全不动产抵押权之善意取得
抵押权善意取得制度研究
抵押权善意取得制度研究作者：解静来源：《法制与社会》2016年第16期摘要善意取得在所有权领域的适用，是学者普遍认可的共识。
但是，善意取得制度能否适用于担保物权领域，各国规定却不尽相同。
我国早在2000年颁布实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第84条、第108条就分别确立了质权和留置权的善意取得，但是抵押权能否适用善意取得制度，一直没有明确规定。
直至2007年《中华人民共和国物权法》施行，才明确了抵押权的善意取得制度。
但是，该制度在理论和实践中仍有很多问题值得探讨。
本文即以此为中心，对该制度进行价值分析和效力分析，抛砖引玉，求教大方。
关键词抵押权善意取得物权作者简介：解静，天津交通职业学院，讲师。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.06.015一、抵押权善意取得制度的提出抵押权是以抵押物为客体的一种物权，旨在保障主债权的实现，在经济生活中具有重要意义。
1995年《中华人民共和国担保法》首先全面规定了抵押权制度，明确抵押物可以是动产，也可以是不动产。
但是，因为我国长期以来的善意取得制度一直坚持的是动产善意取得，不适用于不动产，所以尽管2000年颁布实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第84条、第108条就分别确立了质权和留置权的善意取得，但对抵押权能否善意取得一直未做规定。
2007年《中华人民共和国物权法》施行，突破了长期以来的不动产善意取得“否定说”，全面确立了所有权的善意取得制度，进而明确了抵押权的善意取得制度。
二、我国现行抵押权善意取得制度规定《中华人民共和国物权法》第106条全面规定了物权善意取得制度。
根据该规定，构成抵押权善意取得须符合四个要件：第一，抵押人对抵押物无处分权。
抵押物是不动产时，应是基于抵押物的错误登记而使得抵押人得以对该不动产进行处分；抵押物是动产时，一般是基于抵押人的占有使得处分得以进行。
如何界定善意取得
如何界定善意取得一、定义善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物转让给第三人的，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
二、构成要件（一）法律规定《中华人民共和国物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
（二）具体构成条件１.标的物须为动产或者不动产不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
动产是指不动产以外的物。
２.让与人是无处分权无处分权（无权处分）主要包括两种情形：其一是无所有权。
如将他人之物出卖，将他人之物出租等都构成无权处分行为。
其二是处分权受到限制，这是在有所有权但所有权受限制的情况下实施的处分行为。
如未经抵押权人同意，对抵押物的处分等。
３.受让人是善意的善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。
４.受让人须支付合理的价格“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
５.转让的动产或不动产已经交付或者登记（该登记已登记，该交付已交付）三、法律后果第一，受让人取得转让财产的所有权，该财产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第二，原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。
四、特殊情形（一）赃物（适用）所谓赃物，常见的有走私、盗窃等方式取得的财物。
在刑事案件中，犯罪嫌疑人常常将犯罪所得赃物以低于市场交易价格出卖，许多与案件无关的第三人在不知道的情况下购买或接受该物品，这就形成了“赃物的善意取得”。
在刑事司法实践中，当公安机关追查案件中赃物的下落和去向时，常常也会遇到赃物已被犯罪嫌疑人通过民事流转转让给不知情的第三人合法占有的情形。
不动产抵押权善意取得的司法认定
不动产抵押权善意取得的司法认定叶某宇诉孙某、梁某抵押权案【裁判要旨】一、孙某对涉案1101房的抵押行为是否构成无权处分；二、梁某能否善意取得涉案1101房的抵押权。
【相关法条】《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条。
【案件索引】一审：广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12493号（2018年9月19日）【基本案情】原告诉称：原告与被告孙某原系夫妻关系，婚内育有一子，并购置位于广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房一套，上述房屋登记在被告孙某名下。
原告于2014年7月9日与被告孙某在办理离婚手续同时约定上述房屋归原告与婚生子所有。
被告孙某在明知其对该房屋已经没有处分权且原告不知情的情况下，于2015年12月21日与被告梁某对该房屋设定登记字号为“15登记12548293”的抵押权登记，严重侵犯了原告的合法权益。
离婚后，被告孙某没有按照约定归还欠原告的款项、支付儿子的抚养费，为此，原告向法院起诉，在案件审理过程中，被告孙某向法院提交该房屋的假房产证，以此蒙蔽原告及法院。
后在法院的主持下，出具（2016）粤0104民初6552、6553号民事调解书，重新确认该房屋归原告所有，被告孙某在偿还银行贷款后，协助原告将该房屋产权过户至原告名下，在该案的审理过程中，原告以及法院都不知道被告孙某私自与被告梁某对该房屋设定抵押权。
综上，自2014年7月9日被告梁某对该房屋就已没有处分权，其在未征得权利人同意的情况下私自与他人对该房屋设定抵押权，属无权处分行为，抵押权无效。
