建立住房保障体系的重要意义

建立住房保障体系的重要意义

摘要：住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

关键词：保障体系;廉租房; 居住条件;政策

中图分类号： f293.3 文献标志码： a文章编号：

今年住房保障再次成为两会热点话题，关于住房保障体系对于中国经济发展以及稳定房价的重要性是不言而喻的。

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设住房保障体系，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。加快建设住房保障体系，对相关产业具有很强的带动效应。【1】

一、住房保障体系的四个组成部分

（1）经济适用房

由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一

定的使用效果。

（2）廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度（3）限价房

简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。这类房子主要针对两部分群体：一是具备一定房产消费能力的群体，一是定向购买的一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。

（4）公共租赁房

公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

二、我国的住房制度改革情况

自建国以来到住房制度改革以前，我国一直实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。

我国城镇住房制度市场化改革的推进是顺应市场经济体制改革的总体要求而为，但除此之外，还有其特殊的背景和内在动因。这主要是在当时旧的福利分房制度条件下，由于租金低廉，无法维持

正常的房屋维护，而且使政府背负着沉重的财政负担。而与此同时，为了应对东南亚金融危机，国家实施积极的财政政策并配以收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，而住房货币化的登台，正好可以成为拉动内需的最好办法，启动消费需求，拉动经济增长，改善结构。

三、关于住房保障体系存在的一些误解

（1）多数民众认为政府投入过少而造成民众的住房困难

多数学者、民众错误地用香港、新加坡的例子来证明中国政府的投入过低，用其每年年度预算中投入廉租房或公房的比重来证明中国政府的投入过低，似乎中国政府是一个对民众住房问题不负责任的政府。

截至08年初，全国128亿平方米存量住房中，历史分房、房改房所占有的存量超过50%，公房出租量超过了10%，政府市政基础设施建设及旧城区改造拆迁安置用房超过了10%。这意味着70%以上的住房还是政府用各种方式提供的。

尽管98年之后中国政府在住房保障方面的投入远远低于许多国家，但这些私有制国家并没有投入中国历史上这样多的公共住房建设与分配的资金，脱离中国国情的比较是一种误导。

（2）错误地把廉租房制度理解成仅仅是盖房子

廉租房制度是一种保障性的制度，绝不是仅仅看盖了多少廉租新房。大多数民众和媒体都在关注地方政府建设了多少新的用于廉租的房屋，似乎这成了唯一的考核标准。新建的廉租房套数小于了

应保障人群的户数，似乎就是地方政府未尽力。

在这里必须明确的是，廉租房制度并非都必须新建住房，它还包括政府收购的旧房源、回收拆迁改造的房源、政府原有的公关房源等，以达到分散居住困难群体的目的，同时包括用租金补贴的方式让住户自行就近租用社会住房等多种方式，新建廉租房仅仅是解决途径之一，而非全部。

（3）将社会保障体系当做财富的再分配

我国住房保障体系主要包括四个部分：经适房、廉租房、两限房、公租房。政府之所以热衷于经济适用房与两限房的鼓吹与建设，正是由于他们是财产权利的分配。政府可以将此类住房指定给特定的人群形成一种合理的方式将国民财富向特定人群进行财富的转移。如许多地方已经曝光的经济适用房专门向公务员销售、特定机关机构销售等。

住房社会保障应该只面对特殊住房困难，收入低并且无法靠其他方式解决住房问题的群体，保障是人权的安全网，绝不是一种国家财产的再分配。（我个人认为这类打着保障性住房旗号的住房不应建户内厕所，而应建公共厕所）

四、保障性住房对稳定房价的意义

全世界没有一个国家能让所有的公民都买得起住房，并拥有自己的房产，连全世界经济最发达的美国也不行，那么人口居世界第一位又处于发展中阶段的中国就更不可能实现这一目标了。“居者有其屋”，这是个数千年来全世界都不可能实现的梦。

目前的问题是，政府为获取城市建设的资金、保障性补贴与廉租房建设的资金，让商品房的建设用地价格升高，并推动商品房的价格不断上升，这样就会让一部分家庭既不能享受政府补贴又无力购买商品房的现象逐步突出。这在世界各地都是一种普遍的现象，大量的国家用国家提供的租赁型土地和各种各样的低价融资条件

为社会提供了大量的租赁性住房，专门用来解决这些无力购买商品房又不应享受政府补贴的保障性住房的“夹心层”家庭的住房问题。

租赁性住房则是满足居住需求和缓解购买需求的“水库”，既可以解决不具备完全购房支付能力的过渡性需求，又可以让购买商品房的短期供求关系在租赁居住中调节，还可以让改善性居住升级的家庭在价格合适时先卖出住房并在价格合适时再购入新住房，已取得财产性收入。

自2002年之后的宏观调控几乎全是以“居者有其屋”为基础而设定的预期目标，因此将重点放在了控制房价上，而忽略了保障性住房和租赁性住房的建设，忽略了租赁性住房对房价的影响作用。历年的调控重点都放在抑制供给与抑制需求上，包括对二手房市场的加税、加限，对第二套住房的限制；可是被政策抑制的需求并不等于居住条件改善而释放了的需求。于是就出现了2009年初的抑制需求政策一放松，需求就爆发性地释放的现象。

租赁住房的市场化必须建立在低成本的土地上，让70年的土地出让金分年支付，以降低投资者的资金成本。租赁性市场的扩大化恰恰可以缓解购买住房中的供求关系矛盾，这样，也许市场中的商