房屋土地面积计算基本方法

房屋土地面积计算基本方法

一、建筑面积计算规则

1．计算建筑面积的范围

（1）单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

（2）高低联跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积。当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度率以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算。当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

（3）多层建筑物建筑面积按各层建筑面积的总和计算。其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

（4）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店等相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

（5）用深基础做底下架空层加以利用、层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（6）穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅和大厅，不论其高度如何，均按一层计算面积。门厅、大厅内走廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（7）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

（8）建筑物内技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。

（9）有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积。独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

（10）有柱的车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积。单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

（11）突出屋面的有围护结构的楼梯间、冰箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（12）突出墙外的门斗，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（13）封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平

投影面积的一半计算建筑面积。

（14）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊，檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（15）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（16）室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，均按每层水平投影面积计算建筑面积。楼内有楼梯者，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（17）跨越其它建筑物、构筑物的支架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

2．不计算建筑面积的范围

（1）突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

（2）检修、消防等用的室外爬梯。

（3）层高在2.2米以内的技术层。

（4）构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储水池、储仓和地下人防干、支线等。

（5）建筑物内外的操作平台。

（6）没有围护结构的屋顶水箱。

（7）单层建筑物内分隔的操作间、控制室等单层房间。

（8）层高小于2.2米的深基础地下架空层。

二、商品房销售面积计算及公用建设面积分摊规则（试行）

1.商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室

为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

2.商品房“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套

内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

3.套内建筑面积由以下三部分组成

（1）套（单元）内的使用面积

（2）套内墙体面积

（3）阳台建筑面积

4.套内建筑面积各部分的计算原则如下

（1）套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

（2）套内使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定计算。

（3）套内墙体面积

商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（4）阳台建筑面积

封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

5.公用建筑面积的组成

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

6.公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等。不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

7.公用建筑面积分摊系数及各套分摊的公用建筑面积计算

将整栋建筑物公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积

公用建筑面积分摊系数=

套内建筑面积之和

各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。