为此，原告请求法院依法判决：1. 两被告在房管局登记的涉及涉案房产广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权无效；2、两被告在十日内协助原告办理广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权人为梁某、权利面积为166.39平方米、权利价值为1500000元、登记字号为“15登记12548293”的解除抵押登记手续。
不动产抵押权善意取得的运用
江苏省南通市中级人民法院经 审理认为， 港闸支行与陆建国订立 的借款合同合法有效。 陆建国自 2009 年 2 月 起 连 续 3 个 月 以 上 未 能按约还本付息，显属违约，港闸支 行有权按合同约定要求其提前归还 全部借款及支付相应利息及罚息。 抵押权作为物权的种类之一， 按照 物权法第一百零六条第三款规定， 可以适用善意取得制度。 而涉案抵 押权能否成立， 需要审查港闸支行 在设立抵押权时是否善意及有无过 失， 即港闸支行在办理涉案抵押贷 款过程中有无尽到审慎义务。 港闸 支行依据借款人陆建国提供的单身 证明、购房合同、房产证等，可以确
案例 100 研究 文/马 荣
案例
10/2012
不动产抵押权善意取得的运用
【要点提示】 抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。 按照物权法第一百零六条第三款 的规定，抵押权可以适用善意取得。 对不动产抵押物权利是否真实完整的审查义务在房屋登记部门，作为债权 人 ，在 设 置 抵 押 权时 其 审 查 义 务 不 应 含 括债 务 人 在 办 理 他 项 权 证 过程 中 的 违 法 或 者 犯 罪 行为 。
■案号 一审：（2009）港民二初字第 0194 号 二审：（2009）通中民二终字第 0452 号
【案情】
原告： 中国银行股份有限公司 南通港闸支行（以下简称港闸支行）。
被告：陆建国。 第三人：石李萍。 2006 年 2 月 1 日，港闸支行与 陆建国签订了购房借款合同一份。 双方在合同中约定：港闸支行向陆 建国提供贷款 35 万元， 由陆建国 提供其名下的某处房产作抵押担 保，借款用途为购房，借款期限为 20 年。 签订合同后，港闸支行于 4 月 12 日 向 陆 建 国 发 放 了 贷 款 35 万元。 从 2009 年 2 月起，陆建国未 按约履行还款义务。 法院另查明，陆建国与石李萍 原系夫妻关系。2005 年 12 月 8 日， 双方在民政局办理了离婚登记手 续， 并约定涉案房屋归石李萍所 有，该产权至诉讼时仍登记在陆建 国名下。 陆建国为办理上述抵押物 登记手续， 伪造离婚协议书内容， 将已经约定归石李萍所有的上述 房产篡改为归自己所有，并加盖了 伪造的民政局婚姻登记专用章，还 于 2006 年 4 月 12 日 向 房 产 部 门 办理了抵押登记手续。 原告港闸支行诉称，自 2009 年 2 月起， 陆建国未能偿还贷款本息 已有 3 个月， 根据合同约定视为贷 款自动全部提前到期， 请求法院判
试述抵押权的善意取得
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王 丽 娟 ： 述 抵 押 权 的 善 意 取 得 试
只能依据登记簿与登记名义人进行交易， 仅从不动产不能
有学者认为： 就动产抵押权的设定而言， 抵押权人未取 以占有为公示方法， 因而不会发生善意取得来理解是不恰 得任何形式的占 抵押人也未丧失任何形式的占有． 有， 所以 当的。 抵押权变动无法从占有状态中察知； 而且， 抵押人可以利用
的安全的倾斜， 是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代 基础。
价来保障财产交易的动的安全的制度。 善意取得理论经历了一个发展过程。传统民法理论认
意取得也逐渐达成了共识， 不仅所有权可以适用善意取得，
二、 抵押权之善意取得分析
关于抵押权的善意取得， 学者们的意见很不一致。最 第 ｌ３ ｌ 条否认抵押权的善意取得， 理论界学者对否认不动产善意取 对抵押物的占有， 不停地无权处分， 不知情的所有人则可能 得的前提下 ， 不动产抵押权当然也不得适用善意取得， 相 因为不能知情， 而无法请求法律保护。但是， 笔者认为． 在设
反， 肯定了不动产善意取得， 也就肯定了不动产抵押权的善 定抵押权时， 与所有人相比， 善意第三人往往更值得保护， 其 意取得。抵押权人可以基于登记的公信力而与抵押人设定 善意信赖足以弥补处分权的欠缺， 应承认抵押权的善意取 抵押 ， 此时， 抵押人虽非真正权利人， 但抵押权人的抵押权 得， 以确保善意第三人不会因其合理的信赖而受到损失。 仍应受到法律保护， 其法理与不动产所有权的善意取得相 对于车辆 、 、 船舶 航空器等采取登记作为公示方法的动 同。同样是基于登记的公信力和保护交易安全的需要 ， 在 产， 善意第三人所信赖者， 系对登记所显示的权利表征所具 承认不动产善意取得的国家， 如德国、 瑞士等均不否认抵押 有的公信力， 即使这一权利表征与真实权利状态不符， 无权
如何认定善意取得抵押权
如何认定善意取得抵押权善意取得⼜称即时取得，是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产或者登记在其名下的他⼈的不动产转让给第三⼈，若第三⼈在交易是处于善意即可取得该动产相关权利，且原权利⼈不得追夺的法律制度。
那么抵押权能够被善意取得吗？下⾯由店铺⼩编进⾏解答，希望对读者有所帮助。
⼀、如何认定善意取得抵押权抵押权能否被善意取得，关键在于是否符合善意取得的构成要件，当处分⼈为⽆权处分且相对⼈为善意时，抵押权可被善意取得。
