商业综合体项目可行性研究报告书.docx

商业综合体项目可行性研究报告书目录第一章总论 (1)1.1工程概况 (1)1.2编制依据 (1)1.3项目效益与主要技术指标 (2)1.4主要结论 (2)第二章市场分析与预测 (2)2.1投资环境分析析 (2)2.2市场现状分析 (3)2.3市场供需预测 ...................................错误 ! 未定义书签。

2.3.1市场需求分析 (3)2.3.2市场供给分析 (8)2.4 SWOT分析 (8)2.4.1优势 (8)2.4.2劣势 (9)2.4.3机遇 (9)2.4.4 威胁 (10)2.5项目初步定位 (10)第三章项目选址与建设条件3.1厂址选择3.2建设条件第四章建设规模及内容4.1建设规模4.2建设内容第五章建筑方案与辅助工程5.1建筑方案5.2辅助方案第六章项目的实施进度安排 (11)6.1项目前期工作安排 (13)6.2项目建设阶段计划安排 (14)6.2.1 项目进度安排的依据 (14)6.2.2进度安排原则 (14)6.2.3分阶段开发的原因与目的 (14)6.2.4项目实施的进度计划 (15)第七章环境保护、安全消防与节能7.1环境影响与保护7.2劳动安全与消防7.3节能第八章项目总投资估算与资金筹措 (17)8.1项目总投资估算的依据 (17)8.2项目总投资估算的原则 (17)8.3项目总投资估算 (18)8.4资金筹措与融资方式 (20)第九章项目组织管理9.1 组织管理9.2 建设项目的保障措施第十章工程招投标10.1 编制依据10.2 招标情况第十一章财务评价 (23)11.1财务评价基础数据的测算 (23)11.2盈利能力分析 (23)11.2.1静态盈利能力分析 (23)11.2.2动态盈利能力分析 (24)11.3清偿能力分析 (25)11.4评价结论 (25)第十二章不确定分析 (26)12.1盈亏平衡分析 (26)12.2敏感性分析 (27)第十三章结论及建议 (30)13.1结论 (30)13.2建议 (31)第一章总论1.1 项目概况1、项目名称：海西州天俊县藏式商业一条街建设项目2、项目主管部门：天俊经济和发展改革局3、项目性质：新建4、项目地点：青海省海北州祁连县5、项目负责人：1.2 编制依据（一）法律、法规1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国消防法》；3、《国家节能技术大纲》；4、《中华人民共和国招标投标法》；5、《建设项目环境保护管理办法》；6、《建设项目环境保护设计规定》；（二）其他1、《青海省藏区商业街建设规划》2、《投资项目可行性研究指南》；3、《建设项目选址意见书》；4、《建设工程规划许可证》；5、《关于申请天俊县藏式商业一条街建设项目用地预审的函》；6、祁连县发展改革局关于编制《天俊县藏式商业一条街项目可行性研究报告》委托书；7、国家及青海省有关技术规范和标准；8、项目业主提供的有关资料。

1.3 主要技术指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表( 见下页 )。

表 1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1项目财务净现值万元13244.84 2项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元13926.74 6资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.71 8盈亏平衡点74%1.4 主要结论结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表( 见下页 ) 。

表 1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元151637.86 2总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1项目财务净现值万元13244.84 2项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元13926.74 6资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%第二章市场分析与预测2.1投资环境分析（一）天俊县经济发展状况天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与甘肃省交界。

青藏铁路和国道315 横穿县境南部，铁路在县境内全长 95 公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道 315 在境内全长70 公里，交通十分便利。

天峻县辖 3 个镇、 7个乡：新源镇、木里镇、江河镇、苏里乡、龙门乡、舟群乡、智合玛乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。

全县下辖 12 个乡， 62 个牧委会全县国民生产总值3690 万元，牧业产值 3357 万元，工业产值1488 万元，乡镇企业产值 468万元。

天俊县商业街一览表（ 19 个）名称功能特色地址备注电子专业街IT 类、电子类、音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品体育场北社区型2.2 市场现状2.2.1 商业市场发展现状（1）商业中心分布现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，××商业街人气旺盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。

新兴的××交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。

（2）经营模式天俊县一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。

（3）高端消费方式天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

（4）商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。

（5）缺乏真正的购物中心天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。

结论：商圈效应明显，项目效应不足。

传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。

商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

2.3.1市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：（1）商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺74.71%12.3%0.95%10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺：办公楼底商住宅底商26.92%71.08%经统计，有 12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到 71.08%和 26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。

（ 2）希望商铺具有的功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住54.06%24.06%12.81%9.06%调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。

（ 3）商铺面积2以下51-100 m 22250 m101-200m200m以上69.32%21.59% 4.55% 4.55%考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在 50-100 平方米的被调查者最多，占到了 46.19%；其次是 100-200 平方米，占到了总数的 32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200 ㎡。

（4）商铺的最高单价和总价单价：4000—5000 元 / m 25000—6000 元 / m 26000— 7000 元/ m 27000 元 / m 2以上82.86%13.81% 2.86%0.48%总价：30 万元以下31—40 万元40—50 万元50—60 万元60—70 万元70 万元以上57.62%25.24%10.00% 1.90% 3.81% 1.43%商铺可承受的最高单价集中在4000—5000 元 / m2 ，比例达到 82.86%；可承受的总价在 30 万元以下的比例高达57.62%。

这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。