曹妃甸房地产市场数据分析报告(精)

中部发展核心
唐山中心城区
唐海县
南部发展核心
生态城
南堡开发 区
工业区
第三部分：外部环境分析
发展状况 2007年规划、2009年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设 和部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无常 住人口和企业。

2009年3月11日生态城正式开工建设；
先行开发板块
近期(2008年-2010年)：为基础设施和起步
本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公 园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实 现观湖看海。
第一部分：项目地块分析
周边配套 项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。
序号 配套 青龙湖湿地 高教城 文化公园 小学 中学 管委会
③
②
① ② ③
①
⑦ ④⑤ ⑧ ⑥
④ ⑤ ⑥
⑨
⑦
⑧ ⑨
五星级酒店
便民服务中心 游艇码头
文化公园 商务办公综合体
体育公园
滨海旅游度假区
温泉夏威夷
第三部分：外部环境分析
住房政策
生态城住房项目多以为工业区企业定向开发为主，且享受政府补贴， 另工业区内的所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。
生态城保障房申请条件遵从唐山市标准

生态城现有住宅项目主要开发方式

唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：距离城区 较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符 合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前 提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土 地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象， 必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入 住房困难家庭。
建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100 万人口、150平方公里面积的城市规模。
第三部分：外部环境分析
未来发展
根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，唐山 南部副中心城市、环渤海区域中心城市
第三部分：外部环境分析
功能规划
主要功能规划

生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区以 及生态保护区。
地块本体 项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作 人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率1.88，适宜 建造小高层产品。 周边配套 项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相 关配套均处于规划建设阶段。
目录
（一）项目地块分析 （二）土地市场分析
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（三）外部环境分析
（四）市场竞争分析

主要通过班车往返于

“生态城-唐海县或唐 山市”，私家车少； 有少量黑出租车，但价 格较高，去往唐海县单
会车辆通行

紫色线为城市轻 轨建设规划
程约需70-80元；
第三部分：外部环境分析
重大项目
可持续发展中心
为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务配 套设施，如文化公园、中小学、医院等。

3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生 态城北部。
综合用地、商业用地基准地价

综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与 住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、 38万/亩，31万/亩；
1级

1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域 部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地 基准地价为72万/亩、55万/亩。

本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地
块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划， 参考了综合用地定价； 中小学配套

A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理； B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土 地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年 基业合作开发；

为避免出现大城市的通病，生态城从一开始就高标准规划，尤其在 交通方面规划了BRT和城际交通。

通海大道：已建 成
目前生态城内部交通设 施较为薄弱，公交车仅 有一辆沿通海大道通往

滨海高速：已建 成，可直达秦皇 岛；

唐海县，约每半小时一
班； 政府办公人员及部分在 生态城工作人员上下班

项目地块位置 蓝色线为规划 BRT快速公交专 用线，将禁止社
定向开发
未开盘
工业区央企职工及管 委会工作人员
第四部分：市场竞争分析
生态城 典型项目
项目名称 物业地址 建筑类别 土地面积 建筑面积 容积率
万年丽海花城
万年丽海花城 曹妃甸工业区曹妃甸国际生态城通港大道南侧 板楼、小高层、高层 100万平米 150万平米 1.5 2009年初与意向企业洽谈-2009年3月开工-2009年5月 意向企业确定-2009年9月首栋封顶-2010年1月开盘2010年8月网签 60-110平米 4000元/平米开盘，后期4500元/平米 一期售罄
第四部分：市场竞争分析
生态城 典型项目
万年丽海花城
万年丽海花城户型（一期） 90平米 80平米
户型
户型类别 A户型 E户型
面积（平米） 90 60 60 77 79 110 95平米 110平米
两室两厅
G户型 H户型 J户型
三室两厅
B户型
C户型 三室一厅
D户型 大都会生态情景别墅 F户型
85
80 88
区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，初 步形成6万人左右的人口规模。

中期（2011—2020年）：为加速建设阶段，
在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示
范模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形 成80万人左右的人口规模。
当前开发区域
启动区
远 期 开 发 板 块

远期（2020年以后）：全面完成曹妃甸新城
目录
（一）项目地块分析 （二）土地市场分析
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（三）外部环境分析
（四）市场竞争分析
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（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第四部分：市场竞争分析
竞争环境
本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品பைடு நூலகம்、生态城其 他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。
本项目是生态城保障房项目，未来的潜在客户是曹
时间节点 主力户型 销售价格 销售情况 客户特征
首钢京唐、首自信（首钢自动化信息技术有限公司）、 中石化曹妃甸油库、冀东水泥、华润电力、中冶京唐 等工业区领导及部分职工。
唐山曹妃甸国际生态城万年丽海花城房地产开发有限 公司
开发商
项目点评：生态城第一个地产开发项目，由万年基业和管 委会共同开发，总建面达150万平，一期开发8万平米，现 已售罄；目前项目处于停滞状态，一期交房产品几乎没有 入住。（工业区内客户购房政府补贴500-700元/平米）
竞争关系
唐海县 生态城
曹妃甸工业区 购房客户来源
第四部分：市场竞争分析
生态城 市场概况 商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销 售，目前销售价格4500元/平米左右。
发展阶段：生态城房地产市场还处于起步阶段，市场化程度 不高，项目主要通过管委会定向销售给工业区企业或者工业区 企业定向委托开发商进行开发建设。 供应量：近两年生态城目前在售/已售项目仅有万年丽海花城 、橙霞水岸和美和蓝湾三个项目，总体供应量52万平米。 销售价格：住宅4500元/平米左右（不考虑政府补贴因素）。
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（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第三部分：外部环境分析
生态城起源