《民法典》第三百⼀⼗⼀条⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：（⼀）受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；（⼆）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。
受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。
⼆、不动产抵押权善意取得构成要件对银⾏等债权⼈的启⽰（⼀）对银⾏等债权⼈（抵押权⼈）的启⽰：1、注意抵押物的状态。
抵押权⼈在接受不动产抵押时应了解抵押物的使⽤状况，合理评估实现抵押权时抵押物的剩余价值。
2、查询不动产抵押物的登记薄信息。
抵押权⼈在接受抵押时应查询不动产登记薄，对登记薄中的权利状况进⾏审查，最⾼额抵押权⼈则应在发放每笔贷款前，查阅登记簿中是否有查封登记信息。
以上知识就是⼩编对于相关法律问题进⾏的解答，依据我国民法的规定，物权变动的原因主要有两种，⼀种是基于法律⾏为的物权变动，⽐如订⽴合同；另⼀种是基于事件和事实⾏为的物权变动，⽐如善意取得。
抵押权是能够被善意取得的，关键在于交易过程是否符合善意取得的构成要件。
若有法律问题，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
抵押权善意取得争议问题研究
抵押权善意取得争议问题研究冉克平【摘要】不动产抵押权的善意取得与动产抵押权的善意取得均可证立.前者的构成要件包括:债务人或第三人无权处分、债权人为善意以及完成抵押登记,并不包括债权人\"支付合理价格或履行主要义务\";后者仅指经由设定而产生的动产抵押权,而经由主债权让与而受让的情形则不可适用.动产抵押权应当以抵押登记为构成要件,占有状态仅限于直接占有,而排除间接占有.冒名不动产抵押行为不应适用善意取得,而应类推适用于无权代理,并可有条件地类推适用表见代理.对于借名登记行为,如果出名人仅是登记名义人而借名人为真实权利人,出名人则可将该不动产抵押给债权人,可构成不动产抵押权的善意取得.【期刊名称】《暨南学报（哲学社会科学版）》【年(卷),期】2018(040)011【总页数】13页(P34-46)【关键词】不动产抵押权;善意取得;公信力;动产抵押;冒名抵押;借名登记【作者】冉克平【作者单位】武汉大学法学院【正文语种】中文【中图分类】D9一、问题的提出善意取得是现代民法为维护交易安全而设置的重要制度，集中体现了法律规范的利益衡量与价值判断。
[注] Westermann, Sachenrecht, Band I, Grundlagen und Recht der beweglichen Sachen, 1990, S. 330.《物权法》第106条第1款和第2款分别规定了不动产与动产所有权的善意取得及其法律效果，但是并未规定抵押权的善意取得。
虽然最高人民法院在有关答复中指出：“抵押权的实现是物权变更的原因和方式之一，同样可以适用善意取得制度。
”[注]参见2011 年12月13日最高人民法院行政审判庭《关于其他财产共有人起诉期限计算以及对抵押权人是否适用善意取得问题的答复》(〔2011〕行他字第 75 号)。
然而，答复属于针对具体个案的请示答复，其法律拘束力仅限于个案本身，而不具有普遍的法律效力，在其他案件中法官不能将上述答复直接作为裁判依据。
不动产善意取得的构成要件分析
不动产善意取得的构成要件分析吴兴浩201222040185摘要:善意取得，是指无权处分人在转让标的物给第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求第三人返还原物。
根据我国物权法的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以适用善意取得制度。
按照所有权的物权的效力，所有权人完全可以对任何占有其物的人请求返还原物。
但是，如果允许所有权人在任何情况下都可以请求返还原物则对善意第三人的保护不周，有害于交易的安全和快捷。
因此，法律从保护交易的安全和快捷的角度出发，规定善意第三人在符合法律规定的情况下可以取得无权处分人转让的物的所有权。
可见，善意取得制度作为所有权保护的一种例外是无权处分的特别规定，是对所有权的效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易的安全和快捷之间予以平衡的结果。
我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。
该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。
《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。
尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。
既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。
这里拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。
关键字:不动产善意取得构成一、不动产善意取得的适用前提------无权处分我国《物权法》为了适应我国社会和经济发展的客观需要，并在借鉴发达国家和地区的立法经验的基础上，对善意取得制度作了规定。
《物权法》第106条首先规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。
在此基础上，同条对善意取得及其构成作出了较为系统的规定，即：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
论不动产之善意取得
论不动产之善意取得论不动产之善意取得摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。
所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。
