国内外著名工业园区研究

以多种产业形式形成产业集群；
园区特点
人才、技术、资金高度密集； 开发了创新的产业模式：工业旅 游； 配套完善，集聚居住、办公、商 业、休闲娱乐为一体的都市综合 体；
9
配套设施
配套生活休闲娱乐区域
创意产业园案例——厦门留学生创 业园
关键要点：
非盈利的科技产业化服务机构 研发办公楼、厂房、综合楼

10
为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，
我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度， 为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称 之为特色工业园区。



工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸
易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、 工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。

申办有限责任公司，注册资本起点 为三万元人民币（或等值外币）；注 册资本在100万元人民币以上的，可 分期出资。

留学人员优 惠政策
房租减免：用于研发、生产的厂房， 在60～150平方米以内，第一年免交 租金，第二年、第三年分别按市场价 的50% 、80%交纳租金；可按优惠价 租用配套生活公寓。 以其专利、专有技术出资入股的，科 技成果作价占注册资本的比例不受限 制。
境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。
5
工业园区综述

工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型
中国工业园区发展历程


城市化与技术革 命是园区转型升 级的两大推手
6
工业园区综述

工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型

我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府
厦门市政府
厦门市政府：
1.支出：
•提供无偿启动资金、 •税收优惠政策 •租金补贴 2.收入：
火炬高新区 管委会
租金 投资1.8亿 兴建
厦门留学生 创业园
•享有税收收益
•促进区域经济发展，提升区域 影响力
厦门创业园 物管会
12
运营模式
在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园 物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200 余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。
利用创业园区的优势环境 孵化项目，并转产创造效 益 为区域经济发展做出贡献 （孵化成功企业200余家）
桥梁和纽带
13
物业组成
办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右 面积将更为适合创业型企业
研发楼 创业园
厂房 综合楼
创业园物业组成：由1栋研 发楼，3栋标准厂房，1栋综 合楼构成，研发办公楼为7 层，出租率近乎100%，
16
企业类型
入园企业构成
创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额； 办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静 程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及
关注点分类 第一名 第二名
首期无偿启 动资金 办公楼物业 形态 餐饮情况 会议室情况 休闲配套
客户询问频次排名 第三名
税收优惠
名称 创业 大厦
建筑参数
建筑总面积： 9500平方米 单户型面积： 80-200平米， 其中主力户型 140-170平米 层高：3.6米， 吊棚后2.7米。 层数：7层

出租情况
租金价格： 26元/平米， 留学人员第一 年全免，第二 年付正常租金 的50%，第三 年付正常租金 的80%。 空臵率：5%
1层为3个餐厅，棋 户型： 1房 牌室，乒乓球室，咖 1厅，面积 啡室，健身房，洗衣 9*3.3=29.7 店， 平米 会议室：2个大的容 租金： 700 纳100人，400平左右，元/月 小的容纳20-30人左 空臵率： 右，100多平。价格1 129套空8套 小时80元 2-6层为单身公寓
火炬高新区管委会 政府
角色：
提供优惠政策
提供孵化企业可申请报批 的启动、运营资金 以活动、视察的方式提升 园区知名度和影响力 角色： 建造创业园 提供配套服务：住宿、 餐饮、娱乐 为孵化企业享受政府优 惠政策提供平台 作为孵化企业与外界沟 通的窗口。
孵化企业
角色：
携带高成长性项目入园
第四名
其他 13% 机械 10% 新材料 12% 生物 15%
IT/光电子 28%
优惠政策 办公场所
租金优惠 户型面积 公寓户型面 积和档次
软件 22%
综合配套 环境
入园企业行业全部为高科 技企业，其中IT/光电子、 软件和生物，三者合计超 过60%。

绿化 安静程度 客户咨询过程中主要询问问题 ‚租金有什么优惠呀？‛ ‚首期无偿启动资金能申请多少呀？‛ ‚有哪些税收优惠呀？‛ ‚办公室户型面积有没有200平米左右的？‛ ‚公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？‛ ‚吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀‛ ‚创业园绿化好不好呀，吵不吵呀‛ ‚创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的‛ ‚要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…‛
国内外工业园区发展研究
2016/6/13
[关键字]： 工业园区、类型、发展模式、转型升级
[简介]： 通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个 全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失 败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发 模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业 园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道 路。 [适用范围]： 研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转 型的案例研究
办公
第一年租金
第一年租 金
0 0 700元/月
第二年租金
13元 9元/平米 700元/月
第三年租金
20.8元 14.4元/平米 700元/月
厂房
第二年租金源自文库第三年租金
单身公寓
办公研发楼（80平米以内） 厂房（以18元/平米记） 单身公寓
租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠 租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠

设施建设
基础设施：结构 化综合布线系统， 配备有光纤宽带网 络、卫星电视、消 防监控、安防智能 化系统及客货电梯 服务设施：会议 室、信息中心、培 训中心、商务中心 等

其他费用
水费： 2.8元/吨 电费： 0.97元/吨。 物业管理 费2元/平 米

14
研发楼
创业园
厂房
综合楼
创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500 平米左右
在允许的情况下，尽量加大优惠力度 希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好 200平米左右 要求一定要精装修 要有较高档次的酒店 要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米500平米）、小会议室（100-200平米） 建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个 会所 建议扩大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、 居住环境，增加环境舒适度 希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境
功能定位 高科技产业化的 服务机构
11
运营模式
厦门创业园盈利模式小 结：
火炬高新区管委会：
1.资金流出： •向政府以较低价格取地 •投资兴建创业园 2.资金流入：享有租金收益
厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府 申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园 日常运作的管理并收取租金收益。
2
整体框架
工业园区综述
工业园区研究
工业园区发展 模式
工业园区升级 转型
3
工业园区综述
4
工业园区综述

工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型
1、工业园区源起

最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。

英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为 当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去 的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。
20
园区不足
不足 租金优惠
厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配 套、社区环境方面存在着较强的改善性需求
对现状评分 改善意见 希望第二年、第三年维持50%的折扣
扶持资金
税收优惠 办公情况 公寓情况 餐饮 会议室 休闲配套 绿化 安静程度
落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重 要
19
盈利模式
厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现 周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背 厦门创业园静态投资回收期计算

首期投入金额1.8亿 办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元 厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元 公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元 静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年
17
优惠政策

入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基 金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助 金、房租减免和配套资本金
无偿资助金：符合条件的每家10万 元。

配套资本金：符合条件的可申请获 得最高达总注册资本49%、100万元 以内的配套资本金，允许在三年内按 优惠价回购股份 创新基金：优先推荐申请国家科技 型中小企业技术创新基金和厦门市、 火炬高新区技术创新基金。
主要扶持政策
税收扶持 扶持政 策 基金扶持 租金扶持
主要是所得税，增值税和营业税 入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%） 各种组织和机构的基金（申请通过率较低） 符合条件的企业享受办公室租金优惠，厂房租金优 惠
租金优惠
入园企业前三年租金情况（单位：元/平方米/月）
25 20 15 10 5 0
物业类型

留学人员及台湾学者在厦门创办企业， 可申请购买经济适用房

留学人员及台湾学者凭厦门市留学 人员工作证，在购房、办理驾驶证以 及子女入学、入园就读等方面享受本 市居民生活待遇。

在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、 房租减免、配套资本金优惠。
18
优惠政策
扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金 优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办 公研发和产品生产，生活配套没有优惠


工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起
来的特殊环境。在日本称为 ‚工业团地‛，在香港称为‚工业村‛， 在英国称为‚企业区‛，在大陆称为‚工业园区‛，主要设立在
衰退的内城地区。
2、工业园区定义

工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企
业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环

几乎是 全满
15
研发楼
创业园
厂房
综合楼
综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空 臵率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性 需求
名称
轩业 楼
建筑参数
栋数：一 栋 层数：6层 建筑面积： 9400平米
功能布局
公寓
其他费用
物业费40 元/月 水费2.8吨 电费0.572 元
7
工业园区发展模式
8
工业园区发展模式

初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、
电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。
传统工业园区
生态工业园区 高新技术科技园 电子产业园 IT产业园 创意产业园
产业新城
产业形势
纺织、煤炭、钢铁、机械、 高新技术为指导的第三产业和高 化工等传统工业； 端制造业； 人力密集型；污染严重、 资源严重浪费，已无法适 应时代的发展，继续脱胎 换骨 无配套 人才、技术、资金高度密集；
厂房
名称
新业楼 昂业楼 宏业楼
建筑面积
5400平方米 5400平方米 8940平方米

户型情况
面积最小的100 多平米，最大的 1000平米，主要 集中在500平米 层高：6层
租金情况
1层租金 20-24元/ 平米 2-6层租金 15-18.5元/ 平米

空臵率

其他费用
水费：2.8元/ 吨 电费：0.97元 /吨。 物业管理费2 元/平米
园区概况
成立时间 1996年底 区位 位于厦门湖里区 火炬高科技园东 侧
厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平 方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构
厦门地图 火炬创业园
规模
交通
占地面积6.6㎡； 建筑面积8.8㎡；
湖里区 紧邻市区主干道， 距离机场3公里， 距离火车站7公 里，东渡海运港 厦门国家留学生创业园 3.5公里。