戴德梁行-武汉新世界中心商业项目营销策划推广报告

均价(元/m 2)
增长率（％）
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各区住宅均价
2004年各区住宅均价大幅上涨，江岸区房地产市场活跃，2004年住宅均价绝对 值及增幅均位列全市第二。
（元/m2）
武汉市各区2003、2004年住宅均价
3500
35%
3000
30%
2500
25%
2000
20%
1500
15%
1000
10%
500
5%
2001
2002
2003
2004
2005h1
GDP增长率
全社会固定资产投资增长率
房地产开发投资增长率
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房地产开发规模
新开工面积占每年施工面积的40％左右，开发规模高速增长
（万m 2）
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
武汉市历年房地产开发强度指标
50%
40%
30%
20%
（元）
武汉市历年人均可支配收入与人均消费性支出
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2001
2002
人均可支配收入
人均可支配收入增长率
2003
15%
10%
5%
0% 2004 2005h1 人均消费性支出 人均消费性支出增长率
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商品住宅均价分析
2003年前住宅均价涨幅较小，2004年开始高速上涨，2005年上半年突破3000元 每平方米
➢ 营业税政策对二手房的影响大于一手房
➢ 在不断推出的宏观调控政策下，2005年上半年武汉的房地产的投资和销售增幅逐
月下降
➢ 营业税政策的推出将一定程度控制房地产的炒作行为，对自住和长线投资的购房
需求并无影响
➢ 对豪宅市场的影响：武汉的豪宅购买者以本地为主，外地购买者尤其是省外非常
少，总体来看以自住、度假和长线投资为目的，短期套利较少，因此市场需求将 基本保持稳定。
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房地产开发强度
房地产开发投资和全社会固定资产投资高速增长，增长率远远高于GDP增
长率，房地产业成为推动国民经济发展的重要力量
武汉市GDP、全社会固定资产投资、房地产开发投资增长率
60%
固定资产投资增幅开始 大于高于房地产投资， 固定资产投资结构逐渐
得到优化
50%
40%
30%
20%
10%
0%
戴德梁行-武汉新世界中心商业项目 营销策划推广报告
1
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2
【前言】
本次汇报的目的在于： ➢明确项目的营销思路、营销总策略、推广策略； ➢确定销售推广的关键点；
本次汇报的内容为营销推广策略大纲，其作用为 “新世界中心”项目的投标。
具体执行方案，中标后根据工作进展情况分阶段 提交。
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营销推广目标设定
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人民币升值分析
2005年7月21日19时起，人民币对美元交易价格调整为1美元兑8.11元人 民币，升值2％
➢ 京、沪、粤、江浙等地是外资进入中国的主要区域，
武汉的外资炒作资金非常少
➢ 进来活跃于中国房地产市场的外来基金青睐于商业地
产和写字楼，投资豪宅的基金较少
➢ 武汉是中国房地产发展的洼地，房价低，房产升值潜
0
0%
江汉区 硚口区 汉阳区 武昌区 洪山区 青山区 东西湖区 江岸区
2965 17.2%
2003年
2004年
同比增长率
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房地产宏观调控政策
▪2005年3月26日，国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条） ▪2005年5月11日，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新八条） 包括“对个人购买住房不足两年转手的，按交易额征收5％的营业税”
30%
20%
10%
0%
2001
2002
2003
开发投资增长率 新开工面积增长率
2004
2005h1
施工面积增长率 竣工面积增长率
2004年新开工和 施工面积的高幅 增长使2005上半 年竣工面积增幅 走高，并继续对 后市构成影响
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购买能力评价
武汉市近年来人均可支配收入与人均消费性支出均保持较高水平的增长，人均可 支配收入增幅高出人均可消费性支出大约5个百分点，居民的消费能力增强，可 用于投资等非消费性支出的资金增加。
10%
2001
2002
2003
2004
0%
2005h1
施工面积 竣工面积
新开工面积 新开工面积占施工面积比重
40％
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房地产开发规模（续）
开发投资、施工规模增幅高位运行，后续竣工面积增幅有望继续走高
投资规模增幅的高
武汉房地产历年开发强度指标增长率
位运行，后续开发
50%
规模增幅有望继续
走高
40%
、市场总结；
项目分析——项目概况、开发商品牌；
策略推导——项目SWOT分析、营销问题、客户定位；
策略形成——营销策略总纲、营销策略、推广策略、
年度推广计划、推广价格
推广表现——LOGO及延展、形象报纸、广告牌、展
板、挂旗、楼书等
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第一部分：市场分析
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市场分析——武汉大市场
“中部崛起” 给武汉重振雄风；国内大的房地产先后领军 企业抢滩武 汉；出台新政后的市场已经逐步回暖。
0 2001
房地产开发投资 更新改造投资
武汉市历年固定资产投资构成
30%
25%
20%
15%
10%
5%
2002
0%
2003
2004
基本建设投资
房地产开发投资占固定资产投资比重
房地产开发投资 占固定资产投资 的比重保持在20 ％－30％之间， 高于国际通常的 10％－15％的水 平，但远低于北 京、上海等一线 城市、
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【目标设定】
打造武汉CBD核心的标杆物业； 实现片区同类型同期项目市场的最高价格； 满足项目可持续销售要求； 进一步优化发展商的品牌。
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【关于目标的思考】
市场启示
目标
项目分析
策略推导
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策略形成 策略执行大纲
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本报告架构
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【本报告架构】
市场分析——武汉房地产大市场、汉口市场、市场需求
（元/m 2） 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
2065.3
ห้องสมุดไป่ตู้
武汉市历年住宅均价
3065.59
2194.3
2667.64
14.9%
2353.4
13.4%
4.1%
6.2%
7.3%
2001
2002
2003
2004
2005h1
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
固定资产投资及开发强度； 房地产开发规模； 购买力评价； 商品住宅均价及各区住宅价格分析； 房地产宏观调控政策及人民币升值解读； 香港三大巨头进驻对武汉地产影响。
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固定资产投资结构
房地产开发投资占固定资产投资的比重呈上升趋势，基本保持在较为合理的 水平。
（亿元）
700 600 500 400 300 200 100