善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。
关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
”传统民商事理论认为，善意取得仅适用于动产，指无权处分他人动产的动产占有人，将该动产让与第三人，若该第三人取得动产系出于善意，则确定取得该动产所有权，原动产所有人不能追夺的法律制度。
新颁布的《物权法》第106条明确规定了不动产的善意取得制度，突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制。
一、我国不动产善意取得制度的演变1、中国早期的善意取得我国早在清末的《大清民律草案》中就规定了善意取得制度，1929—1931年公布的中国民法典开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。
2、最早涉及不动产善意取得的司法解释最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。
该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。
出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”。
3、1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。
我国不动产善意取得制度的研究
我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。
本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。
[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。
本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。
一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。
所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。
如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。
事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。
肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。
但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。
法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。
解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。
在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。
善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。
尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。
物权法关于物权善意取得的规定与检讨 以抵押权的善意取得为核心
参考内容二
在现实生活中，不动产抵押权善意取得问题备受。本次演示将深入探讨不动产 抵押权的善意取得，并对最高人民法院物权法司法解释的相关规定进行评价。
不动产抵押权善意取得是指第三人善意、无过失地取得了不动产抵押权，而且 根据法律规定，该第三人因此而成为不动产抵押权的合法所有人。不动产抵押 权善意取得制度旨在保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和稳定。
正文三：对物权法关于物权善意取得规定的建议与未来改进方向
1、完善举证责任制度：为了更好地保障原所有权人的利益，建议在未来的法 律修订中，明确规定受让人在受让时应当对抵押财产的权属状况进行充分了解 和调查。如果受让人未能尽到此义务而导致原所有权人损失的，应当由受让人 承担相应的法律责任。
2、明确合理价款标准：为了减少合理价款认定不公的现象，建议在未来的法 律修订中，明确规定合理价款的判断标准，可以参考市场价格、专业评估机构 的评估意见等因素综合判断。
2、完善善意第三人的认定标准，制定更加具体、可行的操作规范，以便更好 地指导实践。
3、加强对于不动产抵押权善意取得制度的宣传和教育，提高人民群众的法律 意识和风险意识，从而更好地发挥该制度的作用。
谢谢观看
针对上述问题，建议在未来的法律修订中，对于举证责任和风险分配等方面进 行明确规定，以保障各方当事人的合法权益。例如，可以规定受让人在申请办 理抵押登记时应当对抵押财产的权属状况进行充分了解和调查，以降低原所有 权人的风险；同时，对于合理价款的认定，可以参考市场价格等因素综合判断， 以避免出现不公现象。
物权法关于物权善意取得的规 定与检讨 以抵押权的善意取
得为核心
引言
物权善意取得制度是物权法中的重要规定，旨在保障善意第三人的合法权益， 维护交易安全。在抵押权的善意取得方面，物权法的规定体现了对抵押权人和 其他利害关系人的利益平衡。本次演示以抵押权的善意取得为切入点，对物权 法中物权善意取得的规定进行探讨和检讨。
我国不动产善意取得制度的不足与完善
我国不动产善意取得制度的不足与完善我国不动产善意取得制度是指在不移转不动产所有权的情况下，依法使善意取得人取得该不动产的利益的一种制度。
在实际操作中，不动产善意取得制度是保护善意购买人的合法权益，同时也对不动产权利人的合法权益进行一定的损害。
因此，我国不动产善意取得制度存在一定的不足之处，需要进一步完善。
