成立商业管理公司可行性报告_商业地产公司成立的可行性研究

年度 2012 2013 2014 总计
顾问拓展计划（项 招商佣金收益（万
招商拓展计划（万㎡）
目个数）
元）
10
2-3
1050
15
3-5
1575
30
5-6
3150
55
约10个案
5775
策划顾问收益 （万元） 100 150 200 450
收益合计 （万元）
1150 1725 3350 6225
佣金收益计算标准：按平均1个半月的租金收益收取佣金， 按全国各地租金平均单价100元/㎡为计算标准； 以上收益按行业内招商率70%的完成度计算；
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总的来说，目前商业地产很少有单一 的业态，在大多数情况下，房地产发商都 会根据项目城市现有业态情况和对未来商 业发展趋势的把握，充分利用本身可能整 合的各类资源，进行一定的业态组合。所 谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、 经营方式的业态在商业场所的组合形态。
所以中国的商业未来会越来越多，当 然也需要专业的商业地产公司来帮助开发 商打理前期招商和后期运营等困难。
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1、深圳目前已有十几家商业地产公司，专业服 务商业方面的专业公司还是非常少，例如（深 圳世方、华夏柏欣、同致行、隆塬商业地产） ，都在积极的拓展自己公司的业务，世方现已 打造自己的商业资源平台网站（万商网），与 多家大型设计院和大型零售巨头形成战略合作 ，隆塬商业地产公司已组建完毕，目前在全国 也开拓了很多个大型商业项目。 2、大型地产公司都开始成立自己的商业管理公 司（例如中粮、万科、华润、金地、京基）， 全国未来有大量的旧城改造项目，都需要专业 的商业管理公司来管理，可见这些公司都看好 商业地产的发展前景。
招商总监
招商经理
策划总监 +平面设计师
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我们公司组建商业公司的优势：
1、我们公司已成立13年，在商业地产行业已有很高的知名度，并实际 操作过嘉兴茂广场 、东门荟、双城世纪等大型商业项目，拥有多家 商业成功的操作案例。
2、通过我们前期工作的经历，操作的多家商业项目，拥有了大量合作 品牌资源，更为我们成立商业管理公司打下良好的基础。
成立商业管理公司可行性报告
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第一部分 商业地产的发展方向
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随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结 合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新 的消费潮流， 近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购 物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万 平方米发 展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团 式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问 题，项目搁浅或开业后 运营困难的现象屡有发生。
3、我们与开发商可以建立多种合作方式：（1、商业顾问服务 2、策 划顾问+招商代理 3、全程策划招商营运代理服务)
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总结
我们预计前期第一年，依托公司的拓展部门，来寻找项目。现因我司 彩田项目还在与开发商合作，可以借助该项目打造我司商业平台，将彩 田商业项目打造尊地公司商业标杆项目，通过一年后的摸索，成立专业 的商业管理公司，逐步完善商业公司组织架构，商业公司经过一年的培 育期后业务也会逐步扩大，到时可以正式成立商业拓展部门，商业公司 所有流程进入正规化，商业地产公司按照市场规则办事，成为独立核算 的企业化、市场化商业地产公司。商业地产公司正式组建完毕。
建议商业公司定位以专业的商业地产服务公司形象走向市场，提供 城市商业综合体,大型购物中心,商业步行街等商业地产项目的策划定位, 规划设计,招商销售,运营管理等全方位服务。
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商业公司正式成立后的业务---商业地产八大业务领域
商业地产全程策划
城市商业规划
业务领域二 业务领域一
商业运营管理
业务领域八
业务领域七 招商销售代理
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第二部分 商业地产的分类
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根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商 业地产业态有以下几种。 （1）都市综合体 （2）大型购物中心
（SHOPPING MALL) （3）社区型商业 （4）主题商业街 （5）专业市场
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商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初 期的项目招商与后期的商业管理方面，而国内目前开发操作模式多有盲目 性，商业地产项目的开发计划性至关重要，而这关键的一环需要具有专业 的经验、技能和引进资源的潜在价值的专业机构完成的。在既缺乏经验， 又没有能同国际接轨的招商渠道情况下，经历了众多失败的商业地产商正 在走上“开发模式专业化”的道路。
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中国地产的传统是轻视中介，对策划与资源整合类纯智力型服 务不信任，这一点更反映在商业地产开发中，专业服务机构需 提供三大方面的服务： 1.提供专业的项目策划服务。 2.提供专业的招商代理服务。 3.提供专业的商业营运管理服务。
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我国商业地产开发的模式，先期 是以住宅区的开发为支撑，以住宅底层商 店的业态形式出现。其基本的开发思路是 建立在“小区配套”这一计划经济时代产 物的基础上，按照“千人指标”和“合理 的服务半径”的要求，定位定量。伴随大 盘开发模式的出现，及开发商集中运作专 项的规模化的投资资金的可能，商业地产 进入专门化、大型化、集约化的阶段。
购物中心策划
业务领域三
业务领域四
专业市场策划
业务领域五 业务领域六
商业步行街策划
旅游地产策划
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第一年业务的计划
1、签约项目目标 ---完成3-5个商业项目的签约工作。 2、接洽考察项目指标（1、已提案项目（15家） 2、在接洽招标项目 （20家）。 3、建立重要客户，并进行深度接触，组织团队完成前期招标提案的项目。 4、业务网络的建立和品牌合作资源的建立 。 5、依托深圳总部的资源逐步向全国二、三线城市发展。
策划顾问收益计算标准：按策划项目量体的50元/㎡wenku.baidu.com取策划顾问费；
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总结
1、 通过三年的发展，建立公司的 商业平台，与全国大型设计院 和各零售巨头形成战略合作， 并实现开发商与地产商的战略 合作。
2、 力争进入全国商业地产前十名， 打造商业地产行业标杆企业。
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报告结束 谢谢！ The end! Thanks
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第三部分 成立商业公司的优势
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一、未来完善的商业地产公司组织架构： 商业公司的成立需建立健全公司制度、招聘商业地产业界专业人
士，逐步组建起了商业地产策略中心、营销中心、运营中心、项目管理 中心，前期筹备阶段只需先完善招商策划系统，为住宅项目做铺垫工作。
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前期商业运营中心组织架构
运营中心总经理
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知识回顾 Knowledge Review
很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式，思路上存在偏差。住 宅地产可以被视为直销，商业地产开发则更类似于传销。由于需要专业的 机构介入前期招商与后期的管理，所以商业地产更类似于酒店项目的开 发，其开发与顾问和管理方是相互独立的，商业地产开发的目标是招商与 运营的成功，所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团 队，而不是二手出租的散户投资客。
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二、第二年工作计划
1、对现有项目进行分析优化，并继续跟进；加大拓展力度，资 源整合及信息搜集，以开发更多有效客户，为公司创造更大价 值。 2、成立专业的商业地产公司，所有财务单独核算。 3、加大公司的推广、宣传力度，提高公司的知名度，树立公司 的品牌。
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三年拓展计划及收益预算
2012年至2014年商业部业务拓展计划及收益预算