城市房地产投资价值研究分析

2014 •世联行-同济都市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻

2014.01

深圳世联地产顾问股份有限公司同济大学房地产研究所

同济大学经济与治理学院课题组名单

负责人：施建刚楼江

参与人：魏铭材俞志英李瑜王楠陈力洪小翠屈莹卢中贺

杨明颜君

目录

前言 (1)

一、都市房地产投资价值探寻 (7)

1.都市房地产投资价值概览 (8)

2.价值分化——都市房地产进展的必经之路 (12)

3.区域分化——都市房地产投资价值的集聚与扩散 (19)

4.主导物业分化——都市房地产投资价值的转型与升级 (26)

二、都市住宅地产投资价值探寻 (30)

1.都市住宅地产投资价值概览 (32)

2.都市住宅地产投资价值的分化 (36)

3.都市住宅地产投资价值区域分化 (40)

4.都市住宅地产投资价值阻碍因素剖析 (45)

5.分化市场中的都市住宅地产投资策略 (52)

三、都市商业地产投资价值探寻 (54)

1.35个大中都市商业地产投资价值概览 (55)

2.都市商业地产投资价值的分化 (60)

3.都市商业地产投资价值区域分化 (63)

4.都市商业地产投资价值阻碍因素剖析 (66)

5.分化市场中的都市商业地产投资策略 (125)

四、都市写字楼投资价值探寻 (129)

1.35个大中都市写字楼投资价值概览 (129)

2.都市写字楼投资价值类型分化 (133)

3.都市写字楼投资价值区域分化 (136)

4.都市写字楼投资价值阻碍因素剖析 (140)

5.分化市场中的都市写字楼投资策略 (153)

附件1 都市房地产投资价值指数的测度方法讲明 (157)

附件2 2014年中国都市房地产投资价值总指数 (167)

附件3 2014年中国都市住宅地产投资价值指数 (170)

附件4 2014年中国35个大中都市商业地产投资价值指数 (173)

附件5 2014年中国35个大中都市写字楼投资价值指数 (174)

前言

自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产业进展极为迅速，房地产市场迅速繁荣，对促进国民经济进展、改善人民居住条件发挥了重要作用。伴随着中央政府多轮实施的房地产宏观调控，都市房地产业与房地产市场在迅速繁荣、逐步成熟的同时，也逐渐迈入一个崭新的，分化与同质并行、细分与整合共存的进展时期，尤其区域间、都市间房地产行业与市场的格局、形态以及潜力等差不多并还将深刻地发生变化。

2013年，我国房地产市场在近年来限购调控、经济疲软、银根收紧等一系列打压下触底回暖，进入下半年更是一路高歌猛进。前三季度，一线都市除北京、广州和成都商品住宅成交量同比增速在10%以内外，其余都市均保持10%以上的高位增长，二线都市同比涨幅也达到22%以上。但与此同时，显著的分化现象也在三线都市出现，洛阳、北海、晋江等都市较去年同期市场规模增长都在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的都市则仅与去年差不多持平，更有甚者如温州自2011年9月以来商品住宅价格已连续27个月同比下降。市场的迅速分化使

得查找具有更高房地产投资价值的都市变得比以往更具意义。

都市，作为房地产市场的载体，是人们洞悉市场变幻和观看产业进程的差不多单元和有效视点。房地产市场迅速进展的黄金十年，也能够讲是中国都市经历的一场前所未有的城镇化建设和现代化进展的加速期，这期间差不多形成了成熟型的长三角、珠三角、京津冀三大都市群，其中长三角都市群已成为跻身世界进展前列的国际性都市群，而以武汉都市群、海峡西岸都市群等为代表的进展型都市群和以环鄱阳湖都市群、北部湾都市群为代表的形成型都市群也正在迅速崛起，而处于不同进展时期、资源禀赋各异的都市，其市场潜力、增长速度和进展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。随着十八大后新型城镇化战略的提出和推进，我们有理由对中国都市房地产市场的以后怀抱更美好的向往。然而，以后都市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，分析和理解都市房地产投资价值的形成规律和进展趋势，显得极其重要。

在此背景下，世联地产携手同济大学房地产研究所展开都市房地产投资价值研究，在科学厘清阻碍都市房地产投资价值的关键因素，深入探究都市房地产的进展规律、演进趋势以及城际差异等工作的基础上，秉承“大道至简”的原则，构建了一套简而有效、方法科学、体系完善的“都市房地产投资价值指数”，以反映、分析我国都市房地产进展现状、特征、趋势，以及都市间房地产进展差异与分化规律，作为客观推断都市房地产投资价值的工具和依据，以期准确把握以后都市房地产投资的机会、风险及其应对策略。

鉴于不同类型物业其投资价值的关键阻碍因素存在显著差异，因此构建的“都市房地产投资价值指数”是由都市房地产投资价值总指数、都市住宅地产投资价值指数、都市商业地产投资价值指数、都市写字楼投资价值指数四项构成的一套指数体系。关于都市房地产投资价值的内涵，我们认为这是一个变化、进展中的相对概念，就当前我国房地产市场所处的进展时期而言，当一个都市的房地产价格能保持合理增长、房地产市场规模能有质量的扩张时，那个都市的房地产就具备了投资价值。

指数研究的关键在于指标体系的合理设计。一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础是都市人口与产业经济两大因素，另一方面，当房地产供给与人口、经济进展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。因此，我们要紧从都市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建都市房地产投资价值指数的指标体系。尽管中国房地产市场具有专门的复杂性，但通过对近百个阻碍因素的科学筛选，最终得到的指标体系不仅直观，同时能在统计意义上解释90%以上的都市房地产价格波动和成交量变化。因此，这些指标的选择也是依照中国都市房地产的进展水平和国家统计口径的数据约束量身定制，那些不具普遍意义、数据可获性差的指标均未考虑。指数测度方法的具体介绍则请参见报告附件1。