商业运营标准化的流程

商业运营标准化的流程运营策划第一阶段：项目市场调研

1、项目背景

包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。

2、宏观环境调研

⑴城市经济发展环境

①城市的经济发展水平

②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。

⑵城市人口环境

包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。

⑶人文环境

包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。

⑷商业环境

包括城市商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型商店和商业物业的经营状况等。

⑸其他宏观环境

包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。

3、项目地段环境调研

⑴周边居民环境。

包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。

①地段交通环境；

②地段交通道路的性质；

③地段交通辐射的区域；

④地段交通车流状况；

⑤项目地块交通条件状况；

⑥其他对外交通设施。

⑵地段商业环境。

①地段环境中商业区的类型；

②地段环境中商业区的经营规模、销售规模；

③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况；

④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。

⑶地段区位特征。

包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。

⑷地段未来规划状况。

包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。

⑸项目地块开发条件。

通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。

4、项目商圈调研分析

⑴项目商圈范围的确定。

①预测分析项目的商圈范围；

②商圈调查；

③描绘项目的商圈范围。

⑵商圈分析。

①商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品总额等；

②商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等；

③商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。

⑶经营者调研分析。

包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。

运营策划第二阶段：项目市场定位

1、项目分析

⑴项目条件与资源分析

①条件分析；

②资源分析；

③小结。

⑵项目的SWOT分析。

①优势【S】

②劣势【W】

③市场机会【O】

④市场威胁【T】

⑤综合分析

2、项目产品定位

⑴经营业种规划。

①考虑租金回报因素；

②考虑关联性因素；

③考虑一站式购物的因素。

⑵经营业态组合。

包括主力商店、半主力商店以及普通专业、专卖店等的组合。

3、项目功能定位

⑴购物功能定位；

⑵饮食功能定位；

⑶娱乐功能定位；

⑷休闲功能定位；

⑸表演功能定位；

⑹各功能区的规划布局；

⑺考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素；

⑻考虑获取最大的租金收益因素。

4、项目主题定位

⑴主题的导入；

⑵主题的深化；

⑶主题的差别性与适应性分析；

⑷主题差异性分析；

⑸主题的差异性分析；

⑹主题的适应性分析；

⑺符合项目条件的候选主题；

⑻主题的表现。

5、项目形象定位

⑴形象品牌确立；

⑵名称确定；

⑶形象品牌营运策略；

⑷形象品牌延伸策略。

6、项目目标客户定位

⑴目标客户细分；

⑵目标投资客户群细分；

⑶目标招商商户细分；

⑷定单式委建、合作开发等多种方式的合作伙伴的寻求原则。

7、项目目标消费者定位

⑴目标消费群的甄别；

⑵主力目标消费群；

⑶辅助性目标消费群；

⑷消费群体的区域定位；

⑸消费群体的年龄结构定位；

⑹消费群体的收入水平定位。

8、项目销售招商价格定位

⑴项目价格策略定位依据；

⑵项目价格定位建议；

⑶项目价格在市场竞争中调整策略。

9、项目规划建议

⑴项目整体开发规划思路与目的；

⑵整体建筑规划建议；

①总体布局；

②建筑结构；

③建筑平面；

④步行街；

⑶项目整体建筑风格；

⑷项目购物环境规划；

⑸项目交通组织规划；

⑹项目营业空间经营规划布局。

10、项目经济效益分析

⑴成本费用分析；

⑵营业利润分析；

⑶经济效益分析。

运营策划第三阶段：招商及销售推广

1、项目销售招商实操总纲

⑴项目销售招商推广总体思路；

⑵确定项目销售与招商的面积比例；

⑶项目支持点；

⑷销售招商推广总体策略。

2、销售招商策略

⑴项目整体销售招商部署；

⑵项目整体销售招商节奏；

⑶项目阶段性招商节奏；

⑷项目销售招商与价格策略的联动；

3、项目整体包装策略

⑴项目销售招商现场包装；

⑵项目销售招商道具包装。

4、项目宣传推广策略

⑴项目宣传推广整体策略；

⑵项目阶段性宣传推广策略；

⑶项目媒体运用策略；

⑷项目公关活动的运用策略。

5、销售招商的实施

⑴销售招商实施；

①确定销售招商对象的特征；

②确定招商条件；

③组建销售招商队伍；

④销售招商资料准备。

⑵销售招商步骤；

①销售招商调查；

②内部认租、认购；

③公开销售招商；

④开业准备；

⑤销售招商管理。