绿城集团及北京济南项目运作分析

绿城已售楼盘
杭州桂花城 杭州银桂花园 杭州兰桂花园 杭州深蓝广场 杭州桃花源（东、西区） 舟山丹桂园 上海东海广场 杭州绿城育华幼儿园 浙江绿城中泰足球训练基地 杭州紫桂花园 杭州云桂花园 杭州绿园 杭州清波商厦 杭州玫瑰园度假酒店 舟山喜来登绿城酒店 上海绿城 杭州绿城育华亲亲学校 杭州丹桂花园 杭州月桂花园 杭州春江花月 杭州金桂大厦 杭州地税大楼 上虞桂花园 杭州绿城育华学校 杭州绿城育华亲亲幼儿园 杭州金桂花园 杭州丹桂公寓 杭州丁香公寓 杭州九溪玫瑰园 舟山丁香绿苑 杭州黄龙世纪广场 杭州绿城育华小学 浙江绿城医院
城市别墅是兼具“城市生活”和“别墅生活”两种生活形态， 山地别墅着眼于对 原始地形的巧妙利用，不论是森林山坡，譬如杭州九溪玫瑰园，城市别墅具备生活便利、低密度、每户拥有私家园林或庭院等特 抑或丘陵山坡如杭州桃花源，也有其他平地园林，城市坡地， 征。在整个社区的大环境营造上体现富有自然气息的乡村意象， 或临河地形等，通过深入的对原始地形、单体户型、小区景观 在别墅建筑单体及庭院的处理上体现宜人的都市意象，同时使 及庭院景观的了解和调整，使建筑与建筑，建筑与景观（公共 二者有机地结合，进一步充实居家别墅的内涵。 和私家庭院）更协调。 绿城山地别墅实景 ▼ 绿城城市别墅实景 ▼
绿城之布局模式
• 按土地在全国的所在区域划分
• 按地块区位在所属于城市的定位细分
绿城之产品模式
• 绿城产品共份四大系列，分别为：
绿城·桂花城系列：多层和小高层为主的大型综合住宅社区，配套设施完善。
绿城·春江花月系列：城市高层住宅群，设计别致，有共享的公园绿地、泳池和嬉戏区域。
绿城·深蓝系列：高端精装修住宅，有豪华的配套业主专用设施，高度舒适和品位生活的空间。
绿城·别墅系列：开敞空间，高度功能分区。细化为山地别墅和城市别墅两种。
绿城之产品模式
产品特点：多层和小高层为主的大型综合住宅社区，配套设施完善。 桂花城产品外立面实景 ▼
绿城之“桂花城”系列产品，建筑整体 清新典雅，采用经典欧陆风格的“三段式” 立面 ，局部吸收徽派建筑的特点，给人以 沉稳、庄重的美感，在细部则注重虚实搭配， 细节变化丰富多彩；环境营造追崇意境，整 体为充满风情幽雅的江南小城风格。
一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综
合实力第七名、经济增加值第五名。2008年，绿城总品牌价值达47.16亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。
绿城大事记
时间 1995年 1996年 1997年 主要事件 公司成立，开发杭州丹桂花园、杭州丹桂公寓。 开发杭州九溪玫瑰园、杭州桂花园。 成立绿城建筑设计有限公司，开发杭州兰桂花园。《绿城房产》报创刊。
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绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、 以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表 的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星 级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2007年实 现销售额154亿元。
绿城简介
创造城市的美丽
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绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总 部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公 司（股票代码：3900）的全资子公司。
