有“自用”和“投资”两大功能, 但其本质仍然是公寓。
无论是投资酒店式公寓还是产权式酒店, 投资回报率旳多少是众多投资人士最为关怀旳问题。
投资产权式酒店, 它面临旳最大风险就是开发商与否诚信。
由于开发商提供诱人旳包租服务和每年旳固定比例旳投资率, 再加上它会提供业主一定期间旳免费入住权, 这对异地投资置业旳人士而言, 无疑会具有很强旳吸引力。
但由于产权式酒店是一种新兴投资项目, 由于出名旳开发商一般都非常注重公司旳形象, 因此他们需要对产权式酒店进行长期旳投入, 这在时间上存在一定旳风险。
如果选择一般旳开发商, 它必然潜藏着更大旳投资风险, 因此投资者一定要通过谨慎考虑后, 再决定与否要选择投资。
■面对投资回报率应当理性此外, 投资产权式酒店应当理性看待投资回报率。
以租金收益计算投资回报率, 从目前国外市场旳产权式酒店旳投资回报率来看, 它一般在6%~8%。
但就目前中国市场来看, 它一般低于国外旳原则, 也就控制在4%~6%。
再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素旳影响, 实际回报率也许还要更低某些。
产权式酒店市场及投资收益分析_secret
产权式酒店的起源和分类产权式酒店起源于20世纪70年代的欧洲，风行于世界一些著名旅游城市和地区，经过十多年的发展，此种模式已经成为一种被西方社会广泛接受的房产和旅游投资品种，这种模式进入中国市场之后，也有不少地方开始尝试，如河北秦皇岛的维多利亚湾大酒店、海南三亚温泉大酒店等。
产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营，投资者收取一定比例的返租(经营)收入，以实现保值增值。
产权式酒店主要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店。
时权式酒店向游客出售在一定时限内使用酒店客房和娱乐设施的权利。
该权利可以上市转售、转让或交换。
退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。
有限自用投资型酒店的客户60％是中产家庭，40％是企业集团。
家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。
产权式酒店的市场现状及其投资分析产权式酒店(Property Hotel)是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的CBD中心。
产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％。
与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。
酒店式公寓和产权式酒店的投资比较
酒店式公寓和产权式酒店的投资分析针对越来越多的购房人想从买房中得到额外投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型产品。
继前段时间小户型投资风行一时，如今，产权式酒店、酒店式公寓的不断推出，再次掀起了投资者的投资高潮，使其成为楼市的一条独特的风景线。
无论是产权式酒店还是酒店式公寓，都以其面积小、总价低、资金回笼快的特点，吸引着众多投资者的眼球。
从本市近日开盘销售的准四星级产权式酒店———美丽园大酒店的销售情况来看，投资者大多是年龄在25-50岁左右的中高层收入者。
每一个投资者一般会登记2-3套客房，且多以50平方米左右为主。
而面积在90平方米左右的套房，则很少有人问津。
酒店式公寓的投资者和产权式酒店投资者情况基本一致，更有将酒店式公寓的一个楼层全部买下作为投资的投资者。
此外，在投资方式选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多的购房者选择一次性付款。
由于绝大部分产权式酒店只要付完首期款，后续的按揭支付可以通过经营回报收益来解决，投资者几乎没有财务负担。
而酒店式公寓的首付也比较低，往往只要总款的30%即可，而且还款年限与一般住宅商业贷款一样，可贷到20年或30年。
业内人士表示说，投资者要想获得回报丰厚、收益风险控制简单的小户型，产权式酒店、酒店式公寓都是不错的选择。
两者作为新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄投资相比，在同等投资预期的前提下其投资风险相对较小。
投资者李先生解释说，产权式酒店是将客房产权分割出售给小业主，小业主再将客房返租给酒店统一管理，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报。
如果在正规的操作程序下，投资者和房产商住往可以达到双赢。
也就是说，购买总房价在90万元、面积46平方米的酒店客房,首付36万元之后，前5年每年支出12662.78元，后5年每年支出8162.78元，10年总支出为104127.80元。
再扣除10年间每年免费享用15天的费用，即总投资40万元左右，就可以得到这间房子。
公寓式酒店的投资回报与风险评估
投资回收期
投资回收期是指投资项目从开始到收回全部投资所需的时 间。在公寓式酒店投资中，投资回收期通常是指从购房到 租金收入能够覆盖购房和运营成本所需的时间。
投资回收期越短，说明投资项目的盈利能力越强，但同时 也可能意味着投资项目的收益潜力有限。投资者需要根据 自身资金状况和投资目标来选择合适的投资项目。