为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，2007 年生态城开始开发建设。
为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要， 2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。

生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区， 是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、 休闲配套生活区。
第二部分：土地市场分析
成交地价 出让方式

生态城现有项目地价在30-43万元/亩之间，部分土地土地手续未办 理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过BT形式出让。
建设中约3万平米生活配套
规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下 分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共 约6000户；

为工业区企业职工定向开发：从生态城内现有住宅项 目的开发来看，生态城内的项目多以为工业区定向开 发。且在一定程度上享受政府补贴。

庭、政府引进人才及外来务工人员给予公共租赁住房、限价 商品住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”。 工业区内职工具备购买资格：根据上述实施意见和相关人士 的访谈，可知曹妃甸工业区内相关企业职工均具有资格购买 或租赁生态城内各种形式保障房。
户型点评：由于生态城缺乏配套，项目一期整体 户型偏小，主要供央企职工的宿舍或者供投资之 用，主力户型在60-110平米之间。
第四部分：市场竞争分析
生态城 典型项目
金海湾 橙霞水岸
丽海花城
客户：工业区央企职工及管委会工作人员。
美和蓝湾
项目名称 万年丽海花城 美和蓝湾
建筑面积 150万（一期8万） 25万
建筑形式 小高层、高层 小高层、高层
销售价格 4500 -
销售情况 一期售完 定向开发
客户
橙霞水岸
金海湾
19万
88万
多层、小高层、高层
小高层、高层
4500
4600
曹妃甸房地产市场研究分析
目录
（一）项目地块分析 （二）土地市场分析
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（三）外部环境分析
（四）市场竞争分析
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（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第一部分：项目地块分析
区位分析
项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即 可实现观湖看海，区位条件良好。
5KM
滨海大道
曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区 域，未来将成为聚集100万人口滨海城市，主 打生态和旅游。
第三部分：外部环境分析
用地规划 生态城先行开发板块土地功能划分
生态城先行开发板块土地使用功能规划
1-1~1-6 2-1~2-15 3-1~3-7 4-1~4-9 5-1~5-4 6-1~6-3
科学文教区 生活居住区 交通枢纽区 混合功能区 城市核心区 旅游风景区
第三部分：外部环境分析
交通规划
宜租则租、宜购则购：按照《唐山市人民政府关于进一步完 善住房保障体系加快保障性安居工程建设的实施意见》，唐 山市将逐渐构建起以中等偏下、低收入家庭为保障对象，由 廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房构 成的、多层次、更完善的住房保障体系，并逐步实施住房保 障“双并轨”，即：对家庭可支配收入低于上年度人均可支 配收入0.8倍以下的低收入家庭给予廉租住房、经济适用住 房保障，实现“宜租则租、宜购则购”；对中等偏下收入家
妃甸工业区的职工、管委会的工作人员及生态城自
身的高教城、市委党校、管委会等相关教职工及工 作人员。 鉴于目前生态城的购房客户全部来自于曹妃甸工业 区的工作人员，与唐海县的购房客户存在部分重叠 ，同时这部分客户也是本项目未来潜在客户重要组 成部分。 考虑到未来1-2年内还有大量的保障性项目开工建 设，因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生 态城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。
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（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第二部分：土地市场分析
基准地价 基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为65万/亩。
居住用地基准地价分为三个级别

1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生 态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；
3级
2级
1级商业、2级居住

2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生 态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；
第一部分：项目地块分析
区位属性 项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教 城和青龙湖湿地公园。
项目界定
本项目所在区域属于 新城开发的初级阶段， 目前周边配套还不完 善。 本项目非真正意义的 保障房用地，潜在购 买客户为工业区及生 态城工作人员，可重 点关注项目周边的高 教城和市委党校。
交通属性 地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、 唐海县、渤海海边等区域。
E A B C
D

C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务 公司定向销售；

D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划； E:规划未来建设低密度住宅； 启动区内部分土地通过BT形式出让。
规划政府大楼
目录
（一）项目地块分析 （二）土地市场分析
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（三）外部环境分析
（四）市场竞争分析
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高教城：一期规划建筑面积10万平米，目前已完 成部分建设；目前唐山职业技术学院已确定整体 搬迁至高教城，未来规划师生总数超过3万人。

青龙湖生态公园：目前尚未整体建设，仅有约3 万平米生活配套在建，以餐饮、办公为主。
住宅

办公、酒店、教育、旅游配套集中区域，世博会 瑞典馆所在区域。

滨海旅游度假区：由滨海高速分割形成内观湖、 外观海的景观；目前在营造部分沙滩，属远期规 划功能区。