首先，我国不动产善意取得制度在法律规定上存在不明确的问题。
虽然《不动产登记暂行条例》第14条规定了不动产善意取得人的权益保护，但是对于具体的执行细则并没有明确规定。
这导致了在具体实施中，各地之间执行的标准和政策不一致，给予善意取得人的权益保护程度存在差异。
其次，我国不动产善意取得制度在司法实践中存在适用困难的问题。
由于涉及多个法律、法规的解释和适用，不同的法律条文之间存在重叠和冲突的情况，给法院判案增加了难度。
同时，我国也没有统一的司法解释和判例指导，导致不同法院对于不动产善意取得案件的判决结果不一致。
这给善意取得人和不动产权利人带来了不确定性。
再次，我国不动产善意取得制度在权益保护上存在偏向善意取得人的现象。
在实际操作中，不动产善意取得人往往能够获得更多的保护和利益，而不动产权利人的权益则被忽视。
这导致了一些不动产权利人因为善意取得人的错误行为而遭受经济损失，而无法得到充分的赔偿。
最后，我国不动产善意取得制度在制度完善上存在一定的欠缺。
当前，我国的不动产善意取得制度主要集中在行政管理层面，并没有建立起完善的法律制度。
因此，在具体的操作中，善意取得人的权益保护依赖于行政管理部门的裁量权，存在一定的主观性和不公正性。
为了解决这些问题，应该从以下几个方面进行完善。
首先，加强立法工作，明确不动产善意取得制度的具体执行细则，确保各地之间的执行标准和政策一致性。
其次，建立统一的司法解释和判例指导，加强对不动产善意取得案件的审理和判决。
再次，加强对不动产善意取得制度的宣传和培训，提高相关工作人员的专业素养和法律意识。
不动产抵押权善意取得制度在银行信贷业务中的应用
摘 要 ：９ ５年《 １９ 担保法》 颁布后 ， 不动产抵押贷款业务得到 了长足发展 ， 因在 于金 融机 构充分信任 以政 府公权 原
力 为 基 础 的抵 押 登 记 制 度 ， 赖 所 有 权 及 担 保 物 权 登记 的 真 实性 及 法律 效 力 性 。 而 ， 府 权 力 并不 能保 证 抵押 登记 信 然 政 的 完全 准 确 性 ， 使 发 生银 行 在 办理 完 不动 产抵 押 登 记 手 续 并 发 放 贷 款 后 ， 假 出现 登 记 簿上 的抵 押 人 并 非 真 正 权 利 人
字 １３ 号土地使用权证” 海房权证海字第 ２ ０ ７０ 和“ ３ ５号房 实有效 的。３ 上诉人作为贷款人 、 （） 抵押权人 ， 合法处置抵
后 王 兴 业无 力 还款 ， 商 银 行 琼 海 支 行 诉 至 法 院 ， 过 处 工 通 物 权 法 第 一 百 零 六 条 的 规 定 ，善 意 占有 人 可 以取 得 权 利 的类 型 不 仅 仅 限 于 动 产 所 有 权 ， 还包 括 了不 动 产 所 有 权 ， 以及 动 产 或 不 动 产 的 其 他 物权 。上 诉 人 善 意 取 得 不 动 产
诉 人 在 与 被上 诉 人 （ 审被 告 ） 兴 业 签 订 《 押 合 同 》 原 王 抵 的
收 稿 日期 ： ０ １ ０ — ７ ２ １－ ７ ２
（ ） 动产 抵 押 权 善 意 取 得 制 度 的 法律 变迁 一 不 １ 物权 法》 布 前善 意取 得 制度 评 价 。传统 的善意 取 ． 《 颁
２ １年 第 ９期 ０１
缮 南
ＨＡＩ ＮＡ Ｎ ＮＡＮ ＣＥ ＦＩ
ＮＯ． ２ １ ９， ０１ Ｓ ｒａ ． ４ ｅ ｉｌＮｏ２７
总 第 ２ ４期 ７
善意取得制度的适用范围是什么
善意取得制度的适用范围是什么1.不动产善意取得：根据我国《物权法》的规定，不动产的所有权可以通过合法的取得方式获得。
善意取得制度适用于那些在购买或者获得不动产时，合理相信自己的获得是合法有效的情况下，获得不动产的所有权。
比如，在购买房屋时，购买人以房屋产权证明为凭证，并且无法知道该房屋是否存在其他权利人的情况下，购买人可以依法认为自己是善意取得该房屋的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。
2.动产善意取得：动产一般指可以移动的物品，如货物、车辆等。
在我国法律上，善意取得制度也适用于动产的所有权的取得。
根据《物权法》的规定，善意购买交付的动产，买受人成为该动产的所有权人。
即在合理相信自己购买的动产是合法有效的情况下，买受人可以取得该动产的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。
3.依法登记取得的物权：除了购买和交付的方式，善意取得制度还适用于通过依法登记取得物权的情况。
在我国法律上，很多不动产的所有权是通过依法登记取得的，比如房屋产权登记、土地使用权登记等。
在这些情况下，如果善意取得人在合理相信自己的登记是合法有效的情况下，取得不动产所有权，也可以对抗其他可能存在的权利人。
总的来说，善意取得制度的适用范围是指在异议登记、不合法手段等情况下，取得不动产和动产的所有权的方法。
在以上情况下，法律赋予了善意取得人一定的保护，以保障其合法获得财产权益。
但是，善意取得制度并非是完全无懈可击的，法律也会对特定情况下的不当取得行为进行限制和制约，以维护社会公平正义，保护权益受损方的合法权益。
因此，善意取得制度的适用范围并非一劳永逸，具体的适用条件和限制还需要根据不同法律规定的具体要求来确定，并且在实践中需要考虑到公平、合理和公共利益等多方面的因素。
不动产善意取得的例子
不动产善意取得的例子以下是 9 条关于不动产善意取得的例子：1. 你说神奇不神奇，就好比小明啊，他从不知情的王五手里买了一套房子，价格合理，手续也都齐全，他哪里会想到这房子之前有啥问题呀。
等后来真正的房主找来，小明一脸懵啊，这不就是典型的不动产善意取得嘛！2. 咱想想看啊，小李开开心心买了个商铺，办理过程都顺顺利利的。
结果后来冒出个人说那是他的，哎呀呀，可小李完全是不知情的呀，正常交易来的，这可不就是不动产善意取得的例子嘛！3. 哇塞，你听这个，老张看中一套别墅，正常付钱过户，住进去都好好的。