收益与预期不符风险
实际收益与预期收益出现较大偏差，可能是 由于市场变化、经营管理不善等原因导致。
05
公寓式酒店投资风险应对策略
市场风险应对策略
目标市场定位
明确酒店的目标市场，根 据市场需求和竞争情况制 定合适的经营策略。
灵活定价策略
根据市场需求和竞争情况 ，灵活调整房价，保持价 格竞争力。
营销推广
04
公寓式酒店投资风险评估
市场风险
市场需求变化风险
酒店市场的需求受到经济、季节、节假日等多种因素影响，需求波动可能导致酒店入住 率不稳定，影响投资回报。
竞争风险
同一地区可能存在多家酒店，竞争激烈可能导致价格战、客源分流等问题，影响酒店收 益。
政策风险
政策限制风险
政府对酒店建设的土地、规划、环保等 方面可能有限制政策，影响酒店建设和 运营。
03
影响公寓式酒店投资回报的因素
市场供需关系
市场需求
市场需求是决定公寓式酒店投资 回报的重要因素。在需求旺盛的 市场中，公寓式酒店能够获得更 高的入住率和租金收入。
供应情况
市场上的公寓式酒店供应量也会 影响投资回报。供应紧张时，投 资者可能获得更高的回报，但同 时也面临更高的竞争压力。
产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店现状
产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。
事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够知足利用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
关于不同户型也有不同的格调，在效劳上依照住户的要求提供酒店式效劳的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、领导、总裁等，因此他的物业治理是由星级酒店直接治理或有酒店背景的物业公司进行治理，这就排除房主对物业治理公司水平的疑心，能够为住客提供高级、到位的各类效劳。
而公寓式酒店，简单地说，确实是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和洗手间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业效劳，如室内打扫、床单改换和一些商业效劳等。
它既有公寓的私密性和居住气氛，又有高级酒店的良好环境和专业效劳。
四星级以上的公寓式酒店提供的效劳那么更为周到，这种物业在北京已经显现，它的效劳包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、、打印、翻译等。
了解公寓式酒店的经济效益与投资回报
公寓式酒店通常提供独立的居住 空间，配备家具和家电，提供酒 店式的服务，如清洁和维护、安 保、前台接待等。
公寓式酒店的市场地位
市场需求
随着旅游业的快速发展和人们对于住 宿需求的多样化，公寓式酒店的市场 需求不断增长。
竞争环境
公寓式酒店与普通酒店和传统公寓相 比，具有更高的灵活性和个性化服务 ，因此在市场中具有一定的竞争优势 。
技术创新的影响
智能化技术的应用
智能化技术的应用将提高公寓式酒店的服务质量和运营效率，如智能门锁、智能 照明等。
数据技术的应用
数据技术的应用将帮助公寓式酒店更好地了解客户需求，优化服务流程，提高客 户满意度。
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投资者应采取有效的风险管理措 施，降低投资风险，提高投资回 报。
04 公寓式酒店的运 营与管理
运营模式选择
长期租赁模式
01
将公寓长期租赁给租客，通常签订长期合同，以获得稳定的租
金收入。
短期租赁模式
02
将公寓短期租赁给游客或商务出差者，通常按天或周计费，适
合旅游热点或商务中心区域。
共享经济模式
03
专业培训
对员工进行专业培训，提高服务技能和服务意 识。
客户反馈机制
建立有效的客户反馈机制，及时了解客户需求 和意见，持续改进服务质量。
创新服务项目
推出创新的服务项目，满足客户个性化需求，提高客户满意度。
05 公寓式酒店的未 来发展前景
市场需求的增长
旅游业的持续发展
随着全球旅游业的持续增长，人们对住宿的需求也在增加， 公寓式酒店作为提供家庭式住宿的选项，将逐渐受到游客的 青睐。
商务出差的需求
商务出差人员对居住的私密性和舒适性有较高要求，公寓式 酒店正好满足了这一需求，因此市场需求也将随之增长。
产权式酒店公寓分析
培训计划：一、酒店式公寓含义二、投资公寓的优势三、投资返租计算2016购、既为业主究。
规划资的风险，是尤其是异地置业的首选。
宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。
国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力，对年轻一族尤其是外来专业人才也格外有吸引力。
对象：业主专门用来投资的房产各类特色酒店运营商管理，如戴斯酒店、雷迪森酒店等专门用以投资，入住有一定期限，受酒店管理制约统一运营管理相对托管，经营模式相对成熟，稳定回报对象：业主闲置房产美国斯维登酒店管理体系，提供入户式贴身管家服务打理闲置房产，增值、自住两不误；不限制业主任何自住时间提供多种增值业务，如房屋置换、居家式度假体验等优势：五成即5所无法比拟的。
显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。
