商贸物流城住宅项目定位调研报告

商贸物流城住宅项目定

位调研报告

天津国际商贸物流城（住宅部

分）

项目定位调研报告

谨 呈： 公司 泉州市睿盛行投资顾问有限公司

执 笔：杨国永 杨志明 林启贤 李翠红 吴毅贵

指 导：季 艳

二零零七年四月

不谋万世，不足谋一时；

不谋全局，不足谋一域。

目 录

前言

摘要

第一章 环渤海经济圈发展趋向分析

第二章 宝坻区宏观环境分析

第三章 天津市商品住宅市场发展态势

睿盛行投资顾问有限公司

泉州市刺桐路福新花园城8#3层

第四章宝坻区房地产市场供给分析

第五章京津新城专题分析

第六章区域房地产市场需求分析

第七章项目地块竞争力分析

第八章项目定位建议

第九章

前言

一、调研概况

二、调研思路

三、调研执行组织

四、报告说明

摘要

第一章环渤海经济圈发展趋向分析第一节环渤海经济圈——中国经济增长第三极

中国东部沿海地区20多年的增长积淀已为经济发展奠定坚实基础。继长江三角洲、珠江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起，尤其是京津冀北地区，有望在2010年左右，成为中国经济板块中乃至东北亚地区极具影响力的经济隆起地带。

[核心提示]

图1-1 中国三大经济圈发展演变图

环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中、东部盟市，整个大的范围占据中国国土的12%和人口的20%。

图1-2 环渤海经济圈

位于太平洋西岸的环渤海地区是日益活跃东北亚经济区的中心部分，也是中国欧亚大陆桥东部起点之一，处于中国东来西往、南联北开的地位。此地区作为中国政治文化和国际交往中心，在亚太地

区国际经济分工协作中具有重要地位，同时将带动中国西部大开发及东北发展，这对于解决中国经济

南北差距也具有特殊作用。

伴随近二十余年我国经济的快速发展，环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资

源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。

此外，外商在我国北方投资最密集的地区集中在此，且走势渐强。目前全球80多家跨国公司在华设立的研发机构40％以上在北京，而天津目前拥有外商投资企业１万余家，其中全球500强企业

在此设有200余家生产性投资企业，大连的外商投资企业也近8000家，是东北地区利用外资最多的

城市。

环渤海湾经济的总量占到现在全国经济的大约20％左右，所以它应该是拉动中国经济增长第三极。该区域是中国最大的工业密集区，还有200多所高等院校，拥有一大批世界知名、全国一流的机

构和学府，有40多万科研人员，在2008年北京奥运的带动下，将具有巨大的发展潜力。

第二节京津冀经济联盟领跑环渤海经济圈

京津冀经济圈按照国家有关部门的划分标准，包括北京、天津和河北省的石家庄、廊坊、保定、唐山、秦皇岛、张家口和承德以及沧州八市。

[核心提示]

图1-3 京津冀“一轴三带”发展布局

京津冀区域合作由来已久，京津冀区域经济关系可以概括为“区域发展的点面性”。北京和天津是渤海湾区域的两大直辖市，相距137公里，呈现特有的“双子星座”态势，是这一区域经济高度发

展的集合点。与之相对应的是以广阔空间将京津两点包围，在经济生长点和生产要素布局上以“面”

的形式存在的河北省。不论从经济地理的自然属性上看，还是从区域经济的生产力布局上看，京津冀

关系首先是一种点和面的关系，加上地域上的并列环绕性、经济上的相互依存性、三方关系的交叉性

和多重性等，使得三方的合作显得尤为必要。

京津冀联合发展有成为环渤海区域发展核心的几大优势。一是优越的区位和便利的交通通信为京津冀联合发展提供了有利条件；二是京津冀地区有较强的经济基础和丰富的资源；三是京津冀地区具

有一批高水平的科研机构和掌握先进技术的管理人才；四是京津冀地区是我国对外开放最活跃的地区

之一；五是京津冀联合发展具有首都概念这一其他地区无法具备的政治优势；六是京津冀地区具备发

展旅游等第三产业的资源优势。这六大优势集合在一起，为京津冀地区联合发展，带动整个环渤海经

济腾飞创造了条件。

2006年3月国家“十一五”规划将天津滨海新区列入国家战略及8月份国务院明确天津市将逐步建设成为北方经济中心，京津冀合作进入新的阶段。

“十一五规划”纲要提出，通过开发滨海新区，从而带动环渤海区域经济发展。国家发改委也发布消息，作为国家“十一五”规划的一个新亮点，国家正式启动长三角和京津冀地区的区域规划编

制。

2006年8月8日，国务院批复了《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》，明确天津市将逐步建设成为北方经济中心。国务院还要求天津市与北京市协调发展。《天津市国民经济和社会发展第

十一个五年规划纲要》对天津滨海新区的新定位是：“立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射‘三

北'、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流

中心、宜居的生态城区。”

在北京“十一五”规划中，明确提出了以科学发展观统领首都经济社会发展的各项工作，即通过创新、产业结构调整来提升北京的经济竞争能力；以人为本，通过解决就业难题、完善社会保障等来

构建和谐社会，将北京建设成为宜居城市。

河北省“十一五”规划中提出，坚持立足实际、以我为主、互惠互利、共同发展，推动京津冀区域经济一体化。