房地产基础知识培训详解
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复式：局部错层，将厨房和卧室、餐厅抬高若干尺寸， 形成视觉和心理差异。
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房地产基础知识培训详解
样板房：与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商 的售楼书而定的房间，目的是为提供给客户做装修参考； 如开发商提供毛坯房，样板房还起到生活方式的引导和 展示的作用。
开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、 2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
• ● 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要 求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的 市场； • ● 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、 抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转 让房地产交易活动的市场；
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房地产基础知识培训详解
• 房地产业与建筑业区别
期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，对外销售 时，也可以称为楼花，项目完全建成验收合格后叫现房。
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房地产基础知识培训详解
按揭：指购房者和房地产开发商签订购房合同，并支付 房地产开发商首期款之后，由银行、房屋开发商、购房 者三方签订抵押贷款合同，借款人以其房产作为抵押， 还款方式由购房者按月等额支付给银行，直到付清本息， 这种购房方式称为按揭购房。
(一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
▪ 配建设施：与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共 服务设施、道路和公共绿地的总称。
▪ 日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋 檐高的比值。
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房地产基础知识培训详解
▪ 土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测 算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外 部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）
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房地产基础知识培训详解
•城市规划用地分类
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房地产基础知识培训详解
房地产基础名词解释
房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占 用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使 用、收益和依法处分的权利；
三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、 通讯通、煤气通及场地平整；
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房地产基础知识培训详解
▪ 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具 有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。
房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于 房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租 赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二 种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证 和土地使用证，税率为每件5元。
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房地产基础知识培训详解
• 房地产的来自百度文库本特征
•1. 自然特性（区位特征）
•2. 外部性特征 •3. 价值特征
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•（1）不可移动性 •（2）独一无二性 •（3）寿命长久性 •（4）数量有限性 •（1）用途多样性 •（2）相互影响性 •（3）政府管制性 •（1）大量投资性
•（2）价值高大性
即： ①居住用地七十年； ②工业用地五十年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； ④商业、旅游、娱乐用地四十年； ⑤综合用地或者其他用地五十年。
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房地产基础知识培训详解
•影响房地产需求和价格的因素
1、收入的变化； 2、银行存贷款利率的变化； 3、对未来的预期； 4、政府政策的变化。
成： ⑴电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公
共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理
用房的建筑面积；⑵各单元与楼宇公共建筑空间之间的
分隔以及外墙墙体水平投影面积的50％。
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房地产基础知识培训详解
道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路 及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻
上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸 。常见 砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.8米 、
2.9米、3.0米
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净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 净高=层高-楼板厚度
公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组
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房地产基础知识培训详解
公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模 相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应 包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。
居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地 等四项用地的总称。
住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 （含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
① 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装 饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业， 它与建筑业既有联系，又有区别；建筑业从事勘察、设 计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建 筑物或构筑物。
② 房地产业是发包方；建筑业是承包方。 ③ 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，
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房地产基础知识培训详解
▪ 总用地面积：经城市行政规划主管部门划定的用地范围内 的土地面积；
▪ 建设用地面积：经城市行政规划主管部门划定的建设用地 范围内的土地面积
▪ 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、 结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
定面积 ➢ 分摊系数=公用分摊系数之和 / 套内建筑面积之和 ➢ 得房率=套内建筑面积 / 建筑面积 ➢ 使用率=套内使用面积 / 建筑面积
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房地产基础知识培训详解
建筑面积的测算
1、 计算全部建筑面积有哪些？
房地产基础知识培训详解
楼板价：是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价 值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让 的价款
公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设 备的维修养护基金。
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房地产基础知识培训详解
房地产基本经济技术指标
➢ 容积率=总建筑面积 / 总用地面积 ➢ 建筑密度=建筑基底总面积 / 总用地面积 ➢ 绿化率=各类绿地总面积 / 总用地面积 ➢ 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) / 合同约
格都包含地产价格；
c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起
的。
•差异：
a) 二者属性不同；
b) 二者增值规律不同；
c) 权属性质不同；
d) 二者价格构成不同。
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房地产基础知识培训详解
•房地产的类型
•
•
• ● 按用途划分：
• a)居住房地产； • c)旅游房地产 ； • e)农业房地产
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房地产基础知识培训详解
进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。
1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了 砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、 3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米
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▪ 住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建 设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内 的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必 要的管理费用（元/㎡）。
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房地产基础知识培训详解
开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续 时间。
得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积（销 售面积）的比率。
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房地产基础知识培训详解
建筑覆盖率：即建筑密度。建设用地范围内所有建筑物基 底面积之和与建设用地面积的比率。
绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面 积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；
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房地产基础知识培训详解
房屋销售面积：房屋按套出售时，房屋销售面积为该套的 建筑面积，即为该套的套内面积与该套应分摊的公用建筑 面积之和。
建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。
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房地产基础知识培训详解
房产、地产两者间的关系及差异
• 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑
物或建筑物。
• 地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有
限期的土地使用权。
•联系：
• a)实物形态上看，房产与地产密不可分；
b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价
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房地产基础知识培训详解
总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面 以上及地面以下各层建筑面积之和；
容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标 示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在 红线范围内施工建房；
•（3）保值增值性
房地产基础知识培训详解
•房地产市场的分类
• 主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和 三级市场。 • ●一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采 用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土 地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房 地产发展商或其它用土地者的市场；
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房地产基础知识培训详解
契税：契税是土地、房屋权属转移时想起承受者征收的一种 税收。
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房地产基础知识培训详解
▪ 宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
▪ 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设 施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游 园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
营业税：是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一 种税。销售不动产的营业税税率为5%， 计算公式=营业额 ×5%。
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房地产基础知识培训详解
城市建设维护税：是国家对缴纳增值税、消费税、营业税 的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而 征收的一种税收控制线。
计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 税率：分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税
房地产基础知识培训详 解
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2020/11/19
房地产基础知识培训详解
•一、房地产基础知识
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房地产基础知识培训详解
•什么是房地产
• 房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包 括物质实体和依托于物质实体上权益。又称不动产，是 房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。 • 包括：a)土地；b) 建筑物；3）地上附着物
•
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数
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房地产基础知识培训详解
预征率：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产， 按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准 住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征 土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征 土地增值税
额×税率。
1、纳税义务人所在地在城市城区，税率为7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
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房地产基础知识培训详解
土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所得的增 值额征收的一种税。
b)商业房地产； d)工业房地产；
•
• ●按房地产住宅的层数划分：
a)低层住宅为1-3层；
b)多层住宅为4-6层；
• c)小高层住宅为7-11层； d)中高层住宅为12-16层；
• e) 16层以上为高层住宅
•
•
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房地产基础知识培训详解
•房地产土地的使用年限
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用 地， 其土地使用年限按国家规定执行。
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房地产基础知识培训详解
样板房：与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商 的售楼书而定的房间，目的是为提供给客户做装修参考； 如开发商提供毛坯房，样板房还起到生活方式的引导和 展示的作用。
开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、 2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
• ● 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要 求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的 市场； • ● 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、 抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转 让房地产交易活动的市场；
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房地产基础知识培训详解
• 房地产业与建筑业区别
期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，对外销售 时，也可以称为楼花，项目完全建成验收合格后叫现房。
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房地产基础知识培训详解
按揭：指购房者和房地产开发商签订购房合同，并支付 房地产开发商首期款之后，由银行、房屋开发商、购房 者三方签订抵押贷款合同，借款人以其房产作为抵押， 还款方式由购房者按月等额支付给银行，直到付清本息， 这种购房方式称为按揭购房。
(一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
▪ 配建设施：与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共 服务设施、道路和公共绿地的总称。
▪ 日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋 檐高的比值。
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房地产基础知识培训详解
▪ 土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测 算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外 部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）
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房地产基础知识培训详解
•城市规划用地分类
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房地产基础知识培训详解
房地产基础名词解释
房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占 用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使 用、收益和依法处分的权利；
三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、 通讯通、煤气通及场地平整；
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房地产基础知识培训详解
▪ 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具 有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。
房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于 房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租 赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二 种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证 和土地使用证，税率为每件5元。
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房地产基础知识培训详解
• 房地产的来自百度文库本特征
•1. 自然特性（区位特征）
•2. 外部性特征 •3. 价值特征
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•（1）不可移动性 •（2）独一无二性 •（3）寿命长久性 •（4）数量有限性 •（1）用途多样性 •（2）相互影响性 •（3）政府管制性 •（1）大量投资性
•（2）价值高大性
即： ①居住用地七十年； ②工业用地五十年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； ④商业、旅游、娱乐用地四十年； ⑤综合用地或者其他用地五十年。
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房地产基础知识培训详解
•影响房地产需求和价格的因素
1、收入的变化； 2、银行存贷款利率的变化； 3、对未来的预期； 4、政府政策的变化。
成： ⑴电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公
共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理
用房的建筑面积；⑵各单元与楼宇公共建筑空间之间的
分隔以及外墙墙体水平投影面积的50％。
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房地产基础知识培训详解
道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路 及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻
上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸 。常见 砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.8米 、
2.9米、3.0米
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净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 净高=层高-楼板厚度
公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组
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房地产基础知识培训详解
公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模 相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应 包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。
居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地 等四项用地的总称。
住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 （含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
① 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装 饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业， 它与建筑业既有联系，又有区别；建筑业从事勘察、设 计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建 筑物或构筑物。
② 房地产业是发包方；建筑业是承包方。 ③ 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，
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房地产基础知识培训详解
▪ 总用地面积：经城市行政规划主管部门划定的用地范围内 的土地面积；
▪ 建设用地面积：经城市行政规划主管部门划定的建设用地 范围内的土地面积
▪ 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、 结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
定面积 ➢ 分摊系数=公用分摊系数之和 / 套内建筑面积之和 ➢ 得房率=套内建筑面积 / 建筑面积 ➢ 使用率=套内使用面积 / 建筑面积
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建筑面积的测算
1、 计算全部建筑面积有哪些？
房地产基础知识培训详解
楼板价：是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价 值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让 的价款
公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设 备的维修养护基金。
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房地产基础知识培训详解
房地产基本经济技术指标
➢ 容积率=总建筑面积 / 总用地面积 ➢ 建筑密度=建筑基底总面积 / 总用地面积 ➢ 绿化率=各类绿地总面积 / 总用地面积 ➢ 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) / 合同约
格都包含地产价格；
c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起
的。
•差异：
a) 二者属性不同；
b) 二者增值规律不同；
c) 权属性质不同；
d) 二者价格构成不同。
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•房地产的类型
•
•
• ● 按用途划分：
• a)居住房地产； • c)旅游房地产 ； • e)农业房地产
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进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。
1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了 砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、 3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米
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▪ 住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建 设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内 的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必 要的管理费用（元/㎡）。
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房地产基础知识培训详解
开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续 时间。
得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积（销 售面积）的比率。
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房地产基础知识培训详解
建筑覆盖率：即建筑密度。建设用地范围内所有建筑物基 底面积之和与建设用地面积的比率。
绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面 积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；
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房地产基础知识培训详解
房屋销售面积：房屋按套出售时，房屋销售面积为该套的 建筑面积，即为该套的套内面积与该套应分摊的公用建筑 面积之和。
建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。
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房地产基础知识培训详解
房产、地产两者间的关系及差异
• 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑
物或建筑物。
• 地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有
限期的土地使用权。
•联系：
• a)实物形态上看，房产与地产密不可分；
b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价
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总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面 以上及地面以下各层建筑面积之和；
容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标 示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在 红线范围内施工建房；
•（3）保值增值性
房地产基础知识培训详解
•房地产市场的分类
• 主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和 三级市场。 • ●一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采 用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土 地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房 地产发展商或其它用土地者的市场；
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房地产基础知识培训详解
契税：契税是土地、房屋权属转移时想起承受者征收的一种 税收。
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房地产基础知识培训详解
▪ 宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
▪ 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设 施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游 园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
营业税：是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一 种税。销售不动产的营业税税率为5%， 计算公式=营业额 ×5%。
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房地产基础知识培训详解
城市建设维护税：是国家对缴纳增值税、消费税、营业税 的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而 征收的一种税收控制线。
计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 税率：分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税
房地产基础知识培训详 解
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•一、房地产基础知识
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房地产基础知识培训详解
•什么是房地产
• 房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包 括物质实体和依托于物质实体上权益。又称不动产，是 房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。 • 包括：a)土地；b) 建筑物；3）地上附着物
•
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数
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房地产基础知识培训详解
预征率：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产， 按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准 住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征 土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征 土地增值税
额×税率。
1、纳税义务人所在地在城市城区，税率为7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
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房地产基础知识培训详解
土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所得的增 值额征收的一种税。
b)商业房地产； d)工业房地产；
•
• ●按房地产住宅的层数划分：
a)低层住宅为1-3层；
b)多层住宅为4-6层；
• c)小高层住宅为7-11层； d)中高层住宅为12-16层；
• e) 16层以上为高层住宅
•
•
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房地产基础知识培训详解
•房地产土地的使用年限
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用 地， 其土地使用年限按国家规定执行。