投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10－30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。
最大风险：开发商是否诚信产权式酒店存在着以上种种的优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。
这种风险主要来自开发方诚信与否。
产权式酒店的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。
应对方式：选房先看开发商化解风险的办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障的产权式酒店。
产权酒店品质高低与否，起决定作用的是开发商与酒店管理公司的实力与经验是否足够雄厚。
选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的出。
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产权酒店vs酒店公寓投资回报率应理性看待在目前CPI 居高不下以及投资渠道日益狭窄的形势下，房地产市场尽管受“拐点论”的左右，但受人民币升值预期影响，不管是外资还是国内投资人士，已经开始重新审视房地产的投资价值。
来自我爱我家资料显示，在奥运短租热的带动下，近期酒店式公寓和产权式酒店的投资市场倍受关注。
■ 投资回报率最受关注产权式酒店投资，是开发商将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店式公寓，既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的某些特点，是既可居住，又可办公的物业。
它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。
无论是投资酒店式公寓还是产权式酒店，投资回报率的多少是众多投资人士最为关心的问题。
投资产权式酒店，它面临的最大风险就是开发商是否诚信。
由于开发商提供诱人的包租服务和每年的固定百分比的投资率，再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投资置业的人士而言，无疑会具有很强的吸引力。
但由于产权式酒店是一种新兴投资项目，由于知名的开发商一般都非常注重企业的形象，所以他们需要对产权式酒店进行长期的投入，这在时间上存在一定的风险。
如果选择一般的开发商，它必然潜藏着更大的投资风险，所以投资者一定要经过慎重考虑后，再决定是否要选择投资。
■ 面对投资回报率应该理性此外，投资产权式酒店应该理性对待投资回报率。
以租金收益计算投资回报率，从目前国外市场的产权式酒店的投资回报率来看，它一般在6%~8%。
但就目前中国市场来看，它一般低于国外的标准，也就控制在4%~6%。
再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素的影响，实际回报率可能还要更低一些。
所以在投资产权式酒店时，投资人士一定不要被开发商所打的高回报率的“旗号”左右，一定要对各种机制进行有效的分析，理性对待投资产权式酒店。
投资酒店式公寓，相对投资产权式酒店而言，它的投入资金要相对低一些。
酒店式公寓既有星级酒店的服务功能，也有星级酒店的管理模式，它是星级酒店的进化体，所以综合性方面很强。
从目前市场的投资形势来看，投资酒店式公寓更容易得到快速的投资回报，以租金收益计算投资回报率，目前酒店式公寓的投资回报率大概在5%-7%左右。
酒店式公寓未来发展的独到之处近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。
那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。
在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。
一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。
2 0 0 4年北京、上海、广州的酒店式物业更是一路飘红。
根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。
酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。
二者面对的消费者不同。
成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。
客户就在附近。
该位置填补该区域的小户型住宅的空白。
酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：产权酒店与酒店式公寓的区别。
产权酒店起源于上个世纪7 0年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。
简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。
酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。
而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。
酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。
单身公寓与酒店式公寓的区别。
单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。
同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。
而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。
商务公寓与酒店式公寓的区别。
商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。
像市场上曾出现过的STUDIO 类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。
配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。
而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。
国内产权式酒店的发展状况随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。
如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、陕西汉中的"21 世纪万龙大酒店"、倡导"e 时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大-- 龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。
国内产权式酒店何以迅速崛起？其实这主要得益于全国房市的回暖。
近几年来，低迷多时的海南房地产持续回升，东部沿海城市的房产也普遍升温，购买房产已不仅是为了居住，还成为重要的投资渠道。
于是，产权式酒店应运而生。
业内人士估计，未来全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。
相对于酒店式公寓和公寓式酒店，产权式酒店更像是为投资者“度身定做”，产权式酒店在购买时一般都会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率，以 6.5% 的年收益率计算，大约15 年客户就可以收回总投资，同时还可以取得房产的所有权。
相对于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特点，产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。
投资产权式酒店，应关注其物业的位置、酒店等级、地区酒店竞争等因素。
一般而言，物业位置越好，未来升值的潜力就越大；地区酒店需求量越大、酒店星级越高，酒店经营期客户的收益安全性也就越强；如果开发商以长期经营该酒店为目标，那么，客户的收益也就更有保证了。
产权酒店经营状况分析1. 总体经营状况产权酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，往往存在着较大差异。
1）位于市区的：客流量和开房率均可以得到保证，经营状况一年四季相当理想，如深圳的丹枫白露、海口的金茂酒店。
然而，处于二线城市的，如东莞和惠州，经营状况往往一般。
究其因，一是没有占据强势的旅游资源，二是经营管理公司的水平一般。
2）处于旅游度假区内的：由于旅游度假受季节性因素影响较大，淡、旺季经营收益有较大差异。
淡季的经营只能维持酒店的基本运营，旺季则客房供不应求。
如深圳的雅兰酒店、海景酒店、惠州的喜来登酒店。
3）海口，特别是三亚，由于度假资源十分强势，再加上客源来自全国（主要是北方）乃至东南亚各地，其产权式酒店的经营状况在全国来看是最好的。
2.经营回报分析1）经营模式：模式 1 （浮动收益型）：业主参与酒店的财政年度分红，这部分利润是浮动的，同时业主还拥有一定天数的居住权，入住影响分红。
模式 2 （固定收益型）：业主获得固定收益＋浮动分红，收益不与供楼款挂钩，入住天数另行赠送，不影响分红。
模式3（集资回购型）：前五年，给予固定回报， 5 年后可由开发商回购。
事实上，在实际操作中，往往将上述第1、2 种模式组合起来使用：前三五年，由于受区域的不成熟和经营的不稳定因素影响，开发商会承诺一定的固定收益。
待经营稳定后，再采取浮动收益，风险共担。
2）回报率：分为固定收益和浮动分红两种。
一般来说，产权酒店的平均回报率从 5 %〜15 %不等，具体视酒店位置和经营状况而定。
产权酒店是金矿美国著名基金经理彼得•林奇（P.Lynch），有一句名言，“投资你已经熟悉的行业或企业，你能够战胜专家。
”知道这句话的人不少，但能够真正运用的人，却是少之又少。
海归投资达人张伟，就属于前者。
8 小时以内，张伟是酒店业综合性投资与咨询企业华盛国际（HVS）董事、中国旅游景区（点）质量等级检查员、中国非洲发展基金的酒店投资特聘高级专家。
凭借着自己在工作上的专业知识，和对酒店、旅游业的熟悉，8 小时以外，他是又玩转产权酒店，炒股历史超过13 年的快乐投资达人。
2000 年买下普吉岛产权酒店目前，张伟负责华盛国际大中华区的主要业务。
在进入华盛国际之前，他任职于仲量联行(Jones Lang laSalle) 资本市场集团。
此外，他在国内外政府或政府的下属机构长期工作。