哪知道过了一阵子有纠纷了，可老张啥也不知道呀，他就是正常买的呀，这不就和不动产善意取得对上号了嘛！4. 嘿，就像小赵买了个厂房，一切都是规规矩矩的呀。
突然有人来闹，小赵能咋办呢，他可是无辜的呀，这就是不动产善意取得在生活中的实例呀！5. 你看啊，小王在不知情的情况下买了别人抵押出去的房产，他完全是善意的呀，所有流程都合法合理，这不是不动产善意取得是啥呀！6. 哎呀呀，比如说老孙买了个写字楼，该走的程序都走了。
后来才知道这中间有复杂情况，但老孙是无辜的呀，这可不就是活生生的不动产善意取得！7. 哟呵，小刘买了块地准备盖房子，等他开始动工了才有人来说有问题，可小刘真的啥也不知道哇，这难道不是不动产善意取得吗？8. 想想看哦，陈女士买了一处四合院，手续啥的都全，住得好好的。
后面突然有人找来理论，陈女士委屈死了，她完全不知情呀，这就是不动产善意取得的范例呀！9. 哇，就如同林先生买了个仓库，价格啥的都合适，也过户了。
结果后来才晓得这里头有故事，但林先生是善意购买的呀，这就是明显的不动产善意取得呀！总之，不动产善意取得在生活中时有发生，它保障了那些善意购买者的合法权益呀。
不动产善意取得善意的界定
不动产善意取得善意的界定摘要：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第14条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定为受让人善意。
”因而，笔者认为认定受让人为善意，首先得有时间限制，在受让时没有主观恶意。
其次，转让人没有处分权，但是具有处分的权利外观。
权利外观即不动产登记簿记载的有关事项，使受让人有权相信出让人具有所有权。
最后，受让人没有重大过失，即不知且不应当知道出让人没有处分权。
以上三个条件缺一不可。
这既体现出我国不动产善意取得制度适用不动产登记公信力制度，也要求善意受让人“不知且不应知”，与我国现实国情相适应。
关键词：不动产善意取得不动产登记簿公信力重大过失不知且不应知善意取得是当代民法为了维护交易安全与稳定所做的制度设计。
善意取得制度在不动产领域的适用，保护了善意第三人的合法权益。
在所有权与交易安全发生冲突时，较好的找到二者的平衡点。
不动产善意取得取得制度符合我国社会经济发展规律，回应司法不动产善意第三人地位问题的争议，具有现实意义。
自2007年《物权法》第106条确认不动产适用善意第三人制度以来，不断地推进实践的发展，也与国际司法相接轨。
2021年《民法典》物权编第311条的规定也延续以往制度的规定，继续推进善意第三人制度的进步。
一、不动产善意取得制度善意的理论基础在传统的大陆法系国家，对于不动产善意第三人的案件大多采取不动产登记的公信力制度来处理。
尤以德国与瑞士为代表，德国民法典第892条第一款规定：“为以法律行为取得土地上的某些权力或者此种权利上的某项权利人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议已被登记或者不正确性为取得人所知视为除外。
为特定人的利益，权利人在处分已经登记于土地登记簿中的权利方面受限制的，仅在该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该项限制才对权利人有效。
”同时，第893条规定：“某项权利被为某人的利益而登记于土地登记簿，且给付于基于该项权利而向此人履行，或者，就该项权利而言，在此人和他人之间，实施不在第892条规定之列的、包含权利处分的行为，准用第892条的规定。
论不动产抵押权善意取得之构成要件
论不动产抵押权善意取得之构成要件熊海波【摘要】不动产抵押权之善意取得的前提是善意第三人与无处分权人之间存在合法有效的合同、不动产登记错误且无异议登记.第三人基于对不动产登记薄信息的信赖,在依法需要登记的情况下已经登记、无须登记已经交付的情况下成立不动产抵押权之善意取得.不动产抵押权之善意取得不存在合理对价问题.【期刊名称】《铜陵学院学报》【年(卷),期】2015(014)005【总页数】4页(P83-86)【关键词】不动产抵押权;善意取得;登记;公信力【作者】熊海波【作者单位】湖南师范大学,湖南长沙410000【正文语种】中文【中图分类】D923我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，该制度适用于动产所有权、不动产所有权以及其他物权。
该条的第一款列举式地规定了动产与不动产所有权善意取得的各构成要件，其第三款规定了其他物权同样适用于第一款的构成要件之规定。
鉴于不动产抵押权善意取得的特殊性，将不动产抵押权的善意取得与其他物权的善意取得不加以区别，难免会引发诸多问题，故其具体的构成要件应体现出其自身的特殊之处。
因此，文章着眼于《物权法》第一百零六条之规定，对不动产抵押权之善意取得的构成要件作一论述。
（一）善意第三人与不动产无权抵押人之间的主合同非无效合同抵押权的发生是基于主债权、债务关系而发生的，这即是抵押权的从属性①。
不动产抵押权善意取得前提是善意第三人与无权抵押人之间的债权债务是合法、有效的。
主债权合法有效是指主债权债务合同非无效的合同。
对于效力待定的主合同，存在不动产抵押权善意取得之可能，该可能自主合同被撤销之时而终结。
在此，存在一个问题需要讨论，即在主合同为效力待定合同时，不动产真正的权利人或有处分权之人知道善意第三人与不动产抵押权人之间的主合同为效力待定合同时，可否以此对抗善意第三人善意取得？笔者认为，考虑到抵押权的附属性质以及合同的相对性，只有善意第三人或不动产的无权抵押人依法撤销主合同时，不动产抵押权的善意取得才能随之被追及消灭，不动产真正的权利人或有处分权之人不能以合同外第三人之身份主张不动产抵押权善意取得不成立或撤销抵押权。
浅谈不动产善意取得制度的措施
浅谈不动产善意取得制度的措施[摘要]善意取得是一项法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，随着时代发展的需要，现实生活中开始越来越多地关注不动产的善意取得。
