第七章 土地经济评价概论
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❖ 两种观点3、：揭1示、土用地经质济量指和分标布对状土况地，质为量土地作利出用评规 价，为有划服效务利用土地资源提供依据；2、用经 济可比指标对投入—产出的效果进行评定，是 从经济学4、研采究用的经角济指度标对对土土地地作进出行质质量量评评价价，。为土
❖ 意义： 地管理服务
5、确定土地价值和价格，为土地管理提供更 强有力的手段
❖ 2、农用地定级 ❖ 修正法、因素法和样地法 ❖ （1）确定修正因素 ❖ （2）资料整理及量化与外业调查 ❖ （3）划分定级单元 ❖ （4）计算修正因素系数和单元修正因素
（二）土地经济评价的理论基础
❖ 1、土地生产力理论
❖ 2、土地区位理论
❖ 3、地租地价理论
❖ 4、土地供需理论
（农用三地）土地土经地济经评价济的评基本价步的骤指： 标体系
❖12、 、准 土备 地1工评、作价经区济划 效果指标
2、经济分析指标
3、土地3自、然经质量济评效价果分析指标
❖4、资土地料经要济求评价：准确、连续、完整、典型、可比
（三）农用地分等定级
❖ ❖
对象：现有的农用农地用和地宜等农别未是利依用据地构；成其土中地农质用量地稳是定指的直自 目的：接农用田于水农 利业用然农生地条用产和件地的养和质土殖经量地水济综，面条合包等件评括。，定耕在，地全侧、国重林范于地围反、内映草进因地行农、的用
❖ 农用地等别：地均潜利在用的水（平或和理平论均的效）益区水域平自不然同质，量而、造平成
❖ 城镇土地分等定级原则：1、综合分析原则
❖ 1、城镇土地分等 1、建立影2、响主城镇导间因土素地原等则的因素因 ❖ 2、城镇土地定级 123制、 、 、各子 23评建 确 计因、 、价体立 定 算素确 分系系城 各 各的定 析统镇 因 因指各 因345土 素 素、、、标因 素地 的 的地土定值素 因定 权 指与因 子域地量级重标作子的分收与的值数用的影异益定因值分相响素和原差性值应方体作则异分的权式系用对重，原析分照建则结值表立，编
常用方法：申报法、收益还原法、评分法、标准田法
三、城镇土地分等定级
城镇土地的特殊性 来自百度文库 1、区位具有特殊重要性 ❖ 2、资源和资产双重性 ❖ 3、开发经营的集约性 （一）城镇土地分等定级
❖ 城镇土地分等定级，是指对一定地域范围内 城镇土地利用效益高低的划分。其中“等” 反映该区域不同城镇之间利用土地效益高低 的差异；“级”则反映同一城镇内部土地利 用效益的差异。
第七章 土地经济评价
一、土地经济评价概述
（一）土地经济评价的概念与意义
❖ 概念：土1、地确经定济土评地生价产是能运力用，经为济土地指立标法对提土供地依质据 量进行评定，即对土地进行投入和产出分析， 通过比较2、不确同定土生地产耗利费用和的产投品入生和产的效关益系，，决为定拟土定 地适宜性土地类税型收和标适准宜服程务度。
❖ 1、农用地分等 ❖ 因素法农用地分等步骤： ❖ （1）资料收集整理与外业调查 ❖ （2）确定光温（气候）生产潜力 ❖ （3）划分指标区，确定分等因素及权重 ❖ （4）绘制分等因素分值图，划分分等单元 ❖ （5）自然等别划分 ❖ （6）土地利用系数和经济系数计算及土地等别
划分 ❖ （7）农用地等别验证与调整 ❖ （8）成果整理
❖ 1、利用土地收益资料评估基准地价
❖ 2、利用土地市场交易资料估算基准地价
土地市场
❖ 狭义：以地产为客体进行买卖、租赁等经济活 动的场所；
❖ 广义：包括各种形式的地产交易，地产流通领 域中交换关系的总和，体现着以地产为媒介的 社会经济关系。
❖ 中国土地市场市场机制和行政划拨双轨，由一 级出让市场到二级市场转让、租赁以及三级市 场再转让、再租赁等纵向发展。
（二）地产估价的方法
