地役权与相邻关系比较分析解析

摘要

随着社会主义市场经济体制的确立，民事主体间相互利用相邻不动产供自己不动产上便利实现的情况日益增多，这些具有特殊利益的不动产所有人和不动产使用人间因相邻不动产的使用而发生的关系，对地役权和相邻权的利用产生巨大的影响。本文从地役权和相邻关系的定义及性质特征入手，对相邻关系和地役权作一剖析，揭示二者的区别。并探讨二者的适用范围，有助于进一步认清地役权与相邻权的本质，解决生活中的遇到的问题，并提倡立足现实，适应形势，按照科学、理性的思路为我国设计出一种动态开放、充满活力、有利于提高不动产的资源配置和利用效率的地役权与相邻权制度。

关键词：地役权；相邻关系；物权；不动产；

ABSTRACT

With the establishment of socialist market economic system, civil subject for mutual use of their property on the adjacent property to facilitate the realization of the increasing number of these have a special interest in real property owners and real estate use the earth for the use of adjacent property that occurred relationship, easements and neighboring right of use of a huge impact. In this paper, easements and adjacent relationship, the definition and nature of the specific characteristics, on the neighboring relations and the easement for an analysis to reveal the difference between the two. And to explore both the scope of help to further understand the easement rights and the Adjacent the nature of life in the face to solve problems and promote based on reality, Shiyingxingshi, Anzhao scientific and rational thinking for our country Sheji out a dynamic open, dynamic, help to improve real estate efficiency of resource allocation and use of the easement with the neighboring right system.

Key words Easements；Neighborhood；Property；Real Estate；

地役权与相邻关系比较分析

绪论

土地及其他不动产，历来为人们所重视，更是民法规范、保护的重心所在。但由于其本身不可分割的特殊性质，使得人们在行使对其权利的过程中会产生自然的冲突，为解决生产生活的这类的矛盾，人们逐渐创立出地役权和相邻权进行调整。两者都涉及对不动产相邻关系的调整，也存在比较多的争议。本文从二者的历史渊源，特点出发，旨在对相邻关系及地役权进行简单的辨析、比较，并简述了有关由两者的发展过程而引发出来的思考与启发。

一、地役权与相邻关系制度的历史渊源与演进

（一）地役权的历史渊源和制度演进

地役权是人类社会最初的物权形式之一，起源与古罗马。古罗马由于各种原因，社会体制出现了各种弊端，公有制的弊端更是凸显的严重，导致土地所有权的变化。在当时，土地分为公有和私有。土地公有是指土地是供家族或者某一区域的人所共同使用的。而私有则是有个人家庭拥有的那一部分。随着生产力的发展，社会的进步，人们不再仅限于各自土地的使用，需要扩大土地的使用范围，以更好地提高土地的效益。为了使自家的土地使用率最大化，经常需要邻地的帮助，因此就出现了供役地和需役地这两个概念。供役地是为他人的土地提供便利的土地；需役地是利用和享受便利的土地。在此基础上，为了规范供需两方的利益，对于二者的行为设立合同的形式，让人们按照合同的规定行使自己的权力，履行自己的义务，也是为了维持好市场的交易秩序。这种以他人的土地供自己土地便宜之用的权利，即地役权。地役权是对不动产土地的权利，是需役地人为自己土地的方便和利益，而对供役地人设定的权利。对于地役权的概念，各国在沿袭罗马法地役权制度的同时，各自做出了不同规定。

随着现代社会经济的发展，这项古老的制度也被人们赋予了新的内容，不论是大陆法系国家还是英美法系国家，地役权制度目前都有了新的发展趋势。大陆法系国家出现了一种新的地役权类型，这种新型的地役权主要是营业竞争限制地役权。例如，土地所有人甲与另一土地所有人乙约定，乙不得在其土地上从事某种营业，不从事某种商品的买卖，也不得将其土地出租于他人从事类似的营业。应当承认这是地役权类型的一大发展，但它似乎过多地限制土地所有权人的权利，以及并不符合自由竞争的经济规律，然而从合同设立

的角度来讲，当事人的合意可以排除法律的适用。更加强调地役权的双方合意的意思，只要双方同意，可以在不动产许多方面设置地役权，以提高不动产的利用效率。在英美法系中，也出现了新型的地役权，如美国兴起了一种保全地役权，即公益或私人慈善组织禁止供役地所有人未经批准擅自建筑楼房以保全科学历史名地或开阔地的权利。在现代社会，土地资源的利用己从地表向地下和空中发展，出现了土地利用的立体化趋势。对于这种发展趋势，各国民法借助于扩大传统地上权的权能，以适应土地利用立体化的发展趋势，这就出现了所谓的“区分地上权”或“空间地上权”。因此现代法出现了“空间地役权”，即为行使空间地上权或空间所有权而对其周围的特定空间享有权利。可见，在现代法上，地役权的“便宜”具有了广泛的私法自治范围，具有适应现代社会经济生活需要的广阔发展空间。

（二）相邻关系的历史渊源和制度演进

我国相邻权与地役权同起源于罗马法。古代罗马城内建筑相对不发达，土地广阔但依传统，房屋间需空出五尺距离，加之建筑物较为矮小，所以一般城镇不发生利用他人房屋、土地的必要，因而不产生地役权问题。但公元前390年高卢人入侵并摧毁了罗马城，在罗马重建中,人们不再遵守相隔五尺距离的规定，房屋多比邻而居，于是产生了相邻近房屋之间的利用关系。如通风、采光、排水、通行、架梁、支撑等问题。不过这仅限于农业经济中的土地权利关系，范围有点狭窄，随着社会的发展，相邻关系的范围逐渐发展和扩大。在这种背景下，相邻关系便从所有权中衍生出来而形成为一项独立的法律制度。相邻关系的内容大致可归纳为三个方面：第一是防止来自邻地侵害的权利。来自邻地的侵害包括废水、废汽、废渣等有害物质的排放；噪音、震动的干扰；因邻地挖沟开渠影响到建筑物的安全；邻地建筑物将要倒塌带来的危险。第二是排水和流水使用。第三是邻地使用权，包括管线安设、邻地通行和因在相邻土地界线附近从事建筑活动而暂时使用邻地。

二、地役权与相邻关系的定义

（一）什么是相邻关系

相邻关系就是相毗邻的不动产权利人在行使权利时，由法律直接规定的相互之间应当给予必要方便或接受必要限制而产生的权利义务关系。相邻关系本质上是相邻不动产的所有权人或使用权人行使权利的一种延伸或限制，即对自己权利的延伸对他人（相邻人）权利的限制。这种延伸或限制主要是基于社会公序良俗与诚实信用原则，为谋求社会人际关系的和谐稳定，维护公共利益与国家利益的需要，由法律对不动产所有权或使用权所施加