我国也在经历了长期的学界争论后，终于在《物权法》中确立了不动产善意取得制度。
但是，就现今我国确立的不动产善意取得制度来看，在个别问题上仍存在不足之处，文章拟对相关问题进行探讨。
[关键词]不动产善意取得；登记；完善《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式颁布，是我国完善社会主义民法体系的一项重要举措。
《物权法》在修改完善原有民事法律法规的同时，新增了诸多重要的法律制度，不动产善意取得制度即是其中之一。
本文拟就《物权法》已确立的不动产善意取得制度，对其中的不足和完善略作探讨。
一、《物权法》关于不动产善意取得及其相关制度的规定（一）不动产善意取得构成要件1.受让人必须为善意。
即指受让人在交易前不知道也不应该知道，让与人转让财产时没有处分该财产的权限。
2.处分人必须是无处分权人，即非财产的所有人。
3.交易行为必须有效、有偿。
这是说交易的主体、客体以及交易合同，必须合法有效，且双方是等价交易，非赠予。
4.不动产的受让人已完成物权变更登记。
（二）不动产善意取得制度适用的扩张2000年施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中规定了质权和留置权的善意取得制度，这对于维护交易安全和促进经济贸易增长有较大的推动作用。
而今，物权法已将善意取得制度的适用范围扩大到抵押权、质权、留置权、用益物权。
（三）与不动产善意取得有关的制度的完善不动产物权登记制度作为不动产善意取得制度的基础，是国家强化不动产管理，确认不动产物权归属的最重要的根据，而不动产的瑕疵登记常常成为不动产善意取得的因素，造成权利人的损失。
因此，不动产善意取得制度的确立，离不开登记制度的完善。
二、《物权法》确立不动产善意取得制度的重大价值善意取得是一项古老的法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，现今《物权法》确立不动产也可以善意取得制度，这是适应时代的要求的。
抵押权能否善意取得
抵押权能否善意取得？——一起金融担保借款合同纠纷案李文龙*银行金融借款合同纠纷案件其实并不复杂，因为其事实清楚，证据充分，不会有太多的法律关系需要梳理，但生活永远是生活，再简单的事也可能复杂化，再小的案件也可能包含很多复杂因素，所以任何案件都不能小觑。
这个案件在执行阶段以前也很常态化，但申请执行以后，出现了复杂情况，一案外人向法院申请抵押无效，其证据是法院出的一份撤销判决书，即抵押人抵押给银行的房产所有权被案外人撤销之诉撤消了，银行的抵押合同是否有效，银行优先受偿权是否有法律依据，执行程序能否继续？这引起了比较大的讨论……【案件简介】2009年5月14日，王小姐与某银行签订《抵押担保借款合同》，王小姐以其所有的位于XX市龙安路的某处房产作为贷款抵押，向某银行贷款人民币11万元，借款期限为6个月。
借款到期后王小姐没有依约还本付息，某银行经几次催告无果后向XX市人民法院提起诉讼，请求判决王小姐依约还本付息。
XX市人民法院经公开开庭审理后，依法判决王小姐在判决生效后十日内向某银行还本付息，原告某银行对王小姐抵押给原告的房产享有优先受偿权。
判决生效后，王小姐没有履行生效判决书所确定的义务，原告某银行便向XX市人民法院申请强制执行，请求对王小姐抵押给某银行的房产进行评估、拍卖。
法院受理后，依法进入评估程序，在评估阶段，案外人侯先生向法院提起异议，依据是XX市人民法院的一份生效判决书，判决书中查明的事实是：2007年4月15日，王小姐的父亲王先生向侯先生借款16万元人民币，约定借款期限为一年。
借款到期后，王先生没有依约还款付息。
侯先生便向XX市人民法院提起诉讼，法院经审理后判决王先生依约还款付息。
判决生效后，王先生没有履行生效判决书所确定的义务，侯先生申请XX市人民法院强制执行王先生的个人财产，期间发现王先生于2000年9月20日购得的房屋已于2008年6月18日转让给其女儿王小姐，便向XX 市人民法院提起诉讼，请求撤销王先生转让房屋给其女儿的行为。
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不动产抵押权之善意取得
【分类】民法学说与判例研究（3）
【作者】王泽鉴
【出处】民法学说与判例研究（3）
【出版社】中国政法大学出版社
【出版日期】199801
【页号】354—359
一、问题之说明
善意取得制度旨在调和所有权之保护与交易之安全，不但在法律理论上饶有趣味，而且在实务上亦极为重要，殊值注意。
关于动产物权之善意取得，“民法”设有规定，即以动产物权之移转或设定为目的，而善意受让动产之交付者，除法律另有规定外，纵为移转或设定之人，无移转或设定之权利，受移转或受设定之人，
仍取得其权利（参阅第801条（注：文中法律条文如无特别注明，皆为“台湾现行民法”之规定。
——编者注）、第886条及第948条以下规定）。
例如甲出借某画供乙观赏，乙擅自出卖该画给丙，并移转其所有权（或设定质权），如丙系善意受让该画之交付者，虽乙无移转所有权（或设定质权）之权利，丙仍能取得该画之所有权（或质权）。
关于不动产物权之善意取得，未设规定，其他法律亦乏直接明文，不无疑义。
1972年台上字第656号判决涉及不动产抵
──────354页──────
押权之善意取得之问题，堪称为绝妙好例，（注：关于此一判决全文及对该判决理由之批评，参阅拙著：“善意取得权利之抛弃与损害赔偿”，《民法学说与判例研究》第1册。
）深具启示性，
可作为讨论之基础。
其事实简述如下：
某甲所有某处之土地一笔为某水利局乙所征收，征收手续已毕，甲已收领补偿金，惟未办理土地所有权移转登记。
甲死，其子丙不知该笔土地已被征收之事实，仍办理继承，并将该地登记为己有，其后并以该地为其债权人丁设定抵押权。
为期明了，兹将上述案例图示如下：
征收
（父）甲┌────────────────→乙（水利局）
│（土地）
继│
承│
登│
记↓
└────────────────→丁（善意第三人）