❖ 原则：预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 变动原则
❖ 影响因素：一般因素、区域因素、个别因素
❖ 1、收益还原法 ❖ 2、市场比较法 ❖ 3、剩余法 ❖ 4、成本法 ❖ 5、路线价法 ❖ 6、长期趋势法
（三）城镇土地基准地价评估
基准地价：即土地初始价，是在城镇规划区范围 内，有土地管理部门或土地估价委员会在一定 时期内，根据各种用地类型的收益状况或市场 交易状况，对不同级别的土地或者土地条件相 当的均质区域，按照商业、住宅、工业等用途 分别评估的土地使用权单位面积平均价格。基 准地价是平均地价，其表现形式有级别价、区 片价和路线价三种。
❖ 农用地级别：的农用地生产力水平差异。建立在全国统
❖ ❖
二原者则的：区123、、、别综分主：合层导分控因一农素作析制素标用和的原原原准地社需则则则上级会要。别经，济在是因行依素政据，区构根内成据进土地行地方的质土农量地用的管地自理质然工量因
4、土地收综益合差评异定原，则侧重于反映因农用地现实的
5、定量分（析或与实定际性可分能析的相）结区合域原自则然质量、利用水 6、跟踪检平力验和水原效平则益差水异平。不建同立，在而县造域成统的一农标用准地上生。产
（四）土地经济评价的一般步骤
二、农用地的等级评定和估价
❖ （一）毛利分析法（边际效益分析） ❖ （二）贴现现金流量分析法 ❖ （三）农用地分等定级 ❖ （四）农用地估价
农用地估价，即农用地价格的评估，不同于农用地分等。
农用地价格特点：1、农用地价格以其收益能力为基础；2、用 途上会发生变化的农用地，其收益价格与市场价格之间会有很 明显的差别；3、纯粹的农用地的收益价格与市场价格之间的 差距，劣等地要大于优等地；4、农用地的交易实例较少，难 以运用市场比较法估价。
5、总计分算值单，元并内初各步因划素分城值镇，土加地权等求和计算 总 初分 步5本值 划、方， 分验案按 土证，总 地分开分 级等展的初意分步见布结征排果求列，，和制对实定城际分镇情等土况基， 6、地进等行进土行地调收整益并测定算案或市场交易价格定级， 对初6步、划编分制的城土镇地土级地进分行等验成证果和图调件整与报 7、告编和制基城础镇资土料地汇定编级图件与报告和基础资 料汇编
❖ 两种观点3、：揭1示、土用地经质济量指和分标布对状土况地，质为量土地作利出用评规 价，为有划服效务利用土地资源提供依据；2、用经 济可比指标对投入—产出的效果进行评定，是 从经济学4、研采究用的经角济指度标对对土土地地作进出行质质量量评评价价，。为土
❖ 意义： 地管理服务
5、确定土地价值和价格，为土地管理提供更 强有力的手段
❖ 2、农用地定级 ❖ 修正法、因素法和样地法 ❖ （1）确定修正因素 ❖ （2）资料整理及量化与外业调查 ❖ （3）划分定级单元 ❖ （4）计算修正因素系数和单元修正因素
（二）土地经济评价的理论基础
❖ 1、土地生产力理论
❖ 2、土地区位理论
❖ 3、地租地价理论
❖ 4、土地供需理论
（农用三地）土地土经地济经评价济的评基本价步的骤指： 标体系
❖12、 、准 土备 地1工评、作价经区济划 效果指标
2、经济分析指标
3、土地3自、然经质量济评效价果分析指标
❖4、资土地料经要济求评价：准确、连续、完整、典型、可比
（三）农用地分等定级
❖ ❖
对象：现有的农用农地用和地宜等农别未是利依用据地构；成其土中地农质用量地稳是定指的直自 目的：接农用田于水农 利业用然农生地条用产和件地的养和质土殖经量地水济综，面条合包等件评括。，定耕在，地全侧、国重林范于地围反、内映草进因地行农、的用
❖ 农用地等别：地均潜利在用的水（平或和理平论均的效）益区水域平自不然同质，量而、造平成
❖ 城镇土地分等定级原则：1、综合分析原则