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历经14年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2500余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、 温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、 诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水等31个城市。 至2008年8月底，在建、待建项目达76个，土地储备总占地面积近2000万平方米，规划总建筑面积约2800万平方米。
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
绿城集团管理架构图
绿城之全国布局
绿城大连
绿城海南 注： 绿城地产自1995年成立以来，以杭州为据点，2001年始在浙江省外扩张，目前在全国12个省的20多个城市有 项目，近期取得的新项目在大连、海南和新疆。在业务拓展方面，绿城侧重省会城市，在合肥、南京、 济南、乌鲁木齐等省会城市均有项目。
杭州桂花城实景 ▼
目前桂花类产品已建和在建的达到18个， 所及城市和地区包括杭州、临平、德清、 海宁、舟山、宁波、上虞、南通、合肥、 长沙、郑州、北京、青岛等。
绿城之产品模式
绿城·春江花月系列：城市高层住宅群，设计别致，有共享的公园绿地、泳池和嬉戏区域。 春江花月系列产品实景
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绿城之“春江花月”系列高层公寓，空间整体、线条流畅， 富有动态韵律感，秉承绿城的一贯风格，精致高贵、稳重大气。 外立面材质基部采用石材面饰，主体部分采用面砖及高档涂料， 一层架空的手法丰富了整个建筑造型，并为设置高档次的公寓 大厅提供良好的条件。
绿城之开发模式
• • • 绿城开发策略： 1、独立拿地：一般“高价拿地开发高档楼盘卖高价”，开发风格较激进。 2、合作经营：在近年快速的扩张中，因资金紧张，负债率高（负债率1：1），绿城已经很少直接拿地，而是通过品 牌输出等方式与其他公司合作开发，基本上是绿城出力，而其它公司出资，采用贴牌模式进行合作： • 1、2004年9月，浙江省发展投资集团与绿城共同出资组建了杭州翡翠城房地产开发有限公司，共同开发位于杭州新 区西溪闲林板块的“发展绿城·翡翠城”项目。
绿城深蓝系列产品与其他住宅产品区别不仅在建筑形态和建筑功能上， 最大的区别就是居住品质的区别。它引进了酒店式大堂和酒店式的物 业管理与服务，以及许多只有在一些重要公共建筑中才具备的一些特 质，同时它又融会高档酒店和写字楼的优势。 代表作为2002年的深蓝广场和2003年的丁香公寓。
绿城之产品模式
绿城·别墅系列：开敞空间，高度功能分区。细化为山地别墅和城市别墅两种。
杭州临平水景公园项 目（暂） 杭州未来世界项目 （暂） 慈溪项目（暂） 湖州御园 北京霄云路项目（暂） 新疆温泉路项目（暂）
海南陵水项目（暂）
大连项目（暂）
注：绿城集团已售项目全部在浙江省，90%在杭州。自2000年转向外埠开发以来，从上述代售项目中 可以看出，绿城目前的开发战略是“浙江为主，外埠为辅”，北京、新疆、海南、大连等省外项目 将陆续动工。
北京绿城项目（在售）
地 区
北 京
项目名 称
绿城百 合公寓 /893108 88
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在具体开发模式上，绿城别墅类似星河湾的手工作坊，走慢功出细活、精雕细琢的路子，在多层、高层公寓，则类 似万科，采取大规模生产方式。
绿城之土地储备情况
注： • 在2007年内, 公司总计获得了21个项目, 新增了1022万平方米； 其中12个项目（796万平方米）是通过合资或是 收购公司股权的形式获得的。 • 截止2007年末，公司土地储备总计2222万平方米， 按权益计为1362万平方米，可供今后四五年的稳定开发
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绿城目前已连续5年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续4年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并 两度蝉联浙江省房地产企业50强榜首；同时荣获“2005-2006年度中国房地产诚信企业”称号，并在中国质量协会、 全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第