设定抵押权
（子）丙
就上举案例而言，其所涉及之基本法律问题有三：
1.该笔土地之所有权属于何人？
2.丁于土地上是否取得抵押权，其法律依据何在？
3.倘丁实行其抵押权时，土地之所有人有何救济方法？
二、土地所有权之变动
（一）土地之征收、登记与所有权之移转
在上举案例，甲为土地所有权人，其后该地为水利局乙所
──────355页──────
征收，手续已毕，但未办理所有权移转登记。
甲死，其子办理该地继承登记。
关于该地物权之变动，首应检讨者，系乙是否已自甲取得该地之所有权。
依第758条之规定：“不动产物权，依法律行为而取得、设定、
丧失及变动者，非经登记，不生效力。
”本条所谓法律行为，系指物权行为（尤其是物权契约）而言。
例如A出卖某屋给B时，基于买卖契约负有移转所有权之义务（参阅第348条）。
该屋所有权之移转，
除当事人间有让与该屋所有权之物权意思合致（物权契约，
德文称之为DinglicheEinigung）外，尚须办理登记。
此项登记具有创设物权效力，学者称之为设权登记。
此种登记，如不践行，则当事人间虽有移转所有权之意思合致（即第758条之法律行为），
在法律上亦绝对不生物权变动之效力，故亦称为绝对的登记。
惟应注意的是，依第759条规定：“因继承、强制执行、公用征收，或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。
”本条所谓登记，学说上称为宣示登记，即将已成立之物权变动，昭示于人之登记，并不包含有创设物权之效力，在登记以前，物权变动之效力即已发生，不过不经登记，当事人不得处分而已，故亦称为“相对之登记”。
在上举案例，甲之土地为水利局乙所征收，其所有权之移转，不以办理登记为必要。
又被征收土地之所有权人对于其土地之权利义务，于应受之补偿程序完成时终止（参阅“土地法”第235条）。
故乙于完成补偿程序时，即已取得土地所有权。
（二）继承登记与善意取得
据上所述，水利局乙征收甲之土地，于完成补偿程序时，即──────356页──────
已取得该土地之所有权，不以办理登记为必要。
有疑问的是，甲之子丙是否因继承而取得其地之所有权，致原已由乙取得之所有权归于消灭？关于此点，应采否定说，至为显然。
依第1148条规定，继承人自继承开始时，除本法另有规定外，承受被继承人财产上之一切权利及义务。
甲之土地既已因被征收而为水利局乙所取得，已非属甲所有，不构成其财产上之权利，自非其子丙所能继承也。
应特别注意的是，丙可否以不知该笔土地被征收之事实而办理继承登记为理由，主张取得该地之所有权。
关于此点，亦应采否定说。
盖继承是一种事件，非属法律行为，与交易安全无关，故信赖土地登记而办理继承者，其善意并不受保护，不发生善意取得之问题。
不动产物权如此，动产物权亦然。
例如某画家A死亡，其子B继承之，虽善意占有他人交由被继承人鉴定之画，亦不能取得其所有权也。
三、不动产抵押权之善意取得
甲之土地因被征收，于登记前已归属水利局乙所有，丙虽办理继承登记仍不能取得该地之所有权，已如上述。
于此情形，土地登记簿上之权利与实质上之权利不一致，乙得请求涂销丙之登记。
在未涂销前，丙以其名义登记之土地为丁设定抵押权时，系属无权处分，须经乙之承认，始生效力（第118条第1项）。
应检讨者，系丁得否以信赖登记为理由，而主张善意取得抵押权。
“民法”对动产物权善意取得设有明文，但关于不动产物权之善意取得并无规定，前已提及。
惟依“土地法”第43条之规
──────357页──────
定：“依本法所为之登记，有绝对效力。
”所谓登记有绝对效力，其涵意如何，不无疑问，“司法院”解释及“最高法院”判决均认为所谓登记有绝对效力，应解释为系“为保护第三人起见，将登记事项赋予绝对真实之公信力。
”（注：1946年上字第1109号判例谓：“依‘土地法’所为之登记有绝对之效力，固为同法第43条所明定，在第三者信赖登记而取得土地权利之前，真正权利人既仍得对登记名义人主张登记原因之无效或撤销，提起涂销登记之诉，
自不能据以除斥真正之权利。
”又1961年台上字第929号判例谓：“‘土地法’第43
条所谓依本法所为之登记有绝对效力，系为保护第三人起见，将登记事项赋予绝对真实之公信力。
”）易言之，善意第三人因信赖登记，自不动产登记名义人受让取得不动产所有权，（注：1980年台上字第759
号判决谓：“夫妻联合财产，以妻名义登记之不动产，在善意第三人因信赖土地登记自妻受让取得该不动产所有权以前，固应认为仍属夫之所有；惟系争土地，系被上诉人向前手陈亦地买受，陈亦地又系向张抱买受，均经移转登记，为不争之事实，并有土地登记簿影印本附卷可稽。
上诉人既未举证证明被上诉人受让系争土地系出于恶意，则被上诉人善意受让系争土地，自应受法律之保护。
上诉人显无从以其与张抱间之夫妻联合财
产制，对抗被上诉人之所有权。
”）或于不动产上设定担保物权或用益物权者，仍取得其权利。
准此以言，在上举案例，丁善意信赖登记之土地为丙所有，而设定抵押权者，仍能取得其权利。
四、抵押权之实行与土地所有人之救济方法
如前所述，丁因信赖登记，于水利局乙所有之土地上善意取得抵押权。
倘债务人丙届期不清偿其对丁之债务时，抵押权人丁得声请法院拍卖抵押物。
此时，水利局乙倘不欲丧失其所
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有权，得代丙清偿债务，使抵押权消灭。
水利局乙于清偿后，对于债务人有求偿权。
又水利局乙就此项债之履行具有利害关系，故于清偿后，尚得按其限度，就债权人丁之权利，以自己名义代位行使，但不得有害于债权人之利益（第312条）。
倘水利局乙不代为清偿丙之债务，
使抵押权消灭者，则一旦丁实行其抵押权，债务人丙于丁受领拍卖价金范围内，债务消灭，受有利益，而水利局乙之土地所有权因抵押权之实行而消灭，受有损害。
此项损害变动并无法律上之原因，故水利局乙得依不当得利之规定，向丙请求偿还其所受利益（第179条）。
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