❖ 1、城镇土地分等 1、建立影2、响主城镇导间因土素地原等则的因素因 ❖ 2、城镇土地定级 123制、 、 、各子 23评建 确 计因、 、价体立 定 算素确 分系系城 各 各的定 析统镇 因 因指各 因345土 素 素、、、标因 素地 的 的地土定值素 因定 权 指与因 子域地量级重标作子的分收与的值数用的影异益定因值分相响素和原差性值应方体作则异分的权式系用对重，原析分照建则结值表立，编
常用方法：申报法、收益还原法、评分法、标准田法
三、城镇土地分等定级
城镇土地的特殊性 来自百度文库 1、区位具有特殊重要性 ❖ 2、资源和资产双重性 ❖ 3、开发经营的集约性 （一）城镇土地分等定级
❖ 城镇土地分等定级，是指对一定地域范围内 城镇土地利用效益高低的划分。其中“等” 反映该区域不同城镇之间利用土地效益高低 的差异；“级”则反映同一城镇内部土地利 用效益的差异。
第七章 土地经济评价
一、土地经济评价概述
（一）土地经济评价的概念与意义
❖ 概念：土1、地确经定济土评地生价产是能运力用，经为济土地指立标法对提土供地依质据 量进行评定，即对土地进行投入和产出分析， 通过比较2、不确同定土生地产耗利费用和的产投品入生和产的效关益系，，决为定拟土定 地适宜性土地类税型收和标适准宜服程务度。
❖ 1、农用地分等 ❖ 因素法农用地分等步骤： ❖ （1）资料收集整理与外业调查 ❖ （2）确定光温（气候）生产潜力 ❖ （3）划分指标区，确定分等因素及权重 ❖ （4）绘制分等因素分值图，划分分等单元 ❖ （5）自然等别划分 ❖ （6）土地利用系数和经济系数计算及土地等别
划分 ❖ （7）农用地等别验证与调整 ❖ （8）成果整理
❖ 1、利用土地收益资料评估基准地价
❖ 2、利用土地市场交易资料估算基准地价
土地市场
❖ 狭义：以地产为客体进行买卖、租赁等经济活 动的场所；
❖ 广义：包括各种形式的地产交易，地产流通领 域中交换关系的总和，体现着以地产为媒介的 社会经济关系。
❖ 中国土地市场市场机制和行政划拨双轨，由一 级出让市场到二级市场转让、租赁以及三级市 场再转让、再租赁等纵向发展。
（二）地产估价的方法
❖ 原则：预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 变动原则
❖ 影响因素：一般因素、区域因素、个别因素
❖ 1、收益还原法 ❖ 2、市场比较法 ❖ 3、剩余法 ❖ 4、成本法 ❖ 5、路线价法 ❖ 6、长期趋势法
（三）城镇土地基准地价评估
基准地价：即土地初始价，是在城镇规划区范围 内，有土地管理部门或土地估价委员会在一定 时期内，根据各种用地类型的收益状况或市场 交易状况，对不同级别的土地或者土地条件相 当的均质区域，按照商业、住宅、工业等用途 分别评估的土地使用权单位面积平均价格。基 准地价是平均地价，其表现形式有级别价、区 片价和路线价三种。
❖ 农用地级别：的农用地生产力水平差异。建立在全国统
❖ ❖
二原者则的：区123、、、别综分主：合层导分控因一农素作析制素标用和的原原原准地社需则则则上级会要。别经，济在是因行依素政据，区构根内成据进土地行地方的质土农量地用的管地自理质然工量因
4、土地收综益合差评异定原，则侧重于反映因农用地现实的
5、定量分（析或与实定际性可分能析的相）结区合域原自则然质量、利用水 6、跟踪检平力验和水原效平则益差水异平。不建同立，在而县造域成统的一农标用准地上生。产
（四）土地经济评价的一般步骤
二、农用地的等级评定和估价
❖ （一）毛利分析法（边际效益分析） ❖ （二）贴现现金流量分析法 ❖ （三）农用地分等定级 ❖ （四）农用地估价
农用地估价，即农用地价格的评估，不同于农用地分等。
农用地价格特点：1、农用地价格以其收益能力为基础；2、用 途上会发生变化的农用地，其收益价格与市场价格之间会有很 明显的差别；3、纯粹的农用地的收益价格与市场价格之间的 差距，劣等地要大于优等地；4、农用地的交易实例较少，难 以运用市场比较法估价。