2、2005年8月，浙江发展投资集团与绿城集团再度联手，合作开发位于西溪国家湿地公园正南侧的杭政储出（2005）
2号地块。 • • 3、2007年5月底，绿城联手葛洲坝、康居投资，34.9亿元在杭州拿下一楼面地价高达11759元/平方米的地块。 4、2007年11月，与海尔携手取得山东济南市全运村项目的开发权。此块土地出让金高达25亿元，预计整个项目投资 在50-60亿元。依然以合资成立项目公司的形式共同开发，海尔地产控股（55-60%），绿城参股。 • • 2007年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。 目前绿城已不动声色地取得数幅地块，其模式即主要采用联营设立公司的模式，而合作方通常对土地项目有较深的 渊源，绿城则输出开发经营团队。目前，绿城与中青旅、新湖集团、浙江铁投集团、滨江地产、香港九龙仓、韩国 新世界、海尔地产等10多家合作伙伴合作开发地产项目，弥补土地和资金短板。
绿城待售楼盘
杭州杭汽发项目（暂） 杭州蒋村1-2#地块（暂） 杭州大兜路项目（暂） 舟山玉兰花园 诸暨项目（暂） 北京南沙滩项目（暂）
杭州保俶路项目（暂） 杭州蒋村7#地块（暂） 养生堂千岛湖玫瑰园 舟山产权式酒店公寓（暂） 台州西商务区项目（暂） 无锡太湖新城项目（暂）
杭州萧山休博园项 目（暂） 杭州蒋村10#地块 （暂） 象山百合公寓（暂） 舟山长峙岛项目 （暂） 台州路桥项目（暂） 新疆红光山项目 （暂）
2001年建造于杭州钱塘江边的春江花月是这一系列的代表作，总体呈现清新优雅的现代建筑风格，在比例关系和细部处理 上又融合了古典建筑的意韵。此类项目还包括2000年的杭州绿园，2002年的上海绿城以及随后的杭州丽江公寓、范家项目、 临平风华苑、合肥百合公寓、宁波绿园等。
绿城之产品模式
绿城·深蓝系列：高端精装修住宅，有豪华的配套业主专用设施，高度舒适和品位生活的空间。
注：绿城集团所开发项目80%在杭州。2000年首次在浙江之外的上海开发项目。
绿城在售楼盘
杭州 杭州新绿园 杭州丽江公寓 杭州蓝庭 杭州郁金香岸 浙江 宁波桂花园 温州鹿城广场（温州君悦酒店） 海宁百合新城 新昌玫瑰园（新昌雷迪森大酒店） 北京 宁波绿园 舟山桂花城 德清桂花城 桐庐桂花园 宁波研发园 绍兴玉园（暂） 德清百合公寓 桐庐玫瑰园 宁波皇冠花园 绍兴玉兰花园 长兴中心商务区项目（暂） 杭州留庄 杭州紫薇公寓 杭州风华苑 千岛湖度假公寓 杭州蔚蓝公寓 杭州桃花源（南区） 杭州星桥紫桂公寓 临安青山湖玫瑰园 杭州玉兰公寓 杭州翡翠城 杭州钱江新城17#地块（暂）
北京百合公寓
上海 上海玫瑰园 合肥 合肥桂花园 长沙 长沙桂花城 乌鲁木齐 新疆玫瑰园 南京 南京玫瑰园
北京御园
上海华浙外滩项目（暂）
上海新江湾项目（暂）
合肥百合公寓
合肥玉兰公寓（暂） 郑州
长沙青竹园
郑州百合公寓 青岛 青岛理想之城 济南 济南全运村项目（暂）
南通
南通广州桃花源
1998年
1999年 2000年 2001年
绿城房产一体化经营框架基本确定，开发桂花城。
开发紫桂花园 开发桃花源生态居住区、黄龙世纪广场、杭州绿园、舟山丹桂园等项目。首次在浙江省外设立新项目公司— —上海绿宇房地产开发有限公司 。开发资质升为一级。 绿城和北京中亚、浙江华门举行北京燕山新城（百合公寓）项目合作开发签字仪式。该项目是绿城公司介入 北京房地产市场的第一个项目。发杭州春江花月、临平桂花城、合肥桂花园等项目，合肥桂花园是绿城第一 次走出浙江，由区域性发展商开始转型为全国性发展商。 浙江绿城控股集团、绿城房地产集团正式挂牌运作。举行了首次别墅研讨会。 首次发行房产信托，标志着绿城集团的融资渠道趋向多元化。浙江绿城房地产营销有限公司成立。 集团工会成立。 变更为外商独资企业 绿城· 青岛理想之城奠基，进军青岛。HK.3900在香港联交所挂牌上市，总集资额达26.63亿港元。可转换债 券同时在新加坡证券交易所成功挂牌上市。 在21个城市有43个项目。绿城· 南京玫瑰园开工，进入南京市场。土地储备迅速由2006年7月的仅800多万平 方米增加到超过2200万平方米。 5月初，31 亿元拿下杭州三块建设用地，且平均楼面价格直逼万元每平米。 5月14日，绿城联手浙江大型国 有企业—浙江省能源集团旗下的浙信房地产，以10.58 亿元夺得浙江西部住宅区的一副商住用地。